부수적인 목적을 위한 장비 평가. 담보에 대한 은행 대출을 위한 부동산 평가의 특징은 상업용 부동산 시장 분석을 수행합니다.

14.01.2024

연방 표준
평가 "보석 목적에 대한 평가(FSO No. 9)"

I. 일반 조항

1. 이 연방 평가 표준은 국제 평가 표준 및 연방 평가 표준 "가치 평가에 대한 일반적인 개념, 접근 방식 및 평가 요구 사항(FSO N 1)", "평가 목적 및 가치 유형(FSO N 2)"을 고려하여 개발되었습니다. , "평가 보고서 요구 사항(FSO N 3)"(이하 FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3이라고 함), 경제부가 승인한 특정 유형의 평가 대상 평가를 관리하는 기타 연방 평가 표준 러시아의 발전 및 담보의 대상이거나 주장되거나 기존 금전적 의무(이하 - 서약의 목적).

2. 이 연방 평가 표준은 모기지 대출 목적의 평가를 포함하여 담보 목적의 평가 대상을 평가할 때 의무적으로 사용해야 합니다. 이 연방 평가 표준은 담보 목적으로 평가할 때 FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3 및 특정 유형의 평가 대상의 평가를 관리하는 기타 연방 평가 표준에 의해 설정된 요구 사항을 개발, 보완 및 지정합니다. 러시아 경제개발부의 승인을 받았습니다.

II. 평가대상

3. 이 연방 평가 기준의 목적에 따라 평가 대상은 러시아 연방 법률이 시민 순환에 참여할 가능성을 설정하고 서약이 현행법에 의해 금지되지 않는 시민권의 대상을 의미합니다. 러시아 연방 법률.

III. 부수적인 목적을 위한 평가 수행을 위한 일반 요구 사항

4. 고객은 질권 목적으로 평가를 수행하기로 합의(이하 계약이라 함)를 체결할 때 감정인에게 기존 또는 잠재적 질권자에 대해 알릴 수 있습니다. 질권자가 러시아 연방 법률 및 연방 평가 표준 요구 사항에 위배되지 않는 담보 목적의 평가에 대한 특별 요구 사항을 공개적으로 제공하는 경우 감정인은 고객에게 그러한 특별 요구 사항이 있음을 알려야 합니다.

감정인은 평가 과제에 명시된 경우 저당권자의 이러한 특별 요구 사항을 고려합니다.

5. 이 연방 평가 기준의 목적에 따라 담보 목적의 가치를 결정할 때 시장 가치가 결정됩니다. 적절한 요구 사항이 있는 경우 평가 작업은 시장 가치 외에 투자 및/또는 청산 가치를 결정할 수도 있습니다.

6. 공통 기능적 목적과 관련된 재산(이하 재산 단지)을 평가할 때 재산 단지의 일부인 다른 자산과 별도로 재산의 독립적인 기능 및 판매 가능성을 분석할 필요가 있습니다.

7. 부동산 단지의 일부인 부동산을 평가할 때, 이 부동산의 매각이 부동산 단지의 일부로 수행된다는 가정에 기초하여 평가 대상의 가치는 부동산 비용의 일부로 결정됩니다. 전체 부동산 단지를 매각하는 동안 부동산에 귀속되는 부동산 단지의 가치가 평가됩니다. 이 가정은 평가 과제에 명시되어 있습니다. 본 연방 평가 기준의 목적에 따라 전문 재산의 비용은 특수한 성격, 목적, 디자인, 구성으로 인한 고유성으로 인해 해당 재산이 속한 전체 재산 단지와 별도로 판매할 수 없는 재산을 의미합니다. , 구성, 크기, 위치 또는 기타 속성(이하 특수 부동산이라고 함)은 부동산 단지 비용의 일부로 결정됩니다.

8. 평가 보고서에는 FSO 3번에 명시된 결과 외에 다음과 같은 추가 결과가 포함되어야 합니다.

본 연방평가기준 제5항에 규정된 가치 유형에 따른 평가 대상의 가치(가치)
평가 과제에 따라 평가자가 준비한 기타 계산된 값, 결론 및 권장 사항.

평가 대상의 유동성에 대한 결론은 반드시 보고서에 표시되지만 평가 결과로 간주되지는 않습니다.

9. 평가 대상의 유동성 특성으로 보고서에는 공개 시장에 대한 시장 노출의 일반적인(추정) 기간이 표시되며, 이 기간 동안 시장 가치로 판매될 수 있습니다. 부동산 단지의 일부로서 특화된 부동산을 평가하는 경우, 해당 부동산의 유동성은 그것이 필수적인 부동산 단지의 유동성으로 결정될 수 있습니다. 이 가정은 평가 과제 및 평가 보고서에 명시되어 있습니다.

평가대상의 유동성을 결정할 때, 평가자는 해당 대상의 유동성에 영향을 미치는 중요한 요소에 대한 분석 결과를 인용하여 도출된 결론을 정당화해야 합니다.

10. 평가 작업에는 FSO No. 1에 지정된 정보와 러시아 경제 개발부가 승인한 특정 유형의 평가 대상 평가를 관리하는 기타 연방 평가 표준에 추가로 다음 정보가 포함되어야 합니다.

평가 대상 물체 검사의 특징 또는 물체 검사를 객관적으로 방해하는 근거가 있는 경우
고객이 평가에 필요한 자료와 정보를 제공하는 절차와 시기
업계 전문가(평가 수행 시 분석이 필요한 문제에 대해 필요한 전문 역량을 갖춘 전문가)를 참여시켜야 할 필요성. 평가 작업을 준비하는 단계에서 계약 당사자 중 하나가 업계 전문가의 참여 필요성을 결정(식별)하는 경우 해당 조건이 평가 작업에 포함되어야 합니다.

11. 평가 할당에서 고객 또는 저당권자(계약 당사자인 경우)는 감정인과 합의하여 본 연방 평가 표준의 8항에 명시된 평가 결과에 추가로 계산된 다른 값을 표시할 수 있습니다. , 포함:

향후 대상 부동산 가치의 변화 예측;
평가 대상 부동산에 대한 압류 시 필요한 비용 금액.
이 경우 표시된 계산값과 추가 연구 결과를 바탕으로 한 결론은 보고서에 포함되지만 평가 결과는 아닙니다.

IV. 담보 목적의 가치 평가 가정

12. 평가에 사용된 가정은 모든 계약 당사자가 동의해야 합니다.

13. 평가 대상의 발전 전망과 관련하여 평가에 사용된 가정은 시장 데이터 및 추세에 따라 정당화되어야 합니다. 고객과 독립적으로 시장 데이터의 타당성과 준수 여부를 확인하지 않고 평가 대상의 고객 또는 소유자의 예측 데이터를 사용하는 것은 허용되지 않습니다.

14. 여러 시나리오나 분석 데이터를 기반으로 예측을 할 때, 가치 있는 대상의 가치를 극대화하는 가장 낙관적인 예측은 자제하는 것이 좋습니다.

15. 평가 대상, 평가 대상의 소유권 및 사용 조건과 관련하여 소유자가 갖는 모든 이점은 시장 상황과 다르며 담보 목적으로 평가할 때 고려할 수 없습니다. 평가 대상의 소유권이 다른 사람에게 이전된 경우에는 논쟁의 여지가 없습니다.

16. 감정을 수행할 때 공개 도메인에 있거나 계약 당사자가 감정인에게 제시하여 평가 대상 자산의 가치에 영향을 미치는 모든 부담 및 의무에 대한 정보를 고려해야 합니다. 평가 대상 부동산의 가치에 대한 이러한 요소의 영향을 고려하기 위한 요구 사항은 평가 과제에 명시되어 있습니다. 계약에 서명하기 전에 부담이 확인되면 평가자는 평가 작업에 표시된 계약 당사자에게 이에 대해 알릴 의무가 있습니다. 평가 과정에서 부담이 확인되면 평가자는 평가 과제에 달리 명시되지 않는 한 보고서에 부담이 있음을 표시하고 계산 시 이를 고려해야 합니다.

17. 현재 목적 이외의 사용을 가정하여 평가 대상에 대한 평가를 수행하는 것은 계약 당사자와의 의무적 합의가 적용되며 평가 작업에 포함됩니다. 현재 용도 변경을 가정하여 평가 대상을 평가할 때 대체 용도를 구현하는 데 필요한 모든 비용은 의무 회계 처리됩니다.

18. 특별한 지식이 요구되는 평가 과정에서 담보 목적의 연구를 수행할 필요가 있는 경우에는 해당 지식을 갖춘 업계 전문가를 참여시킬 필요가 있다. 감정인은 업계 전문가의 참여 없이는 평가를 수행할 수 없음을 고객에게 알릴 의무가 있습니다. 이 경우 해당 업계 전문가를 참여시켜야 할 필요성이 평가 과제에 명시되어 있습니다.

V. 담보 목적의 가치 평가에 대한 특별 요구 사항

19. 평가 대상의 강제 매각 요인으로 청산 가치를 결정하고 노출 기간을 선택할 때 설정된 담보 대상에 대한 압류 절차에 따라 평가 대상 매각 조건을 고려해야 합니다. 평가일에 시행 중인 법률에 의하거나 계약에 의해 규정됩니다. 평가 대상에 대해 이용 가능한 정보를 바탕으로 강제 매각의 다른 요소와 대상이 공개 시장에 노출되는 기간 동안 예상되는 가정을 선택할 수 있습니다. 그러한 요소와 가정은 정당성을 전제로 하며 평가 보고서에 명시되어야 합니다.

20. 창작을 위해 제안된 물건을 평가할 때 또는 창작 과정에서 물건의 용도 변경을 가정하지 않고 평가일 현재의 상태로 물건의 시장 가치를 결정할 때 시장은 가치는 계약 조건에 따라 날짜 평가 시점에 대상이 완성되었다는 가정을 고려하여 추가로 결정될 수 있습니다.

6. 최종 규정

21. 본 연방 평가 표준의 요구 사항과 FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3의 요구 사항과 교육부가 승인한 특정 유형의 평가 대상 평가를 관리하는 기타 연방 평가 표준이 일치하지 않는 경우 러시아 경제 개발에 관한 규정에 따라 본 연방 표준이 우선적으로 적용됩니다.

러시아 입법 관행은 부동산을 평가할 때 비교, 비용 및 소득 접근법의 사용을 규제합니다.

하나 또는 다른 접근 방식의 선택은 평가되는 부동산의 성격, 시장 환경, 잠재적 집주인과 임차인의 일반적인 동기와 행동의 본질, 필요한 초기 정보의 가용성 및 품질에 따라 달라집니다.

부동산의 시장 가치를 형성하려면 다음 작업 단계를 완료해야 합니다.

1. 상업용 부동산 시장 분석을 수행합니다.

2. 평가 대상 위치의 장단점에 대한 의견을 제시합니다.

3. 가장 좋고 가장 효과적인 사용을 분석합니다(담보 목적을 위한 부동산 평가의 일환으로 이 분석은 특정 상황에서 사용되지만 대부분의 경우 해당 객체가 다음을 기준으로 담보로 제공된다고 가정하므로 필요하지 않습니다). 현재 사용);

4. 평가에 대한 접근 방식을 선택합니다.

5. 선택된 접근법 내에서 계산을 수행합니다.

6. 비용에 대한 최종 결론을 내립니다.

담보 목적으로 부동산을 평가할 때 위의 각 단계에서 고려해야 할 주요 사항을 살펴보겠습니다.

시장 분석

고품질 시장 분석은 최종 평가 결과의 신뢰성을 크게 결정합니다.

시장 분석은 유동성 분석과 밀접하게 연관되어 있습니다. 예를 들어 생산시설을 평가할 때에는 생산시설에 대한 수요(수요지역, 설계, 상태) 분석과 유사시설의 공급분석이 필요하다.

담보 목적으로 평가할 때 유동성은 담보의 중요한 특성이며 많은 경우 담보에 대한 저당권자의 권리 행사를 통해 대출 부채를 얼마나 빨리 상환할 수 있는지 판단할 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 부동산 객체의 유동성 정도에 대한 결론을 올바르게 도출하면 그 가치에 대한 정보를 바탕으로 의견을 얻고 담보 할인 금액을 결정할 수 있습니다.

부동산의 유동성에 영향을 미치는 중요한 요소는 위치, 객체의 물리적 특성(마모, 유틸리티 상태), 객체의 크기, 특정 지역 및 지역의 부동산 시장 상태입니다. 이러한 요소를 준수하면 개체를 특정 클래스에 할당하는 것이 어느 정도 결정된다는 점에 유의해야 합니다.

유동성 지표로서 특정 지역의 평균 노출 시간은 고려 중인 시장 부문과 동일하고 기본 특성이 유사한 객체에 사용됩니다.

매각 시기에 따라 다음과 같은 부동산 유동성 등급이 제안됩니다.

시장 분석 프레임워크 내의 주요 작업은 다음과 같습니다.

· 평가 대상과 유사한 물건(임대 거래 또는 구매 및 판매 거래)에 대해 어떤 거래가 더 많이 표현되는지에 대한 객관적인 의견을 형성합니다.

· 임대료 계산(소득 접근 방식) 및 비교 접근 방식에 대한 유사점 식별

· 다양한 유형의 객체에 대한 임대료 비율(사무실 임대료 대비 소매 공간 임대료 등)을 파악합니다.

담보 목적으로 상업용 부동산 평가 보고서를 생성할 때 보고서 이 섹션의 텍스트 부분에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

1. 도시의 상업용 부동산 시장 부문에 대한 간략한 설명

2. 현지 시장 부문의 특성(현재 날짜 기준 1㎡당 평균 임대료 및 판매 가격, 전년도 대비 성장 동력, 평균 시장 활용률 수준, 유사 시설의 평균 운영 비용 수준(단위: 년) 절대 또는 상대 조건)

3. 이러한 유형의 대상의 건설 또는 재건축과 관련된 도시의 투자 프로젝트의 존재(설명, 특성, 개발자, 총 투자 비용, 현재 상태).

평가 대상의 위치에 대한 설명

위치는 객체의 가능한 수익성을 결정하는 주요 매개변수 중 하나입니다. 이 매개변수를 잘못 결정하면 평가 대상 부동산의 신뢰할 수 없는 가치가 형성될 수 있습니다.

평가 대상 부동산의 위치를 설명할 때 고려해야 할 주요 요소는 다음과 같습니다.

사무실 부동산의 경우 - 도시의 "비즈니스" 구역에 위치(더 많은 유동 자산) 또는 그 반대, 산업 현장 깊숙한 위치(구현에 어려움이 있을 수 있음), 편리한 교통 접근성 가용성 등

소매 부동산의 경우 - 소매 복도의 위치(또는 반대로 "막다른 골목"의 깊은 곳), 교통 강도, 장소의 인기 등

창고 자산의 경우 - 운송 접근성, 인프라 가용성(철도 등), 충분한 양의 필요한 모든 통신 가용성(전기, 가스, 물 등).

평가 대상의 위치를 설명할 때 평가 대상의 위치를 이해할 수 있는 그래픽 정보를 제시하는 것이 매우 명확합니다.

이 정보의 출처는 도시의 전자 지도와 종이 지도일 수 있습니다. 평가 대상의 위치에 대한 그래픽 이미지와 간단한 텍스트 설명의 예를 들어 보겠습니다.

최고 및 최고 활용 분석

평가 활동에는 시장 가치 결정이 포함되므로 가장 효과적인 사용 분석을 통해 특정 부동산의 가장 수익성이 높고 경쟁력 있는 사용을 식별합니다.

부동산의 가장 효과적인 사용에 대한 분석에는 시장 상황, 평가 대상 부동산의 특성에 대한 자세한 연구 수행, 평가 대상 부동산의 매개변수와 호환되는 시장 수요 옵션 식별, 수익성 계산이 포함됩니다. 각 옵션을 선택하고 각 사용 옵션에 대한 속성의 가치를 추정합니다. 따라서 가장 효과적인 사용에 대한 최종 결론은 비용을 계산한 후에만 내릴 수 있습니다.

부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법은 법적으로 가능하고 적절하게 설계되었으며 물리적으로 실행 가능하고 적절한 재정 자원이 제공되며 최대 가치를 제공하는 비어 있거나 개발된 토지를 사용하는 것입니다.

토지의 최적 사용은 평가 대상 부동산이 속한 특정 시장의 경쟁 요인에 의해 결정되며 소유자, 개발자 또는 평가자의 주관적인 추측의 결과가 아닙니다. 따라서 가장 효과적인 용도를 분석하고 선택하는 것은 실제로 평가 대상에 중요한 시장 요인에 대한 경제적 연구입니다.

대부분의 경우 부수적 목적을 평가하기 위해 최선 및 최선의 사용 분석이 필요하지 않습니다. 부수적인 목적으로 평가할 때, 이 분석은 평가 대상 자산과 기존 용도 사이에 명백한 불일치가 있는 경우에만 수행됩니다. 이 경우 해당 목적이 이미 명확하게 결정된 경우 객체의 의도된 목적 변경을 고려한 평가를 수행해야 합니다. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

2007년 7월 20일자 러시아 경제 개발부 Vympelz가 승인한 연방 가치 평가 표준 No. 1 No. 256에 따라 시장 가치 평가 절차는 세 가지 접근 방식을 사용하여 수행됩니다.

소득 접근법(부동산 평가에 대한 자본화 또는 소득 할인 접근법);

비용 기반 접근 방식;

비교 접근법(부동산 가치 평가에 대한 시장 접근법).

각 접근법에 대한 평가 대상의 가치를 계산하기 전에 가치 평가 접근법의 적용 가능성이 정당화됩니다.

하나 또는 다른 접근 방식의 선택과 각 접근 방식의 방법은 평가 대상의 세부 사항, 특정 시장의 특성 및 수집된 정보에 포함된 정보의 구성을 기반으로 이루어집니다. 일반적으로 평가 접근 방식은 상호 연관되어 있으며 보완적입니다.

담보 목적을 위한 부동산 평가에 대한 비용 기반 접근 방식

비용 접근법은 감정 대상의 마모와 파손을 고려하여 감정 대상을 복원하거나 교체하는 데 필요한 비용을 결정하는 것을 기반으로 감정 대상의 가치를 추정하는 일련의 방법입니다.

부수적 목적으로 평가할 때 이러한 접근 방식은 일반적으로 거의 사용되지 않습니다. 그러나 예를 들어 충분히 발달된 시장과 이에 대한 정보가 없는 경우에는 비용 기반 접근 방식이 유일한 방법일 수 있습니다.

충분히 많은 양의 시장 정보를 찾을 수 있는 물건을 평가할 때나 상당히 "오래된" 물건을 평가할 때 비용 접근법의 사용을 확실히 포기할 수 있습니다. 이 경우 비용 접근법을 사용한 평가는 시장에서 해당 물건의 가능한 판매 가격에 대해 충분히 신뢰할 수 있는 의견을 형성하지 않습니다.

상대적으로 새로운 부동산을 평가할 때 적절한 양의 시장 정보가 없을 경우 견적은 상당히 좋은 지침으로 사용될 수 있지만 소유자가 제공한 계산을 신중하게 분석해야 합니다(평균 시장 지표와 크게 다를 수 있음). ).

비용 접근 방식 내에서 작업을 수행하기 위한 논리에는 다음 작업 수행이 포함됩니다.

평가된 건물의 교체 비용(또는 교체 비용) 평가

사업 이익(투자자 이익) 금액 평가

식별된 마모 유형 계산;

토지의 시장 가치 평가;

마모에 따른 교체 비용을 조정한 후 토지 비용만큼 결과 값을 증가시켜 감정 대상의 최종 가치를 계산합니다.

이 논리는 다음 공식의 형태로 설명될 수 있으며 이를 통해 상업용 부동산의 가치에 대한 결론을 얻을 수 있습니다.

객체 비용 = 태양 * (I -- I) + 지구, 여기서

ВС - 기업가의 이익을 고려한 평가 대상의 대체 비용 (또는 대체 비용)

I는 물체의 식별된 마모량입니다.

Szem. -- 토지에 대한 재산권의 가치.

교체 비용 평가

교체 비용(RC)은 신품으로 평가되고 마모 및 손상을 고려하지 않고 현재 가격으로 계산되며 상관관계가 있는 부동산의 건설 비용입니다. 평가일 기준.

교체 비용은 재생산 비용 또는 교체 비용을 기준으로 계산할 수 있습니다.

재생산 비용은 평가 대상 건물의 정확한 사본에 대한 실제 평가 날짜의 현재 가격을 기준으로 한 건설 비용으로 이해됩니다. 동일한 건축 자재, 표준 및 디자인을 사용합니다.

교체 비용은 현대 재료, 표준, 디자인 및 건축 솔루션을 사용하여 동일한 유용성을 지닌 대상을 평가하는 실제 날짜의 현재 가격으로 건설 비용을 결정합니다.

위의 정의에서 알 수 있듯이 대체 비용 계산이 더 바람직합니다. 두 번째 경우에는 특성에 따라 평가된 것과 다른 건물을 건설하는 데 드는 비용이 계산되고 비교된 건물의 효용 차이를 평가하기 때문입니다. 건물은 매우 주관적입니다.

반면에, 평가 대상 건물에 잠재적인 구매자에 대한 상업적 매력이 감소할 수밖에 없는 기능적 마모의 징후가 여러 개 있는 경우 교체 비용을 계산하는 선택도 정당화될 수 있습니다.

일반적으로 "재생" 비용과 "교체" 비용 사이의 선택은 평가 목적, 평가 대상에 대해 수집된 정보의 양과 질, 물리적 특성 등 여러 요소에 따라 달라집니다.

"재생" 비용 또는 "교체" 비용을 계산하기 위한 정보 출처:

견적 계산(지역 견적, 개체 견적, 통합 견적 계산);

UPVS 컬렉션(국가 경제 부문별 고정 자산 재평가를 위한 건물 및 구조물의 교체 비용에 대한 집계 지표 컬렉션) UPSS 컬렉션(비용은 1969년 가격으로 제공됨):

Co-Invest 회사가 생산한 컬렉션(산업, 주거, 공공 건물 등)(2009년 가격, 2010년 가격 기준)

건설 비용 지수(Gosstroy 법령, 공동 투자 징수) 등

평가 실무에서는 전체 교체 비용을 결정하기 위해 다음 방법이 사용됩니다.

1) 비교단위법,

2) 구성요소별 분해방법,

3) 정량적 조사방법.

방법 선택은 평가 목적과 필요한 계산 정확도에 따라 결정됩니다.

비교단위법유사한 건물의 비교 단위(1㎡, 1입방미터)의 건설 비용을 기준으로 합니다. 아날로그 비교 단위의 비용은 아날로그와 평가 대상(물리적 매개변수, 쉽게 설치할 수 있는 장비의 가용성, 자금 조달 조건 등) 간의 확인된 차이점을 조정해야 합니다.

평가 대상의 전체 교체 비용은 비교 단위의 조정 비용에 비교 단위 수(면적, 입방 용량)를 곱하여 결정됩니다. 비용 금액을 결정하기 위해 일반적으로 "건설 비용 집계 지표", "교체 비용 비용 집계 지표"와 같은 다양한 참고 및 규제 자료가 사용됩니다.

계산에는 다음 공식이 사용됩니다.

Sn= 봄 여름 시즌.시간 그래서시간 에게 1시간 에게 2시간 에게 3시간 에게 4시간 에게 5,

어디: Sn-- 평가되는 대상의 비용;

봄 여름 시즌.-- 1평방미터의 비용 또는 기준일의 전형적인 구조의 입방미터;

그래서-- 비교 단위의 수(평가되는 물체의 면적 또는 부피)

에게 1 - 면적, 부피 및 기타 물리적 매개변수에서 평가 대상과 선택된 일반 구조 사이의 식별된 차이를 고려한 계수입니다.

에게 2 -- 물체의 위치에 대한 보정 계수;

에게 3 - 기준일과 평가 시점 사이의 기간 동안 건설 및 설치 작업 비용의 변화 계수;

에게 4 - 개발자의 이익을 고려한 계수.

에게 5 -- VAT(%)를 고려한 계수입니다.

이 방법은 기능적 목적, 물리적 특성, 구조 시스템 클래스, 대상의 시운전 날짜 및 기타 특성의 유사성을 관찰하는 데 필요한 것을 선택할 때 일반적인 대상 또는 유사체의 비교 단위 비용을 기반으로 합니다. .

비교단위법은 품목의 가치를 대체비용으로 추정합니다. 이는 계산에 사용되는 비교 단위의 비용이 일반적으로 동일한 대상이 아니라 가까운 유사성을 나타내기 때문입니다.

구성 요소 분석 방법질적으로 다른 정보의 사용을 기반으로합니다. 건물의 개별 건축 구성요소(기초, 벽, 바닥 등)는 특정 구성요소의 부피 단위 건설에 필요한 직간접 비용을 포함한 비용 지표에 따라 평가됩니다. 전체 건물의 비용은 다음 공식을 사용하여 모든 구성 요소의 비용 합계로 계산됩니다.

어디 Szd. - 건물 전체의 건설 비용;

VJ-- 용량 제이-번째 구성 요소;

CJ-- 단위 부피당 비용;

N-- 할당된 건물 구성요소의 수;

Kn - 평가된 객체와 선택된 일반 구조 간의 기존 차이를 고려하는 계수(동일한 객체의 경우 Kn = 1)

Ki는 총 마모를 고려한 계수입니다.

구성 요소 분석 방법에는 여러 가지 종류가 있습니다.

하도급방식

직장 프로필별 분류

비용 할당.

하도급 방식이는 종합건설업체가 전문 건설업체인 하도급업체와 체결한 하도급 계약에 따라 수행된 작업 비용에 대한 정보를 기반으로 합니다. 전체 교체 비용은 모든 하도급 건설 및 설치 작업에 대한 비용을 합산하여 계산됩니다.

프로필 방법개별 건설 전문가(석공, 미장공, 목수 등)를 고용하는 비용의 합계로 전체 교체 비용을 평가하는 것이 포함됩니다.

전용 비용 방법건물의 다양한 구성 요소를 평가하기 위해 비교 단위를 체계적으로 사용하고, 그 후에 개별 평가 결과가 요약됩니다.

정량적 조사방법평가 날짜 현재 가격으로 평가 대상에 대한 새로운 추정치를 생성하는 작업이 포함됩니다. 이러한 목적을 위해 개별 구성 요소의 건설 및 설치 작업과 건물 전체에 대한 비용 계산뿐만 아니라 상세한 정량적 및 비용 분석이 수행됩니다. 계산에는 평가 시설 건설에 대한 전체 추정치를 나타내는 직접비, 간접비 및 기타 비용이 고려됩니다.

정량적 조사 방법은 전체 교체 비용에 대한 가장 정확한 결과를 제공하지만 가장 노동 집약적이며 감정인이 설계 및 견적 업무 분야에 대한 실무 지식을 요구합니다.

기업가 이익(투자자 이익)의 가치 추정

기업가(투자자)의 이익은 평가 대상과 구조가 유사한 프로젝트 건설과 관련된 위험에 대해 일반적인 투자자(건축자, 개발자)가 요구하는 보상입니다.

실제로 이 값은 건설 관리 및 조직 비용, 일반 감독 및 건설 관련 위험을 포함하여 프로젝트 시행으로 얻을 수 있는 평균 투자자의 이익을 반영합니다. 일반적으로 이 지표를 형성할 때 그들은 평가 대상을 포함하는 상업용 부동산 시장의 세그먼트가 위치한 수명 주기 단계, 그 가치가 볼륨에 의존하는 것에 주의를 기울이지 않습니다. 투자자(고객)와 시공자(시공자)의 기능이 다른 요소와 분리되어 있는지 여부에 따라 공사 시기 등이 결정됩니다. 따라서 보고서를 고려할 때, 기업가(투자자)의 이익 범위를 명확하게 파악하고, 현재 평균 시장 가치의 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

부동산 시장의 발전 정도와 상업용 부동산 시장의 특정 부문이 위치한 수명주기에 따라 기업가의 이익 금액은 상당한 범위 내에서 달라질 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 2005년 모스크바의 상업용 부동산 시장에서 최대 분석 기관에 따르면 소매 부동산 부문의 기업가 수익은 2006년과 2007년에 25~40% 범위에 있었으며, 이는 감소 및 안정화되었습니다. 이 지표가 관찰되었습니다. 실제로 이익에 대한 시장 데이터를 얻는 것은 대부분 영업 비밀이기 때문에 어렵습니다.

식별된 마모 유형 계산

감가상각은 잠재적 투자자의 관점에서 부동산의 유용성과 소비자 매력이 감소하는 것이 특징입니다.

일반적으로 감가상각은 다양한 요인의 영향으로 인해 일정 기간 동안 물건의 가치가 감소(감가상각)하는 것으로 표현됩니다.

자산 가치 하락의 원인에 따라 물리적, 기능적 및 외부 유형의 마모가 구별됩니다.

신체적 악화. 시간이 지남에 따라 부동산의 물리적 특성 변화를 반영합니다(예: 구조 요소의 결함). 물리적 마모에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫 번째는 운영 요인의 영향으로 발생하고 두 번째는 자연 및 자연 요인의 영향으로 발생합니다.

건물의 물리적 감가상각을 계산하는 방법에는 전문가, 비용, 규제(또는 회계) 및 건물 수명 계산 방법의 네 가지 주요 방법이 있습니다.

전문가의 방법으로 평가한 물체의 물리적 열화 비율은 주거용 건물의 물리적 열화 평가 규칙에 따라 결정됩니다. 건물 전체의 서비스 수명은 구성 요소의 내구성에 따라 달라집니다. 건물 요소의 물리적 마모는 건물 구조 요소의 비중과 이 요소의 마모 비율을 100으로 나눈 값으로 계산됩니다. 건물 전체의 물리적 마모는 다음과 같이 결정됩니다. 건물의 모든 요소에 대한 가중 평균. 물리적 악화를 판단하는 전문적인 방법은 일반적으로 부동산 목록을 작성할 때 사용됩니다.

제거 가능하고 회복 불가능한 물리적 마모가 있습니다. 제거 가능한 물리적 마모현재 수리 비용이 시설의 부가가치보다 낮다고 가정합니다. 회복 불가능한 물리적 마모결함을 수정하는 데 드는 비용이 객체에 추가되는 비용을 초과하는 경우 고려됩니다. 건물의 모든 요소는 장기(기초, 벽, 천장 등) 및 마모(루핑, 장식 마감, 페인팅 및 기타, 즉 수리(복원)할 수 있는 요소)의 두 가지 범주로 나뉩니다. 지속적인 수리 중).

비용 방법에는 건물 요소의 재생산 비용을 결정하는 것이 포함됩니다. 검사를 통해 건물의 각 요소의 마모율이 결정되고 이는 가치 용어로 변환됩니다. 감가상각 비율을 가중 평균으로 결정하면 실물 감가상각에 대한 보다 정확하고 조정된 비용 추정치를 얻을 수 있습니다.

건물의 물리적 노후화를 결정하는 표준(또는 회계) 방법에는 고정 자산의 완전한 복원을 위해 통합 감가상각률을 사용하는 것이 포함됩니다.

건물 수명 계산 방법을 사용할 때 여러 가지 용어가 사용됩니다.

경제생활은 물건을 이익을 위해 사용할 수 있는 시간이다. 이 기간 동안 개선 작업은 부동산 가치에 기여합니다. 부동산의 경제적 수명은 전반적인 노후화로 인해 개선이 부동산 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.

물체의 물리적 수명은 건물이 존재하고 거주하거나 작업할 수 있는 기간입니다. 물리적 수명은 물체가 철거되면 끝납니다.

유효 수명은 물체의 가치에 영향을 미치는 외관, 기술적 조건, 경제적 요인에 대한 평가를 기반으로 합니다.

연대기적 연령은 대상이 가동된 날짜부터 평가 날짜까지 경과된 기간입니다.

건물의 잔여 경제연수는 평가일로부터 해당 부동산의 경제연수가 종료될 때까지의 기간입니다. 부동산을 수리하고 업그레이드하면 남은 경제 수명이 늘어납니다.

표준 사용 수명(또는 일반적인 물리적 수명)은 규정에 따라 결정되는 건물 및 구조물의 사용 수명입니다.

물체의 기능적 마모.기능적 노후화는 객체가 기능적 유용성 측면에서 현대 표준을 충족하지 못하는 경우입니다. 기능적 노후화는 건물의 구식 아키텍처, 레이아웃, 볼륨, 엔지니어링 지원 등의 편의성 측면에서 나타날 수 있습니다. 기능적 노후화는 건축 및 건설 분야의 과학 기술 진보의 영향으로 인해 발생합니다. 국내 실무에서 발생하는 기능적 마모를 노후화라고 합니다.

물리적 마모와 마찬가지로 기능적 마모도 제거 가능하거나 수리 불가능할 수 있습니다. 탈착 가능한 기능성 마모에는 내장 캐비닛, 수도 및 가스 계량기, 배관 장비, 바닥 깔개 등의 복원이 포함될 수 있습니다. 마모 탈착 가능 여부에 대한 기준은 수리 비용 금액과 받은 추가 가치 금액을 비교하는 것입니다. . 얻은 추가 가치가 복원 비용을 초과하는 경우 기능적 마모는 제거 가능합니다. 제거 가능한 마모 정도는 업데이트된 요소가 포함된 평가 당시 건물의 잠재적 가치와 업데이트된 요소가 없는 평가 날짜의 건물 가치 간의 차이로 결정됩니다.

제거할 수 없는 기능적 마모란 건물의 품질 특성과 관련된 요인으로 인해 건물의 가치가 감소하는 것을 말합니다. 또한 품질 특성이 과도하거나 부족할 수 있습니다. 예를 들어, 임대 시장에서는 원룸 아파트에 비해 투룸 아파트에 대한 수요가 더 높습니다. 이러한 유형의 감가상각액은 해당 아파트를 임대할 때 임대료로 인한 손실 금액에 해당 아파트 유형의 일반적인 월 임대료 합계를 곱하여 계산됩니다. 따라서 회복 불가능한 기능적 마모의 정도는 임대 손실을 자본화하여 결정됩니다.

외부(경제적) 마모- 이는 경제적, 정치적 요인이나 기타 외부 요인으로 인한 외부 환경의 부정적인 변화로 인한 건물 가치의 감소입니다. 외부 마모의 원인은 예를 들어 물체가 위치한 지역의 일반적인 쇠퇴, 조세, 보험 및 고용, 레크리에이션 시장의 기타 변화 분야에서 정부 또는 지방 행정부의 조치일 수 있습니다. , 교육 등 외부 마모량에 영향을 미치는 중요한 요인은 "매력적이지 않은" 자연 또는 인공 물체(늪, 하수 처리장, 레스토랑, 댄스 플로어, 주유소, 기차역, 병원, 학교, 기업 등)에 근접해 있다는 것입니다. 외부 영향으로 인한 마모 대부분의 경우 제거할 수 없습니다.

토지의 시장 가치 평가

일반적으로 토지 평가는 다소 복잡하고 시간이 많이 걸리는 작업입니다.

단일 부동산의 일부로 개발된 토지의 시장 가치를 평가할 때 주의해야 할 주요 사항을 고려해 보겠습니다. 이는 "담보" 상황에서 가장 흔히 발견됩니다.

토지 임대 계약을 분석할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.

· 계약 시간;

· 부동산의 시장 가치를 계산할 때 부담을 고려하기 위해 추가로 분석되어야 하는 부담 및 지역권의 존재.

지적 계획을 분석할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.

토지의 경계

추가 개발 가능성에 대한 직접적인 제한은 없습니다.

평가 보고서에는 임대 계약서에 첨부된 토지의 소유권 증명서나 지적 계획에 명시된 토지의 종류를 기록해야 합니다.

토지에 대한 평가된 권리를 결정할 때 다음과 같은 유형의 권리가 존재할 수 있습니다.

소유권;

영구 사용권;

임대권(장기, 단기).

토지의 시장 가치를 계산하는 방법 및 방법 선택

토지 가치를 평가하는 주요 방법은 2002년 3월 6일자 러시아 재산부 명령 No. 568-r에 의해 승인된 "토지 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항"에 나와 있습니다.

토지 비용 계산을 시작하기 전에 "개발 밀도 계수"에 대한 결론을 내리고 시설의 전체 기능을 위한 토지 계획의 "적절성"에 대한 의견을 제시해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

결론을 내릴 때에는 대지면적과 건축면적의 비율을 파악하는 것이 필요하다. 건축 면적에 대한 정보의 출처는 소유자의 인증서이거나 기술 데이터 시트의 데이터일 수 있습니다. 이 토지에 위치한 건물의 BTI입니다.

이 상황에서는 필요한 인접 영토를 어떻게 할당할 것인지에 대한 의문이 제기됩니다. 토지 계획의 "적절성"에 대한 정보에 입각한 의견을 형성하려면 기존 SNIP(현대 개체와 관련하여 여전히 관련성이 있는 경우) 또는 상업 개발과 관련된 투자 프로젝트를 구현하는 전문 개발자의 요구 사항에서 "시작"할 수 있습니다.

담보 목적의 부동산 가치 평가에 대한 비교 접근법

비교 접근법은 담보 목적으로 부동산을 평가할 때 가장 일반적으로 사용되는 접근법 중 하나입니다.

이러한 가치 평가 접근법은 대체 원칙에 기초합니다. 이는 신중한 구매자가 유사한 품질과 적합성을 지닌 물건을 구입할 수 있는 물건보다 판매용 물건에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 가정에 기초합니다. 비교 접근법은 유사한 물건의 판매 가격에 대한 가치 있는 물건의 가치의 의존성을 기반으로 합니다. 각각의 비교 가능한 판매는 해당 부동산과 비교됩니다. 비교 가능한 판매 가격 사이의 상당한 차이를 반영하기 위해 조정이 이루어집니다.

비교 접근법에는 여러 단계가 포함됩니다.

1 단계.시장의 상태와 개발 추세, 특히 평가 대상이 속한 부문을 연구합니다. 평가 대상과 가장 유사한 개체가 식별됩니다.

2단계.아날로그 객체에 대한 정보를 수집하고 검증합니다. 수집된 정보를 분석하고 각 아날로그 객체를 평가 대상 객체와 비교합니다.

3단계.비교 대상의 가격 특성에서 확인된 차이를 기반으로 비교 가능한 유사품의 판매 가격이 조정됩니다.

4단계.유사한 개체의 조정된 가격이 합의되고 평가된 개체의 시장 가치의 최종 가치가 비교 접근 방식을 기반으로 도출됩니다.

비교 접근법의 가장 큰 장점은 유사한 물건의 실제로 달성된 구매 및 판매 가격에 초점을 맞춘다는 것입니다.

일반적으로 비교 접근법의 적용 가능성은 활성 시장의 존재 여부에 달려 있습니다. 왜냐하면 이 접근법에는 실제 거래에 대한 데이터 사용은 물론 시장 개방성과 금융 정보의 가용성이 포함되기 때문입니다.

시장 거래가 없을 때 비교 접근법을 사용하는 것이 정확한지에 대한 문제는 매우 복잡합니다. 일반적으로 이러한 상황은 시장이 제대로 개발되지 않고 사용 가능한 정보 소스에 비교 대상의 구매 및 판매 거래에 대한 정보가 포함되어 있지 않은 소규모 정착지에서 관찰될 수 있습니다.

이 경우 다음 알고리즘을 적합한 솔루션으로 사용할 수 있습니다.

동일한 지역, 지역 등에 위치한 "유사한" 도시가 식별됩니다. (비교 기준에는 인구의 소득 수와 수준, 발전된 주택 시장의 존재, "주요" 운송 경로와 관련된 위치 등이 포함될 수 있습니다.)

비교 가능한 거래에 대한 데이터 검색:

계산이 수행되고 필요한 경우 적절한 조정이 이루어집니다.

이 접근 방식은 상당한 주의를 기울여 사용해야 한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 이 방법은 다른 접근법(소득 및 비용)의 틀 내에서 얻은 대상의 가치가 비슷한 범위에 있는지 여부를 이해하기 위한 보조 접근법으로 사용될 수 있습니다.

이 접근법을 적용할 때, 평가 대상의 유동성 정도를 잘못 식별하여 결과적으로 완전히 비유동적인 대상을 평가하고 "바람직한" 결과를 "실제" 결과로 전달하는 실수를 피하는 것이 중요합니다. 하나.

비교 접근법을 사용한 부동산 평가의 주요 단계:

유사체 선택 및 유사체에 대한 정보 수집;

비교 단위 선택;

비교 대상의 가격 특성에서 식별된 차이를 조정하고;

최종 비용 가치의 형성.

각 단계에서 주의해야 할 주요 사항을 살펴보겠습니다.

유사점을 선택하고 유사점에 대한 정보를 수집하는 것은 비교 접근법을 사용하는 첫 번째이자 실제로 핵심 단계입니다.

아날로그를 선택하려면 다음과 같은 기본 비교 요소를 사용할 수 있습니다.

기능적 목적;

위치;

물리적 특성(물체의 크기, 상태 등)

기능적 목적은 비교의 핵심 요소 중 하나입니다. 가장 큰 실수는 기능적 목적이 완전히 다른 개체를 아날로그로 선택하는 것일 수 있습니다.

물체가 잠재적으로 철거 또는 재건축될 가능성이 있는 경우 유사품 선택에 세심한 주의를 기울여야 합니다. 유사품을 선택할 때 구매자의 동기가 무엇인지 이해하는 것이 중요합니다. 일반적으로 그러한 상황에서 동기는 주로 새로운 시설을 건설할 권리를 획득하는 것일 수 있습니다. 따라서 유사하게 비슷한 위치의 철거 대상 물체에 초점을 맞추고 토지 계획에 대한 허용된 권리 사용에 주의를 기울이는 것이 좋습니다.

목록, 유사체 작성 및 평가에 필요한 정보 획득을 위한 정보 출처는 다음과 같습니다.

인터넷 검색 결과로 얻은 예비 데이터

분석 기관 및 부동산 회사가 제공하는 데이터

평가 회사가 자체 데이터베이스를 유지 관리합니다.

매우 일반적인 상황은 아날로그 선택이 올바르게 이루어졌다는 결론을 내리는 데 필요한 모든 데이터가 포함되지 않은 정보가 사용되는 경우입니다.

유사품으로 제공되는 개체의 주요 가격 요소 값에 대한 정보가 불완전한 경우 해당 개체에 대한 외부 검사가 필요합니다. 물론, 평가 대상과 함께 도시지도에 아날로그 사물을 그려넣고, 사진을 활용하면 더욱 완성도 높은 시각적 정보를 제공할 수 있을 것이다.

유사품을 선택하고 정보를 수집한 후에는 비교단위 선택단계.

가장 일반적으로 사용되는 비교 단위는 다음과 같습니다.

총 면적 1평방미터;

1평방미터 사용 가능하거나 임대 가능한 지역.

비교 단위를 올바르게 선택하고 이 매개변수의 비용 특성을 결정하는 것이 중요하다는 점에 유의할 필요가 있습니다.

비교 단위를 선택한 후 조정이 이루어집니다.

부동산 평가 이론에서는 다음과 같은 유형의 수정이 구별됩니다.

이자(예: 위치 조정, 마모, 판매 시간 등)

비용(예: 정성적 특성에 대한 수정 및 통계적 방법으로 계산된 수정) 전체적으로 판매된 아날로그 제품의 가격에 대한 금전적 조정에는 추가 개선 사항(창고 확장, 주차장 등)의 유무에 대한 조정이 포함되어야 합니다.

순수한

상대적인.

수정안을 작성할 때 고려해야 할 주요 사항에 대해 더 자세히 살펴보겠습니다.

매출 비교 방법에서 반드시 고려해야 하는 10가지 기본 비교 요소(실제로는 조정)가 있습니다.

1. 양도된 재산권

2. 자금 조달 조건 (러시아에서는 거의 사용되지 않음)

3. 판매 조건

구매 직후 발생한 비용

시장 상황;

위치;

물리적 특성(크기, 건축 자재의 품질, 건물의 상태)

경제적 특성(운영 비용, 임대 계약 조건, 관리 비용, 임차인 구성 등)

사용 유형;

10. 부동산의 일부가 아닌 가치 구성 요소.

실제로 위의 비교요소는 유사품을 선택하는 기준이 됩니다. 어떻게. 아날로그가 평가 대상의 지정된 특성과 더 정확하게 일치할수록 수정 횟수가 줄어들고 결과의 신뢰성이 높아집니다.

각 요소를 자세히 살펴보겠습니다.

양도 가능한 재산권.거래 가격은 양도되는 재산권에 따라 달라집니다. 매우 일반적인 상황은 평가 대상 부동산 지역에 대해 유효한 임대 계약이 있는 경우입니다. 이 경우, 물건의 가치를 결정할 때 수정 사항은 가치 있는 물건과 그 유사품의 소득 잠재력 간의 차이를 반영해야 합니다.

자금 조달 조건.차용된 자금원의 존재도 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 수정안을 계산하려면 특정 사례에 채택된 자금 조달 계획에 대한 완전한 정보가 필요합니다. 러시아 시장의 일반적인 상황에 따라 이 조정은 거의 사용되지 않습니다.

판매 조건 및 판매 시간.매매조건의 조정은 구매자 또는 판매자의 동기(예: 특수관계인 간의 거래 등)를 반영합니다. 노출 기간 - 물건이 시장에 출시되는 기간은 시장 부문에 따라 다르며 물건의 품질에 따라 크게 달라집니다. 일반적인 전시 기간보다 훨씬 짧은 기간 동안 물건이 판매된 경우 이는 가격이 저평가되었음을 나타냅니다. 어떤 물체가 표준 노출 기간보다 훨씬 오랫동안 시장에 출시된 경우 가격이 부풀려집니다. 두 경우 모두 해당 거래는 해당 시장 부문에서 일반적이지 않으며 비교할 수 있는 거래로 간주되어서는 안 됩니다.

구매 후 즉시 발생한 비용입니다.이러한 비용에는 구매자가 물건을 구매한 직후에 발생하고 거래 비용을 결정할 때 실제로 고려되는 비용이 포함됩니다. 예를 들어 생산 현장에서 물건 중 하나를 철거하거나 해체하는 비용, 토지관계 등록 등

위치.이 수정은 평가 대상과 비교 대상의 위치 특성이 다른 경우 필요합니다.

신체적 특성(크기, 건축 자재의 품질, 건물의 상태). 물리적 차이에는 크기, 건축 품질, 연식 및 상태, 기능적 유용성, 부지 크기, 매력도 등이 포함됩니다.

경제적 특성.소득에 영향을 미치는 개체의 속성입니다. 예를 들어 운영 비용, 관리 품질, 임대 계약 조건 등이 있습니다.

부동산에 포함되지 않는 가치요소. 여기에는 거래 구조(장비, 가전제품, 가구, 재고 등)에 비용이 포함된 동산이 포함될 수 있습니다.

평가를 수행할 때 평가 대상 부동산의 일부가 아닌 구성 요소에 대한 조정이 필요합니다.

객체의 목적에 따라 특정 유형의 상업용 부동산 객체의 특성을 고려하여 수정 목록을 지정할 수 있습니다.

예를 들어, 사무실 자산을 평가할 때 주요 수정 사항은 다음과 같습니다.

재산법;

물리적 특성(물체의 상태, 사용 가능 면적과 전체 면적의 비율(%), 임대 가능 면적 대비 주차 공간 비율 등)

경제적 특성(부하 수준, 비용 수준 등)

창고 목적으로 부동산을 평가할 때 주요 수정 사항은 다음과 같습니다.

재산법;

위치;

필요한 인프라(철도, 도로, 편의 시설, 접근성 등)의 가용성

물리적 특성(시설 상태, 관리 및 창고 공간 비율(%), 높이, 난방 유무, 필요한 모든 통신 유무 및 여유 용량 등)

경제적 특성(활용 수준, 비용 수준).

비교 접근 방식을 사용할 때는 다음 측면에 주의를 기울여야 합니다.

유사품과 평가 대상은 동일한 부동산 시장, 시장 부문에 속해야 하며 위치, 기술 조건 및 면적이 비슷해야 합니다.

계산을 할 때 평가 대상의 유사 항목에 대한 정보를 얻은 출처에 대한 참조를 표시해야 합니다. 유사품으로 제공되는 개체의 주요 가격 특성 값에 대한 정보가 불완전한 경우 해당 개체에 대한 외부 검사가 필요합니다.

조정은 평가 대상과 유사품 간의 실제 차이와 일치해야 합니다. 대상과 유사품 간의 동일한 차이를 제거하는 여러 가지 조정을 수행하는 것은 허용되지 않습니다(예: 건설 연도 조정, 건물의 기술적 조건). 수행된 수리 수준)

비교 접근법을 사용하여 얻은 비용 값은 시장 분석 중에 식별된 비용 범위 내에 있어야 합니다.

담보 목적을 위한 부동산 평가에 대한 소득 접근 방식

소득접근법(Income Approach)은 평가 대상으로부터 기대되는 수입을 결정하는 것에 기초하여 평가 대상의 가치를 추정하는 일련의 방법입니다.

소득 접근법의 적용은 현재 가치 개념에 기초합니다. 모든 자산의 가치는 자산에서 예상되는 미래 현금 흐름의 현재 가치를 해당 자산에 투자하는 위험 정도에 해당하는 비율로 할인한 것입니다.

소득접근법의 관점에서 부동산을 평가할 때, 소득은 부동산의 가치를 결정하는 주요 요소이다. 물건이 창출하는 소득이 클수록 그 가치의 가치도 높아지며, 다른 모든 조건은 동일합니다. 이 경우, 소득을 얻을 수 있는 기간, 이 과정에 수반되는 위험의 정도 및 유형이 중요합니다.

소득 접근법은 잠재적으로 임대 또는 임대할 수 있는 부동산을 평가하는 데 종종 사용됩니다.

고도로 전문화된 부동산(예: 철강 제련소) 평가의 일부로 소득 접근법을 사용하려면 가치 평가 접근법 선택에 대한 신중한 고려가 필요합니다.

실제로는 현금흐름할인법이나 자본화법이 사용됩니다. 다음은 각 방법에서 주의해야 할 주요 사항입니다.

현금흐름할인법

DCF(현금흐름할인법) 방법은 운영으로 인한 소득 흐름이 불안정한 경우 부동산을 평가할 때 사용됩니다.

다음과 같은 경우에 사용하는 것이 좋습니다.

부동산이 건설 중이거나 방금 건설되어 운영 중이거나 운영 중입니다.

미래의 현금흐름은 재건축, 개축, 재개발 등으로 인해 현재와 크게 달라질 것으로 가정됩니다. 물체;

수입과 지출 흐름은 계절적입니다.

평가 대상 부동산은 대규모 다기능 상업용 부동산입니다.

현금흐름할인법은 예상 현금 흐름과 잔존 가치로 구성된 소득의 현재 가치를 기준으로 부동산 가치를 추정합니다.

DCF 방법을 적용하려면 다음 데이터가 필요합니다.

1. 예측 기간의 기간

2. 잔존 가치(환원)를 포함한 예상 현금 흐름 가치 - 소유 기간 종료 시 부동산 매각 수익금

3. 할인율.

예측 기간 결정장기 예측에 충분한 정보의 양에 따라 달라집니다. 계산 기간은 월, 분기, 연도 등이 될 수 있습니다. 계산 기간의 범위는 3~5년이거나 대상이 지속 가능한 소득 수준에 도달하는 데 필요한 기간 수와 동일할 수 있습니다.

예측 기간을 결정할 때 평가 대상 부동산의 현재 상태와 시운전 연도를 기준으로 해당 부동산의 수명이 얼마나 오래 지속될 수 있는지 이해하는 것이 중요합니다.

이를 이해하면 예측 기간의 기간을 올바르게 결정하고 예측 후(잔여) 기간이 끝날 때 객체의 가치를 결정하는 접근 방식을 선택할 수 있습니다.

실제로 예측 기간은 자산의 수명보다 길 수 없습니다.

다음 단계는 예측 기간 동안의 현금 흐름을 결정하고 예측 기간이 끝날 때 개체의 가치를 결정하는 것입니다.

현금 흐름을 사용하면 개체의 여러 수준의 소득이 계산됩니다(각 예측 연도에 대해).

1. 잠재총소득(PVI)

2. 실제 총소득(DVD)

3. 순영업소득(NOI)

4. 세전현금흐름(BCF)

5. 세후 현금 흐름(AFPT).

할인된 소득 수준으로 가장 자주 사용되는 두 가지 수량은 다음과 같습니다.

CHOD - 개체의 비용을 전체적으로 추정해야 하는 경우 소스에 관계없이 모든 투자 자본의 비용입니다.

DPDN - 소유자가 투자한 자기 자본의 가치를 추정해야 하는 경우.

DPDN과 CHOD는 부채 상환 비용(모기지 대출) 금액이 다릅니다.

잠재적 총소득. VDP를 구성할 때 객체 비용 계산과 관련된 다음 주요 매개변수에 주의를 기울여야 합니다.

계산된 값으로 간주되는 물체의 면적을 정확하게 계산합니다.

선택한 부동산 지역을 기준으로 임대료를 올바르게 결정합니다.

아날로그 방식으로 임대료에 유틸리티 비용이 포함되었는지 확인하고(공과금 제외, 유틸리티 비용 고려) 장기 임대 계약 형태의 부담이 있는지 확인합니다.

시설 구역 유형:

총 측정 면적 - 건물의 모든 층의 전체 내부 면적을 포함합니다.

총 임대 가능 면적 - 건물의 총 측정 면적에서 주요 수직 개구부(엘리베이터 샤프트, 환기구, 계단 등)를 뺀 면적입니다.

건물의 공용 구역 또는 건물의 공용 구역(건물 공용 구역)은 건물의 모든 임차인이 공동으로 사용하도록 의도된 건물 구역이지만 사무실 구역에는 포함되지 않습니다. 및 소매 구역(건물의 메인 홀, 1층의 소방 복도 등);

사용 가능 면적이란 건물의 임대 가능한 면적을 말하며, 층별 공용 면적과 건물의 모든 공용 면적을 제외합니다.

잃어버린 임대료포함하다고객의 데이터 및 중기 가치를 기반으로 실제 가치로 고려되는 미납 및 과소 로딩으로 인한 손실.

과소부하가 감지되면 그 이유를 분석할 필요가 있습니다. 중요한 점은 개체의 특정 특성으로 인해 개체를 객관적으로 로드할 수 없다는 것입니다(예: 현재 로드 수준 25%에서). 이 요소를 과소평가하거나 잘못 고려하면 대상 비용이 과대평가될 수 있습니다.

운영 비용

출처는 운영 비용 형성에 대해 다른 원칙을 사용할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

운영 비용의 금액을 결정하기 위해 평가자는 해당 비용의 평균 시장 지표(지표 값의 범위)(평가 대상의 측정 단위당 특정 절대값 또는 대상 소득의 가치에 대한 상대적인 값)를 모두 사용할 수 있습니다. 평가 대상이 속한 시장 부문 및 평가 대상에 대한 운영 비용의 요소별 분석.

물체의 1평방미터당 운영 비용은 원칙적으로 시장 평균에 해당합니다. 그렇지 않으면 평균 시장 수준에서 편차가 있는 요인과 이러한 편차가 발생하는 이유를 분석해야 합니다.

운영 비용(부동산의 정상적인 기능과 실제 총 수입의 재현을 보장하기 위한 정기적 비용)은 세 그룹 중 하나로 분류될 수 있습니다.

고정 비용;

가변 비용:

교체 비용.

고정비용에는 시설의 입주율에 좌우되지 않는 비용이 포함됩니다. 예를 들어 세금 납부(재산세, 세금 또는 토지 납부금 등)가 있습니다.

변수에는 시설 사용 강도 및 제공되는 서비스 수준과 관련된 비용이 포함됩니다.

관리 비용;

임대 계약 체결 비용;

서비스 직원의 임금;

공동 비용

청소 비용;

운영 및 수리 비용;

영토 및 주차장 유지 비용;

보안 비용 등

종종 우리는 운영 비용이라는 개념을 접하게 되는데, 이는 다음을 의미합니다.

건물 구조의 정상적인 기능 유지와 관련된 비용;

고장난 장비의 교체를 고려하여 엔지니어링 시스템의 설계 기능을 유지하는 데 드는 비용

건물 및 건물 보안, 건물 및 주변 지역 울타리, 제설 및 지붕 청소, 창문 청소 비용;

유틸리티 비용 등

운영 비용 금액을 결정할 때는 평균 시장 가치에서 "시작"해야 합니다(내부 소득 또는 내부 소득의 비율을 기준 값으로 사용할 수 있음).

일반적인 상황은 소유자가 비용 금액이 시장 평균보다 훨씬 적다고 선언하는 경우입니다. 이 경우 감정인은 원가절감의 원인을 규명하기 위해 면밀한 분석을 실시해야 한다.

예를 들어, 소유자가 자신의 보일러실을 건설하여 상당한 비용 절감을 달성한 경우 보고서에서 이를 강조해야 하며 이 사실을 고려하여 필요한 모든 계산을 올바르게 수행해야 합니다.

또한, 이러한 사실이 확인되면 담보물 형성과 관련된 문제를 보다 자세히 고려할 필요가 있다(예를 들어, 장비를 포함하여 보일러실을 추가로 담보하는 것이 바람직할 수 있다).

별도의 질문은 총액에 공과금을 포함할지 여부입니다. 이 문제에 대한 명확한 의견은 없지만 임대 계약을 체결할 때 다양한 지역 시장이 자체 관행을 개발했다는 점에 유의해야 합니다. 그러나 부동산 운영과 관련된 유틸리티를 임대료에 포함시키는 문제에 대한 사법 관행의 존재에 주목할 필요가 있습니다.

2002년 1월 11일자 러시아 연방 대법원 상임위원회의 정보 편지 "임대료 관련 분쟁 해결 관행 검토"에 따르면, Vol. 66: "임대료에는 임대료가 포함되지 않습니다. 부동산 운영과 관련된 유틸리티의 사용.” 유틸리티, 운영 및 관리 비용은 별도의 서비스 계약에 따라 상환되는 것으로 가정됩니다. 임대료는 사물(부동산)의 유용한 특성으로부터 이익을 얻기 위해 부동산 소유자에게 직접 지불하는 것입니다. 공과금 및 기타 나열된 지불금은 임대 부동산을 유지하는 데 드는 비용으로, 임대 계약에 따라 임차인과 임대인 모두에게 할당될 수 있습니다(러시아 연방 민법 제616조 2항).

실제총소득-- 잠재 총소득에서 임대할 수 없는 유휴 공간 및 임대료 연체로 인한 손실과 해당 부동산의 정상적인 시장 사용으로 인한 기타 소득(예: 유료 주차장 또는 차고 소득)을 뺀 금액입니다.

DVD = PVD -- 손실 + 기타 비용

실제 총소득은 시설의 현재 작업량 수준 측면에서 실제 상황을 반영해야 합니다.

교체 비용에는 구조물의 마모 부품을 정기적으로 교체하는 비용이 포함됩니다. 이러한 구성 요소에는 다음이 포함됩니다.

서비스 수명이 짧은 지붕, 바닥재 및 기타 건물 요소:

위생 및 전기 설비 및 장치;

기계 장비;

보행자 도로, 접근 도로 등;

새 임차인이 입주하기 전 임대 건물의 외관 수리 비용(수리 비용을 소유자가 지불하는 경우)

시장 가치를 평가할 때 대체 비용은 보유 기간 동안 실제로 발생했는지 여부를 고려합니다.

부동산을 시운전한 연도가 "오래될수록" 교체 비용이 계산에 더 많이 포함되어야 한다는 점에 유의해야 합니다.

순영업소득 - 실제 총소득에서 해당 연도의 운영 비용(OR)을 뺀 금액입니다(감가상각비 및 상각비 제외).

얻은 결과의 정확성을 확인할 때 개체 유형(사무실, 소매점, 창고) 및 기술 조건(건축 연도)을 기준으로 잠재 총소득에서 순 영업 소득 비율의 평균 값을 사용하는 것이 유용한 경우가 있습니다. , 주요 수리 등).

가치 있는 물건에 대해 획득한 가치를 통해 물건의 시장 가치가 형성된 가치의 "적절성" 정도에 대한 결론을 내릴 수 있습니다.

자본수익률 계산(할인율)

계산은 누적구축법과 시장추출법을 이용하여 계산할 수 있다.

예측 기간 종료 시 자본 수익률(환원) 계산

예측 기간이 끝날 때 개체의 가치를 결정하려면 다음에 개체에 어떤 일이 일어날지 이해해야 합니다.

대부분의 경우 지속 가능한 성장 모델이 사용됩니다.

전도;

예측 후 첫 번째 기간의 순영업이익

자본수익률;

안정적인 소득 증가율.

또한 사용할 수 있는 접근 방식은 예측 기간이 끝날 때까지 유사한 부동산에 대한 현재 및/또는 시장 예상 판매 가격을 기반으로 예측 기간이 끝날 때 가장 가능성이 높은 판매 가격을 예측하는 것입니다.

평가 대상이 충분히 낡고 예측 기간이 끝날 때 시장에서 개발 및/또는 예상되는 내용을 기반으로 예측 기간이 끝날 때까지 이 점을 고려하는 것이 근본적으로 중요해집니다. 더 이상 존재하지 않습니다. 분명히 이 경우 지속 가능한 성장을 활용하는 것이 좋습니다.

예측 기간 동안 흐름의 현재 가치와 예측 후 가치의 현재 가치를 합산하여 부동산의 시장 가치를 계산합니다.

현금 흐름의 현재 가치에 대한 올바른 의견을 형성하려면 기간 중간에 할인 요소를 사용하는 것이 좋습니다

소득 접근법의 틀 내에서 자산의 최종 가치는 예측 기간과 예측 이후 기간의 현금 흐름의 현재 가치의 합입니다.

소득 자본화 방법

자본화법은 현금흐름할인법의 특별한 경우이다.

소득 자본화 방법은 다음과 같은 경우에 사용됩니다.

· 수입원은 장기간에 걸쳐 안정적이며 긍정적입니다.

· 소득 흐름은 꾸준한 속도로 증가하고 있습니다.

이 방법으로 얻은 결과는 건물, 구조물 비용, 토지 비용으로 구성된 전체 자산의 가치입니다.

부동산 가치는 순영업소득을 자본화 비율로 나누어 결정됩니다.

소득 자본화 방법에는 다음 작업 수행이 포함됩니다.

예상 순영업소득 결정;

자본화 비율 계산;

NPV를 자본화 비율로 나누어 부동산 가치를 결정합니다.

위에는 순영업이익 계산 시 주의해야 할 주요 사항을 명시하였습니다(현금흐름할인법을 고려할 때). 자본 비율 계산에 대해 자세히 살펴 보겠습니다.

자본화율두 부분으로 구성됩니다.

1. 특정 투자와 관련된 위험 요소 및 기타 요소를 고려하여 자금 사용에 대해 투자자에게 지불해야 하는 보상인 할인율(투자 수익률)

2. 자본 기준, 즉 초기 투자금 상환. 또한 자본화 비율의 이 요소는 자산의 감가상각 부분(즉, 건물 및 구조물에는 적용되지만 감가상각 대상이 아닌 토지에는 적용되지 않음)에만 적용됩니다.

자본수익률은 누적공법을 사용하여 구성됩니다.

자본수익률(할인율) = = 무위험수익률 + 위험 프리미엄 + 부동산 저유동성 프리미엄 + 투자관리 프리미엄.

부동산 투자 관리는 금융 자산 투자 관리보다 더 복잡하고 위험한 활동으로 간주되므로 추가 보험료가 필요합니다.

실제로 이러한 계산 논리의 사용은 증거 부분 형성에 있어 중요한 "조건부"와 관련이 있습니다.

처럼 무위험이자율만기가 10~14년인 러시아 연방 장기 국채의 평균 유효 만기 수익률을 사용할 수 있습니다.

일반적으로 실제로는 선택한 자산과 관련하여 나열된 위험에 대한 프리미엄이 전문가에 의해 평가됩니다. 그럼에도 불구하고 지역 시장을 기반으로 기반을 형성하고 시장의 특성을 고려하여 이러한 개정안을 도출하는 것이 좋습니다.

낮은 유동성 프리미엄부동산은 부동산 투자에 대한 즉각적인 반환이 불가능하다는 점을 고려합니다. 낮은 유동성에 대한 조정 금액을 결정할 때, 해당 객체가 매도 시점부터 노출 기간이 길다는 전제에서 진행됩니다. 투자가 더 위험하고 복잡할수록 더 유능한 관리가 필요합니다.

투자운용상주로 1%에서 5% 사이에서 변동됩니다. 임대료 징수 시 미활용률과 손실을 고려하여 투자관리 프리미엄을 산정하는 것이 바람직하다.

위험 프리미엄의 다양한 구성요소 계산:

낮은 유동성에 대한 프리미엄은 투자 불가능성을 고려하며, 대부분의 출처의 전문가 추정에 따르면 일반적으로 3-5% 포인트 수준으로 간주됩니다.

부동산 투자 위험에 대한 보험료는 대상의 소비자 가치가 우발적으로 손실될 가능성을 고려하며 가장 높은 신뢰성 범주의 보험 회사의 보험료 표준 금액으로 허용될 수 있습니다.

투자 관리에 대한 프리미엄은 투자가 위험하고 복잡할수록 더 유능한 관리가 필요하다는 사실을 고려하여 결정되며, 이는 이 프리미엄의 가치가 높아진다는 것을 의미합니다.

자본수익률은 다음 세 가지 방법 중 하나로 계산할 수 있습니다.

정액법(Ring method);

대체 자금 및 투자 수익률(Inwood 방법)을 기반으로 한 자본 반환. 연금방식이라고도 합니다.

보상 기금 및 무위험 이자율(Hosksld 방법)을 기반으로 한 자본 반환.

각 방법에 대해 간략하게 설명하겠습니다.

링의 방법.이 방법은 원금을 균등 분할 상환할 것으로 예상되는 경우에 사용하는 것이 적합합니다. 연간 자본수익률은 자산 가치의 100%를 잔여 내용연수로 나누어 계산합니다. 이는 자산의 서비스 수명에 대한 역수입니다. 이 경우 보상기금에 배정된 자금은 재투자되지 않는 것으로 간주됩니다. 자본화 비율 공식은 다음 형식을 취합니다.

Rk = Rd + 1/n, 여기서:

n은 남은 경제생활이다.

인우드 방식자본 수익률이 투자 수익률로 재투자되는 경우에 사용됩니다. 이 경우 자본화 비율의 구성요소인 수익률은 투자와 동일한 이자율의 대체 펀드 요소와 같습니다.

Rk = R + SFF(n,Y), 여기서:

SFF - 보상 기금 요소;

Y = R - 투자 수익률.

호스콜드 방식초기 투자 대비 수익률이 다소 높아 같은 비율로 재투자하기 어려운 경우에 사용됩니다. 재투자된 자금의 경우 수입은 무위험 금리로 수령된다고 가정합니다.

Rk = R + SFF(n,Yb), 여기서:

Yb - 무위험 이자율입니다.

Inwood 방법을 사용하면 가장 낮은 수익률을 얻을 수 있으며 Ring 방법을 사용하면 가장 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 자산 가격이 하락하면 수익률을 링(Ring) 방법, 호스콜드(Hoskold) 방법, 인우드(Inwood) 방법 중 무엇을 사용하여 계산하는지에 관계없이 투자 수익률은 자본화율 Rk > R보다 낮습니다.

Rint의 방법은 "오래된" 객체에 가장 적합합니다.

자본화비율을 계산하는 또 다른 방법으로는 시장압착법(시장추출법)이 있다.

안에 시장압박방식자본수익률과 자본수익률을 별도로 회계처리하지 않으며, 소득증가율도 별도로 고려하지 않습니다. 이러한 구성 요소는 전체 자본화 비율에서 "모든 항목을 포함"하여 고려되며 별도의 분석이 필요하지 않은 것이 이 방법의 장점 중 하나입니다.

비교 가능한 부동산의 판매 가격 및 NAV 값에 대한 시장 데이터를 기반으로 자본화 비율은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

여기서 CHOD는 i번째 아날로그 객체의 순영업소득입니다.

Vi는 i번째 아날로그 객체의 판매 가격이다.

시장압착법을 이용하여 자본화비율을 계산하면 평가자의 주관성을 최소한으로 줄일 수 있다. 또한 이러한 방식으로 결정된 자본화 비율은 자본 수익률과 유사한 대상 가치의 예상 변화를 포괄적으로 고려합니다. 따라서 이러한 자본화 비율 구성 요소를 별도로 계산할 필요가 없으며 누적 방법을 사용한 계산 오류가 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 그리고 위험을 판단하는 누적 방법에 누적된 오류는 결과에 더욱 영향을 미칠 수 있습니다.

자본화 비율을 결정할 때 세금 구성 요소에도 주의를 기울일 필요가 있습니다(NIR이 세전인 경우 세전 소득에 대해 자본화 비율을 계산해야 합니다. 또는 그 반대의 경우 NIR 및 자본화 비율은 다음과 같이 계산됩니다. "세금을 공제 한 후에").

기술을 선택하고 시장 압착(추출) 방법을 계산할 때 순영업이익과 유사품 판매 가격에 대한 정보를 정확하게 생성하는 것이 중요합니다.

소득 접근 방식을 사용할 때는 다음 사항에 주의해야 합니다.

유사한 부동산에 대한 시장 임대료 계산에 사용된 임대료 준수

임대료에 대한 유사 정보는 검증을 위해 접근 가능한 형식으로 해당 정보를 얻은 출처의 표시로 뒷받침되어야 합니다. 보고서에는 부동산 회사의 데이터베이스 인쇄물이나 유사한 물건 임대 광고가 포함된 인쇄 출판물 페이지의 사본이 첨부되어야 합니다.

장기적으로 예상되는 임대료 상승률은 기존 지역 성장세에도 불구하고 지나치게 높아서는 안 된다. 산업 생산의 성장률은 지침으로 사용될 수 있습니다.

부당하게 낮은 할인율이나 자본화율을 계산에 사용해서는 안 됩니다. 비교 기준으로는 유사 부동산 1㎡의 제안/판매 가격에 대한 1㎡당 연간 임대료의 비율을 사용할 수 있습니다.

소득접근법을 사용해 계산한 부동산 가치에 별도 계산된 토지 가치를 더하는 것은 허용되지 않습니다.

결과 조정

평가 대상의 시장 가치는 소득, 비용 및 비교 접근법의 틀 내에서 얻은 계산 결과 간의 가중 평균 가치로 결정됩니다.

비용 접근법은 현대 조건에서 평가되는 객체와 유사한 객체를 만드는 데 필요한 자금의 양을 반영하지만 이러한 자산에 대한 시장 반응은 반영하지 않습니다. 평가자가 외부 마모 요인을 올바르게 고려한 경우 비용 접근법으로 얻은 결과는 다른 접근법으로 얻은 결과와 매우 유사해야 합니다.

시장 상황에 대한 비교 접근 방식을 사용하면 시장에 적합한 유사품이 있는 경우 평가 대상 부동산의 가치를 가장 정확하게 결정할 수 있습니다. 선진 시장에서 이 접근 방식의 결과가 차지하는 비중이 가장 커야 합니다.

소득 접근 방식은 유사한 부동산에 대한 임대료 데이터를 기반으로 합니다. 제시된 선진 시장의 유사한 부동산에 대한 임대료 데이터베이스를 통해 우리는 현재 기존 임대료에 대한 가격 책정 요소의 영향을 충분히 완전히 식별할 수 있습니다. 그러나 소득 소득은 미래 수익을 예측하는 데 위험을 수반합니다. 이 접근법의 결과 가중치는 비교 접근법의 결과보다 낮거나 같아야 합니다.

결과에 동의할 때 주의해야 할 핵심 사항:

결과에 상당한 차이가 있는 경우 계량을 올바르게 수행하십시오. 비용의 가치가 다른 접근법의 결과와 모순되는 경우 비용은 가장 적절한 접근법의 결과와 다른 것으로 간주될 수 있습니다.

계층 분석과 같은 복잡한 절차를 사용하여 가중치를 수행할 필요가 없습니다. 대부분의 경우, 다양한 접근 방식으로 얻은 결과에 모순이 없으면 계량 절차가 최종 결과에 큰 영향을 미치지 않기 때문에 간단한 평균만으로 충분합니다.

부동산 시장에서 플레이어의 동기는 거래 목적에 대한 추가 조치에 따라 다방향일 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

부동산 매매 시장의 잠재적인 "참가자"의 경우 두 가지 조치가 가능합니다.

예를 들어, 동계 올림픽 개최 결정이 내려질 때까지 2007년 소치 시장과 같이 후속 재판매(“워밍업” 시장에서)를 통해 물건을 획득합니다.

안정적인 현금 흐름을 구매할 목적으로 부동산을 구매합니다.

부수적인 목적으로 평가를 수행할 때, 우선 특정 실제 상황과 관련하여 가장 적절한 접근 방식의 결과를 기반으로 해야 합니다.

개별 접근 방식을 사용하여 얻은 결과는 서로 크게 다를 수 없습니다. 보고서에 이 사실이 있다는 것은 소득, 비용 또는 비교 접근 방식의 틀 내에서 중요한 요소를 고려하는 것이 부정확함을 나타냅니다.

담보 목적의 평가

담보 목적의 평가 - 담보의 실제 시장 가치를 결정하는 절차로, 담보의 가치와 양측 모두에게 적합한 대출 금액 간의 공정하고 만족스러운 비율을 결정할 수 있습니다. 또한 담보 재산을 압류하는 동안 발생하는 거래 당사자 간의 불일치를 해결하기 위한 목적으로도 수행됩니다.

"Active Business Consultations"라는 회사는 고품질의 서비스를 제공합니다. 담보 목적의 가치 평가, 국제 및 러시아 표준, 보고서 준비 및 시험 수행 표준을 준수합니다.

보석금이란 무엇을 의미합니까?

서약서는 채권자가 더 이상 채무자 또는 보증인의 재정 상태에 의존하지 않기 때문에 의무 이행을 보장하는 가장 효과적인 방법입니다. 이를 통해 담보의 대상인 재산을 희생하여 채권자에 대한 의무를 실제로 늘릴 수 있습니다.

질권에 의해 담보된 의무에 따라 채권자는 채무자가 이러한 의무를 이행하지 못하는 경우 질권의 다른 채권자보다 우선적으로 담보물의 가치로 자신의 청구권을 충족할 권리가 있습니다. 법률로 규제되는 예외. 담보가 채무를 보장하는 효과적인 수단이 되려면 다음 사항을 고려해야 합니다.

질권설정자는 질권의 소유자이거나 경제관리권을 가지고 있어야 합니다. 잠재적 차용인은 대출 기관에 담보 재산에 대한 권리에 대한 문서 증거를 제공해야 합니다. 이러한 문서에는 다음이 포함됩니다: 담보 재산을 취득한 근거가 된 계약서와 소유권 양도 증거(송장, 인수 증명서), 등록증도 그렇고. 실제로 시간 손실로 인해 저당권자가 부동산 구매에 동의하지 않는 상황이 자주 발생합니다. 이러한 경우 러시아 연방 현행법에 따라 15년 동안 선의로 부동산 또는 5년 동안 기타 재산을 소유했지만 소유자는 아닌 시민 또는 법인은 자동으로 이 재산에 대한 권리를 얻습니다. .
타인의 재산에 대한 임대권이나 기타 권리도 담보로 사용될 수 있습니다. 단, 이 경우 소유자 또는 해당 소유권을 보유한 사람의 서면 동의가 필요합니다.

서약의 대상은 유통에서 철회된 재산을 제외하고 사물과 재산권을 포함한 모든 재산과 채권자 개인과 관련된 청구(위자료, 손해 배상)가 될 수 있습니다. 건강 및 기타 권리, 양도는 금지된 법률입니다). 또한 회수할 수 없는 재산 유형 목록도 있으므로 결과적으로 담보 대상이 될 수 없습니다. 해당 재산의 전체 목록은 러시아 연방 민사소송법 제446조에 나와 있습니다.

질권은 계약이 발효되면서 발효되기 시작하며, 법에 따라 계약에 나열된 상황에 따라 채권자에 대한 의무를 보장하기 위해 재산이 질권으로 인정됩니다. 이 경우 서약을 양도할 수도 있습니다. 이는 채권자와 체결한 계약에 의해 금지되지 않는 경우 허용됩니다. 이 요구 사항을 위반하면 후속 서약이 무효로 인식됩니다.

질권계약의 체결은 서면으로 이루어져야 하며, 이는 단일 문서의 형태로 작성되어야 하며, 개인간 질권을 교환하는 경우에도 우편, 전화, 전자 또는 기타 방법을 이용하여 이루어져야 합니다. 문서가 계약 당사자 중 한 사람에 의해 전송되었음을 확인할 수 있는 기타 통신입니다.

담보가 적용되는 부동산은 무엇입니까?

은행은 가치, 유동성 등 매우 간단한 담보 요구 사항을 가지고 있습니다. 이러한 지표는 밀접하게 상호 연관되어 있습니다. 예를 들어 시장 가치는 종종 유동성을 감소시키고 반대로 청산 가치는 유동성을 증가시킵니다. 이것이 바로 은행이 후자 유형의 가치에 주로 관심을 두는 이유입니다. 대출금이 상환되지 않으면 담보가 시장 가치보다 10~30% 낮은 가격으로 양도되기 때문입니다. 이러한 위험을 방지하기 위해 은행은 시장 가치가 자금 조달 금액보다 최소 30% 더 높은 담보를 허용합니다.

재산권이 적절하게 등록되고 담보에 대한 법적 청구가 없는 경우 담보대출을 받는 것이 훨씬 쉽습니다. 부동산의 유동성도 중요합니다. 해당 부동산이 수익성 있는 사업이라면 긍정적인 결정을 받을 가능성이 더 높으며, 이 이익 금액은 독립적인 전문가 보고서에 평가되고 문서화됩니다. 다만, 상업용 부동산 물건은 회사가 이를 회사의 모든 자산에서 독립된 질권계약의 대상으로 분리한 경우에만 질권의 대상이 될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 안전하지 않은 것으로 인식되고 국가 등록 및 재고를 통과하지 못한 개체는 담보로 허용되지 않습니다.

담보 목적의 평가 회사의 상업용 부동산 "Active Business Consultations"는 주로 은행의 이익을 충족시키는 것을 목표로 하며 채권자는 실제로 체결된 거래에 대한 정보 보고서에 주로 관심이 있습니다. 여기에는 거래 규모와 임대 또는 구매한 건물의 수뿐만 아니라 거래 조건, 수익성 수준, 기술적 특성과 같은 기타 요소도 표시됩니다. 은행은 평가 대상 부동산과 관련하여 수익성에 대한 명확한 근거가 필요합니다. 그러나 새로 건설된 시설에 대해서는 건설 비용 추정이 평가됩니다.

담보 목적으로 가치를 평가한다는 것은 무엇을 의미합니까?

담보 목적의 평가 은행, 차용자, Active Business Consulting 회사의 독립 전문가 등 세 당사자의 참여로 발생합니다. 대출 과정에 당사 전문가가 참여하는 목적은 참가자의 상업적 이익을 보호하고 대출 서비스 제공을 위한 보다 투명한 조건을 만드는 것입니다.

우리는 서비스를 제공합니다 부수적인 목적을 위한 평가기업의 자산 및 무형 자산에 대한 권리와 관련하여 작업하는 채권자 은행 및 차용자(법인 및 개인 모두). 정확한 비용을 표시하는 것은 재산 담보 대출 제공의 필수 부분이라는 점에 유의해야 합니다. 이는 러시아 연방 민법, 즉 339조에 규정되어 있습니다.

담보 목적의 평가 여러 가지 방법으로 수행할 수 있습니다:

비교접근법;

소득접근법;

비용 효율적인 접근 방식.

활발한 비즈니스 컨설팅 회사 담보 목적의 가치 평가개체, 특성 및 비용에 대한 포괄적인 연구를 포함하는 통합 접근 방식을 사용합니다.

지휘할 때 부수적인 목적을 위한 평가객체에 대한 상세한 분석이 수행되고, 담보를 효과적으로 사용하는 가능한 모든 방법이 식별됩니다. 수익을 창출할 수 있는 단일 부동산 단지가 아닌 부분적으로만 동시에 독립성을 유지할 수 있는 부동산에 대해서도 면밀한 연구가 수행됩니다. 진행 중 부수적인 목적을 위한 평가"Active Business Consulting" 회사의 전문가는 담보의 요소별 판매 가능성을 결정하며, 단일 생산 체인의 연결 고리일 뿐인 담보의 가치를 점진적으로 낮추는 옵션을 고려합니다. 목표 관계를 끊습니다.

주요 기준 부수적인 목적을 위한 평가프로젝트를 시행하는 저당권자의 신뢰성입니다. 또한 소유주가 자신의 "긍정적 의도"를 보여주고 금융 흐름이 은행으로 이동하는지 확인하는 것이 좋습니다.

고객이 비즈니스와 수익 창출 방법에 대한 필요한 이해를 제공할 때 은행 기관에는 큰 이점이 됩니다. 결국 담보에도 불구하고 대출 기관은 금융 문서, 고객 및 파트너 공급업체 수에 대한 정보 제공, 금융 흐름의 안정성 확인을 요청할 것입니다. 우리 회사 "Active Business Consultations"는 채권자 은행의 모든 선호도와 이익에 따라 보고서를 개발하는 차용인을 도울 것입니다. 결국 고객의 사업이 안정적이라고 판단되면 업무 중단 중에도 단기간 지불에 대한 활동 및시기 적절하지 않은 활동, 차용인은 대출 의무를 확실히 갚을 것입니다.

관련성도 있음 부수적인 목적을 위한 평가그리고 모기지 대출에서. 이는 발생할 수 있는 분쟁을 해결하기 위한 필수 절차이며 "러시아 연방의 평가 활동에 관한" 연방법 제8조에 규정되어 있습니다. 따라서 현대 법적 요구 사항에 대한 간단한 연구를 바탕으로 우리는 독립적이라는 결론을 내릴 수 있습니다. 부수적인 목적을 위한 평가이는 양 당사자가 더욱 성공적이고 유리한 협력을 위한 견고하고 공정한 기반입니다.

담보 목적의 평가 결과

결과적으로 부수적인 목적을 위한 평가다음 질문에 대한 답변이 포함된 보고서가 작성됩니다.

잠재적 담보의 공정 시장 가치는 얼마입니까?

마케팅 기간은 얼마나 되나요? 그리고 이 요소가 담보 가치에 얼마나 영향을 미치나요?

담보재산 항목을 항목별로 매각이 가능한가요? 그리고 부동산 단지의 목표 연계가 깨졌을 때 가치 하락 정도는 얼마나 됩니까?

제시된 보고서에는 서약 주제에 대한 완전한 정보도 포함되어 있습니다. 개인 부동산인지 상업용 자산인지에 따라 주요 강조점은 다음과 같습니다.

담보의 유동성 정도 및 매각 시기

차용인의 현금흐름 규모, 사업의 안정성 및 수입금액

개발 전망.

"Active Business Consulting"이라는 회사는 부수적인 목적을 위한 평가문제를 가장 잘 해결하기 위해 모든 가능성을 활용하십시오.

지식 기반에서 좋은 작업을 보내는 것은 간단합니다. 아래 양식을 사용하세요

연구와 업무에 지식 기반을 활용하는 학생, 대학원생, 젊은 과학자들은 여러분에게 매우 감사할 것입니다.

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소개
제1장.

1.1 담보의 목적인 부동산

제 2 장. 창고 건물의 예를 이용한 질권 목적을 위한 부동산의 시장 가치 평가

2.1 평가 대상에 대한 설명

2.2 가치평가 대상에 대한 시장 분석
2.3 평가 대상의 시장 가치 결정

3 장. 활동 개선을 위한 권장 사항 담보 목적을 위한 부동산 평가
결론
서지
애플리케이션
소개

부동산 가치 평가는 현재 관련성이 있으며 해당 부동산이 존재하는 한 관련성이 있을 것입니다. 러시아에서는 부동산 시장이 활발히 형성되고 발전하고 있으며 부동산 거래에 참여하는 시민, 기업, 단체의 수가 늘어나고 있습니다.

부동산 및 기타 평가 대상에 대한 많은 거래에서 감정인의 결론은 바람직할 뿐만 아니라 엄격하게 의무적일 수도 있습니다. 법적 규제의 대상인 평가 활동은 한편으로는 시장 가치를 결정하는 독립적인 전문가인 감정인의 서비스를 나타내며, 다른 한편으로는 목적에 따라 평가 대상의 가치를 설정하는 법적 요소를 나타냅니다. 감정계약서에 명시되어 있습니다.

담보 목적을 위한 가치 평가는 가치 평가 이론의 실제 사용과 가장 관련성이 높은 측면 중 하나입니다. 평가 시장에서 가장 인기 있는 서비스 유형 중 하나입니다.

담보 목적으로 자산을 선택할 때 부동산 개체가 가장 매력적입니다. 이 "매력"은 물리적 측면(이동 불가능)과 법적 측면(필수 국가 등록) 모두에서 약속된 대상의 신뢰성으로 주로 설명됩니다(서약이 있으면 판매가 허용되지 않음). 저당자에게 알리지 않고 이의를 제기할 수 있습니다).

담보 평가의 오류는 은행에 상당한 비용을 초래하며, 한 방향과 다른 방향의 오류는 부정적인 결과를 초래합니다. 과대평가된 담보는 채무 불이행 시 손실을 겪게 되며, 과소평가된 담보는 대출 규모를 제한하고(적어도 많은 은행에서) 그에 따라 수입 손실을 초래합니다. 즉, 은행은 담보 가치를 과소평가하는 것이 은행에 유익하다는 대중의 믿음과는 달리 담보 가치에 대한 객관적인 평가에 가장 관심이 있습니다.

위에 제시된 주장은 선택한 주제의 관련성을 결정했습니다.

논문의 주제는 담보 목적으로 부동산의 시장 가치를 평가하는 것이었습니다.

본 논문의 연구 대상은 창고 건물이었다.

창고 건물의 시장 가치 결정 날짜: 2010년 7월 1일

논문 작성일 : 2010.12.09

본 논문의 목적은 평가 결과를 담보로 활용하는 특성을 고려하여 창고 건물 평가 사례를 통해 부동산 평가의 이론적 기초와 실제 구현을 분석하는 것이다.

이 목표를 달성하기 위해 다음 작업이 해결되었습니다.

담보 목적을 위한 부동산 평가의 이론적 기초를 분석합니다.

담보 목적으로 부동산 가치를 평가하는 방법과 접근 방식의 적용과 한계를 설명합니다.

초기 정보를 분석하고, 얻은 데이터를 그룹화하고, 평가일의 부동산 시장에 대한 간략한 개요를 작성합니다.

담보 목적으로 창고 건물의 시장 가치 평가 결과를 정당화하고 조정합니다.

제1장.담보 목적을 위한 부동산 가치 평가를 위한 이론적 틀

1.1 담보의 목적인 부동산

"부동산"이라는 개념에는 상당히 광범위한 대상이 포함됩니다. 여기에는 다음이 포함됩니다: 사무실, 소매, 창고 목적의 부동산 개체: 서비스 부문 기업(자동차 판매점 및 자동차 서비스, 세차장, 호텔 등)에서 사용되는 개체; 생산 시설(작업장 및 공장 건물 등). 위의 모든 객체는 소유자가 담보로 간주하여 신용 거래에 대한 담보 역할을 할 수 있습니다.

평가 문제 외에도 서약은 법률 분야의 중요한 영역에 영향을 미친다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 담보 목적의 부동산 시장 가치 평가와 관련된 다양한 문제를 고려하기 전에 법률 분야의 경계를 결정하겠습니다.

부동산 담보 분야의 법적 틀

부동산 서약을 규제하는 주요 규제 문서는 다음과 같습니다.

러시아 연방 민법 제1부;

러시아 연방 토지법

연방법 "동산에 대한 권리 등록 및 거래에 관한"No. 122-FZ;

1998년 7월 16일자 연방법 No. 102-FZ "모기지(부동산 담보)에 관한".

현행법(“러시아 연방의 평가 활동에 관한 연방법”, 제8조)에 따라 대출 목적과 관련하여 다음과 같은 경우 평가 대상에 대한 평가를 수행하는 것이 필수입니다.

러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 자치단체가 전체 또는 일부 소유한 평가 대상 거래에 참여합니다. 여기에는 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 자치 단체가 소유한 평가 대상의 가치를 결정할 때 포함됩니다. 서약의 대상으로;

러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속한 평가 대상과 관련된 채무 의무를 할당하는 경우

러시아 연방, 러시아 연방 또는 지방 자치 단체의 구성 기관에 속한 평가 대상을 승인된 자본, 법인 자금에 대한 기부로 양도할 때뿐만 아니라 모기지를 포함하여 평가 대상의 가치에 대한 분쟁이 발생하는 경우 저당 재산의 가치에 대한 분쟁이 발생하는 경우 개인 및 법인에 대출.

속성의 정의

부동산의 정의는 러시아 연방 민법에 나와 있습니다. 러시아 연방 민법 130 “...부동산(부동산)에는 토지, 하층토 및 토지와 단단히 연결된 모든 것, 즉 과도한 손상 없이 이동이 불가능한 물체가 포함됩니다. , 숲, 다년생 식물, 건물 구조물, 미완성 건축 프로젝트를 포함합니다. 부동산에는 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박, 국가 등록 대상 우주 물체도 포함됩니다.”

MCO에 따르면, “부동산 재산에는 토지와 나무, 광물 등 토지에 자연적으로 부착된 모든 것, 건물, 부동산 개량물 등 사람이 추가한 모든 것이 포함됩니다. 배관, 냉난방 시스템, 전기 배선, 스키 리프트 및 엘리베이터와 같은 내장 시설 등 건물에 대한 모든 영구 부착물도 부동산의 일부입니다. 이 숙소에는 지하 및 지상을 포함한 모든 연결이 포함되어 있습니다."

다음 부동산 객체는 담보 객체가 될 수 없습니다.

1. 용도가 불분명한 건물;

2. 정해진 절차에 따라 사용하기에 부적합하다고 인정된 구조물(긴급상황, 광산 지역, 화력발전소 폐기물 지역, 카르스트 지역, 자연재해나 화재로 인해 손상된 구조물)

3. 승인되지 않은 소유자 없는 물건;

4. 규정된 방식으로 국가 등록을 통과하지 못한 건물.

부동산(모기지)에 대한 서약 계약은 그것이 연방 등기소의 영토 구역에 등록된 순간부터 발효된다는 점을 명심해야 합니다. 주정부 등록을 통과하지 못한 계약은 유효하지 않습니다.

부동산 서약과 동시에 토지의 사용권(공유 소유권, 경제 관리 또는 임대를 포함한 소유권)에 대한 서약이 등록되어 이러한 권리가 다음과 같은 경우 건물의 기능을 보장합니다. 건물의 소유자.

연방법 62조 "모기지에 관한 것(1998년 7월 16일자 부동산 담보 No. 102-FZ)은 담보(모기지)의 대상이 될 수 있는 토지를 나타냅니다.

1. 연방법에 따라 해당 토지가 유통에서 제외되거나 유통이 제한되지 않는 한 모기지 계약에 따라 토지를 저당 설정할 수 있습니다.

1.1. 임대 계약에 따라 토지가 시민 또는 법인에게 양도되는 경우 토지 임차인은 소유자의 동의를 받아 토지 임대 계약 기간 내에 토지 임대권을 담보로 설정할 권리가 있습니다. 토지 계획의;

2. 본 조 제1항에 규정된 토지의 공동 공유 또는 공동 소유의 경우, 공동 공유 또는 공동 공유 토지에서 현물로 할당된 시민 또는 법인이 소유한 토지에 대해서만 저당권을 설정할 수 있습니다. 공동 소유권.

제63조에는 저당권이 적용되지 않는 토지가 나열되어 있습니다.

· 본 연방법에 따라 주 또는 지방자치단체 소유의 토지에 대한 저당권은 허용되지 않습니다.

· 다양한 목적을 위한 토지에 대한 러시아 연방 구성 기관의 규정 및 지방 정부 규정에 의해 설정된 최소 크기보다 작은 면적의 토지 계획의 일부를 저당잡히는 것은 허용되지 않습니다. 사용합니다.

현재의 사법 관행은 토지를 동시에 담보하지 않고도 재산을 담보할 수 있는 가능성을 나타냅니다. “... 저당권 설정자가 토지의 소유자 또는 임차인이 아닌 경우 건물(구조물)만 담보할 권리가 있습니다. 그러한 합의는 무효가 아니다”라고 말했다.

이 경우 건물 소유자로부터 그러한 권리가 없음을 문서화해야 합니다. 이러한 확인은 통합 주 등록부의 발췌문이거나 (통합 주 등록 정보가 없는 경우) 토지 당국의 증명서일 수 있습니다. 건물을 담보할 때 건물 소유자가 토지 사용권을 보유하고 있는 경우(현물 할당 유무에 관계없이) 토지 사용권 담보가 필요합니다.

표에서. 1은 토지 계획의 권리, 소유권을 가질 수 있는 가능한 옵션을 설명하고 담보물을 형성하고 가치를 평가하기 위한 작업을 수행할 때 주의해야 할 주요 사항을 나타내는 관련 설명을 제공합니다.

테이블 1

	가능한 옵션	코멘트
	토지 법적 관계가 공식화되지 않았습니다	건물의 소유권과 토지사용권이 서로 다른 경우에는 토지사용권 질권등록이 필요하지 않으나, 확인을 위해서는 건물주로부터 토지사용권이 없음을 입증하는 서류가 필요합니다. 통합 주 등록부의 발췌문 또는 (통합 주 등록부에 정보가 없는 경우) 토지 당국의 증명서가 필요합니다. 건물을 담보할 때 건물 소유자가 해당 권리(현물 할당 또는 할당)를 가지고 있는 경우 토지 사용권 담보가 필요합니다.
	토지 법적 관계가 공식화되었습니다
	소유하다	담보로 가장 선호되는 옵션입니다. 객체의 의도된 사용이 현재 객체와 일치하는지 및 부담이 있는지에 주의를 기울일 필요가 있습니다.
	영구(무기한) 사용	소유권(영구) 사용권을 가진 저당권자가 소유한 토지는 저당권의 대상이 아닙니다.* 2001년 10월 25일자 No. 137-FZ 연방법 "러시아 연방 토지법 발효" 제3조 2항에 따르면, 법인체(제1항에 명시된 법인 제외) 미술. 러시아 연방 토지법 20, 법인은 토지법 제 36조의 규칙에 따라 2010년 1월 1일까지 임대권에 대한 토지 계획의 영구적이고 무기한 사용권을 재등록해야 합니다. 러시아 연방. 그러한 물건을 담보할 때 토지 사용권을 재등록하는 경우 토지 소유자 또는 임차인은 모기지 계약에 대한 추가 계약을 체결해야 하며 이에 따라 임대 권리 토지나 소유권이 건물이나 부지와 함께 담보로 이전되는 경우
	임대료(장기 또는 단기)	평가를 할 때 임대 기간을 고려해야 합니다.
고려되어야한다:	토지의 면적이 건축면적보다 큰 경우 해당 토지의 면적이 시설의 전체 기능에 필요한 면적보다 큰 경우 토지의 추가 가치가 있는지 여부를 결정하기 위한 분석이 필요합니다.
	개발 사이트만 등록되어 있는 경우, 그러한 상황에서는 객체의 가치 형성 문제에 신중하고 합리적으로 접근할 필요가 있습니다. 본문은 쇼핑센터를 평가할 때 발생하는 유사한 상황의 예를 제공합니다.
*Art.1항에 따름. 1998년 7월 16일자 No. 102-FZ 연방법 "모기지에 관한 모기지(부동산 담보)" 6항에 따라 모기지는 소유권 또는 경제 관리 권리에 따라 모기지 소유자에게 속한 재산에 대해 설정될 수 있습니다. 영구(무기한) 사용권은 담보로 양도된 권리에 포함되지 않습니다. 동시에, 러시아 연방 토지법 제36조 4항에 따라 영구(영구) 사용권이 있는 토지를 소유한 시민 또는 법인은 해당 토지를 처분할 권리가 없습니다. , 그리고 재산을 담보로 양도하는 것은 해당 재산의 처분을 전제로 합니다. 영구적(무기한) 사용을 위해 시민 및 조직에 양도된 토지는 주 또는 지방자치단체의 재산이며, 주 또는 지방자치단체 소유의 토지에 대한 모기지는 허용되지 않습니다(연방법 "모기지(부동산 담보)" 제63조). .

1.2 담보 목적을 위한 부동산 가치 평가에 대한 접근 방식 분석

러시아 입법 관행은 부동산을 평가할 때 비교, 비용 및 소득 접근법의 사용을 규제합니다.

하나 또는 다른 접근 방식의 선택은 평가되는 부동산의 성격, 시장 환경, 잠재적 집주인과 임차인의 일반적인 동기와 행동의 본질, 필요한 초기 정보의 가용성 및 품질에 따라 달라집니다.

부동산의 시장 가치를 형성하려면 다음 작업 단계를 완료해야 합니다.

1. 상업용 부동산 시장 분석을 수행합니다.

2. 평가 대상 위치의 장단점에 대한 의견을 제시합니다.

3. 가장 좋고 가장 효과적인 사용을 분석합니다(담보 목적을 위한 부동산 평가의 일환으로 이 분석은 특정 상황에서 사용되지만 대부분의 경우 해당 객체가 다음을 기준으로 담보로 제공된다고 가정하므로 필요하지 않습니다). 현재 사용);

4. 평가에 대한 접근 방식을 선택합니다.

5. 선택된 접근법 내에서 계산을 수행합니다.

6. 비용에 대한 최종 결론을 내립니다.

담보 목적으로 부동산을 평가할 때 위의 각 단계에서 고려해야 할 주요 사항을 살펴보겠습니다.

시장 분석

고품질 시장 분석은 최종 평가 결과의 신뢰성을 크게 결정합니다.

시장 분석은 유동성 분석과 밀접하게 연관되어 있습니다. 예를 들어 생산시설을 평가할 때에는 생산시설에 대한 수요(수요지역, 설계, 상태) 분석과 유사시설의 공급분석이 필요하다.

유동성 지표로서 특정 지역의 평균 노출 시간은 고려 중인 시장 부문과 동일하고 기본 특성이 유사한 객체에 사용됩니다.

매각 시기에 따라 다음과 같은 부동산 유동성 등급이 제안됩니다.

시장 분석 프레임워크 내의 주요 작업은 다음과 같습니다.

· 평가 대상과 유사한 물건(임대 거래 또는 구매 및 판매 거래)에 대해 어떤 거래가 더 많이 표현되는지에 대한 객관적인 의견을 형성합니다.

· 임대료 계산(소득 접근 방식) 및 비교 접근 방식에 대한 유사점 식별

· 다양한 유형의 객체에 대한 임대료 비율(사무실 임대료 대비 소매 공간 임대료 등)을 파악합니다.

담보 목적으로 상업용 부동산 평가 보고서를 생성할 때 보고서 이 섹션의 텍스트 부분에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

1. 도시의 상업용 부동산 시장 부문에 대한 간략한 설명

2. 현지 시장 부문의 특성(현재 날짜 기준 1㎡당 평균 임대료 및 판매 가격, 전년도 대비 성장 동력, 평균 시장 활용률 수준, 유사 시설의 평균 운영 비용 수준(단위: 년) 절대 또는 상대 조건)

3. 이러한 유형의 대상의 건설 또는 재건축과 관련된 도시의 투자 프로젝트의 존재(설명, 특성, 개발자, 총 투자 비용, 현재 상태).

위치 설명 나 평가대상

위치는 객체의 가능한 수익성을 결정하는 주요 매개변수 중 하나입니다. 이 매개변수를 잘못 결정하면 평가 대상 부동산의 신뢰할 수 없는 가치가 형성될 수 있습니다.

평가 대상 부동산의 위치를 설명할 때 고려해야 할 주요 요소는 다음과 같습니다.

-- 사무실 부동산의 경우 - 도시의 "비즈니스" 구역에 위치(더 유동적인 부동산) 또는 그 반대, 산업 현장 깊숙한 위치(구현에 어려움이 있을 수 있음), 편리한 교통 접근성 등 ;

소매 부동산의 경우 - 소매 복도의 위치(또는 반대로 "막다른 골목"의 깊은 곳), 교통 강도, 장소의 인기 등

창고 자산의 경우 - 운송 접근성, 인프라 가용성(철도 등), 충분한 양의 필요한 모든 통신 가용성(전기, 가스, 물 등).

평가 대상의 위치를 설명할 때 평가 대상의 위치를 이해할 수 있는 그래픽 정보를 제시하는 것이 매우 명확합니다.

이 정보의 출처는 도시의 전자 지도와 종이 지도일 수 있습니다. 평가 대상의 위치에 대한 그래픽 이미지와 간단한 텍스트 설명의 예를 들어 보겠습니다.

최고 및 최고 활용 분석

평가 활동에는 시장 가치 결정이 포함되므로 가장 효과적인 사용 분석을 통해 특정 부동산의 가장 수익성이 높고 경쟁력 있는 사용을 식별합니다.

부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법은 법적으로 가능하고 적절하게 설계되었으며 물리적으로 실행 가능하고 적절한 재정 자원이 제공되며 최대 가치를 제공하는 비어 있거나 개발된 토지를 사용하는 것입니다.

2007년 7월 20일자 러시아 경제 개발부 Vympelz가 승인한 연방 가치 평가 표준 No. 1 No. 256에 따라 시장 가치 평가 절차는 세 가지 접근 방식을 사용하여 수행됩니다.

소득 접근법(부동산 평가에 대한 자본화 또는 소득 할인 접근법);

비용 기반 접근 방식;

비교 접근법(부동산 가치 평가에 대한 시장 접근법).

각 접근법에 대한 평가 대상의 가치를 계산하기 전에 가치 평가 접근법의 적용 가능성이 정당화됩니다.

비용 효율적인 접근 방식 담보 목적의 부동산 평가에

비용 접근 방식 내에서 작업을 수행하기 위한 논리에는 다음 작업 수행이 포함됩니다.

평가된 건물의 교체 비용(또는 교체 비용) 평가

사업 이익(투자자 이익) 금액 평가

식별된 마모 유형 계산;

토지의 시장 가치 평가;

마모에 따른 교체 비용을 조정한 후 토지 비용만큼 결과 값을 증가시켜 감정 대상의 최종 가치를 계산합니다.

이 논리는 다음 수식으로 설명할 수 있습니다.
상업용 부동산의 비용에 대한 결론을 얻을 수 있습니다.

객체 비용 = 태양 * (I -- I) + 지구, 여기서

ВС - 기업가의 이익을 고려한 평가 대상의 대체 비용 (또는 대체 비용)

I는 물체의 식별된 마모량입니다.

Szem. -- 토지에 대한 재산권의 가치.

교체 비용 평가

교체 비용(RC)은 신품으로 평가되고 마모 및 손상을 고려하지 않고 현재 가격으로 계산되며 상관관계가 있는 부동산의 건설 비용입니다. 평가일 기준.

교체 비용은 재생산 비용 또는 교체 비용을 기준으로 계산할 수 있습니다.

"재생" 비용 또는 "교체" 비용을 계산하기 위한 정보 출처:

견적 계산(지역 견적, 개체 견적, 통합 견적 계산);

Co-Invest 회사가 생산한 컬렉션(산업, 주거, 공공 건물 등)(2009년 가격, 2010년 가격 기준)

건설 비용 지수(Gosstroy 법령, 공동 투자 징수) 등

평가 실무에서는 전체 교체 비용을 결정하기 위해 다음 방법이 사용됩니다.

1) 비교단위법,

2) 구성요소별 분해방법,

3) 정량적 조사방법.

방법 선택은 평가 목적과 필요한 계산 정확도에 따라 결정됩니다.

계산에는 다음 공식이 사용됩니다.

Sn= 봄 여름 시즌.시간 그래서시간 에게 1시간 에게 2시간 에게 3시간 에게 4시간 에게 5,

어디: Sn-- 평가되는 대상의 비용;

봄 여름 시즌.-- 1평방미터의 비용 또는 기준일의 전형적인 구조의 입방미터;

그래서-- 비교 단위의 수(평가되는 물체의 면적 또는 부피)

에게 1 - 면적, 부피 및 기타 물리적 매개변수에서 평가 대상과 선택된 일반 구조 사이의 식별된 차이를 고려한 계수입니다.

에게 2 -- 물체의 위치에 대한 보정 계수;

에게 3 - 기준일과 평가 시점 사이의 기간 동안 건설 및 설치 작업 비용의 변화 계수;

에게 4 - 개발자의 이익을 고려한 계수.

에게 5 -- VAT(%)를 고려한 계수입니다.

어디 와 함께건물 - 건물 전체의 건설 비용;

VJ-- 용량 제이- 번째 구성 요소;

CJ-- 단위 부피당 비용;

N-- 할당된 건물 구성요소의 수;

Kn - 평가된 객체와 선택된 일반 구조 간의 기존 차이를 고려하는 계수(동일한 객체의 경우 Kn = 1)

Ki는 총 마모를 고려한 계수입니다.

구성 요소 분석 방법에는 여러 가지 종류가 있습니다.

하도급방식

직장 프로필별 분류

비용 할당.

프로필 방법개별 건설 전문가(석공, 미장공, 목수 등)를 고용하는 비용의 합계로 전체 교체 비용을 평가하는 것이 포함됩니다.

전용 비용 방법건물의 다양한 구성 요소를 평가하기 위해 비교 단위를 체계적으로 사용하고, 그 후에 개별 평가 결과가 요약됩니다.

기업가적 가치에 대한 추정 이익 (투자자 이익)

기업가(투자자)의 이익은 평가 대상과 구조가 유사한 프로젝트 건설과 관련된 위험에 대해 일반적인 투자자(건축자, 개발자)가 요구하는 보상입니다.

식별된 마모 유형 계산

감가상각은 잠재적 투자자의 관점에서 부동산의 유용성과 소비자 매력이 감소하는 것이 특징입니다.

일반적으로 감가상각은 다양한 요인의 영향으로 인해 일정 기간 동안 물건의 가치가 감소(감가상각)하는 것으로 표현됩니다.

자산 가치 하락의 원인에 따라 물리적, 기능적 및 외부 유형의 마모가 구별됩니다.

건물의 물리적 감가상각을 계산하는 방법에는 전문가, 비용, 규제(또는 회계) 및 건물 수명 계산 방법의 네 가지 주요 방법이 있습니다.

건물의 물리적 노후화를 결정하는 표준(또는 회계) 방법에는 고정 자산의 완전한 복원을 위해 통합 감가상각률을 사용하는 것이 포함됩니다.

건물 수명 계산 방법을 사용할 때 여러 가지 용어가 사용됩니다.

물체의 물리적 수명은 건물이 존재하고 거주하거나 작업할 수 있는 기간입니다. 물리적 수명은 물체가 철거되면 끝납니다.

유효 수명은 물체의 가치에 영향을 미치는 외관, 기술적 조건, 경제적 요인에 대한 평가를 기반으로 합니다.

연대기적 연령은 대상이 가동된 날짜부터 평가 날짜까지 경과된 기간입니다.

표준 사용 수명(또는 일반적인 물리적 수명)은 규정에 따라 결정되는 건물 및 구조물의 사용 수명입니다.

토지의 시장 가치 평가

일반적으로 토지 평가는 다소 복잡하고 시간이 많이 걸리는 작업입니다.

토지 임대 계약을 분석할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.

· 계약 시간;

· 부동산의 시장 가치를 계산할 때 부담을 고려하기 위해 추가로 분석되어야 하는 부담 및 지역권의 존재.

지적 계획을 분석할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.

토지의 경계

추가 개발 가능성에 대한 직접적인 제한은 없습니다.

평가 보고서에는 임대 계약서에 첨부된 토지의 소유권 증명서나 지적 계획에 명시된 토지의 종류를 기록해야 합니다.

토지에 대한 평가된 권리를 결정할 때 다음과 같은 유형의 권리가 존재할 수 있습니다.

소유권;

영구 사용권;

임대권(장기, 단기).

시장 계산 방법 및 방법 선택비용토지 계획

담보 목적의 부동산 가치 평가에 대한 비교 접근법

비교 접근법은 담보 목적으로 부동산을 평가할 때 가장 일반적으로 사용되는 접근법 중 하나입니다.

비교 접근법에는 여러 단계가 포함됩니다.

1 단계.시장의 상태와 개발 추세, 특히 평가 대상이 속한 부문을 연구합니다. 평가 대상과 가장 유사한 개체가 식별됩니다.

2단계.아날로그 객체에 대한 정보를 수집하고 검증합니다. 수집된 정보를 분석하고 각 아날로그 객체를 평가 대상 객체와 비교합니다.

3단계.비교 대상의 가격 특성에서 확인된 차이를 기반으로 비교 가능한 유사품의 판매 가격이 조정됩니다.

4단계.유사한 개체의 조정된 가격이 합의되고 평가된 개체의 시장 가치의 최종 가치가 비교 접근 방식을 기반으로 도출됩니다.

비교 접근법의 가장 큰 장점은 유사한 물건의 실제로 달성된 구매 및 판매 가격에 초점을 맞춘다는 것입니다.

이 경우 다음 알고리즘을 적합한 솔루션으로 사용할 수 있습니다.

비교 가능한 거래에 대한 데이터 검색:

계산이 수행되고 필요한 경우 적절한 조정이 이루어집니다.

비교 접근법을 사용한 부동산 평가의 주요 단계:

유사체 선택 및 유사체에 대한 정보 수집;

비교 단위 선택;

비교 대상의 가격 특성에서 식별된 차이를 조정하고;

최종 비용 가치의 형성.

각 단계에서 주의해야 할 주요 사항을 살펴보겠습니다.

유사점을 선택하고 유사점에 대한 정보를 수집하는 것은 비교 접근법을 사용하는 첫 번째이자 실제로 핵심 단계입니다.

아날로그를 선택하려면 다음과 같은 기본 비교 요소를 사용할 수 있습니다.

기능적 목적;

위치;

물리적 특성(물체의 크기, 상태 등)

기능적 목적은 비교의 핵심 요소 중 하나입니다. 가장 큰 실수는 기능적 목적이 완전히 다른 개체를 아날로그로 선택하는 것일 수 있습니다.

목록, 유사체 작성 및 평가에 필요한 정보 획득을 위한 정보 출처는 다음과 같습니다.

인터넷 검색 결과로 얻은 예비 데이터

분석 기관 및 부동산 회사가 제공하는 데이터

평가 회사가 자체 데이터베이스를 유지 관리합니다.

매우 일반적인 상황은 아날로그 선택이 올바르게 이루어졌다는 결론을 내리는 데 필요한 모든 데이터가 포함되지 않은 정보가 사용되는 경우입니다.

유사품을 선택하고 정보를 수집한 후에는 단계 비교 단위 선택.

가장 일반적으로 사용되는 비교 단위는 다음과 같습니다.

총 면적 1평방미터;

1평방미터 사용 가능하거나 임대 가능한 지역.

비교 단위를 올바르게 선택하고 이 매개변수의 비용 특성을 결정하는 것이 중요하다는 점에 유의할 필요가 있습니다.

비교 단위를 선택한 후 조정이 이루어집니다.

부동산 평가 이론에서는 다음과 같은 유형의 수정이 구별됩니다.

이자(예: 위치 조정, 마모, 판매 시간 등)

순수한

상대적인.

좀 더 자세히 살펴 보겠습니다. 하이라이트, 수정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

매출 비교 방법에서 반드시 고려해야 하는 10가지 기본 비교 요소(실제로는 조정)가 있습니다.

1. 양도된 재산권

2. 자금 조달 조건 (러시아에서는 거의 사용되지 않음)

3. 판매 조건

구매 직후 발생한 비용

시장 상황;

위치;

물리적 특성(크기, 건축 자재의 품질, 건물의 상태)

경제적 특성(운영 비용, 임대 계약 조건, 관리 비용, 임차인 구성 등)

사용 유형;

10. 부동산의 일부가 아닌 가치 구성 요소.

각 요소를 자세히 살펴보겠습니다.

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툴라 지역의 부동산 시장 분석. 부동산의 시장 가치를 결정합니다. 평가 대상의 위치 환경, 주요 매개변수에 대한 설명. 부동산 가치평가 접근법의 특징. 청산 가치 계산.

코스 작업, 2014년 3월 14일에 추가됨

담보에 대한 장비가 없는 비거주 건물의 추정 가치 결정. 자산을 가장 효율적으로 활용하는 방법을 분석합니다. 부동산 평가에 대한 다양한 접근 방식을 사용하여 비거주 건물의 가치를 결정합니다.

우리 회사로부터 대출을 받기 위해 감정사에게 직접 전화하여 돈을 지불 할 필요가 없습니다. 우리 전문가들은 담보에 대한 부동산 평가를 수행합니다. 그들은 현재 시장을 고려하여 현재 부동산의 정확한 시장 가치를 결정하고 이를 기반으로 고객에게 발행할 수 있는 대출 금액을 승인합니다.

담보를 이용한 부동산 평가 - 장점

우리 회사는 담보 목적으로 부동산을 독립적으로 평가합니다. 우리 전문가들은 평방 미터의 현재 시장 가치를 정확하게 결정하는 데 광범위한 경험을 가지고 있습니다. 우리는 전체 지역에 대한 대략적인 가격표가 아닌 아파트 가격을 정확하게 결정할 수 있는 다양한 평가 방법을 사용합니다.

요금
대출에

대출 금리는 연 14.59%부터 시작됩니다.

각 개별 사례에서 백분율은 담보 재산의 전반적인 평가, 대출 금액 및 기타 여러 요소에 따라 개별적으로 계산됩니다.

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대출 상환 조건

우리 고객은 위약금 없이 대출금을 조기에 상환할 수 있습니다. 유일한 처벌은 지불 연체에 대한 것입니다.

대출의 이점

우리는 담보를 위해 자산을 직접 평가하므로 이 절차에 귀하의 돈을 쓸 필요가 없습니다. 가격은 현재 시장 정의에 따라 결정되며 매우 정확합니다.
사람은 즉시 상당한 금액을 받을 수 있으며 이를 통해 많은 문제를 해결할 수 있습니다. 모스크바의 담보에 대한 부동산 평가 금액은 수천만 루블에 달할 수 있습니다.
요구 사항은 매우 유연하므로 많은 지원자가 돈을 받습니다.
절차는 간단하며 매우 짧은 시간 내에 완료될 수 있습니다. 이는 가까운 시일 내에 돈이 필요한 고객에게 유용합니다.

긴급하게 대출이 필요한 경우 부동산 담보를 평가하는 데 시간을 낭비할 필요가 없습니다. 당사 전문가가 직접 부동산 가치를 결정하고 가능한 한 최단 시간 내에 모든 문서를 준비합니다.

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담보 목적의 평가 결과

지식 기반에서 좋은 작업을 보내는 것은 간단합니다. 아래 양식을 사용하세요

제1장.담보 목적을 위한 부동산 가치 평가를 위한 이론적 틀

1.1 담보의 목적인 부동산

1.2 담보 목적을 위한 부동산 가치 평가에 대한 접근 방식 분석

러시아 입법 관행은 부동산을 평가할 때 비교, 비용 및 소득 접근법의 사용을 규제합니다.

하나 또는 다른 접근 방식의 선택은 평가되는 부동산의 성격, 시장 환경, 잠재적 집주인과 임차인의 일반적인 동기와 행동의 본질, 필요한 초기 정보의 가용성 및 품질에 따라 달라집니다.

부동산의 시장 가치를 형성하려면 다음 작업 단계를 완료해야 합니다.

1. 상업용 부동산 시장 분석을 수행합니다.

2. 평가 대상 위치의 장단점에 대한 의견을 제시합니다.

4. 평가에 대한 접근 방식을 선택합니다.

5. 선택된 접근법 내에서 계산을 수행합니다.

6. 비용에 대한 최종 결론을 내립니다.

담보 목적으로 부동산을 평가할 때 위의 각 단계에서 고려해야 할 주요 사항을 살펴보겠습니다.

시장 분석

고품질 시장 분석은 최종 평가 결과의 신뢰성을 크게 결정합니다.

시장 분석은 유동성 분석과 밀접하게 연관되어 있습니다. 예를 들어 생산시설을 평가할 때에는 생산시설에 대한 수요(수요지역, 설계, 상태) 분석과 유사시설의 공급분석이 필요하다.

유동성 지표로서 특정 지역의 평균 노출 시간은 고려 중인 시장 부문과 동일하고 기본 특성이 유사한 객체에 사용됩니다.

매각 시기에 따라 다음과 같은 부동산 유동성 등급이 제안됩니다.

시장 분석 프레임워크 내의 주요 작업은 다음과 같습니다.

· 평가 대상과 유사한 물건(임대 거래 또는 구매 및 판매 거래)에 대해 어떤 거래가 더 많이 표현되는지에 대한 객관적인 의견을 형성합니다.

· 임대료 계산(소득 접근 방식) 및 비교 접근 방식에 대한 유사점 식별

· 다양한 유형의 객체에 대한 임대료 비율(사무실 임대료 대비 소매 공간 임대료 등)을 파악합니다.

담보 목적으로 상업용 부동산 평가 보고서를 생성할 때 보고서 이 섹션의 텍스트 부분에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

1. 도시의 상업용 부동산 시장 부문에 대한 간략한 설명

2. 현지 시장 부문의 특성(현재 날짜 기준 1㎡당 평균 임대료 및 판매 가격, 전년도 대비 성장 동력, 평균 시장 활용률 수준, 유사 시설의 평균 운영 비용 수준(단위: 년) 절대 또는 상대 조건)

3. 이러한 유형의 대상의 건설 또는 재건축과 관련된 도시의 투자 프로젝트의 존재(설명, 특성, 개발자, 총 투자 비용, 현재 상태).

위치 설명 나 평가대상

위치는 객체의 가능한 수익성을 결정하는 주요 매개변수 중 하나입니다. 이 매개변수를 잘못 결정하면 평가 대상 부동산의 신뢰할 수 없는 가치가 형성될 수 있습니다.

평가 대상 부동산의 위치를 ​​설명할 때 고려해야 할 주요 요소는 다음과 같습니다.

-- 사무실 부동산의 경우 - 도시의 "비즈니스" 구역에 위치(더 유동적인 부동산) 또는 그 반대, 산업 현장 깊숙한 위치(구현에 어려움이 있을 수 있음), 편리한 교통 접근성 등 ;

소매 부동산의 경우 - 소매 복도의 위치(또는 반대로 "막다른 골목"의 깊은 곳), 교통 강도, 장소의 인기 등

창고 자산의 경우 - 운송 접근성, 인프라 가용성(철도 등), 충분한 양의 필요한 모든 통신 가용성(전기, 가스, 물 등).

평가 대상의 위치를 ​​설명할 때 평가 대상의 위치를 ​​이해할 수 있는 그래픽 정보를 제시하는 것이 매우 명확합니다.

이 정보의 출처는 도시의 전자 지도와 종이 지도일 수 있습니다. 평가 대상의 위치에 대한 그래픽 이미지와 간단한 텍스트 설명의 예를 들어 보겠습니다.

최고 및 최고 활용 분석

평가 활동에는 시장 가치 결정이 포함되므로 가장 효과적인 사용 분석을 통해 특정 부동산의 가장 수익성이 높고 경쟁력 있는 사용을 식별합니다.

부동산을 가장 효율적으로 활용하는 방법은 법적으로 가능하고 적절하게 설계되었으며 물리적으로 실행 가능하고 적절한 재정 자원이 제공되며 최대 가치를 제공하는 비어 있거나 개발된 토지를 사용하는 것입니다.

2007년 7월 20일자 러시아 경제 개발부 Vympelz가 승인한 연방 가치 평가 표준 No. 1 No. 256에 따라 시장 가치 평가 절차는 세 가지 접근 방식을 사용하여 수행됩니다.

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