შემდგომი გირავნობის გარიგება არ შეიძლება ბათილად გამოცხადდეს ხელოვნების საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168, ვინაიდან კანონმდებლობა შეიცავს სპეციალურ წესებს ხელახალი გირავნობის გარიგების განხორციელებისას კანონის მოთხოვნების დარღვევის შედეგების შესახებ (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის დადგენილება 8 დეკემბერს, 2009 No10683/09).

საარბიტრაჟო პრაქტიკა უკვე დაგირავებული ქონების შემდგომი გირავნობის შემთხვევაში წინააღმდეგობრივია. ზოგიერთი სასამართლო მიიჩნევს, რომ თუ გირავნობის ხელშეკრულება ადგენს აკრძალვას შემდგომ გირავნობაზე, ამ პირობის დარღვევა იწვევს შემდგომი გირავნობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობას ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168. მაგალითად, ამ პოზიციას იზიარებს ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახური (რეზოლუციები 03.08.2009 No. A28-190/2009-3/9 და 22.11.2007 No. A43-664/2007-21- 15) და მოსკოვის ოლქი (დადგენილებები 25.09. 2009 No KG-A40/9493-09 და 2009 წლის 10 ივლისის No KG-A40/4446-09).

სხვაგვარად ფიქრობენ ცენტრალური, ურალის და ჩრდილოეთ კავკასიის ოლქების სასამართლოები. იპოთეკარის მიერ შემდგომი უზრუნველყოფის აკრძალვის შესახებ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შეუსრულებლობა არ წარმოადგენს კანონის მოთხოვნათა დარღვევას, რაც იწვევს გარიგების ბათილად ცნობას ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168 (ცენტრალური ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის დადგენილებები 06/04/2009 No. F10-1999/09, 04/09/2009 No. F10-1073/09, ჩრდილოეთ კავკასია 01/18/2007 No F08-6910/2006 უბანი და 2008 წლის 01.09 ურალის ოლქი No Ф09-5414/08-С5).

ასეთი დავების გადაწყვეტის ერთგვაროვანი მიდგომის მიზნით, ერთ-ერთი ასეთი საქმე განსახილველად ცოტა ხნის წინ გადაეცა რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმს.

ბანკმა შეიტანა სარჩელი შემდგომი გირავნობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის თაობაზე იმის გამო, რომ ამ ხელშეკრულებებით დაგირავებული აღჭურვილობა უკვე იყო გირავნობის საგანი მოპასუხესა და ბანკს შორის ადრე დადებული ხელშეკრულებებით.

პირველი და სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოებმა დააკმაყოფილეს მოსარჩელის მოთხოვნები. ისინი გამომდინარეობდნენ იქიდან, რომ ბანკსა და მოპასუხეს შორის დადებული გირავნობის ხელშეკრულებები ითვალისწინებდა ქონების შემდგომი გირავნობის აკრძალვას. ვინაიდან ამ პირობისა და ხელოვნების მე-2 პუნქტის დარღვევით ქონება ხელახალი იპოთეკით დაიდო. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 242, სასამართლოები მივიდნენ დასკვნამდე, რომ შემდგომი გირავნობის სადავო ხელშეკრულებები ძალადაკარგულია ხელოვნების საფუძველზე. 168 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

მიუხედავად ამისა, საკასაციო სასამართლომ, დაეთანხმა სასამართლოების დასკვნებს მოპასუხის ქმედებებში ნაკისრი სახელშეკრულებო ვალდებულებების დარღვევის თაობაზე, აღნიშნა, რომ ეს დარღვევა არ იყო საკმარისი იმისათვის, რომ გააბათილოს ხელშეკრულებები შემდგომი ტექნიკის გირავნობის შესახებ, იმის გამო, რომ სამოქალაქო. რუსეთის ფედერაციის კოდექსი ითვალისწინებს განსაკუთრებულ შედეგებს ასეთი გარიგებების განხორციელებისას კანონის მოთხოვნების დარღვევისთვის.

ხელოვნების მე-2 პუნქტში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 351 ადგენს, რომ თუ დამგირავებელი არღვევს წესებს შემდგომი გირავნობის შესახებ, მოგირავნეს უფლება აქვს მოითხოვოს გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადამდე შესრულება, ხოლო თუ მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდება, აიღოს ყადაღა. გირავნობის საგანი. ვინაიდან კანონი პირდაპირ ითვალისწინებს ქონების შემდგომი გირავნობის წესის დარღვევის შედეგებს, არ არსებობს შემდგომი გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის საფუძველი.

ამ მოსაზრებას მხარი დაუჭირა რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმმა.

ამრიგად, თავდაპირველმა მოგირავნემ, რომელმაც დაადგინა მხარის მიერ აღებული ვალდებულების გირავნობის ხელშეკრულების დარღვევა, არ უნდა გაასაჩივროს სასამართლოში გარიგება შემდგომ გირავნობაზე, არამედ გაუგზავნოს ამ მხარეს მოთხოვნა ნაკისრი ვალდებულებების ვადაზე ადრე შესრულების შესახებ, იმ შემთხვევაში, თუ რომლის შეუსრულებლობაც, გირავნობის საკუთრებაზე ჩამორთმევა ან უპირატესი დაფარვის მოთხოვნა დაგირავებული ქონების რეალიზაციით მიღებული თანხიდან.

იპოთეკის რეფინანსირებისა და უძრავი ქონების რეიპოთეკის დახვეწილობა

იპოთეკური და გირაოს სესხი შედარებით ცოტა ხნის წინ გამოჩნდა, თუმცა მისი პოპულარობა მხოლოდ ყოველწლიურად იზრდება და საბანკო ორგანიზაციები იზიდავენ პოტენციურ კლიენტებს სხვადასხვა დამატებითი იპოთეკური პროდუქტებითა და მიმზიდველი სესხის პირობებით, რაც გამოხატულია დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით და გრძელვადიანი ვადით. დროთა განმავლობაში სესხით სარგებლობისას, სადაც უზრუნველყოფილია ქონება, საჭირო ხდება საპროცენტო განაკვეთის შემცირება ან სესხის თანხის გაზრდა დამატებითი ფულადი სახსრების მიღებით. ამ მიზნით გამოიყენება ხელახალი იპოთეკა ან რეფინანსირება.
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, იპოთეკური რეფინანსირება არის ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადის ამოწურვამდე სესხის დაფარვის პროცესი სხვა სესხის გახსნით, რომლის პირობებიც უპირატესად განსხვავდება პირველისგან. ამ სერვისის მისაღებად კლიენტმა უნდა დაუკავშირდეს ბანკს, სადაც შეუძლია ამ სერვისის გაწევა. ბანკი იხდის სხვა ბანკში გაცემულ მსესხებლის იპოთეკას ახლად გახსნილი სესხის გამოყენებით უკეთესი პირობებით.
სამწუხაროდ, გირაოს რეფინანსირება დამატებითი ნაღდი ფულის მიღებით ამჟამად ხორციელდება ძალიან შეზღუდული რაოდენობის ბანკების მიერ. ამ შემთხვევაში, ერთ-ერთი პირობაა, რომ კლიენტმა დამოუკიდებლად დახუროს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი არსებული სესხი, ახალი სესხის დამტკიცების შემდეგ და სარეგისტრაციო პალატაში დოკუმენტების წარდგენამდე და შესაბამისად, თანხის უფრო ხელსაყრელი პირობებით მიღებამდე.

ბანკები, რომლებიც უზრუნველყოფენ იპოთეკის რეფინანსირების მომსახურებას, აღნიშნავენ ამ სერვისის უპირატესობებს. Მაგალითად:
კლიენტისთვის უკეთესი სესხის პირობების მიღების შესაძლებლობა.
შემცირებული საპროცენტო განაკვეთი და ყოველთვიური გადახდა.
საწყისი ვადის ზრდა, რაც ასევე იწვევს გადახდების ოდენობის შემცირებას.
გირაოს სახით მოწოდებული სახსრების ოდენობის გაზრდა (თუ დამატებით სესხს აიღებთ, ზედმეტად გადახდილი იქნება მნიშვნელოვანი, ანუ იპოთეკის რეფინანსირება დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ დამატებითი ხარჯები და გამოიყენოთ ფული სასარგებლო ნივთებისთვის).

რა განსხვავებაა უძრავი ქონების იპოთეკასა და რეფინანსირებას შორის:

უძრავი ქონების ხელახალი იპოთეკა ხდება დამატებითი ფულადი სახსრების მისაღებად, რომელიც შემდგომში შეგიძლიათ გამოიყენოთ ნებისმიერი მიზნით.ასევე, უძრავი ქონების იპოთეკური ტრანზაქცია შეიძლება იყოს მიზანშეწონილი, თუ კლიენტს პრობლემები აქვს ბანკის ან კერძო ინვესტორისგან არსებული უზრუნველყოფილი სესხის დაფარვაში.

რეფინანსირება, როგორც წესი, ხდება მხოლოდ დაკრედიტების მიმდინარე პირობების გასაუმჯობესებლად. ასეთ ტრანზაქციაში ნაღდი ფულის მიღება შეუძლებელია.

ჩვენს კომპანიასთან დაკავშირებისას შეგიძლიათ დარწმუნდეთ, რომ იპოთეკური ტრანზაქცია ან არსებული იპოთეკური სესხის რეფინანსირება პროფესიონალურად განხორციელდება. საჭიროების შემთხვევაში, ჩვენ გამოვყოფთ აუცილებელ თანხებს სესხის დასახურავად (უძრავი ქონების იპოთეკური ტრანზაქცია) და კოორდინაციას გავუწევთ ბანკთან ტრანზაქციას, მაშინაც კი, თუ თქვენ გაქვთ მიმდინარე დავალიანება ან დავალიანება. ჯერ კიდევ გაქვთ შეკითხვები? დაგვირეკეთ, სიამოვნებით დაგეხმარებით!

უძრავი ქონების იპოთეკა არის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის ერთი კომპანიიდან მეორეზე გადაცემის პროცესი. მომსახურებით სარგებლობა შეუძლია მსესხებელს, რომელიც არ არის კმაყოფილი სესხის პირობებით ან რაიმე მიზეზით ვერ ახერხებს კომპანიის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის გადახდას. Საიტზე rufinpro.ruთქვენ იპოვით პასუხებს უძრავი ქონების ხელახალი გირავნობის შესახებ კითხვებზე და შეძლებთ განაცხადოთ ახალი სესხი უკეთესი პირობებით.

უძრავი ქონების იპოთეკის რეგისტრაციის თავისებურებები

იპოთეკის პროცედურა მოიცავს გარკვეულ ნიუანსებს, რომელთა გაგებაც რთულია მოუმზადებელი ადამიანისთვის. იმისათვის, რომ სიტუაცია არ გამწვავდეს, უმჯობესია მიმართოთ მხარდაჭერა საბროკერო ფირმას. სპეციალისტები მსესხებლის სასარგებლოდ მოაწყობენ იპოთეკის პროცედურას, რაც მათ საშუალებას მისცემს თავიდან აიცილონ რისკები და შეინარჩუნონ უფლებები ქონებაზე.

საქმეები დაფარული

უძრავი ქონების ხელახალი გირავნობა შეიძლება საჭირო გახდეს რამდენიმე შემთხვევაში და მიზეზი ყოველთვის არ მდგომარეობს მსესხებლის შეცდომებში. საკრედიტო ბროკერთან დაკავშირება დაგეხმარებათ შემდეგი სიტუაციების გამოსწორებაში:

• უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი მსესხებლისთვის არახელსაყრელი პირობებით იყო აღებული ფარული დამატებითი გადახდებითა და საკომისიოებით. ამ შემთხვევაში კერძო ინვესტორი საფინანსო ინსტიტუტის ვალს დაფარავს და უკეთესი პირობებით ახალ სესხს გასცემს.
• სესხის თანხამ არ დაფარა საჭირო ხარჯები და მეტი თანხებია საჭირო. კერძო ინვესტორი ვალსაც დაფარავს და გაზრდილი თანხით გასცემს სესხს.

საბროკერო ფირმები, განსაკუთრებით FinPro, არ მუშაობენ სხვა ფინანსურ ორგანიზაციებთან ან ბროკერებთან. პარტნიორები დამოუკიდებლად მართავენ თავიანთ სახსრებს, რაც მათ საშუალებას აძლევს უზრუნველყონ ხელსაყრელი პირობები.

რისი აღება შესაძლებელია?

იპოთეკის პროცედურაზე მიიღება ადრე იპოთეკით დადებული უძრავი ქონება. Ეს შეიძლება იყოს:

• ბინა, ოთახი, წილი ბინაში.
• სახლი, აგარაკი, აგარაკი.
• მიწის ნაკვეთი.
• კომერციული უძრავი ქონება, საოფისე ფართი.

გადაწყვეტილებები თითოეულ საქმესთან დაკავშირებით მიიღება ინდივიდუალურად. სიტუაციის სიღრმისეული გათვალისწინება საშუალებას გვაძლევს შევთავაზოთ ხელსაყრელი პირობები თითოეულ მსესხებელს ინდივიდუალურად. უფრო მეტიც, ქონება შეიძლება იყოს ნებისმიერ ტექნიკურ მდგომარეობაში და მდებარეობს დედაქალაქიდან არაუმეტეს ასი კილომეტრისა.

დოკუმენტაციის პაკეტი

საკრედიტო ბროკერთან დაკავშირება ასევე მოსახერხებელია, რადგან თქვენ არ გჭირდებათ სერტიფიკატების შეგროვება. რეგისტრაციის პროცედურას მოკლე დრო სჭირდება და მოითხოვს ძირითადი დოკუმენტების მცირე ჩამონათვალის უზრუნველყოფას:

• რუსეთის ფედერაციის მოქალაქის პირადი პასპორტი.
• USRN-ის რეგისტრაციის სერთიფიკატი.
• დაგირავებული ობიექტის საფუძვლიანი დოკუმენტი.

ამრიგად, უძრავი ქონების გირაოს სახით ხელახალი რეგისტრაციის პროცესში პრაქტიკულად არ არსებობს სირთულეები. ასეთ სიტუაციაში მნიშვნელოვანია, რომ არ დაკარგოთ ძვირფასი დრო და დაუკავშირდით სპეციალიზებულ კომპანიას დახმარებისთვის რაც შეიძლება სწრაფად.

უძრავი ქონების ხელახალი გირავნობის უპირატესობები საკრედიტო ბროკერის მომსახურებით

როდესაც მიმართავს საკრედიტო ბროკერს დახმარებისთვის, მსესხებელი იღებს ბევრ სარგებელს. გარდა იმისა, რომ კომპანიის კონსულტანტი ბევრად უფრო საზრიანია ასეთ საკითხებში და მუდმივად ექცევა მსგავს სიტუაციებს, საბროკერო ფირმა საშუალებას მისცემს:

• უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის ხელახლა გაცემა უფრო ხელსაყრელი პირობებით.
• შეამცირეთ სესხის აღების ვადა.
• შეცვალეთ ხელშეკრულების ფორმა.
• შეაგროვეთ დოკუმენტები მოკლე დროში.
• მოამზადეთ და სწორად შეასრულეთ ხელშეკრულება.

ასეთი კრიტერიუმები საშუალებას აძლევს მსესხებელს იყოს დარწმუნებული თავისი არჩევანის სისწორეში და სწრაფად გადაჭრას წარმოშობილი ფინანსური სირთულეები.

იპოთეკით დატვირთული ბინის ხელახალი იპოთეკა არის საბანკო ან საკრედიტო პროდუქტი, რომელიც საშუალებას აძლევს მსესხებელს მოახდინოს ადრე შედგენილი სესხის ხელშეკრულების პირობების რეფორმირება. უფრო გასაგებ ენაზე თარგმნილი შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უკვე იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ხელახალი გირავნობა არის არსებული სესხის სხვა ფინანსურ ორგანიზაციაზე გადაცემა სასესხო ხელშეკრულებაში გარკვეული ცვლილებების შეტანით.

ასე გამოიყურება: მსესხებელი მიმართავს სახელმწიფო ან კომერციულ ბანკს (შესაძლებელია მიმართოს კერძო ინვესტორებს) უკვე დაგირავებული ქონების ხელახალი იპოთეკით დასაყენებლად. ფინანსური ინსტიტუტი სწავლობს მიმდინარე სესხის ხელშეკრულების დეტალებს და მიღებული მონაცემების საფუძველზე იღებს გადაწყვეტილებას ხელახალი გირავნობის შესაძლებლობის შესახებ. ამის შემდეგ კომპანია, რომელსაც მიმართა მსესხებელმა, ყიდულობს ამ სასესხო ხელშეკრულებას პირველი გამსესხებლისგან და ხდება განმცხადებლის გამსესხებელი, შეაქვს აუცილებელი ცვლილებები ხელშეკრულების პირობებში.

რა სიტუაციებშია მისაღები იპოთეკით დატვირთული ბინის ხელახალი გირავნობა?

ჩვენს ქვეყანაში საბანკო მომსახურების ბაზარზე შედარებით ცოტა ხნის წინ გაჩნდა უკვე გირაოს ვალდებულებით მყოფი უძრავი ქონების ხელახალი იპოთეკის ტენდენცია. პრინციპში, ასეთი ფენომენი შესაძლებელია მხოლოდ იპოთეკური და გირაოს დაკრედიტების ბაზრის სტაბილური ზრდის პირობებში, რაც მხოლოდ ბოლო ათწლეულში დაიწყო. თუმცა, ევროპისა და ამერიკის განვითარებული ქვეყნების გამოცდილებასა და ტენდენციებზე დაყრდნობით, ევროპისა და ამერიკის განვითარებული ქვეყნების გამოცდილებისა და ტენდენციების საფუძველზე, სხვადასხვა საფინანსო და საკრედიტო ორგანიზაციამ სწრაფად შეაფასა რეგირავის სარგებელი.

ყველაზე გავრცელებული სიტუაციები, როდესაც მსესხებლები იწყებენ ორგანიზაციის ძებნას, სადაც ისინი იპოთეკით დადებულ ბინას ახდენენ, არის შემდეგი:

1. შემცირდა სესხის საპროცენტო განაკვეთი– გირაოს დაკრედიტების ბაზრის განვითარება გულისხმობს სესხის პირობების გაუმჯობესებას, რაც მსესხებლებს აიძულებს იფიქრონ კრედიტორის შეცვლის აუცილებლობაზე. თუმცა რეალურად ბინის ხელახალი გირავნობა სესხის განაკვეთის შემცირების პირობით და ფაქტობრივად სესხის გაგრძელების პირობით სჭირდება მათ, ვისაც უჭირს სესხის ხელშეკრულების პირობების შესრულება. ეს ხდება მაშინ, როდესაც მსესხებელს არ შეუძლია ყოველთვიურად გადაიხადოს საჭირო თანხა და უნდა შეამციროს განაკვეთი, რათა თავიდან აიცილოს დაგვიანება ან გადაუხდელობა;
2. თქვენი საკრედიტო ლიმიტის გაზრდა– დამატებითი დაფინანსების საჭიროება არსებული უზრუნველყოფილი სესხის პირობებით შეიძლება ნებისმიერ დროს წარმოიშვას. ყველა ფინანსური ინსტიტუტი ვერ მიიღებს პოზიტიურ გადაწყვეტილებას იპოთეკით დადებული ბინის ხელახალი გირავნობის თაობაზე საკრედიტო ლიმიტის გაზრდით, რადგან აქ მთავარი პირობა იქნება დამატებითი ინვესტიციის ზომა. სესხის ლიმიტის გაზრდის გადაწყვეტილების მიღებისას უკვე იპოთეკით დადებული უძრავი ქონების გამოყენებით, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ სესხის მაქსიმალური თანხა შეიძლება გადააჭარბოს ბინის ღირებულების 70%-ს მხოლოდ საბინაო ბაზარზე ფასების სტაბილური ზრდის შემთხვევაში. სამწუხაროდ, ყველაზე ხშირად სჯობს არ დავთვალოთ მოვლენების ასეთი ხელსაყრელი შედეგი;
3. ვადის გახანგრძლივება დეფოლტის თავიდან ასაცილებლად– ყველაზე რთული მდგომარეობა როგორც მსესხებლისთვის, ასევე ფინანსისტისთვის. ასეთ სიტუაციაში გადაწყვეტილება მიიღება მხოლოდ ინდივიდუალურად საკრედიტო დაწესებულების წამყვანი მენეჯერების მიერ სიტუაციის საფუძვლიანი ანალიზის შემდეგ. დეფოლტის სიტუაციის საფრთხე შეიძლება წარმოიშვას სხვადასხვა მიზეზის გამო: თანამდებობიდან გათავისუფლება, ეკონომიკური არასტაბილურობა, ბიზნესის მომგებიანობის შემცირება, მაგრამ შედეგი ყოველთვის ერთია - მსესხებელი დროებით ვერ ასრულებს ხელშეკრულების პირობებს და იხდის საჭირო ყოველთვიურ გადასახადს. . ასეთ ვითარებაში სახლის ხელახალი გირავნობა ხელშეკრულების გაგრძელებით და შესაძლოა საპროცენტო განაკვეთის შემცირება ერთადერთი ვარიანტია მსესხებლისთვის. სამწუხაროდ, ყველა ორგანიზაცია ან ბანკი არ მიიღებს რისკს არსებული სესხის გამოსყიდვის.

Მნიშვნელოვანი! თუ მიმდინარე სესხის ოდენობა ბინის საბაზრო ღირებულების 60%-ს მიაღწევს, მაშინ ქონების ხელახალი გირავნობა გაცილებით რთული ხდება, ხოლო თუ თანხა 70%-ს მიაღწევს, უაღრესად რთული იქნება დადებითი გადაწყვეტილების მიღება.

იპოთეკით დატვირთული ბინის ხელახალი გირავნობა საშუალებას აძლევს მსესხებლებს მიიღონ დამატებითი პრივილეგიები ან გააუმჯობესონ სესხის პირობები, მაგრამ სანამ იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი განვითარების ეტაპზეა, ყურადღებით უნდა შეხედოთ პერსპექტიულ კრედიტორს.

სად შემიძლია ხელახლა დავდო იპოთეკით დატვირთული ბინა?