ფასი უძრავი ქონების ბაზარზე, წონასწორული ფასი

შეთავაზება უძრავი ქონების ბაზარზე. მიწოდებაზე მოქმედი ფაქტორები

მოთხოვნა უძრავი ქონების ბაზარზე. ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ მოთხოვნაზე

ციკლურობა უძრავი ქონების ბაზარზე

დაუკავშირდით ქვეყანაში არსებულ ვითარებას.

მოთხოვნა არის უძრავი ქონების ობიექტების რაოდენობა და მათზე უფლებები, რომლებიც მყიდველებს სურთ შეიძინონ გაბატონებული ფასებით გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ყალიბდება მრავალი ფაქტორის გავლენით: ეკონომიკური, სოციალური, დემოგრაფიული, ბუნებრივი და კლიმატური.

მიწოდება არის უძრავი ქონების ობიექტების რაოდენობა, რომელიც

მფლობელები მზად არიან გაყიდონ გარკვეულ ფასებში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების ცვლილება შეიძლება განხორციელდეს: ახლის აშენებით ან არსებული უძრავი ქონების რეკონსტრუქციით; არსებული საკუთრების საკუთრების შეცვლა ქონების ფიზიკური შეცვლის გარეშე.

მიწოდებაზე გავლენის ფაქტორები:

ამ ტიპის უძრავი ქონების მწარმოებელთა და მესაკუთრეთა რაოდენობა;

მშენებლების გადასახადებისა და სუბსიდიების დონე, ეკონომიკური რესურსების ფასი;

სამშენებლო პროდუქციის წარმოების ტექნოლოგიების დონე;

შინამეურნეობების ეკონომიკური მდგომარეობის ცვლილება;

გარემო პირობების ცვლილება;

ინფლაცია და ინფლაციური მოლოდინები.

წონასწორობადაურეკა ფასი, რომელშიც ბაზარზე შეთავაზებული საქონლის რაოდენობა უდრის იმ საქონლის რაოდენობას, რომელზეც წარმოდგენილია მოთხოვნა. ფასების სტაბილიზაციას უძრავი ქონების ბაზარზე დარწმუნება მოაქვს, მიწოდებასა და მოთხოვნას აახლოებს წონასწორობასთან, როდესაც გამყიდველებსა და მყიდველებს შეუძლიათ დაგეგმონ თავიანთი ქმედებები. უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება განვითარდეს სტაბილურად თვითორგანიზაციის საფუძველზე, როდესაც მასზე ფასები იზრდება ინფლაციის მაჩვენებელზე ოდნავ მაღალი ტემპით, ამ შემთხვევაში ინვესტორისთვის მომგებიანია ინვესტიცია უძრავი ქონების მშენებლობაში და მომხმარებლებს შეუძლიათ დაგეგმონ თავიანთი ქმედებები.

დეველოპერის ხარჯების ზრდა ზრდის Ps-ს (მბ ღირებულება ქონების).

მაღალი შემოსავლის მოლოდინი ზრდის Pd-ს (მბ მშენებლობის ღირებულება - ან დასრულებული ობიექტი).

დაბრუნების ზოგადი კურსი ( იპ) არის რთული საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ზომავს შემოსავალს (მოგებას) დაბანდებულ კაპიტალზე, შემოსავლის ცვლილებების გათვალისწინებით დაკავების პერიოდში, რევერსიის ჩათვლით. უკუგების საერთო მაჩვენებელი ასახავს საბაზრო პირობებს და შეესაბამება კონკრეტულ აქტივებში ინვესტიციების რისკის დონეს და არ ითვალისწინებს დაფინანსების პირობების გავლენას. ეს მაჩვენებელი შეიძლება მივიჩნიოთ, როგორც ვალებისა და სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების საშუალო შეწონილი მაჩვენებელი, რომელიც ცნობილია ბიზნესის შეფასებისას, როგორც WACC მოდელი.

სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი ( დიახ) არის რთული საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ზომავს სააქციო კაპიტალის შემოსავალს (მოგებას) სააქციო კაპიტალის შემოსავლის ცვლილებების გათვალისწინებით, რევერსიის ჩათვლით. ინვესტორის ანაზღაურება კაპიტალზე ითვალისწინებს ვალის დაფინანსების გავლენას კაპიტალის ფულადი სახსრების მოძრაობაზე.

ანაზღაურება ნასესხები კაპიტალზე ( იმ) არის რთული საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ზომავს ნასესხები კაპიტალის შემოსავალს (მოგებას) ნასესხები კაპიტალის ყველა შემოსავლის გათვალისწინებით, შენახვის პერიოდში, რევერსიის ჩათვლით.

ითვალისწინებს ფასდაკლებებს, ფასდაკლების ქულებს, ვადაზე ადრე დაფარვის ჯარიმებს და სესხის მოწყობის საკომისიოს. ნასესხები კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებელი შეესაბამება ეფექტურ საპროცენტო განაკვეთს. თუ სესხზე პროცენტი გამოითვლება წელიწადში ერთხელ, მაშინ იმ= მე, ე.ი. მ=1.

ზემოთ ჩამოთვლილი ანაზღაურების ნებისმიერ განაკვეთს შეუძლია იმოქმედოს როგორც დისკონტის განაკვეთი შესაბამისი მომავალი გადახდების მიმდინარე ღირებულებად გადაქცევისთვის. მაგალითად, მესაკუთრის მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების გამოსათვლელად ( ე.ი) გამოყენებულია საკუთარი სახსრების ანაზღაურების მაჩვენებელი ( დიახ).

კაპიტალიზაციის მეთოდი დაფუძნებული უკუგების განაკვეთზეადგენს (კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთის გამოყენებით დისკონტის განაკვეთის სახით) კავშირს წმინდა საოპერაციო შემოსავლის სიდიდეებს შორის, რომლებიც გამოითვლება მთელი საპროგნოზო პერიოდის ყოველი წლისთვის და რევერსიის ღირებულებას პროგნოზის ბოლო წლის ბოლოს. პერიოდი ობიექტის ღირებულებით.

მეთოდი მოიცავს უამრავ ტექნიკას, რომლებიც განსხვავდება კაპიტალიზებული შემოსავლის ტიპისა და კაპიტალიზაციის მეთოდის არჩევაში:

• პირდაპირი ფასდაკლების ტექნიკა;
• მოდელირების ტექნიკა;
• იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა.

პირდაპირი ფასდაკლების ტექნიკაუზრუნველყოს ქონების ღირებულების განსაზღვრა წმინდა საოპერაციო შემოსავლების (I O) ნაკადების დისკონტირებით და V On-ზე ანაზღაურების ზოგადი კოეფიციენტის ადგილობრივი (პერიოდებისთვის) და საშუალო მნიშვნელობების გამოყენებით:

შემოსავლის ზოგადი კურსის საშუალო ღირებულება განისაზღვრება საბაზრო ინფორმაციის დამუშავებით საინვესტიციო პროექტების მომგებიანობის შესახებ, რომლებიც დაკავშირებულია ობიექტების შეძენასთან და მომგებიან გამოყენებასთან, ან ალტერნატიული პროექტების მომგებიანობის შესახებ ინფორმაციის გამოყენებით, რომლებიც ყველაზე ახლოს არის შეფასებული ობიექტების ტიპთან. რისკის დონის თვალსაზრისით.

ანაზღაურების საერთო მაჩვენებლის საშუალო მნიშვნელობის დასადგენად Y O გამოიყენება შემდეგი ტექნიკა:

• კუმულაციური მშენებლობის ტექნიკა;
• შედარების ტექნიკა ალტერნატიულ პროექტებთან;
• გაყიდვების შედარების ტექნიკა;
• ბაზრის მონაცემთა მონიტორინგის ტექნიკა.

დისკონტირების ტექნიკა რისკების შეჯამებით (კუმულაციური მშენებლობის ტექნიკა)შედგება მნიშვნელობების შეჯამებისგან, რომლებიც ასახავს მოცემული პროექტის რისკის ხარისხს. კონსტრუქციის ზოგადი სტრუქტურა შემდეგია:

სადაც Y RF არის რისკის გარეშე მაჩვენებელი, რომელიც მოიცავს არაინფლაციურ კომპონენტს და ინფლაციის ინდექსის მნიშვნელობას; Y R – რისკის პრემია, რომელიც მოიცავს პრემიას შემდეგი სახის რისკებზე: ფიზიკური, იურიდიული, ეკონომიკური, ფინანსური და სოციალური, როგორც გარე (ქვეყნის რისკი) ასევე შიდა, გარდა დაბალი ლიკვიდობის რისკისა და პრემიისა. ფინანსურ მენეჯმენტთან დაკავშირებულ რისკებზე, რომლებიც იზოლირებულია სხვა ფინანსური ინსტრუმენტებისგან უძრავი ქონების გამორჩევის ხაზგასასმელად; Y L – პრემიები დაბალი ლიკვიდობის რისკისთვის; Y FM – პრემიები ფინანსურ მენეჯმენტთან დაკავშირებული რისკებისთვის

მაგალითი 14.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება დისკონტირების ტექნიკის გამოყენებით რისკების ჯამით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის 3 წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას 4,500 ათას რუბლად; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის, 950 ათასი რუბლის, 990 ათასი რუბლის ოდენობით. შესაბამისად ობიექტზე საკუთრების პირველი, მეორე და მესამე წლის განმავლობაში; ურისკო განაკვეთი - 0,03; ქვეყნის რისკის პრემია - 0,06; ფიზიკური რისკების პრემია - 0,025; ეკონომიკური რისკების პრემია - 0,015; სოციალური რისკების პრემია - 0,03; პრემია დაბალი ლიკვიდურობის რისკისთვის - 0,04; ფინანსურ მართვასთან დაკავშირებული რისკების პრემია - 0,03.

1. განვსაზღვროთ ანაზღაურების ზოგადი კურსის საშუალო მნიშვნელობა:

ალტერნატიულ დიზაინებთან შედარების ტექნიკამოიცავს ფინანსურ ბაზრის ძიებას საინვესტიციო პროექტებისთვის მსგავსი ხარისხის რისკის მქონე უძრავი ქონების ინვესტიციებთან მიმართებაში მათი ანაზღაურების განაკვეთის შემდგომი კორექტირებისთვის.

ამ შემთხვევაში, ანაზღაურების ზოგადი კურსის Y O მნიშვნელობისთვის, შესაძლო მნიშვნელობების დიაპაზონი განისაზღვრება Y 1 ქვემოთ და Y 2 ზემოთ საზღვრებით:

გაყიდვების შედარების ტექნიკაშედგება დასრულებული შესყიდვისა და გაყიდვის ტრანზაქციების შესახებ მონაცემების ანალიზისგან, რათა მოხდეს ინვესტორის ვარაუდების რეკონსტრუქცია უძრავი ქონების ფლობის სამომავლო სარგებელთან დაკავშირებით. პროექტის ფულადი სახსრების მოძრაობის დიაგრამაზე დაყრდნობით, განისაზღვრება პროექტის შიდა ანაზღაურება.

ბაზრის მონაცემთა მონიტორინგის ტექნიკამოიცავს ისტორიული ბაზრის მონაცემების ანალიზს მოგების განაკვეთების მიმდინარე პერსპექტიული მნიშვნელობების დასადგენად. ამ შემთხვევაში აუცილებელია კორელაციების გამოყენება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მომგებიანობის ცვლილების ტენდენციებსა და ფინანსური ბაზრის სხვა ინსტრუმენტებში ცვლილებების ტენდენციებს შორის.

მოდელის ტექნიკაუზრუნველყოს მთლიანი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის შედარებით მარტივი სპეციალური შემთხვევებისთვის, რომელიც არ იცვლება პერიოდებში, და სასურველ ღირებულებასთან დაკავშირებული რევერსიული ღირებულების ღირებულება დროთა განმავლობაში მისი ცვლილების პროგნოზირებით:

სადაც d n = 1/(1+ Y O) n არის ფასდაკლების ფაქტორი და n = 1/(1- d n) n არის ერთეული ანუიტეტის მიმდინარე ღირებულება.

ამ შემთხვევაში, ანაზღაურების ერთი და იგივე ნორმა გამოიყენება ყველა პერიოდისთვის, რომელიც განისაზღვრება ზოგადი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის მნიშვნელობის ანალოგიურად:

სადაც SFF O = 1/S On არის კომპენსაციის ფონდის კოეფიციენტი, S On = 1/(1+Y O) n –1 არის ერთი ანუიტეტის მომავალი ღირებულება, Δ O = (V On – V O)/ V O არის მნიშვნელობა ობიექტის ღირებულების შედარებითი ზრდის შესახებ.

ამ ჯგუფში შედის:

• აღჭურვილობა ამორტიზაციის გამოკლებით;
• სრული ამორტიზაციის ტექნიკა;
• ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკა.

აღჭურვილობა ამორტიზაციის გარეშევრცელდება ორ შემთხვევაში: ან არსებობს შემოსავლის უსასრულო ნაკადი (SFF O >0), ან შემოსავლის ნაკადი სასრულია, მაგრამ ობიექტის გასაყიდი ფასი უდრის საწყისი შესყიდვის ფასს (Δ O =0), ე.ი. საწყისი ინვესტიცია.

ასეთი უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის შესაბამის ანაზღაურებაზე (12) გაყოფით.

მაგალითი 15.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება მოდელირების ტექნიკის გამოყენებით ცვეთის გათვალისწინების გარეშე, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის 3 წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას შესყიდვის ფასში; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების მაჩვენებელი განისაზღვრება 0,203-ით

განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:

ათასი მანეთი.

სრული ბალიშის ტექნიკაგამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც საოპერაციო შემოსავალი უზრუნველყოფს არა მხოლოდ შემოსავლის ფორმირებას კაპიტალზე, არამედ კაპიტალის სრულ დაბრუნებასაც (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

შედეგად, (26) იღებს შემდეგ ფორმას:

კომპენსაციის ფონდის ფაქტორის (SFF O) გამოსათვლელად გამოიყენება შეფასებული პროექტისთვის დამახასიათებელი ანაზღაურება (ინვუდის ტექნიკა) ან რისკის გარეშე (ჰოსკოლდის ტექნიკა).

მაგალითი 16.დაადგინეთ ქონების ღირებულება ინვუდის მოდელის სრული ამორტიზაციის ტექნიკით და ჰოსკოლდის მოდელის სრული ამორტიზაციის ტექნიკით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის 3 წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას. შეძენის ფასი; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10; ურისკო განაკვეთი დადგენილია 0.06-ით.

1. ინვუდის ტექნიკა:

1.1 განვსაზღვროთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:

1.2 განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:

ათასი მანეთი.

2. ჰოსკოლდის ტექნიკა:

2.1 განვსაზღვროთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:

2.2 განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:

ათასი მანეთი.

ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკაგამოიყენება მიმდინარე ღირებულების დასადგენად იმ შემთხვევებში, როდესაც შემოსავალიც და უძრავი ქონების ღირებულებაც ცნობილი რეგულარულად იცვლება.

აქტივის ღირებულების ცვლილებების გასათვალისწინებლად გამოიყენება ელვუდის ძირითადი ფორმულა:

სადაც A არის კორექტირების თანხა.

უფრო მეტიც, თუ ობიექტის ღირებულება მცირდება, მაშინ A კორექტირებას აქვს "+" ნიშანი, ხოლო თუ ღირებულება იზრდება, მაშინ კორექტირებას ექნება "-" ნიშანი.

კორექტირების რიცხვითი მნიშვნელობა განისაზღვრება მნიშვნელობის ფარდობითი ცვლილების (Δ O) საკომპენსაციო ფონდის კოეფიციენტზე (SFF O) გამრავლებით, ხოლო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ზოგადი ფორმულა იღებს ფორმას (26).

მაგალითი 17.ქონების ღირებულების განსაზღვრა მოდელის ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის 3 წლის განმავლობაში, საკუთრების პერიოდში ქონების ღირებულება შემცირდება 12%-ით; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10.

1. დაადგინეთ ობიექტის ღირებულების ფარდობითი ზრდის მნიშვნელობა:

2. განვსაზღვროთ საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:

3. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:

ათასი მანეთი.

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკაუზრუნველყოფს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრას მისი ღირებულებისა და შემოსავლის ცვლილების, აგრეთვე დაფინანსების პირობების გათვალისწინებით. იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ორი ტექნიკა არსებობს:

• იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა დისკონტირებით;
• მოდელის ანალიზის ტექნიკა (ელვუდის ტექნიკა).

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა დისკონტირებითეფუძნება იპოთეკის ძირითადი ოდენობის (V M) დამატებას მომავალი ფულადი შემოსულობებისა და აქტივის ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების დისკონტირებული მიმდინარე ღირებულებით:

სადაც d En = 1/(1+ Y E) n არის დისკონტის ფაქტორი, a En = 1/(1- d En) n არის ერთეულის ანუიტეტის მიმდინარე ღირებულება, გამოითვლება m პერიოდებისთვის კაპიტალის ანაზღაურების კურსით. , Y E განისაზღვრება იგივე ტექნიკით , იგივე ანაზღაურების ზოგადი მაჩვენებელი, I E = NOI - DS - შემოსავლის ოდენობა სააქციო კაპიტალზე, V En = V On - V Mn - სააქციო კაპიტალის რევერსიის ღირებულება, განსაზღვრული როგორც სხვაობა რევერსიის მთლიან ღირებულებას (V On) და სესხის გადახდის ბალანსს (V Mn).

მაგალითი 18.ქონების ღირებულების განსაზღვრა იპოთეკა-საინვესტიციო ანალიზის ტექნიკით დისკონტირებით, თუ ცნობილია, რომ: მფლობელმა 2 წლის წინ ქონების შეძენაზე დახარჯა 3,400 ათასი რუბლი; უძრავი ქონების შესაძენად მიიღეს სესხი 1000 ათასი რუბლის ოდენობით. 13% წელიწადში 6 წლის განმავლობაში (წლიური ვალის მომსახურების გადახდა 250 ათასი რუბლი); მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის 3 წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას 4000 ათას რუბლში; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10.

1. განსაზღვრეთ სესხის ნაშთები შეფასების დროს (სესხის მე-3 წელი) და შენახვის პერიოდის ბოლოს (სესხის მე-5 წელი):

ათასი რუბლს შეადგენს.

ათასი რუბლს შეადგენს.

2. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:

ათასი რუბლს შეადგენს.

მოდელის ანალიზის ტექნიკა (ელვუდის ტექნიკა)

ეს ტექნიკა გამოიყენება მუდმივი შემოსავლისა და ანაზღაურების მაჩვენებლების განსაკუთრებული შემთხვევებისთვის. ეს ტექნიკა ეფუძნება ფორმულას საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოსათვლელად:

სადაც r O არის ძირითადი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, რომელიც საფუძვლად იღებს ინვესტორის მოთხოვნებს სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთზე შემოსავლისა და ქონების ღირებულების ცვლილებების კორექტირებამდე. თუ შემოსავალი და ქონების ღირებულება არ იცვლება, საბაზისო კაპიტალიზაციის განაკვეთი შეესაბამება საერთო კაპიტალიზაციის მაჩვენებელს; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - მე-1 პერიოდის ბოლომდე გადახდილი თვითამორტირებული სესხის წილი, სესხის ჯამური ვადით. N წლის ტოლი ხელშეკრულება (იხ. ზემოთ), Y m არის ამ სესხის ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი.

გამოყენებული ლიტერატურის სია:

1. ოზეროვი E.S. ეკონომიკა და უძრავი ქონების მართვა. პეტერბურგი: გამომცემლობა "ISS", 2003 - 422 გვ. – ISBN 5-901-810-04-Х
2. ვინოგრადოვი D.V. ფასდაკლების განაკვეთი: არსი, განსაზღვრის მეთოდები. // შეფასების ენციკლოპედია "საბაზრო ღირებულება" - MARKETVALUE.RU, 2006 წ.

4.6 უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების საბაზრო (შედარებითი) მიდგომა

საბაზრო (შედარებითი) მიდგომა არის უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის მსგავს უძრავი ქონების ობიექტებთან შედარების საფუძველზე, რომლებზეც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია მათთან გარიგების ფასებზე.

უძრავი ქონების შეფასებისას საბაზრო მიდგომის გამოყენების საწყისი წინაპირობაა განვითარებული უძრავი ქონების ბაზრის არსებობა. ეს მეთოდი ეფუძნება უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ პრინციპებს:

• მიწოდებისა და მოთხოვნის პრინციპი (არსებობს კავშირი ქონების საჭიროებასა და მის შეზღუდულ მიწოდებას შორის);
• ჩანაცვლების პრინციპი (ინფორმირებული, გონივრული მყიდველი არ გადაიხდის საკუთრებაში მეტს, ვიდრე შესყიდვის ფასი (შეთავაზება) იმავე ბაზარზე სხვა ქონებისთვის, რომელსაც აქვს მსგავსი სარგებლობა.).

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების საბაზრო მიდგომის არსი არის ობიექტის საბაზრო ღირებულების შესახებ დასკვნის ფორმირება ობიექტის მსგავსი (ანალოგური) ობიექტებთან ტრანზაქციის ფასებზე (ყიდვა-გაყიდვა ან გაქირავება) მონაცემების დამუშავების საფუძველზე. შეფასების საფუძველზე ფასების ფაქტორების ნაკრები (შედარების ობიექტები). ეს ნიშნავს, რომ საბაზრო ღირებულების კონცეფცია არსებითად ემთხვევა წონასწორული ფასის კონცეფციას, რომელიც გამოდის, რომ არის მხოლოდ ფასის ფორმირების ფაქტორების ამომწურავად სრული ნაკრების რაოდენობრივი მახასიათებლების ფუნქცია, რომლებიც განსაზღვრავენ მიწოდებას და მოთხოვნას შედარების ობიექტებზე.

შედარების ელემენტები და ერთეულები. შედარების ელემენტების რაოდენობა ძალიან დიდია, მათი კომბინაციების რაოდენობა უსაზღვროდ დიდია, რის შედეგადაც ადამიანი უნდა შემოიფარგლოს მხოლოდ იმ ობიექტურად კონტროლირებადი ფაქტორებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ გარიგების ფასებზე ყველაზე მნიშვნელოვანი გზით.

ტრანზაქციის ბაზრის შესწავლისას, თავად ობიექტის სამომხმარებლო თვისებების მახასიათებლები და მისი ფუნქციონირების გარემო განიხილება როგორც ფასის ფორმირების ფაქტორები (შედარების ობიექტები). ტრანზაქციების შედარებითი ანალიზის დროს შესწავლილია მხოლოდ ის ფაქტორები, რომლებითაც შედარების ობიექტები განსხვავდებიან შეფასების ობიექტებისგან და ერთმანეთისგან. კვლევის პროცესში იდენტიფიცირებულია ასეთი ფაქტორების ამომწურავი ნაკრები და თითოეული ფაქტორის ცვლილება ამ ნაკრებიდან ფასდება ფულად ერთეულებში.

ვინაიდან ნებისმიერი უძრავი ქონების ფასის ფაქტორების ჯამური რაოდენობა ძალიან დიდია, კვლევის პროცესში, სენსიტიურობის ანალიზის შედეგად, განიხილება ფაქტორები, რომელთა ცვლილება უმნიშვნელოდ მოქმედებს გარიგების ფასის ცვლილებაზე. მიუხედავად ამისა, მნიშვნელოვანი აღმოჩნდება იმ ფაქტორების რაოდენობა, რომელთა გავლენაც უნდა იქნას გათვალისწინებული. ანალიზის პროცედურების გასამარტივებლად ჯგუფდება დარჩენილი ფაქტორები და ამ შემთხვევაში აღნიშნული ჯგუფები შეიძლება ჩაითვალოს შედარების ელემენტებად. ცხრილში 4 მოცემულია ასეთი ჯგუფების სია, ისევე როგორც შედარების ელემენტები ამ ჯგუფებიდან, რომლებიც რეკომენდებულია ანალიზში გამოსაყენებლად.

ცხრილი 4 ფასების კორექტირებისას გათვალისწინებული შედარების ელემენტები

ფაქტორების ჯგუფი	შედარების ელემენტები გაყიდვების ოპერაციებისთვის
1. უფლებების ხარისხი	1.1. ობიექტის დატვირთვა იჯარის ხელშეკრულებებით 1.2. სერვიტუტები და საჯარო ტვირთები 1.3. მიწის ნაკვეთზე, როგორც ობიექტის ნაწილად, უფლებების ხარისხი
2. დაფინანსების პირობები	2.1. გამყიდველის მიერ მყიდველზე შეღავათიანი სესხი 2.2. ნაღდი ფულის ექვივალენტის გადახდა
3. განსაკუთრებული პირობები	3.1. ფინანსური ზეწოლის არსებობა გარიგებაზე 3.2. არასაბაზრო ურთიერთობა გასაყიდ ფასსა და ქირავნობის კურსს შორის 3.3. სუბსიდიების ან განვითარების შეღავათების დაპირება
4. ბაზრის პირობები	4.1. ფასი იცვლება დროთა განმავლობაში 4.2. განსხვავება შეთავაზების ფასსა და გარიგების ფასს შორის
5. მდებარეობა	5.1. ტერიტორიის პრესტიჟი 5.2. ბიზნეს საქმიანობის ცენტრებთან სიახლოვე და ცხოვრების მხარდაჭერა 5.3. ობიექტის ხელმისაწვდომობა (ტრანსპორტი და ფეხით მოსიარულეთა) 5.4. გარემოს ხარისხი (დასვენება და ეკოლოგია)
6. ფიზიკური მახასიათებლები	6.1. მიწის ნაკვეთის მახასიათებლები 6.2. შენობების ზომები და მასალები 6.3. შენობების გაფუჭება და შეკეთების საჭიროება 6.4. მიმდებარე შენობების მდგომარეობა
7. ეკონომიკური მახასიათებლები	7.1. რესურსების დაზოგვის შესაძლებლობები 7.2. ობიექტის შესაბამისობა NNEI პრინციპთან
8. სერვისი და დამატებითი ელემენტები	8.1. კომუნიკაციებისა და კომუნალური საშუალებების უზრუნველყოფა 8.2. პარკინგის და (ან) ავტოფარეხის ხელმისაწვდომობა 8.3. უსაფრთხოების სისტემის სტატუსი 8.4. აღჭურვილობის ხელმისაწვდომობა ბიზნესისთვის

განვიხილოთ მოცემული შედარების ელემენტები უფრო დეტალურად.

1. ანალოგიურ ობიექტებზე და შეფასების ობიექტზე უფლებების ხარისხი დაკავშირებულია ამ უკანასკნელის კერძო და საჯარო სერვიტუტით დატვირთვის ხარისხთან, რაც იწვევს დატვირთული ობიექტის ღირებულების შემცირებას სრული საკუთრების ობიექტთან შედარებით.

1.1. ანალოგიური ან შეფასებული ობიექტის იჯარის ხელშეკრულებით დატვირთვა იჯარის ტარიფებით, რომლებიც არ შეესაბამება საბაზრო პირობების ცვლილების დინამიკას საიჯარო ხელშეკრულების პერიოდში, შეიძლება გამოიწვიოს შეძენილი ობიექტის ექსპლუატაციიდან მიღებული შემოსავლის შემცირება. ბაზრის დონე.

თუ ასეთი შემცირება ეხება ანალოგურ ობიექტს, მაშინ მასთან ტრანზაქციის ფასი რეგულირდება ზემოთ. თუ ანალოგიური ობიექტი არ არის დატვირთული ასეთი იჯარის ხელშეკრულებით და შეფასებული ობიექტი იჯარით არის გაცემული არახელსაყრელი პირობებით, მაშინ ანალოგიური ობიექტის გარიგების ფასი კორექტირებულია ქვევით.

1.2. ანალოგიური ობიექტის ან შეფასების ობიექტის საკუთრებისა და გამოყენების უფლება შეიძლება შეიზღუდოს კერძო ან საჯარო სერვიტუტით, აგრეთვე სხვა ტვირთებით.

ზემოთ ჩამოთვლილმა ნებისმიერმა შეზღუდვამ შეიძლება გამოიწვიოს ქონების ღირებულების შემცირება. შესაბამისად, თუ ტვირთი ეხება მსგავს ობიექტს, მაშინ ამ უკანასკნელის ფასი კორექტირებულია ზემოთ. პირიქით, თუ შეფასებული ობიექტის გამოყენების შესაძლებლობები შეზღუდულია, მაშინ ანალოგიური ობიექტის ფასი მცირდება კორექტირების ოდენობით.

1.3. მიწის ნაკვეთზე, როგორც ანალოგური ობიექტის ან შეფასების ობიექტის ნაწილად, განსხვავება ჩნდება იმ შემთხვევებში, როდესაც:

• შენობის მესაკუთრე გარიგების დროს მყიდველს გადასცემს არა საკუთრების, არამედ იჯარის ან სხვა საკუთრების უფლებას მიწის ნაკვეთზე;
• არსებობს ან არ არის აკრძალული ობიექტის შემდგომი გაყიდვა მიწის ნაკვეთზე უფლებების შეცვლის (ან შეცვლის) გარეშე.

ამ შემთხვევაში, კორექტირება შეიძლება შეფასდეს მიწათსარგებლობის გადასახდელებში ცვლილებების კაპიტალიზაციის გზით. გართულების ან აკრძალვის სხვა შემთხვევების გათვალისწინება შესაძლებელია მხოლოდ ტრანზაქციების შედარებითი ანალიზისა და ტვირთის სპეციფიკური მახასიათებლების წვლილის ექსპერტის შეფასების საფუძველზე.

2. დაფინანსების პირობების გაანალიზებისას გათვალისწინებულია ანალოგური ობიექტისთვის განხორციელებული და შეფასების ობიექტისთვის დაგეგმილი ანგარიშსწორების სუბიექტური სახელშეკრულებო პირობები. შესაძლებელია შემდეგი ვარიანტები:

2.1. გამყიდველი აკრედიტებს მყიდველს შესყიდვის გადახდის ნაწილზე კაპიტალის ბაზრის პირობებისგან განსხვავებული პირობებით (სესხზე საპროცენტო განაკვეთი დაბალია, ვიდრე საბაზრო) ან აძლევს მას გადახდის უპროცენტო გადავადებას.

2.2. მსგავსი ობიექტით გარიგების გადახდა ხდება მთლიანად ან ნაწილობრივ არა ფულად, არამედ ფულადი სახსრების ეკვივალენტით (ტრანზაქციაში ჩართული ნაღდი ფულის ოდენობა მცირდება), მათ შორის: ფასიანი ქაღალდების პაკეტის, იპოთეკის ჩათვლით; მატერიალური რესურსების გადაცემა.

ამ შემთხვევაში ფასდება აღნიშნული გადახდის საშუალების საბაზრო ღირებულება და სწორედ ამ ღირებულების შესაბამისი თანხა (და არა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული თანხა) ითვლება ფასად (ან მის შესაბამის ნაწილად). ფასი) გარიგების.

3. ფაქტორთა ჯგუფს, რომელსაც უწოდებენ გაყიდვის პირობებს, მოიცავს გარიგების ხელშეკრულების სხვა სუბიექტურ პირობებს, გარე ობიექტის მიმართ და განიხილება, თუ ისინი განსხვავდებიან შესაფასებელი ღირებულების ტიპის განსაზღვრით გათვალისწინებული პირობებისგან.

3.1. გაკოტრებასთან ან ვალდებულებების გაყიდვასთან დაკავშირებული გარემოებების ფინანსური ზეწოლა იწვევს გარიგების იძულებით დაჩქარებას, ე.ი. ბაზარზე ობიექტის ექსპოზიციის დრო აშკარად შემცირებულია ბაზრის მარკეტინგულ პერიოდთან შედარებით. ამ შემთხვევაში გაყიდვა ხდება სასწრაფოდ ფასის შემცირებით.

ოჯახური კავშირების, პარტნიორული და სხვა ურთიერთობების გარიგებაზე ფინანსური ზეწოლის გავლენის გათვალისწინება შესაძლებელია მხოლოდ რეალური სიტუაციის ანალიზის საფუძველზე ექსპერტთა შეფასების დონეზე. ყველაზე ხშირად, ასეთი შეფასებები რთულია და ტრანზაქციები მსგავსი ტიპის ზეწოლით დატვირთულ ობიექტებთან განხილვისგან გამორიცხულია.

3.2. ქირასა და ტრანზაქციის ფასს შორის არასაბაზრო ურთიერთობების ტრანზაქციის ფასებზე გავლენის გათვალისწინება აუცილებელია იმ შემთხვევებში, როდესაც მყიდველი და გამყიდველი ერთდროულად დაკავშირებულია ყიდვა-გაყიდვისა და ქირავნობის ურთიერთობებით.

გავრცელებული სიტუაციაა, როდესაც მყიდველი აძლევს ნებართვას გამყიდველს, იქირაოს გასაყიდი ფართი (მთლიანად ან ნაწილობრივ) გაყიდვის შემდეგ დიდი ხნის განმავლობაში. საგადასახადო გადასახადების შესამცირებლად მხარეები თანხმდებიან შესყიდვისა და გასაყიდი ფასისა და ხელშეკრულების გაქირავების ტარიფების ერთდროულ შემცირებაზე (საბაზრო ფასებთან შედარებით). ანალოგური ობიექტის გარიგების ფასი შეიძლება დარეგულირდეს იმ პირობით, რომ გამყიდველი აკრედიტებს მყიდველს.

შედარების ეს ელემენტები ასევე მოიცავს მეიჯარეს მიერ ანალოგიური ობიექტის მიყიდვის შემთხვევას ოფციით გათვალისწინებული პირობებით, რომლის პირობები არ შეესაბამება გაყიდვის თარიღის საბაზრო პირობებს.

3.3. ინფრასტრუქტურის განვითარებისთვის სახელმწიფო ან სხვა სუბსიდიების მიღების პერსპექტივამ ან ობიექტის განვითარებისთვის შეღავათიანი დაკრედიტების შესაძლებლობამ შეიძლება დამატებით სტიმულირება მოახდინოს მყიდველებს, რაც უზრუნველყოფს, რომ გარიგების ფასი აღემატებოდეს საბაზრო ღირებულებას. კორექტირების ოდენობა შეიძლება შეფასდეს იმ ვარაუდის საფუძველზე, რომ სუბსიდიები ამ ოდენობით შეამცირებს მყიდველის მომავალ წვლილს ინფრასტრუქტურის განვითარებაში. ასეთი შეფასება ხორციელდება შეფასების ობიექტისა და ანალოგური ობიექტის განლაგების ზონაში ინფრასტრუქტურისთვის სახსრების გამოყოფის მაჩვენებლების კონკრეტული მონაცემების შედარებით. შეღავათიანი დაკრედიტების დაპირებისას, კორექტირება ფასდება შეღავათიანი და საბაზრო სესხების წლიურ გადახდებს შორის სხვაობის მიმდინარე ღირებულების საფუძველზე.

4. ბაზრის პირობები დაკავშირებულია მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობის ცვლილებებთან, მათ შორის შეფასებული ტიპის ობიექტების ფუნქციონალური გამოყენების პრიორიტეტების ცვლილების გამო. ეს ცვლილებები ასევე გავლენას ახდენს შეთავაზების ფასსა და ტრანზაქციის ფასს შორის განსხვავებაზე.

4.1. საბაზრო პირობები განსაზღვრავს უძრავი ქონების ფასების ცვლილებას მსგავს ობიექტთან გარიგების მომენტიდან შეფასების თარიღამდე პერიოდის განმავლობაში. კორექტირება ექვემდებარება განსხვავებებს საბაზრო ფასებში უძრავი ქონების ობიექტებზე, რომლებსაც აქვთ შეფასების ობიექტის მსგავსი დანიშნულება, მაგრამ ადრე გადაეცათ გამყიდველისგან მყიდველს შეფასების მომენტიდან ერთ თვეზე მეტით „დაშორებულ“ დროს. ანალოგიურ ობიექტთან ტრანზაქციის დროს კორექტირების ოდენობის სავარაუდო შეფასება ხორციელდება ინფლაციის ინდექსის, სამშენებლო პროდუქციის ფასების, აგრეთვე უძრავი ქონების ტრანზაქციების ფასების ანალიზის საფუძველზე. ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტები.

4.2. თუ შეთავაზების ფასი ცნობილია მსგავს ქონებაზე, ის კორექტირებულია კორექტირების განხორციელებით (ჩვეულებრივ, ქვევით), რომელიც განისაზღვრება უძრავი ქონების ბაზრის ოპერატორების ექსპერტის შეფასების საფუძველზე.

5. მდებარეობის ფაქტორები მოიცავს:

5.1. ტერიტორიის პრესტიჟი, სადაც მდებარეობს ობიექტი, როგორც სოციალური ფაქტორი, ხასიათდება მიკრორაიონში ცნობილი მომხმარებლების ან ობიექტების კონცენტრაციით, მათ შორის ისტორიული და არქიტექტურული ძეგლები, დაცული ტერიტორიები და სხვა ატრაქციონები.

5.2. მისი დაშორება საქმიანი აქტივობის ცენტრიდან და სიცოცხლის მხარდაჭერის (situs), მათ შორის ადმინისტრაციული, საჯარო, ფინანსური, სავაჭრო, სასაწყობო კომპლექსებისა და რესურსების მომარაგების წყაროებიდან.

5.3. სატრანსპორტო და ფეხით მოსიარულეთა ხელმისაწვდომობა ქონების, მათ შორის მისი სიახლოვე მთავარ და დამხმარე მაგისტრალებთან, ავტოსადგომთან და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან.

5.4. უშუალო გარემოს ხარისხი, შენობების განვითარების ტიპისა და არქიტექტურული მახასიათებლების ჩათვლით, რეკრეაციულ ზონასთან სიახლოვე - ტყე, პარკი, ტბა, მდინარე, აგრეთვე დაშორება გარემოს დისკომფორტის წყაროებიდან - ნაგავსაყრელები, ქიმიური და სხვა სახიფათო ინდუსტრიები.

ამ ჯგუფის ყველა ფაქტორში განსხვავებების გავლენა ანალოგიურ ობიექტებთან და შეფასების ობიექტებთან ტრანზაქციების ფასებზე მხედველობაში მიიღება ბაზრის მონაცემებზე დაფუძნებული შედარებითი ანალიზის ტექნიკის გამოყენებით ტრანზაქციების ჯაჭვის კორექტირებისას.

6. მიწას და კეთილმოწყობას აქვს ფიზიკური მახასიათებლები.

6.1. მიწის ნაკვეთის მახასიათებლები მოიცავს: ზომას, ფორმას, ტოპოგრაფიულ და გეოლოგიურ პარამეტრებს, მიწის ნაკვეთის მომზადების დონეს (ვეგეტაციისა და უთანასწორობისგან თავის დაღწევა) და ნიადაგის საფარის ხარისხს. ამავდროულად, უბნის ყველაზე მნიშვნელოვანი ტოპოგრაფიული პარამეტრებია ზედაპირის უთანასწორობა, ფერდობების, ბორცვების, თხრილების და კლდეების წარმონაქმნების არსებობა.

გეოლოგიური პარამეტრებიდან უდიდეს ყურადღებას იმსახურებს მიწისქვეშა ქერქის ქანების სიმტკიცის მახასიათებლები (ტარების მოცულობა), მიწისქვეშა წყლების არსებობა და რეჟიმები.

სასარგებლოა ინფორმაცია წიაღისეულის შესაძლო წარმოქმნის შესახებ (როგორც სამომავლოდ შესაძლო დატვირთვის წყარო).

6.2. გაუმჯობესების მახასიათებლებს შორის მთავარი ყურადღება ეთმობა შენობის ზომას, მათ შორის სამშენებლო მოცულობას, სართულების რაოდენობას და შენობის სართულების რაოდენობას. გათვალისწინებულია შენობის ზომები, მათ შორის ყველა შენობის მთლიანი ფართობი, ძირითადი, დამხმარე და ტექნიკური შენობების ფართობი და ჭერის სიმაღლე. მასალების ტიპი და ხარისხი, საიდანაც მზადდება სტრუქტურული ელემენტები, მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს ტრანზაქციის ფასებზე.

6.3. მნიშვნელოვანი ფაქტორებია: სტრუქტურული ელემენტების მდგომარეობა, მათი რეკონსტრუქციისა და შეკეთების საჭიროება, შენობის იერსახე (არქიტექტურული სტილი) და ფასადის მდგომარეობა, შესასვლელის ორიენტაცია (ეზოში ან ქუჩაზე).

6.4. გარდა თავად შენობის მახასიათებლებისა, მნიშვნელოვანია გარემოს მახასიათებლებიც: მიმდებარე შენობების ტიპი და არქიტექტურა, შენობების ფასადების მდგომარეობა და ტერიტორიის გაუმჯობესება, ნიადაგისა და ჰაერის დაბინძურება.

ამ ჯგუფში უმეტეს ფაქტორებში განსხვავებების კორექტირება ხდება ტრანზაქციის ფასების შედარების საფუძველზე. შენობების ზომისა და შენობის მოცულობის განსხვავებაზე კორექტირება ხდება მოცემული ტიპის შენობის ფართობის ერთეულის ან მოცულობის ერთეულის საბაზრო ღირებულების მონაცემების საფუძველზე. ანალოგურ ობიექტსა და შესაფასებელ ობიექტში მიწის ნაკვეთების ფართობის განსხვავებების კორექტირება განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის ერთეული ფართობის საბაზრო ღირებულების მონაცემების საფუძველზე. ანალოგურ ობიექტებთან ტრანზაქციების ფასების შეფასებისას და კორექტირებისას, რომლებსაც აქვთ განზომილებები შეფასებული ობიექტის ზომებისგან განსხვავებული, სასარგებლო იქნება ერთეულის ფასების კორექტირების ტექნიკის გამოყენება.

რემონტის საჭიროებასთან დაკავშირებული ცვლილებები გამოითვლება სარემონტო სამუშაოების ღირებულების საფუძველზე, მეწარმის მოგების დამატებით, გამოითვლება ახალ მშენებლობაში ჩადებული კაპიტალის ანაზღაურების კოეფიციენტის მიხედვით.

7. ეკონომიკური მახასიათებლები მოიცავს მახასიათებლებს, რომლებიც გავლენას ახდენენ ობიექტის მომგებიანობაზე.

7.1. ქონების ეკონომიკისა და ღირებულებისთვის აუცილებელია რესურსების დაზოგვის შესაძლებლობები.

ობიექტის მომგებიანობის მახასიათებელი დამოკიდებულია გამოსაყენებელი ფართობის თანაფარდობაზე შენობის მთლიან ფართობთან: რაც უფრო დიდია ეს თანაფარდობა, მით მეტია შემოსავლის თანაფარდობა ობიექტის ექსპლუატაციის ხარჯებთან და მით უფრო მცირეა თანხის წილი. უნდა იყოს რეზერვირებული ობიექტის რეპროდუქციისთვის (კაპიტალის დაბრუნება) ობიექტის იჯარით მიღებულ წმინდა შემოსავალში. ამ მახასიათებლის სხვაობის კორექტირება ანალოგური ობიექტისა და შესაფასებელი ობიექტისთვის შეიძლება განხორციელდეს გადასახადების, სადაზღვევო, საოპერაციო, კომუნალური გადასახადების და სხვა საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაციით დამხმარე და ტექნიკური შენობების „ჭარბი“ კვადრატული მეტრით.

კონტროლის უუნარობა (დანახარჯების არარსებობის შემთხვევაში) და სითბოს და სხვა რესურსების დანაკარგების მინიმუმამდე შემცირება (გაუმჯობესების დიზაინის მახასიათებლების გამო) იწვევს საოპერაციო ხარჯების კოეფიციენტის ზრდას, ასევე წმინდა საოპერაციო შემოსავლისა და ღირებულების შემცირებას. . მრიცხველების არარსებობის გამო ღირებულების დაკარგვა შეიძლება შეფასდეს, როგორც მათი დაყენების ღირებულება.

ღირებულების დაკარგვა დიზაინის ან დიზაინის ხარვეზების გამო, რაც იწვევს განსხვავებებს რესურსის ხარჯებში შესაფასებელი ობიექტისა და ანალოგური ობიექტისთვის, ფასდება საოპერაციო ხარჯების კოეფიციენტების სხვაობით.

7.2. შესადარებელი ქონების წინასწარი და გაყიდვის შემდგომი გამოყენება შესაძლოა სრულად არ შეესაბამებოდეს საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების (BUE) პრინციპს. მაგალითად, სავალდებულო მოთხოვნის შესრულებისას, რომ დაწესებულებაში განხორციელებული ფუნქციების ნაკრები შეესაბამებოდეს ამ პრინციპს, ობიექტის პოტენციალი მოძრავი ან სხვა შემოსავლის წარმოქმნისათვის ხშირად ბოლომდე არ არის რეალიზებული და მოიჯარეებისთვის დამატებითი წამახალისებელი ზომები არ გამოიყენება ზარალის შესამცირებლად. გადაუხდელი დატვირთვები და გადაუხდელობები. ეს გარემოება გასათვალისწინებელია მსგავს ობიექტთან ტრანზაქციის ფასის ეფექტური მთლიანი შემოსავლის ოდენობის საბაზრო კორექტირებით.

8. მომსახურების აუცილებელი ან სასურველი ელემენტების არსებობა-არარსებობა, მათ შორის დამატებითი არა უძრავი ქონების კომპონენტები, შეიძლება მნიშვნელოვანი გავლენა იქონიოს გარიგების ფასზე.

8.1. სატელეფონო ხაზების, ცენტრალური ან ადგილობრივი გათბობის სისტემების, გაზის, წყლისა და ენერგომომარაგების სისტემების, კანალიზაციის სისტემების არარსებობა ან ხარვეზები იწვევს ქონების ღირებულების შემცირებას. თუ ეს ხარვეზები არსებობს მსგავს ობიექტში, ტრანზაქციის ფასი უნდა დარეგულირდეს ზემოთ. თუ ეს ნაკლოვანებები თანდაყოლილია შეფასების ობიექტში, მაშინ ანალოგიურ ობიექტთან ტრანზაქციის ფასი კორექტირებულია ქვევით. თუ ობიექტთან ახლოს არის შესაბამისი პროფილის ძირითადი კომუნიკაციები, კორექტირების ოდენობა განისაზღვრება ამ კომუნიკაციებთან დაკავშირების ღირებულებით, მეწარმის მოგების გათვალისწინებით. ძირითადი კომუნიკაციების არარსებობის შემთხვევაში, კორექტირება განისაზღვრება ავტონომიური სისტემების შექმნის ხარჯებით, ობიექტის რესურსებით უზრუნველყოფისა და ნარჩენების მოცილებისთვის (ასევე მეწარმის მოგების გათვალისწინებით).

8.2. შემოსავლის მომტანი ფუნქციების უმეტესობის განსახორციელებლად ძალიან მნიშვნელოვანი პირობაა მანქანებისთვის პარკირების ხელმისაწვდომობა. ამ შემთხვევაში საცნობარო ვარიანტად ითვლება, როდესაც პარკირების ადგილების მინიმალური რაოდენობა არ არის მაქსიმუმზე ნაკლები. ნებისმიერი გადახრა "სტანდარტული" მოთხოვნიდან იწვევს ტრანზაქციის ფასის შესაბამისი კორექტირების აუცილებლობას (ჩვეულებრივ, მყიდველის მომავალი ხარჯების კაპიტალიზაციით მიმდებარე ტერიტორიების ნაწილის მუდმივი ან დროებითი იჯარისთვის).

8.3. ტექნიკური უსაფრთხოების სისტემების არსებობა ან არარსებობა ადგილზე (საკმარისი რაოდენობით და სათანადო ხარისხით), ისევე როგორც სანდო უსაფრთხოების სამსახურთან სახელშეკრულებო ურთიერთობები (იშვიათი გამონაკლისის გარდა ატიპიურ შემთხვევებში) გავლენას ახდენს ტრანზაქციის თანხაზე. ამ შემთხვევაში, ტრანზაქციის ფასი შეიძლება დარეგულირდეს ტექნიკის ინსტალაციის (შეკეთება, გამოცვლა) ხარჯების დამატებით (გამოკლებით) (მეწარმის მოგებით) და უსაფრთხოების სპეციალიზირებული კომპანიებიდან პარტნიორის მოძიებით.

8.4. ხშირად, მსგავსი ქონების გასაყიდ ფასში შედის ქონების ნივთები, რომლებიც არ წარმოადგენს უძრავი ქონების ელემენტებს: სავაჭრო ან საოფისე ტექნიკა, მესაკუთრის ან მმართველის პირადი ქონება (პირველი ვარიანტი). ზოგჯერ ამ ტიპის ელემენტები მთავრდება შეფასების საგანი უძრავი ქონების ნაწილად (მეორე ვარიანტი). ასეთ შემთხვევებში დაზუსტებული ტრანზაქციის ფასი (შეფასების ობიექტის გამოთვლილი ფასი) ვლინდება ფასის შემცირებით (პირველ ვარიანტში) ან გაზრდით (მეორე ვარიანტში) ტრანზაქციის ფასის გაანგარიშებით მსგავსი ობიექტით.

ამ ჯგუფში ფაქტორების განხორციელება იწვევს გაქირავების ტარიფების ზრდას. თუ ეს ელემენტები თანდაყოლილია მხოლოდ ანალოგური ობიექტისთვის და არ არის რეალიზებადი შესაფასებელი ობიექტისთვის, მაშინ ანალოგიური ობიექტის ქირავნობის ტარიფი ექვემდებარება ქვევით კორექტირებას. კორექტირების ოდენობა განისაზღვრება საიჯარო ხელშეკრულებებით საბაზრო ოპერაციების შედარებითი ანალიზით, აგრეთვე მოიჯარეების მიერ დამოუკიდებლად, „აუთსორსინგის“ მიერ მომსახურების შესყიდვის დამატებითი ხარჯების შეფასებით.

კორექტირების შეტანის თანმიმდევრობაგანხორციელდა შემდეგნაირად:

• შედარების პირველიდან მეოთხე ელემენტის კორექტირება ყოველთვის ხორციელდება მითითებული თანმიმდევრობით; ყოველი კორექტირების შემდეგ ხდება შესადარებელი ობიექტის გასაყიდი ფასის გადაანგარიშება (შემდეგ კორექტირებაზე გადასვლამდე);
• შემდგომი (შედარების მეოთხე ელემენტის შემდეგ) კორექტირება შეიძლება განხორციელდეს ნებისმიერი თანმიმდევრობით; ყოველი კორექტირების შემდეგ შესადარებელი ობიექტის გასაყიდი ფასი არ არის გადაანგარიშებული.

ანალოგური ობიექტისა და შეფასების ობიექტის შედარების ერთეულები(სპეციფიკური მახასიათებლები) გამოიყენება საბაზრო ტრანზაქციების შესახებ სანდო მონაცემების შესამჩნევი დეფიციტის დასაძლევად.

განასხვავებენ შედარების შემდეგ ერთეულებს:

1. მიწის ნაკვეთზე გაუმჯობესების გარეშე გამოიყენება სპეციფიკური მახასიათებლები (ერთეულის ფასები):

1.1. ფასი მიწის ერთეულზე:

• კვადრატული მეტრი - დასახლებულ პუნქტში სამშენებლო ნაკვეთებისთვის;
• „ქსოვა“ (ასი კვ.მ) – მებაღეობის ან ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისათვის დასახლებულ პუნქტს გარეთ;
• ჰექტარი (ათი ათასი კვ.მ) - სასოფლო-სამეურნეო და სატყეო მიწის ნაკვეთზე;

1.2. "წითელი ხაზის" გასწვრივ (სატრანსპორტო ან საცალფეხო გზატკეცილი) საიტის სიგრძის (ხაზოვანი მეტრი) ერთეულის ფასი - კომერციული, სასაწყობო, სამრეწველო ობიექტებისთვის, რომელთა ბიზნესის წარმატება დამოკიდებულია მოსანახულებლად ობიექტების ხელმისაწვდომობაზე. მათი მყიდველებისა და მომხმარებლების მიერ საქონლის მიწოდებისა და გაგზავნისთვის;

1.3. ამ ტიპის ფუნქციური გამოყენებისთვის სტანდარტული ფართობის ნაკვეთის ფასი;

2. კეთილმოწყობილ მიწის ნაკვეთზე, როგორც სპეციფიკურ მახასიათებელს, აღებულია ფასთა კოეფიციენტის რაოდენობის საზომი ერთეულის კონკრეტული ფასი ქონების შემადგენელი ნაწილისთვის, რომელიც უდიდეს წვლილს შეიტანს მთლიანი ობიექტის ღირებულებაში. თუ შენობის ღირებულება აშკარად აღემატება მიწის ნაკვეთის ღირებულებას, მაშინ შენობის ერთეულის ფასი გამოიყენება მთლიანი ობიექტის შედარების მთავარ ერთეულად:

2.1. სასარგებლო (გაქირავება, საერთო) შენობის ფართობის (კვ.მ) ერთეულის ფასი;

2.2. შენობის ერთეული მოცულობის ფასი;

2.3. ბინის ან ოთახის ფასი;

2.4. შემოსავალის მომტანი ობიექტის ერთი ელემენტის ფასი (ადგილი რესტორანში ან თეატრში, ადგილი ან ოთახი სასტუმროში);

კაპიტალის შესაქმნელად და გაზრდისთვის საჭიროა ინვესტიციები - ინვესტიციები. ინვესტიცია არის კაპიტალის მარაგის შექმნის ან შევსების პროცესი. როგორც წესი, საინვესტიციო პროცესი გულისხმობს ახალი კაპიტალის შემოდინებას მოცემულ წელს.
ეკონომიკურ ლიტერატურაში განასხვავებენ მთლიან და წმინდა ინვესტიციებს. მთლიანი ინვესტიცია არის კაპიტალის საქონლის მთლიანი წარმოება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, ჩვეულებრივ წელიწადში. წმინდა ინვესტიცია არის ძირითადი კაპიტალის წლიური ზრდა.
ინვესტიციების სახეები განსხვავდება რიგი კრიტერიუმების მიხედვით, რომელთა შორის ყველაზე მნიშვნელოვანია კაპიტალის ინვესტიციის მიმართულებები, განხორციელების ფორმა, რისკის ოდენობა და საინვესტიციო ციკლის ხანგრძლივობა. ინვესტიციების დინამიკა შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომპანიის საინვესტიციო საქმიანობის განსასჯელად.
წარმოების პროცესში კაპიტალის აქტივები იწურება. საბრუნავი კაპიტალი გამოიყენება და მცირდება წარმოების პროცესში, ხოლო ძირითადი კაპიტალი ფიზიკურად და მორალურად ბერდება და უნდა შეიცვალოს. ძირითადი კაპიტალის ფიზიკურად ამოწურვის ტემპს ეწოდება ფიზიკური ამორტიზაცია. ამორტიზაცია არის მანქანის ღირებულების შემცირება, რომელიც ხდება მისი გამოყენების შედეგად და/ან უბრალოდ დროთა განმავლობაში. ამორტიზაცია არის აქტივის ღირებულების ნაწილის წლიური ჩამოწერა, რომელიც შეესაბამება ცვეთას.
დავუშვათ, რომ წლის ბოლოს მანქანა 9000 დოლარად იყიდება. ამორტიზაცია იქნება $1000, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ამორტიზაციის მაჩვენებელი (ამორტიზაციის ჩამოწერის თანაფარდობა ღირებულებასთან) იქნება 10%. ამრიგად, ახალი აპარატის მუშა მდგომარეობაში გაქირავების წლიური ღირებულება გამოითვლება შემდეგნაირად:
წლიური ღირებულება = პროცენტი + ამორტიზაცია =
ინვესტიციის მოცულობა * (საპროცენტო განაკვეთი + ამორტიზაციის მაჩვენებელი) =
$10,000 * (0,05 + 0,10) = $1,500.
ეს ხარჯები უდრის მინიმალურ მისაღები ქირის შეფასებას - ქირავნობის ტარიფს, რომელიც უნდა დაწესდეს აპარატის გამოყენებისთვის დანაკარგების თავიდან აცილების მიზნით. თუ თქვენ თვითონ აპირებთ აპარატის გამოყენებას, მაშინ მისმა მუშაობამ მინიმუმ უნდა გაზარდოს თქვენი შემოსავალი წლიური ხარჯების ოდენობით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მანქანის შეძენა შეუსაბამოა. თუ გარკვეული ტიპის აპარატის ქირავნობის ღირებულება აღემატება ქირავნობის მინიმალურ დასაშვებ შეფასებას, მომგებიანია მის მიერ მოწოდებული სერვისების რაოდენობის გაზრდა. თუ მანქანა მფლობელს მინიმალურ დასაშვებ ნორმაზე დაბლა აყენებს და არ იქნება მოდელირებული ან ჩანაცვლებული, შემოთავაზებული კაპიტალის სერვისების რაოდენობა შემცირდება.
ზემოაღნიშნული განტოლებიდან ჩანს, რომ მინიმალური მისაღები იჯარის შეფასება, რომელიც წარმოადგენს შეთავაზებული კაპიტალის მომსახურების ღირებულებას, განისაზღვრება სამი ფაქტორით: კაპიტალის საქონლის ფასი (დაბანდებული კაპიტალის ოდენობა), რეალური საპროცენტო განაკვეთი და ამორტიზაციის მაჩვენებელი.
იჯარის შეფასების ნაცვლად, პრაქტიკაში, ინვესტორები ხშირად იყენებენ კონცეფციას "ანაზღაურებადი განაკვეთი" ან "ანაზღაურება". ინვესტიციის ანაზღაურება (დაბრუნების შიდა განაკვეთი) არის მოგება ამ ინვესტიციიდან გამოკლებული საპროცენტო გადახდები, რომლებიც დაკავშირებულია ინვესტიციის დაფინანსებასთან და გამოხატულია ინვესტიციის ღირებულების პროცენტულად. მინიმალური მისაღები ანაზღაურება არის ის განაკვეთი, რომელიც ინვესტორმა უნდა მიიღოს პროექტის მომგებიანობის უზრუნველსაყოფად.
ისეთი ინდიკატორი, როგორიცაა ანაზღაურება, ძალიან ღირებული ინფორმაციაა ინვესტორისთვის. ეს არის ზუსტად ის ნორმა, რომლის მიხედვითაც ინვესტორს შეუძლია აიღოს სესხი თავისი პროექტის დასაფინანსებლად. თუ ინვესტორს მიეწოდება ანაზღაურება, რომლითაც მას შეუძლია მინიმუმ ანაზღაუროს სესხი, ის მზად იქნება დაიწყოს თავისი გეგმის განხორციელება. თუ პროექტისთვის მინიმალური მისაღები ანაზღაურება არის 7%, ხოლო ინვესტორი ელის 10%-ის ანაზღაურებას, ის დიდი ალბათობით განახორციელებს ამ პროექტს. თუ სხვა პროექტისთვის მოსალოდნელი ანაზღაურება არის 12%, ხოლო მინიმალური მისაღები მაჩვენებელი 13%, ინვესტორი უარს იტყვის მასზე.
მეწარმეს მთელი თავისი საქმიანობის განმავლობაში უწევს ინვესტიციების განხორციელება, რომლის მოცულობა, ბუნება და წყაროები დამოკიდებულია საქმიანობის პერიოდზე. ამიტომ, საინვესტიციო ციკლის ხანგრძლივობიდან გამომდინარე, განასხვავებენ მოკლევადიან და გრძელვადიან ინვესტიციებს. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ მოკლევადიანი ინვესტიციები.
საინვესტიციო ეფექტურობის საკითხის გადასაჭრელად საჭიროა პროექტის განხორციელებასთან დაკავშირებული ხარჯებისა და მისი განხორციელების შედეგად მიღებული შემოსავლების შედარება. ნასესხები სახსრებით სარგებლობის შემთხვევაში საჭიროა შედარება შიდა ანაზღაურება (r) და სესხის პროცენტი (i). ინვესტიციის ანაზღაურების შიდა განაკვეთი განისაზღვრება ინვესტიციის ხარჯების გამოკლებით, კაპიტალზე პროცენტის ზღვრული ღირებულების გამოკლებით. და ის გამოხატავს შედეგს ყველა ინვესტირებული თანხის პროცენტულად. ინვესტიციის ზღვრული წმინდა შემოსავალი არის განსხვავება ინვესტიციის ზღვრულ შიდა უკუგებასა და საპროცენტო განაკვეთს შორის (r - i). ინვესტიციის ანაზღაურება იქნება მაქსიმალური, როდესაც r = i.
სანამ r არ არის i-ზე ნაკლები, ფირმა მიიღებს დამატებით მოგებას. დონე, რომელიც ზრდის ინვესტიციის მოგებას, არის ის დონე, რომლითაც მისი ზღვრული შემოსავალი უდრის კაპიტალის საპროცენტო განაკვეთს. ამიტომ, თუ ფირმა ამოიღებს ინვესტიციიდან ზღვრულ ანაზღაურებას, რომელიც აღემატება საპროცენტო განაკვეთს, რომლითაც შესაძლებელია კაპიტალის დარიცხვა (ან სესხება), ფირმა დაფარავს ინვესტიციის დასაფინანსებლად მიღებულ სესხებს.
ამის ილუსტრირება მოდი მაგალითით (დანართი D). ვთქვათ, კომპანია ღვინის შენახვით არის დაკავებული. შენახვის მოცულობა იზრდება, ზღვრული ხარჯები იზრდება $25-ით ყოველ 200 ლიტრ ღვინოზე. ღვინის შესაძენად ჯამური კაპიტალური ინვესტიცია იზრდება 1000 აშშ დოლარით ყოველ 200 ლიტრ ღვინოზე შენახვის მასშტაბის მატებასთან ერთად. საპროცენტო განაკვეთი არის 10%. თუ ინვესტიციის ზღვრული ანაზღაურება იგივეა $1,200, 200 ლიტრი ღვინის შენახვის ზღვრული ღირებულება არის $1,150 და ზღვრული მოგება არის 1,200 - 1,150 = $50. ზღვრული ღირებულება 400 ლიტრი არის $1,175 და $25 მოგება, შესაბამისად, მაქსიმალური. როდესაც MR = MC, ანუ 600 ლიტრი ღვინის შენახვისას.
თუ ლიტრი ღვინის რაოდენობას x ღერძზე დავსახავთ, ხოლო ზღვრულ ხარჯებს და ზღვრულ შემოსავალს y ღერძზე, მაშინ ზღვრული შემოსავალი იქნება x ღერძის პარალელურად და უდრის 1200 აშშ დოლარს (დანართი E).
ზღვრული ხარჯები იზრდება შენახვის მასშტაბის ზრდასთან ერთად, ამიტომ მრუდს აქვს დადებითი დახრილობა. ზღვრული დანახარჯების მრუდის ზღვრული შემოსავლის ხაზთან გადაკვეთის ადგილზე განისაზღვრება ღვინის შენახვის ოპტიმალური მოცულობა: 600 ლიტრი.
გადავხედეთ მოკლევადიან ინვესტიციებს და აღმოვაჩინეთ, რომ ინვესტიციის ეფექტურობის გადასაწყვეტად საჭიროა შევადაროთ პროექტის განხორციელებასთან დაკავშირებული ხარჯები და მისი განხორციელების შედეგად მიღებული შემოსავალი. ახლა მოდით შევხედოთ გრძელვადიან ინვესტიციებს.

22.01.2016 11:35 1806

ანაზღაურების შიდა განაკვეთი (IRR) არის დისკონტის განაკვეთი, რომლის დროსაც წმინდა მიმდინარე ღირებულება (NPV) არის ნულოვანი და კაპიტალის ანაზღაურების მიმდინარე ღირებულება შეესაბამება საწყის ინვესტიციას:

ჩვენ ვხედავთ: აქ უკუგების მაჩვენებელი ასახავს პროექტის მომგებიანობის ზღვრულ მნიშვნელობას, რადგან უძრავ ქონებაში ინვესტიციები, რომელიც ექვემდებარება უკუგების უფრო დაბალ დონეს, წამგებიანი იქნება.

შესაბამისად, მოსაზრება პროექტის ეკონომიკური (კომერციული) მიზანშეწონილობის შესახებ სწორია, თუ IRR-ის ზომა უფრო მაღალია, ვიდრე ინვესტორისთვის ან დეველოპერისთვის მისაღები მინიმალური ანაზღაურების მაჩვენებელი (IRR>i, სადაც i არის კაპიტალის ღირებულება). და მიუღებელია, თუ IRR< i.

ამრიგად, IRR ასახავს პროექტის მომგებიანობის ზღვრულ მნიშვნელობას, ვინაიდან ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ანაზღაურების დაბალი მაჩვენებლით წამგებიანი იქნება. არსებითად, IRR ასახავს საპროცენტო განაკვეთს, რომელსაც ყოველწლიურად შოულობს ფულის თითოეული ერთეული ინვესტიციის ჩატარების დროს. ამავდროულად, პროექტის ფულადი ნაკადები იზოლირებულია გარე გარემოდან, რაც ხსნის ამ კრიტერიუმის სახელში ტერმინის „შიდა“ ჩართვას, ანუ ეხება მხოლოდ ფულადი ნაკადების შიდა სტრუქტურას.

ეს სიტუაცია ილუსტრირებულია ფულადი სახსრების ნაკადების დიაგრამაზე პერიოდების მიხედვით, სადაც უკვე განსაზღვრულია ანაზღაურების შიდა მაჩვენებელი - IRR = 22.03%, ხოლო საწყისი ინვესტიცია 80,000 აშშ დოლარის ტოლი ქმნის ფულად ნაკადებს:

• 1 წელი - 0,
• 2 წელი - 30000$
• 3 წელი - 60000$
• 4 წელი - $59,500,

გამოიყენება საწყისი ინვესტიციის დასაბრუნებლად.

შემოსავლიანობის შიდა განაკვეთის პრაქტიკული გაანგარიშება ეფუძნება ფულადი სახსრების ნაკადების ცხრილის მომზადებას. შემდგომში, ფასდაკლების ფაქტორი (მიმდინარე ერთეულის ღირებულების კოეფიციენტი არჩეულ დისკონტის განაკვეთზე) შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნაკადის მიმდინარე ღირებულების გამოსათვლელად.

დადებითი NPV-ის შემთხვევაში (წმინდა მიმდინარე ღირებულება) იზრდება დისკონტის განაკვეთი (მცირდება დისკონტის ფაქტორის მნიშვნელობა). თუ NPV მნიშვნელობა უარყოფითია, ფასდაკლების განაკვეთის გაზრდის შედეგად, შიდა დაბრუნების განაკვეთის ღირებულება იქნება ორი დისკონტის განაკვეთის მნიშვნელობებს შორის.

შიდა დაბრუნების ზუსტი ზომა განისაზღვრება წრფივი ინტერპოლაციის საშუალებით:

სადაც IRR არის უკუგების მაჩვენებელი;
i1 – დისკონტის განაკვეთი დადებითი NPV-სთვის;
i2 – დისკონტის განაკვეთი უარყოფითი NPV-სთვის;
NPV+ - დადებითი NPV;
NPV- - უარყოფითი NPV.

დისკონტის განაკვეთის მნიშვნელობის თანმიმდევრულად დაყენებით, ჩვენ ვირჩევთ ისეთს, რომ წმინდა მიმდინარე ღირებულება (NPV) მიიღოს მინიმალური უარყოფითი და მინიმალური დადებითი მნიშვნელობები:

ეს აჩვენებს, რომ 22%-იანი დისკონტის განაკვეთით ღირებულება დადებითია (3766); ხოლო 23%-ზე ხდება უარყოფითი (-3903). ამიტომ, IRR უნდა იყოს 22%-ზე მეტი და 23%-ზე ნაკლები.

ხაზოვანი ინტერპოლაციის გამოყენებით, ჩვენ განვსაზღვრავთ IRR-ის ზუსტ მნიშვნელობას:

ფულადი სახსრების IRR აქ არის 22.5%:

ეს IRR მნიშვნელობა გვიჩვენებს ინვესტიციის და სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების ზღვარს. IRR შეიძლება გამოყენებულ იქნას სესხის პირობებზე მოლაპარაკებისას, რადგან იძლევა წარმოდგენას მაქსიმალურ საპროცენტო განაკვეთზე, რომლის გადახდაც შესაძლებელია ინვესტიციის დაზიანების გარეშე.

ამავდროულად, IRR-ის გამოყენებას, როგორც განვითარების პროექტის შეფასების კრიტერიუმს, აქვს უარყოფითი მხარეები. როგორც ე.ი აღნიშნავს. ტარასევიჩი (ანალიზი ინვესტიციების უძრავ ქონებაში. - სანკტ-პეტერბურგი: MKS, 2000, გვ. 318), სხვადასხვა მასშტაბის პროექტებისთვის და დროთა განმავლობაში ფულადი სახსრების სხვადასხვა განაწილებით, IRR ორაზროვან მნიშვნელობას იძენს.

ანაზღაურების შიდა განაკვეთი (IRR) არის დისკონტის განაკვეთი, რომლის წმინდა მიმდინარე ღირებულება ნულის ტოლია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ფულადი სახსრების ნაკადების IRR კურსით დისკონტირებისას, კაპიტალის უკუგების მიმდინარე ღირებულება უდრის საწყის ინვესტიციას.

IRR-ის მოსაძებნად, დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზის პრობლემა წყდება საპირისპირო თანმიმდევრობით: პროექტის ყველა დადებითი და უარყოფითი ფულადი ნაკადი გაანალიზებულია, რათა დადგინდეს დისკონტის განაკვეთი, რომლითაც მათი ამჟამინდელი ღირებულება უდრის საწყის ინვესტიციას.
დაბრუნების შიდა განაკვეთის მეთოდს ასევე უწოდებენ დაბრუნების ანალიზს. მიუხედავად იმისა, რომ ტერმინი არაზუსტია და ჩნდება სხვადასხვა კონტექსტში, IRR მეთოდი განიხილება, როგორც ზემოქმედების ანალიზის ტიპიური მაგალითი.
IRR-ის პრაქტიკული გაანგარიშება, როგორც წესი, ეფუძნება არსებული ფულადი ნაკადებისთვის შესაბამისი დისკონტის განაკვეთის არჩევის განმეორებით პროცესს. განვიხილოთ მარტივი პროექტი (ცხრილი 26):
ცხრილი 26
საწყისი მონაცემები

ამ პროექტისთვის, ანაზღაურების შიდა კოეფიციენტმა IRR უნდა გარდაქმნას შემდეგი განტოლება იდენტურად:
საჭირო პირობა NPV = 0 მიიღწევა JRR =0.28-ზე.
IRR-ის განსაზღვრის ერთ-ერთი გზა არის გრაფიკული, რომელშიც რამდენიმე გამოთვლილი წერტილი დაკავშირებულია გლუვი მრუდით (ნახ. 11). IRR შეიძლება განისაზღვროს უფრო სწრაფად და ზუსტად ფინანსური კალკულატორის ან კომპიუტერის გამოყენებით.
განხილულ მაგალითს რომ დავუბრუნდეთ, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მიზანშეწონილია ინვესტიციის განხორციელება მოცემულ პროექტში, თუ კაპიტალის პოტენციური ღირებულება ნაკლებია შიდა უკუგების განაკვეთზე. თუ კაპიტალის შესაძლო ღირებულება 28%-ზე ნაკლებია, NPV მეტია ნულზე და პირიქით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, IRR-ის შედარებით კაპიტალის შესაძლებლობებთან, ჩვენ რეალურად განვსაზღვრავთ, ექნება თუ არა პროექტს დადებითი NPV. ეს წესი მუშაობს უნაკლოდ და სრულიად ჰგავს წმინდა მიმდინარე ღირებულების წესს, თუ პროექტის NPV არის დისკონტის განაკვეთის მუდმივად კლებადი უწყვეტი ფუნქცია.

1000
"1500
"2000
პრაქტიკაში, შიდა უკუგების კოეფიციენტი საკმაოდ ხშირად გამოიყენება ინვესტიციის მთავარ კრიტერიუმად. თუმცა, არის სიტუაციები, როდესაც ეს კრიტერიუმი არ არის სწორი.
მაგალითად, თუ პროექტი მოითხოვს ხარჯებს არა მხოლოდ დასაწყისში, არამედ ბოლოს, ე.ი. თუ ფულადი ნაკადები იცვლება ნიშნის პერიოდებში. ამ შემთხვევაში, ჩვენ გვექნება იმდენი IRR მნიშვნელობა, რამდენჯერაც ფულადი ნაკადები იცვლება.
პრაქტიკაში, IRR-ის გაანგარიშებისას, ბევრი ფირმა ვარაუდობს, რომ დისკონტის განაკვეთები ერთნაირია ყველა ფულადი ნაკადისთვის და ეს ხდის IRR-ს ნაკლებ სანდოს ვიდრე NPV.