Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

Комментарий к статье 345

1. Норма п. 1 комментируемой статьи устанавливает очевидное правило о том, что стороны договора залога могут договориться о замене предмета залога. При этом, разумеется, сохраняются те условия договора залога, которые были выговорены сторонами изначально, в отношении прежнего предмета залога, если стороны не согласовали иное или иное не следует из существа нового предмета залога.
1.1. При этом перенос ранее возникшего права залога на новый предмет не может ущемлять право других залогодержателей, получивших ранее право залога на тот же предмет в обеспечение своих требований. Так, например, если должник заложил банку в обеспечение долга свой автомобиль (и по этому залогу банк был старшим залогодержателем), а потом договорился с банком о переносе права залога на свой катер, банк окажется младшим залогодержателем, если до согласования такого переноса этот катер был заложен другому залогодержателю (например, поставщику, предоставившему отсрочку платежа) и банк должен был знать о существовании данного залогового обременения (например, в силу регистрации уведомления о залоге катера).
1.2. В случае если новый предмет залога представляет собой, например, недвижимую вещь, а предыдущий предмет залога относился к движимому имуществу, то для того, чтобы залог продолжал существовать, требуется запись в специальном реестре. То же относится к случаям, когда в качестве нового предмета залога в обеспечение предоставляются подлежащие регистрации исключительные права, бездокументарные ценные бумаги или доли в уставном капитале ООО или иное имущество, залог которого подлежит правоустанавливающей регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
2. Нормы п. 2 комментируемой статьи продолжают развивать принцип эластичности залога (см. комментарий к п. 2 ст. 334 ГК РФ). В настоящем пункте речь идет о таком проявлении эластичности, как сохранение залога при изменении (в том числе физическом) предмета залога. Собственно, ключевое положение комментируемого пункта - это положение о том, что залог распространяется на любое имущество, которое было создано в результате любого изменения (в том числе переработки) заложенного имущества. Выражение "иного изменения", использованное в норме, следует понимать максимально широко: например, построенное из заложенных строительных материалов здание должно считаться находящимся в залоге у залогодержателя материалов (разумеется, при соблюдении требования о государственной регистрации ипотеки в отношении возведенного здания). В случае если заложенные акции были конвертированы в другие ценные бумаги или в долю в уставном капитале ООО (при реорганизации акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью), то в залоге должны считаться находящимися соответствующие ценные бумаги или доля в уставном капитале ООО.
В качестве еще одного примера можно привести случаи изменения земельного участка (раздел, соединение и проч.), соединения совокупности помещений в одно помещение, равно как разделения или соединения помещений в здании, переработки движимой вещи, реконструкции недвижимой вещи и проч. Во всех перечисленных случаях залог будет сохраняться, обременяя физический "заменитель" первоначального залога. О применении этого проявления идеи эластичности залога в отношении случая перестройки здания, являвшегося предметом ипотеки, см. Определение КГД ВС РФ от 20 сентября 2016 г. N 18-КГ16-125.
При этом в случае изменения предмета залога не возникает новый законный залог на новый предмет, а продолжает сохраняться ранее действующий договорный залог. Из вывода о том, что залог, продолжающий свое существование в силу принципа эластичности, не является законным залогом, следует еще один довольно важный практический вывод: в случае если новым предметом залога станет недвижимая вещь (новый земельный участок взамен разделенного; новое здание взамен ранее заложенных помещений; новые помещения взамен разделенного здания; помещение, переданное по инвестиционному контракту), то регистрация ипотеки в отношении этого имущества будет осуществляться не по правилам Закона об ипотеке о регистрации законной ипотеки (с подачей залогодержателем соответствующего заявления и проч.), а органом по регистрации прав на недвижимость ex officio . То есть орган по регистрации прав будет обязан самостоятельно перенести в отношении нового предмета ипотеки все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки (например, на вновь образованный участок следует перенести все обременения, которые лежали на участках, из которых он был образован). Эта обязанность вытекает из норм ГК РФ о сохранении залога при изменении предмета залога.
В то же время в подобной ситуации преобразования имущества, залог которого не подлежал регистрации, в имущество, залог которого подлежит регистрации, возникает вопрос, сохраняется ли залог в период времени между исчезновением прежнего предмета залога и регистрации залога на измененный объект. Видимо, следует признать, что в такой ситуации залог сохраняется, и разрыв в существовании залоговых прав не возникает.
Разумеется, при распространении залога на измененный предмет залога в силу принципа эластичности сохраняются старшинство и все иные условия залога (за исключением, видимо, тех, которые были тесно связаны с прежним правовым режимом предмета залога).
2.1. Положения подп. 1 п. 2 комментируемой статьи помогают разрешить и иную коллизию. Речь идет о ситуации, когда в залог был передан земельный участок, а впоследствии на нем были возведены сооружения или здания, права залогодателя на которые зарегистрированы не были. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенное строение возникает с момента государственной регистрации в реестре (так называемый принцип внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Таким образом, в случае если собственник земельного участка, заложивший его по договору ипотеки, возвел на нем здания или сооружения, то до регистрации прав на эти объекты они должны рассматриваться как составные части земельного участка (ст. 133 ГК РФ), и измененный участок со всеми вновь созданными на нем улучшениями (в виде составных частей) должен считаться находящимся в залоге у залогодержателя как одна вещь.
2.2. Положение о том, что в случае изъятия предмета залога для государственных (муниципальных) нужд в залоге будет считаться находящимся имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, повторяет правило п. 2 ст. 334 ГК РФ с тем лишь уточнением, что и само требование о выдаче возмещения также считается находящимся в залоге.
При этом в данном случае, видимо, более дискуссионным является вопрос, будет ли распространение права залога на новую переданную в собственность залогодателя вещь продолжением существования старого вещного права залога или здесь возникнет все же новый залог на тех же условиях.
2.3. Отдельное внимание следует обратить также на новое (для ГК РФ, но существовавшее ранее в Законе о залоге 1992 г.) положение о том, что в случае залога имущественного права все то, что будет предоставлено должником по заложенному праву, также считается находящимся в залоге. По сути, о том же говорит и п. 2 ст. 334 ГК РФ. Например, в случае если будет заложено право залогодателя требовать от автосалона передачи автомобиля по договору купли-продажи, то переданный залогодателю в собственность автомобиль будет новым предметом залога (взамен прекратившегося права из договора купли-продажи). При этом, однако, необходимо соблюдение требования о регистрации залога, если залог прав на переданное залогодателю имущество подлежит правоустанавливающей регистрации (например, недвижимость).
Также достаточно дискуссионным является вопрос, будет ли распространение залога на полученное имущество новым залогом или продолжением существования старого залога.
Как бы ни был решен этот вопрос, очевидно, что подобный перенос права залога с права требования на вещь повлечет автоматическое существенное изменение содержания залоговых прав, так как регулирование залога обязательственных прав и залога вещей принципиально отличается.
3. Право залога наделяет залогодержателя довольно серьезными управленческими возможностями по отношению к деятельности залогодателя. В частности, он получает контроль над деятельностью залогодателя по изменению (переработке) заложенного имущества (особенно полным такой контроль будет в случае так называемого тотального залога), которое, как это следует из комментируемого пункта, может быть ограничено договором залога. К таким условиям, в частности, могут относиться положения договора залога о необходимости предварительного согласования с залогодержателем тех или иных действий с заложенным имуществом, которые могут изменить его физически (и тем самым изменить стоимость предмета залога, в чем может быть не заинтересован залогодержатель).
3.1. Санкцией за нарушение условий о согласовании изменения и переработки предмета залога, установленного в договоре залога, является возникновение у залогодержателя права на досрочное востребование долга, обеспеченного залогом, и - в случае неисполнения обеспеченного обязательства - право на обращение взыскания на предмет залога.
4. Замена предмета залога может быть осуществлена также путем волеизъявления залогодателя. Это право предоставляется ему в случае, если предмет залога погиб или был поврежден по обстоятельствам, за которые не отвечает залогодержатель. В противном случае залогодатель, являющийся должником по обеспеченному долгу, может осуществить зачет своего долга перед кредитором требованием к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных гибелью предмета залога.
Однако неправильно считать такую замену предмета залога односторонним действием залогодателя, так как закон предоставляет залогодержателю право отказаться принимать в залог новое имущество. Такое поведение залогодержателя может быть обусловлено, например, сомнениями в ликвидности или в адекватности стоимости имущества, предлагаемого в залог, размеру обеспеченного обязательства. Однако, разумеется, отказ залогодержателя принять в залог новое имущество может быть оценен и с точки зрения стандарта добросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ); последствием признания отказа залогодержателя принять в залог новое имущество будет прекращение залога.
4.1. При замене предмета залога залогодателем условия договора залога сохраняются в отношении нового предмета залога.
В то же время вопрос о том, будет ли здесь иметь место новый залог или сохранится старое вещное право, может вызывать споры (Об этом см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).
4.2. В случае если залогодатель не воспользовался своим правом и не предоставил новый предмет залога взамен погибшего (или ухудшившегося), то залогодержатель имеет право досрочно востребовать обеспеченный долг и обратить взыскание на предмет залога. Однако права требовать предоставления нового предмета залога взамен погибшего залогодержатель не имеет.
5. Положения п. 5 комментируемой статьи предусматривают, что условия договора залога сохраняют силу в отношении нового предмета залога, старшинство залогов сохраняется.
Здесь же законодатель указывает на особенность определения момента, с которого предоставленный новый предмет залога будет считаться обремененным правами залогодержателя: если новый предмет залога уже находится в собственности залогодателя, то он считается заложенным с момента достижения соглашения о замене предмета залога; если предмет залога является будущим имуществом, то он будет обременен с момента возникновения права собственности залогодателя на него (см. также комментарий к ст. 335 ГК РФ). Если же право собственности на предмет залога у залогодателя возникнет лишь после специальной регистрации (например, права на недвижимое имущество), то залог также возникнет не ранее такой регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
5.1. В отношении последнего случая залогодержатель должен проявлять особую бдительность и активно участвовать в процедуре регистрации прав залогодателя на новый предмет залога с тем, чтобы в отношении этого имущества была внесена (по заявлению залогодержателя) также и запись об обременении; в противном случае залог не возникнет.
5.2. Условия договора залога, выработанные сторонами в отношении прежнего предмета залога, не будут применяться к новому предмету залога в том случае, если они будут противоречить императивным нормам закона. Например, если вместо заложенного нежилого помещения было передано в залог помещение жилое, являющееся единственным у залогодателя, условие договора залога о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога не будет подлежать применению (см. п. 3 ст. 349 ГК РФ и комментарий к нему).
6. Пункт 6 комментируемой статьи содержит очевидное правило о том, что вместо замены предмета залога с сохранением в силе всех договоренностей относительно условий залога стороны вправе прекратить свои прежние залоговые отношения и заключить новый договор залога в отношении нового предмета. Это будет целесообразно, например, в ситуации, когда новый предмет залога имеет такие серьезные отличия от предыдущего, что целесообразнее выработать новые условия залога, чем приспосабливать прежние положения договора залога к новому предмету залога. Например, в случае если были заложены права по договору участия в долевом строительстве, то после передачи помещения дольщику целесообразнее заключить новый договор ипотеки.
6.1. Условие об обязанности заключить новый договор залога может содержаться в первоначальном договоре залога; в случае уклонения от заключения нового договора залога залогодержатель вправе предъявить соответствующий иск (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
7. Диспозитивность положений о замене предмета залога подчеркивается п. 7 комментируемой статьи, указывающим на возможность в договоре залога установить право залогодателя осуществлять замену предмета залога в одностороннем порядке, без согласия залогодержателя.
Это довольно нетипичное положение, противоречащее природе залога как вещного права. Защитой залогодержателя в случае наличия в договоре залога подобного условия будут лишь правила о добросовестности.

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие - согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки - хорошо подготовленные документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Идентификационный код.
• Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
• Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30% .

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

• ни разу не просрочили платеж.
• участвуют в зарплатном проекте.
• хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека - отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
3. Квартира становится вашей.
4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации .

По окончанию сделки:

• Покупатель становится новым заемщиком.
• Продавец теряет статус собственника и заемщика.
• Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

• Меньший долг перед банком.
• Все чисто в юридическом плане.
• Банк выступает в качестве гаранта сделки.
• Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Новый залог. Кредит тот же, квартира - другая

Ипотечный кредит - забота как минимум на десяток лет. Но до конца выплаты долга может возникнуть желание поменять квартиру на новую. Смена предмета залога - процедура юридически возможная, но практически трудновыполнимая.

Сотрудница одного из московских банков купила однокомнатную квартиру по ипотеке еще до кризиса. В целом она была ею довольна. Но в 2009 г., когда кризис уже подтопил цены на жилье, женщина обнаружила, что у того же застройщика в том же районе по цене ее однокомнатной квартиры продают уже вполне приличные двушки. Разумеется, она задумалась о том, что хорошо было бы продать свое жилье и обзавестись за эту сумму большим по площади. Насколько это возможно?

Срок ипотечного договора довольно длительный. По статистике, сегодня большинство кредитов выдают на 10–20 лет. Правда, средний срок реального возврата долга меньше - пять - семь лет. Но в любом случае за этот период в жизни человека может произойти много перемен: например, в составе семьи, доходе, потребностях, предпочтениях. Иногда заемщик переезжает в другой город. В конце концов, он может найти жилье, которое ему понравится больше. Как действовать в подобных ситуациях? Первый путь - продажа квартиры с согласия банка и покупка новой.

Используя этот вариант, заемщик ищет покупателя недвижимости, находящейся в залоге у банка. Затем подписывают договор купли-продажи, и покупатель оплачивает продавцу-заемщику денежные средства в размере остатка задолженности по кредиту до перехода права собственности, а разницу - после. В таком случае на государственную регистрацию подают следующие документы: заявление от банка о прекращении записи об ипотеке в связи с прекращением обязательств; закладную (при ее наличии) с отметкой о прекращении обязательств и договор купли-продажи недвижимости. Одновременно с продажей жилья заемщик покупает другой объект и получает новый кредит на его приобретение.

Путь вполне реальный, но отягощенный рядом обстоятельств, главное из которых - время. Так, сейчас рынок не самый активный, и не каждую квартиру легко продать в короткие сроки.

Другой вариант - смена объекта залога. Теоретически это доступно заемщику любого банка. «Процедура предусмотрена изначально и закреплена на законодательном уровне. Отказ кредитора-залогодержателя может быть обусловлен исключительно индивидуальными обстоятельствами (ненадлежащее поведение заемщика, плохая платежная дисциплина, не соответствующий требованиям банка новый предмет залога и т. п.). Такая услуга не является отдельной или специфической, ею можно воспользоваться каждому при согласовании с текущим кредитором», - говорит генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. Однако в действительности отнюдь не все кредиторы готовы к подобным метаморфозам. «Если клиент хочет сделать замену залога, то в теории это выполнимо, исходя из норм российского права в целом. Но в Городском ипотечном банке такой возможности нет, и вряд ли эта практика широко распространена», - считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Справка

Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РФ, гл. 23, ст. 345

Как неофициально рассказала сотрудница одного из банков, проблема в том, что это поле очень сложное из-за юридических нюансов предмета залога. По ее словам, многие кредиторы хотели бы ввести такую услугу, ведь речь идет о дополнительных активах и высококатегорийных заемщиках, но банкам не удается разработать схему, которая была бы относительно надежной и простой.

Тем не менее сегодня такая возможность уже есть у клиентов Райффайзенбанка, РосЕвроБанка, Банка Москвы и некоторых других. Причем, как отмечают в Райффайзенбанке, ситуация, когда заемщик в период действия кредитного обязательства захотел сменить объект обеспечения, не является редкостью.

В РосЕвроБанке, напротив, говорят, что такие случаи встречаются довольно редко. Однако практика все-таки существует: сейчас проведено уже шесть подобных сделок.

Для заемщика главная трудность состоит в том, что на момент планируемой смены объекта залога новое жилье должно уже находиться в его собственности. То есть ему следует сначала купить квартиру без привлечения кредитных средств банка, и только затем он может переоформить на нее залог. Это удобно для тех, кто тем или иным путем получил еще одно жилье (наследство, дарение и т. п.) либо может занять где-то требуемую для покупки сумму на несколько месяцев.

Сама процедура довольно проста. Она предусматривает все стандартные этапы обычного получения ипотечного кредита. Сначала заемщик собирает для банка документы на предоставляемую в залог недвижимость, а кредитор оценивает возможность принятия в залог данного объекта. Процесс проверки нового предмета залога включает в себя рассмотрение необходимого пакета документов, оценку объекта, проверку на соответствие требованиям банка, в том числе по соотношению стоимости нового объекта обеспечения к остатку ссудной задолженности. Новый объект также согласовывают со страховой компанией для возможности принятия его на страхование. «Далее банк с заемщиком подписывают договор ипотеки и регистрируют его в органах государственной регистрации. После того как зарегистрирована ипотека на новый объект недвижимости, подается совместное заявление от заемщика и банка о снятии обременения (ипотеки) с ранее заложенного объекта недвижимости», - рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка Анастасия Мангилева.

Таким образом, сама схема абсолютно безопасна как для банка, так и для заемщика. У кредитора не возникает никакого промежутка, во время которого кредит остается необеспеченным. «Риски для банка при проведении данной операции сведены к минимуму, так как сначала регистрируют залог на новый объект обеспечения и только по факту предоставления подтверждающих документов осуществляют процедуру погашения регистрационной записи о залоге на текущий объект», - комментирует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. Заемщику это позволяет не остаться без квартиры в период оформления ипотеки на новое жилье и не упустить выбранный вариант.

Главный недостаток подобной схемы кроется в том, что ей сопутствуют довольно крупные траты со стороны заемщика. По сути, он несет почти то же бремя расходов, что и при первичном оформлении кредита. В первую очередь это суммы, выплачиваемые за оценку предлагаемой в залог квартиры, которые в Москве ориентировочно составляют 5–10 тыс. руб. (для загородной недвижимости оценку осуществляют индивидуально). Также, скорее всего, ему придется платить комиссионные банку. Так, комиссия Райффайзенбанка за смену предмета залога согласно действующим тарифам составляет 15 тыс. руб.

Дополнительно у заемщика возникнут траты, связанные с заключением нового страхового договора, нотариальным сопровождением и регистрацией всех изменений в кредитно-обеспечительной документации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Например, в Москве дополнительные траты в целом могут составить 20–30 тыс. руб.», - говорит А. Степаненко.

В целом подобная услуга доступна любому заемщику. Однако, как напоминают в Райффайзенбанке, при наличии просроченных обязательств или их нарушении заемщику в его просьбе будет отказано.

К сведению
По условиям кредитного договора, заключенного с ВТБ24, заемщик имеет право обратиться в банк с заявлением о замене обеспечения по ипотечному кредиту. Заменить предмет залога возможно лишь равноценной недвижимостью, уже находящейся в собственности заемщика. В случае если заемщику нужно поменять предмет залога на квартиру большей площади, провести эту процедуру с сохранением действующего ипотечного кредита не представляется возможным.

Ипотечный кредит — это самый большой банковский займ. А если говорить об ипотеке в Москве, то сумма таковой действительно впечатляет.

В результате чего, срок погашения ипотечного кредита может составлять 10 лет и более. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: а можно ли заменить предмет залога в ипотеке? Ведь ситуации могут быть разные, и для них должно иметься разумное решение.

Как поменять залог при ипотеке?

Согласно законодательству, чтобы это сделать, необходимо просто добиться согласие залогодержателя. В данном случае, таковым является банк. Поэтому, если залогом вашей ипотеки является приобретенная за средства банка квартира в Москве, то вы всегда можете оформить это жилье на себя, предоставив кредитору другой залог, например, жилье, полученное в наследство.

Но для этого, таковое жилье должно быть оформлено должным образом. Ведь чтобы квартира стала залогом необходимо:

• Произвести
• Получить страховой полис
• Обзавестись согласием других собственников жилья (если таковые есть)
• Провести

При этом все данные процедуры необходимо согласовывать с банком. В частности, банковские сотрудники должны определить соответствует ли новый залог прежнему по своей стоимости.

Стоит отметить, что весь этот процесс будет сопровождаться временными и финансовыми затратами. Поэтому для замены залога в такой ситуации необходимы весомые основания.

Ситуации, когда смена залога имеет смысл

Первой таковой ситуацией является необходимость оформить право собственности на приобретенное в кредит жилье. До тех пор, пока оно является залогом в банке, вы не сможете быть его полноправным владельцем. А после смены залога, даже не до конца оплаченное жилье уже может стать вашим.

Также, залог приходится менять и в силу сложившихся неблагоприятных обстоятельств. Если вы в качестве залога используете не приобретенную в кредит квартиру, а другое жилье, и вы лишились права собственности на таковую недвижимость, то предмет залога, конечно же, придется изменить. То же самое касается и случая, когда заложенная квартира получила повреждения или же серьезно потеряла в стоимости.

Кроме прочего, можно не просто изменить, но и . Если вы взяли слишком дорогостоящую квартиру в ипотеку, то вы имеете возможность продать ее. Но при этом сумма оставшегося по ипотеке долга должна быть выплачена сразу, чтобы кредит был погашен. Оставшуюся стоимость недвижимости вы имеете возможность получить от своего покупателя тогда, когда вам будет необходимо, и приобрести за эти средства более дешевое жилье.

Но при всем при этом придется тесно сотрудничать с банком. Ведь если кредитная организация не будет видеть в смене залога выгоды, то она не пойдет вам на встречу. Поэтому вам придется учитывать не только свои, но еще и банковские интересы.