Оценка объектов недвижимости: методы и подходы. Подходы и методы оценки объектов недвижимости Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

26.06.2024

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

- стоимость объекта недвижимости (ден.ед) - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI) ) - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

- коэффициент капитализации - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Примечания

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями , например, Российское общество оценщиков.

Литература

Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2020 году.

земельных участков, независимо от их целевого назначения;
сельскохозяйственных паев;
квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
промышленных и коммерческих помещений;
офисных зданий и помещений;
торговых помещений;
объектов незавершенного строительства;
капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

общего состояния экономики в конкретном регионе;
индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» . Закон обсуждает:
- основы регулирования этой деятельности;
- отношения, возникающие между сторонами;
- лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
- основания для проведения оценочных действий;
- порядок оформления их результатов;
- основы контроля оценочной деятельности;
- правила проведения кадастровой оценки.
Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014 . Документ уточняет:
- объекты оценивания;
- требования к процедуре оценки;
- порядок постановки задания оценщику;
- особенности анализа рыночной информации;
- использование разных подходов в оценочной деятельности;
- процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.
1. Заключение договора и постановка задания.
2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.
Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.
Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.
Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:
- Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
- Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
- Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.
Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.
К самым распространенным методам относят:
- Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
- Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
- Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.
Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.
Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:
- текущий ремонт;
- коммунальные платежи;
- клиринговые услуги;
- страхование и так далее.
В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.
Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.
Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье « ».

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.
Главные основания ее оценки:
- получение ипотечного кредита и оформление залога;
- вступление в наследство;
- совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
- разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.
При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.
Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.
Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:
- дефекты несущих конструкций;
- скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
- неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
- прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.
Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.
Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.
Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.
Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.
При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:
- в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
- сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
- отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.
В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:
- сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
- анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
- описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
- процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
- основные выводы, результаты в стоимостном выражении.
Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.
Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.
Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.
- цели оценки;
- описание изучаемого объекта;
- вид стоимости, подлежащей определению;
- размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
- сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
- информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
- ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.
Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:
- описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
- перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
- характеристики объекта;
- цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
- вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
- допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.
ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.
Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.
Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.
И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.
Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.
Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.
Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.
На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:
- местонахождение объекта и регион расположения;
- класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
- площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
- срочность оказания услуг;
- цели, для которых проводится расчет стоимости;
- глубина исследования и прочие особенности ситуации.
Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Самостоятельная оценка недвижимости

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.
Как правило, на цену влияют следующие факторы:
- этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
- развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
- Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.
Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала « ».

Кадастровая цена

Один из общедоступных видов цен на недвижимость – (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.
Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством Публичной кадастровой карты . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

Заключение

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

рыночная;
арендная;
залоговая;
страховая;
ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

инвестиционная;
балансовая;
кадастровая;
налогооблагаемая;
восстановительная;
замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

указывается объект оценки и цели его оценки;
проводится установление имущественных прав;
устанавливается дата проведения оценки;
формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
устанавливаются источники их получения;
составляется план выполнения оценки;
заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

бухгалтерского учета и отчетности;
о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

затратным методом;
сравнительным методом;
доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

объект не должен быть уникальным;
информация о сделках должна быть исчерпывающей;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

сложность сбора информации о практических ценах продаж;
зависимость от активности и стабильности рынка;
различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
оценке объектов на малоактивных рынках;
оценке для целей страхования и налогообложения;
экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
отдельная оценка земельного участка от строений;
несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.