08.11.2012

Chiroyli "ekspozitsiya" atamasi, ehtimol, nafaqat bozor mutaxassislariga, balki iste'molchilarga ham ma'lum. Va shunga qaramay, aniqlik kiritamiz - "kvartira ekspozitsiyasi" so'zlari bilan mutaxassislar ob'ektning ko'chmas mulk bozoridagi joylashishini anglatadi. O'z kvartirasini sotishga chindan ham qiziqqan har bir egasi har doim ta'sir qilish muddati imkon qadar qisqa bo'lishini xohlaydi. Oktyabr oyidagi ish natijalariga ko'ra oyning eng yaxshi rieltori, Xamovniki filialining ko'chmas mulk operatsiyalari bo'yicha mutaxassisi Elena Tsareva ekspozitsiyaning davomiyligi va muvaffaqiyatiga nima ta'sir qilishi haqida gapiradi. *

Kvartiraning ekspozitsiyasi sizning uyingiz haqidagi ma'lumotlar ma'lumotlar bazasiga kirgan paytdan boshlab boshlanadi va siz xaridor to'g'risida qaror qabul qilganingizda tugaydi. Bu qiyin va mas'uliyatli davr. Har bir mayda-chuydasi xotiralar bilan bog'liq bo'lgan uyingizdagi kvartiraga notanish odamlar tovar sifatida sinchkovlik bilan qarashadi, uning barcha afzalliklari va kamchiliklarini saralaydi. Ehtimol, bularning barchasi imkon qadar tezroq tugashini xohlaysiz, shunda siz engil nafas olishingiz va kelishuvga xotirjam tayyorgarlik ko'rishingiz mumkin. Va har bir kishi o'z uyining qadrlanishini xohlaydi.

Ta'sir etuvchi omillar

"Kvartiraning ta'sir qilish muddati bir nechta komponentlarga bog'liq", deydi ekspertimiz Elena Tsareva. - Asosiy omillardan biri likvidlik deb ataladigan narsadir uy-joy: bunday hududda shunga o'xshash kvartiralarga qancha talab bor. Albatta, yuqori talab mulkni qisqa muddatda sotish imkonini beradi.

Ikkinchi nuqta - bu narx, aniqrog'i, uning etarliligi. Ma'lumki, har qanday sotuvchi o'z kvartirasini qimmatroq sotishni orzu qiladi, har qanday xaridor esa arzonroq sotib olishni xohlaydi. Va kvartira muzlamasligi uchun murosaga kelish kerak.

- Ushbu turdagi uy-joy uchun eng keng tarqalgan narxlarga mos keladigan o'rtacha narx tushunchasi mavjud. Agar sizning maqsadingiz iloji boricha tezroq sotish bo'lsa, narx o'rtacha yoki biroz pastroq bo'lishi kerak. Agar siz ob'ektni o'rtacha narxdan yuqori narxda taklif qilsangiz, bu sizning kvartirangizning aniq afzalliklariga ega bo'lishi kerakligini anglatadi: masalan, Evropa sifatli ta'mirlash, qulay transport aloqalari, derazalaringiz ostidagi maktab yoki bolalar bog'chasi. Agar muhim afzalliklar bo'lmasa, potentsial xaridor uchun maqbulroq miqdorga qaror qilish yaxshiroqdir. O'zingiz baho bering: ikki xonali kvartirani 8 million 800 ming rublga, yumshoq qilib aytganda, normal holatda va uning "qizil narxi" sakkiz milliondan oshmasa, tezda sotish mumkinmi? Albatta, agar mijoz o'zining oshirilgan narxini talab qilsa, ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassis xaridor qidiradi va hatto uni topish imkoniyati ham mavjud. Butun savol bu qancha davom etishida. Katta ehtimol bilan, siz bir necha oy kutishingiz kerak bo'ladi va siz buncha pul topa olasizmi yoki yo'qmi, noma'lum.

Uyning turi (g'isht, panel, blok, monolit), shuningdek, kvartira joylashgan qavat ma'lum bir ahamiyatga ega. Misol uchun, birinchi qavatdagi kvartira har doim bir oz arzonroq sotiladi.

"Bu tendentsiyaning o'ziga xos kundalik sabablari bor", deb tushuntiradi Elena. - Birinchi qavatda yashovchilar, qoida tariqasida, baland ovoz bilan yopilgan old eshikka duch kelishadi, bundan tashqari, u doimo puflab turadi va, ehtimol, podvaldan yoqimsiz hidlar keladi. Bundan tashqari, uyingizni o'g'rilardan himoya qilish uchun, albatta, derazalarga panjara o'rnatishingiz kerak bo'ladi. Birinchi qavatdagi kvartiralar juda bajonidil sotib olingan davr bor edi, ayniqsa uy avtobus bekati yoki metro bekati yaqinida, "qizil chiziq" deb ataladigan joyda joylashgan bo'lsa. Ko'pchilik ularni keyinchalik ofisga, do'konga, sartaroshxonaga va hokazolarga aylantirish uchun sotib oldi. Biroq, endi vaziyat o'zgardi. Birinchidan, turar-joy binolarini noturar joylarga o'tkazish qoidalari yanada qattiqlashdi. Ikkinchidan, bugungi bozorda konvertatsiya qilishni talab qilmaydigan, ko'p vaqt va asablarni yo'qotadigan tayyor turar-joy bo'lmagan binolarning yaxshi tanlovi mavjud. Va biznes vakillari ko'pincha ularni afzal ko'rishadi.

Agar biz birlamchi va ikkilamchi uy-joy bozorlarini solishtirsak, yangi binolardagi kvartiralarga talab yuqori (va shuning uchun tezroq sotiladi).

– Yangi qurilayotgan uy-joylarning yaqqol afzalliklari bilan bir qatorda, yana bir jihatni qayd etish joiz. Allaqachon birovga tegishli bo'lgan kvartira avvalgi egasining didiga qarab bezatilgan. Potentsial xaridor ta'mirlashni yoki hatto qulay ko'rinadigan qayta qurishni yoqtirmasligi mumkin. Va siz bilganingizdek, qayta qurish uni noldan qilishdan ko'ra qiyinroq. Bu ma'noda yangi bino bo'sh qog'ozga o'xshaydi va bunday qiyinchiliklarni keltirib chiqarmaydi, deydi Elena.

Shunday qilib, uy-joy ta'siriga ta'sir qiluvchi omillar orasida uning likvidligi, narxining muvofiqligi, uyning ham, kvartiraning ham turi va joylashishini qayd etish mumkin.

- Однако кроме этих параметров, на длительность срока экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая va hokazo., -Elena qayd etadi. - Har bir uy-joy variantini ko'rib chiqayotganda, ko'chmas mulk kompaniyasi mutaxassislari mulkdorning mulk huquqini tasdiqlovchi hujjatlari mavjudligiga qarab yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xavfni baholaydilar. Va agar xavf juda yuqori bo'lsa, biz qidiruvni davom ettirishni maslahat beramiz, garchi tanlov har doim xaridorga bog'liq.

Bizga bog'liq

Mutaxassisning fikricha, uy-joy ko'rgazmasining davomiyligi va muvaffaqiyatiga ta'sir etuvchi ko'plab omillarni biz xohlasak ham o'zgartira olmaymiz. Uyni avtobus bekatiga va maktabga yaqinroq ko'chirish bizning qo'limizda emas. Xuddi shu narsani uy qurilgan material, qavatlar soni va, nihoyat, bozor sharoitlari haqida ham aytish mumkin. Biroq, bizga bog'liq bo'lgan boshqa muvaffaqiyat omillari ham bor. Masalan, biz hujjatlar to'plamini o'z vaqtida yig'ishga qodirmiz. Xuddi shu narsa kvartirani ko'rish uchun to'g'ri tayyorlash uchun ham amal qiladi.

Xususan, agar kvartira xalq tomonidan "yo'q qilingan" deb ataladigan holatda bo'lsa, unda kichik kosmetik ta'mirlashni amalga oshirish yaxshi bo'ladi.

- Hech kim sizdan ko'p pul sarflashingizni talab qilmaydi, shunchaki devor qog'ozini yopishtirishingiz, eski eskirgan linoleum o'rniga yangisini yotqizishingiz mumkin, hatto arzon bo'lsa ham - bu kvartiraga yanada chiroyli ko'rinish beradi. va albatta rol o'ynaydi. Hatto xonalarda emas, balki oshxona va hammomda ham umumiy tozalash haqida gapirishning hojati yo'q. Bundan tashqari, siz hidlarga e'tibor berishingiz kerak - ular odamga biz o'ylagandan ko'ra kuchliroq ta'sir qiladi. Shuningdek, biz odatda sotuvchilarga derazalarni yaxshilab tozalashni va kvartiraga ko'proq yorug'lik kiritish uchun pardalar va pardalarni ochishni maslahat beramiz. Umuman olganda, kvartirani ko'rish uchun tayyorlashda keraksiz tafsilotlar yo'q, chunki siz xaridorda birinchi taassurot qoldirish uchun ikkinchi imkoniyatga ega bo'lmaysiz, deya xulosa qiladi ekspertimiz.

Bundan tashqari, kvartirani ko'rsatishda mutaxassislar chalg'itadigan narsalarni minimallashtirishni maslahat berishadi. Namoyish paytida iloji boricha kamroq odam bo'lishi tavsiya etiladi (agar uyda hayvonlar bo'lsa, ularni ko'zdan olib tashlash yaxshiroqdir). Bu potentsial xaridorga kvartiraga xotirjam qarash va baholash va o'zini egasi sifatida tasavvur qilish imkoniyatini beradi.

Va nihoyat, yana bir muhim maslahat. Agent muzokara olib borishiga ruxsat bering: do'stona va xushmuomala bo'ling, lekin agent-xaridor muzokaralariga aralashmang. Har tomonlama javob berishga harakat qiling, lekin faqat berilgan savollarga. Sizning agentingiz xaridor uchun nima muhimligini yaxshi biladi va har qanday vaziyatni osonlikcha hal qila oladi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, yuqoridagi barcha maslahatlar sizning kvartirangizni optimal narxda va maqbul vaqt oralig'ida sotishga yordam beradi.

* Elena Tsareva U Reskorda ko'p yillardan beri ishlaydi, u mutlaq mas'uliyat hissi va mijozlar bilan munosabatlarni to'g'ri yo'lga qo'yish qobiliyati bilan ajralib turadi; Shuning uchun, ehtimol, ular o'zlarining sharhlarida uning individual yondashuvini, sezgirligini va ularning talablarini to'liq tushunishlarini, ba'zan hatto intuitiv darajada ham qayd etadilar.

dan
2,8 mln
surtish.

dan
3,6 mln
surtish.

dan
1 million
surtish.

dan
2,5 mln
surtish.

dan 2 789 320 surtish. 635 ta yangi bino +2,6%

dan 3 601 220 surtish. 140 ta yangi bino -5,0%

Rieltorlardan kvartira sotuvchilarga 6 ta foydali maslahatlar

Ko'chmas mulk bozorida kvartiraning o'rtacha ta'sir qilish muddati ikki yarim oydan to'rt oygacha. Ammo ba'zida uch yoki to'rt hafta ichida sotish mumkin. Bularning barchasi sotuvdan oldingi to'g'ri tayyorgarlik bilan bog'liq, bu xaridorlarni jalb qilishi aniq, rieltorlar.

Mariya Myagkova, RBC, 17.07.18

28.02.19: Rieltor va advokat yordamisiz kvartira sotib oling Ko'pchilik rieltorlar - bu bitimni boshidan oxirigacha amalga oshirishga va uning xavfsizligini to'liq ta'minlashga qodir bo'lgan vakillar va vositachilar deb o'ylashadi. Afsuski, unday emas. Ha, variantni topish juda mumkin. Ha, shartnomaning bajarilishini tashkil etish va hujjatlarni MFCga o'tkazish muammo emas. Ha, turar-joy binolarini qabul qilish va topshirish akti imzolanganda kvartiraga kelish va hozir bo'lish muammo emas. Va nihoyat, mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish tugagandan so'ng yoki u boshlanishidan oldin kvitansiyani imzolash va topshirishga yordam bering. Balki hammasi shu. 20.04.18: Suriya va rublning zaiflashishi aprel oyida kvartiralarga bo'lgan talabni buzdi Mart oyida Moskva Rosreestr oldi-sotdi shartnomalari asosida 11654 ta uy-joy huquqini ro'yxatga oldi. Fevral oyiga nisbatan bu koʻrsatkich 14,9 foizga, 2017 yilning martiga nisbatan esa 14,1 foizga oshgan. Albatta, fevral oyiga nisbatan mart oyida huquqlarni o'tkazish sonining ko'payishi, asosan, fevral oyining uch kunga qisqa bo'lganligi bilan bog'liq. Ammo bahor boshida bozor o‘tgan yilga nisbatan ancha faol bo‘lib qoldi: mart oyida taxminan bir xil miqdordagi bitimlar 2017 yilning kuz oylarining eng samarali oktabr-noyabr oylaridagi kabi yakunlandi. Va 2018 yilning birinchi choragida, 21.09.17: 2017 yil avgust-sentyabr oylarida Moskva va Moskva viloyatidagi kvartiralar: sotuvchilar kuzgi narxlarning oshishiga umid qilmoqdalar Kuzda kvartira sotuvchilari an'anaviy ravishda talab va uy-joy narxining sezilarli darajada oshishini kutishadi. So'nggi yillarda ularning umidlari an'anaviy tarzda oqlanmadi, ammo umid, odatdagidek, oxirgi o'ladi. Avgust talabi Rosreestr statistik ma'lumotlariga ko'ra, avgust oyida Moskva viloyatida ikkilamchi uy-joyga bo'lgan talab odatda barqaror bo'lib qoldi. Moskvada departament ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning 10 239 ta transferini ro'yxatga oldi - iyul oyiga nisbatan 3,8% kam, Moskva viloyatida esa 50 012 (o'tgan oyga nisbatan + 3,2%). O'tgan yilga nisbatan Moskvada bu ko'rsatkich 7,6 foizga oshdi, Moskva viloyatida u 2,6 foizga kamaydi. 20.06.17: 2017 yil may-iyun oylarida Moskva va Moskva viloyatidagi kvartiralar: narxlar 25% ga oshirildi May bayramlari uzoq davom etgan inqiroz sharoitida bo'lgan ikkilamchi uy-joy bozori uchun behuda emas edi: Rosreestr ma'lumotlariga ko'ra, Moskvada ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni o'tkazish soni aprel oyiga nisbatan 9,8% ga kamaydi. Biroq, Mey rieltorlarning eng yomon umidlarini oqlamadi. Talab 2017 yil may oyida Rosreestr Moskvada ko'chmas mulkka 9722 ta yangi huquqlarni ro'yxatga oldi - aprel oyiga nisbatan 9,8% va o'tgan yilning may oyiga nisbatan 9,1% kamroq. 28.11.16: Ular rieltorlar faoliyatini yana tartibga solmoqchi Rieltorlar faoliyatini tartibga solish zarurligi anchadan beri muhokama qilinib kelinmoqda. Natijada “Ko‘chmas mulk operatsiyalari bozorida vositachilik (agentlik) faoliyati to‘g‘risida”gi qonun loyihasi qabul qilindi. To'g'ri, mutaxassislarning fikricha, bu borada hali ko'p kamchiliklar mavjud. Sayt muharrirlari yangi qonun kvartiralarning xaridorlari va sotuvchilariga nima berishi mumkinligini, shuningdek, rieltorlik faoliyati sohasidagi boshqa o'zgarishlarni aniqladilar. Malaka va moliyaviy javobgarlikni tasdiqlash Rossiya Rieltorlar gildiyasining ma'lumotlariga ko'ra, Rossiyada yiliga taxminan 4,5 million ko'chmas mulk bitimlari amalga oshiriladi, ulardan 3,5 millionga yaqini rieltorlar yordamida amalga oshiriladi. 09/07/16: Kvartira xaridorlari chegirmalarni qidirmoqdalar Inqiroz tufayli hatto kambag'al bo'lmagan rossiyaliklar ham "savdo ovchilari" ga aylanishdi va sotuvchilar - ikkilamchi bozorda ishlab chiqaruvchilar va xususiy mulkdorlar - kam xaridorlar uchun kuchaygan kurash sharoitida bir necha yil oldin tasavvur qilib bo'lmaydigan imtiyozlarga rozi bo'lishdi. . Biroq, barcha chegirmalar "bir xil darajada foydali" emas - katta chegirma marketing hiylasi yoki mulkning jiddiy kamchiliklarini yashirishga urinish bo'lishi mumkin. 15.09.15: Sotuvchilar chegirmalarni kamaytirishni boshlaydilar - kvartira narxlari bilan birga Avgust oyida Moskvadagi ikkilamchi bozordagi kvartiralarning katta qismi, avvalgi oylarda bo'lgani kabi, chegirmalarda sotilgan - dastlab belgilangan narxning 20% ​​gacha. Shu bilan birga, bir qator rieltorlar chegirma hajmini pasaytirish tendentsiyasini qayd etadilar, chunki egalari ko'proq va maqbul narxlarni belgilashadi. 01/10/14: Qanday qilib kvartirani sotib olish va firibgarlarning changaliga tushmaslik kerak Har qanday professional advokat va rieltorning sotuvga qo'yilgan ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimning tozaligini tekshirish uchun o'ziga xos algoritmi mavjud. Ammo yondashuvlardagi barcha farqlarga qaramay, ushbu sohada ishlaydigan har bir mutaxassis hisobga oladigan ma'lum tafsilotlar mavjud. 23.04.13: Moskvada kvartira sotib oling va rieltorsiz qiling Ko'pincha odamlar rieltorlarga nisbatan salbiy munosabatda bo'lishadi, chunki ular ularga keraksiz xizmatlarni yuklashlariga ishonishadi. Ammo bozor rivojlanmoqda va hozir ba'zi agentliklar qimmat to'liq tranzaksiyani qo'llab-quvvatlash o'rniga individual xizmatlarni taqdim etishga tayyor. “Moliya-ko‘chmas mulk” agentligi bosh direktori Elvira Dadasheva “Kvartirani sotib olish yoki sotish: mustaqil ravishda yoki mustaqil ravishda harakat qilish” onlayn konferensiyasida inson o‘zi nima qila olishi va qaysi hollarda mutaxassisni jalb qilish yaxshiroq ekanligi haqida gapirdi. agentligi?" 08/10/12: Kvartirani sotish sotib olishdan kam xavfli emas. Sotuvchining buyruqlari Ikkilamchi bozorda oldi-sotdi bitimida faqat xaridorlar xavf ostida bo'ladi, deb ishoniladi. Ammo kvartira sotuvchilari va ular qanday qilib pul yoki mulkdan mahrum bo'lishlari haqida kam odam o'ylaydi. Keling, ko'chmas mulk sotuvchilari kutishlari mumkin bo'lgan eng keng tarqalgan muammolarni ko'rib chiqaylik - ularning barchasi mening amaliyotimda yoki hamkasblarimning amaliyotida duch kelgan. Oddiy qoidalarga rioya qilish orqali ularni oldini olish mumkin.

640 (1 bugun)

Nuqta'i nazar

Tijorat ko'chmas mulkining ta'sir qilish muddatini qanday qisqartirish mumkin?

Dmitriy Mixaylov, AKTIVO kraudfanding platformasining rivojlanish bo'yicha direktori

Hech kimga sir emaski, tijorat mulkini sotish oson ish emas va juda ko'p vaqt talab qiladi. Va ob'ekt qanchalik qimmat bo'lsa, uning ta'sir qilish muddati shunchalik uzoq bo'ladi. O'z tajribamga asoslanib, shuni aytishim mumkinki, qoida tariqasida, yuqori sifatli ob'ekt 100 million rublgacha turadi. 300-600 million rubl qiymatidagi ob'ektlar 1-3 oy ichida sotilishi mumkin. - bir yarim yil davomida va binoni 600 million rublga sotish. yillar talab qilishi mumkin. Ta'sir qilish muddati haqidagi bunday statistik ma'lumotlar, albatta, shifoxonadagi o'rtacha haroratga o'xshaydi. Ob'ekt bilan hamma narsa tartibda bo'lib tuyuladigan, ammo bitim amalga oshmaydigan holatlar ham kam uchraydi. Yuqori sifatli mulk sotilmasligining mumkin bo'lgan sabablari nima va uning ta'sir qilish muddatini qanday qisqartirishimiz mumkin?

Birinchi sabab: xaridor bilan muzokaralar teatr sahnasiga aylanadi

Afsuski, tijorat nuqtai nazaridan erishib bo'lmaydigan mulklarning ba'zi sotuvchilari hali ham inqirozdan oldingi haqiqatlarda, bozorda xaridorlar ko'p va binolar kam bo'lgan paytda yashashadi. Sotuvchi uning maqsadi mulk uchun ko'proq pul olish va xaridorlarning keraksiz savollariga yo'l qo'ymaslik ekanligini tushunadi (axir, binolar va binolar, qoida tariqasida, mukammal holatda emas). Bunday sotuvchi xaridor bilan o'zini juda jiddiy, band bo'lgan odam ekanligini ko'rsatib, takabburlik va pastkashlik qila boshlaydi, lekin uni kutib olishga kelgan xaridor shubha uyg'otadi. O'zining butun tashqi ko'rinishi bilan u o'zining B kapitaliga ega "Tadbirkor" ekanligini namoyish etadi, shuning uchun u bunday xaridor bilan gaplashishi va umuman unga o'z mulkini sotishi haqiqat emas. Egasi "ehtimol u sotmasligini" aytadi va xaridorni o'z qadr-qimmatini isbotlashga va uni bino yoki binolarni sotishga ko'ndirishga undaydi. Biroq, bunday "bir kishilik shou", qoida tariqasida, bugungi xaridorlar uchun ishlamaydi. "Siz sotmoqchi emassiz, nega uchrashuvga qo'ng'iroq qildingiz?" Ular o'zlariga savol berishadi va hech qachon qo'ng'iroq qilishmaydi. Hozirgi bozor sharoitida biznes yuritishning bunday usulidan voz kechish yaxshiroqdir.

Ko'chmas mulk narxini ko'tarayotganda, bugun sizga yana 5 ta xaridor keladi va sizning bino bozorda haqiqiy shov-shuvga sabab bo'ldi, deb aytmasligingiz kerak. Tijorat ko'chmas mulk xaridorlari, o'z navbatida, ular mamlakatda inqiroz borligini va ulardan boshqa xaridorlar yo'qligini bilishadi (hatto ularda raqobatchilar bor va kim oshdi savdosida ishtirok etishlari kerak bo'lsa ham); ).

Ikkinchi sabab: ob'ekt haqida ma'lumot yo'qligi

Ob'ektni tez va yuqori narxda sotmoqchi bo'lgan sotuvchi uni tez-tez maqtaydi. U bu mulk unga qanchalik aziz ekanligini, u bilan qanchalik bog'liqligini va ijarachilarning bu erda qanchalik yaxshi yurishlarini aytadi. Sotuvchi uchun bu pozitsiya juda mantiqiy. Faqat bugungi xaridor avvalgidek emasligini tushunishingiz kerak. Agar aytaylik, 90-yillarda (mulk egasining o'zi tomonidan sotib olinganida) bitimlar "kontseptual" darajada amalga oshirilgan bo'lsa va xaridorlar ob'ektlarni "yoqadi - yoqmaydi", "yaxshi" mezonlari bo'yicha baholagan bo'lsa. bino yoki yomon", lekin hozir vaqt o'zgardi. Tijorat ko'chmas mulk bozoridagi xaridorlarning aksariyati professionallardir. Ular his-tuyg'ularga ahamiyat bermaydilar, ular ob'ekt haqida batafsil ma'lumotga muhtoj.

Bino yoki binolarni sotish uchun siz xaridor bilan uchrashuvga tayyorgarlik ko'rishingiz va mulkni soliqqa tortish, uning texnik holati, ijarachilar va ularning moliyaviy imkoniyatlari, texnik xizmat ko'rsatish xarajatlari va boshqalar haqidagi savollarga qanday javob berishni bilishingiz kerak. Agar bunday ma'lumot mavjud bo'lmasa, egasi ko'pincha uni keyinroq topishini aytadi yoki savollarga javob berishdan bosh tortadi va xaridor bundan mamnun emas. Uning uchun mulkni sotib olish - bu biznes va professional bilan ishlash juda yoqimli. Egasidan ma'lumot olmaysiz va mulkdagi muammolarni o'zingiz hal qilishingiz kerakligini tushunish, boshqa mulkni qidirish yoki sotib olishni kechiktirish uchun yana bir sabab bo'ladi.

Uchinchi sabab: ob'ektning kamchiliklarini ataylab bostirish

Ko'pincha, ko'chmas mulkni sotishda sotuvchilar mulkning qimmat qismi haqidagi ma'lumotlarni yashirishni afzal ko'radilar. Ular ijarachilardan olgan daromadlari haqida bajonidil xabar berishadi, lekin ular potentsial xaridorlarga xarajatlar haqida aytmaslikni afzal ko'rishadi. Ularning fikriga ko'ra, bunday ma'lumotlar uni qo'rqitishi mumkin. Aslida, hamma narsa aksincha bo'lib chiqadi. Xaridor ijara biznesida xarajat komponenti mavjudligini juda yaxshi tushunadi va bu mulk uchun nima ekanligini bilishni xohlaydi. Ma'lumotlarning etishmasligi potentsial xaridorning "cho'chqa cho'chqasini" sotib olishga shoshilmasligiga olib keladi, chunki u ko'p pul to'lashi kerak bo'ladi.

To'rtinchi sabab: inertsiya yoki joriy bozor tendentsiyalarini bilmaslik

Rossiyada investitsiya bozori doimiy ravishda rivojlanmoqda. Va hozirgi bozor tendentsiyalaridan biri ko'chmas mulkda kraudfandingni rivojlantirishdir. Crowdfunding bitimda ko'p sonli investorlar - jismoniy shaxslarning ishtirokini o'z ichiga oladi. Bu kraudfandingning afzalligi, chunki bunday loyihaning moliyaviy imkoniyatlari individual xususiy investor yoki yuridik shaxsga qaraganda kengroqdir. Sarmoyadorlarning butun puli bilan narx bo'yicha kelishish osonroq bo'lishi mumkin. Shu bilan birga, kraudfanding loyihasi bilan tuzilgan bitimning tuzilishi odatdagidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Bunday takliflarni darhol rad etishning ma'nosi yo'q. Bilimli advokat bilan maslahatlashish yoki masalani o'zingiz batafsil o'rganish yaxshiroqdir.

Misol uchun, bizning saytimizning Dolgoprudny shahridagi chakana ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha so'nggi bitimi (langar ijarachi - Viktoriya supermarketi) yopiq investitsiya fondi orqali mulkni sayt investorlariga sotishni o'z ichiga oldi. Mulk egasi mulkni yopiq investitsiya fondining balansiga o'tkazdi va buning evaziga bunday fondning 100% ulushini oldi. Xususiy investorlar loyihaga egasidan aktsiyalarni sotib olish orqali kirishdi. Qoidaga ko'ra, ushbu turdagi oldi-sotdi operatsiyalari ikki oydan uch oygacha yopilishi mumkin. Mulkni sotib olish shartlari shartnomada belgilanishi mumkin va agar binolarni sotib olish bilan bog'liq muammolar yuzaga kelsa, bitimning o'zi bekor qilinishi mumkin. Shu bilan birga, kraudfanding sayti tomonidan taqdim etilgan vositachi hech qanday tarzda jarayonni sekinlashtirishdan manfaatdor emas (xaridorlar ko'pincha bo'lib-bo'lib to'lashni so'rash va keyingi transh uchun oxirgi muddatni kechiktirish) va butun mulkni sotib olmaslik, chunki saytning foyda - tijorat ko'chmas mulkidagi aktsiyalarni sotishdan olingan foiz. Bunday investitsiya loyihasida ishtirok etish egasiga mulkni tezroq sotish imkonini beradi.

* takliflar soni kamligi sababli taxminiy baho

Sanoat ko'chmas mulk bozorida ta'sir qilish muddati turar-joy va boshqa tijorat ko'chmas mulk bozorlariga qaraganda uzoqroq. 3.4.1-jadvaldan ko'rinib turibdiki, o'rtacha hisobda deyarli har qanday sanoat mulki bir yil ichida sotilishi mumkin. Shu bilan birga, ma'lum bir ob'ektga ta'sir qilishning o'ziga xos muddati sezilarli darajada ushbu ob'ektning turiga, uning joylashgan joyi va sifatiga, shuningdek narxning ushbu omillarga muvofiqligiga bog'liq.

Hozirgi vaqtda eng likvid sanoat ko'chmas mulki kichik formatdagi omborlar va qulay joylashuvga ega bo'lgan sanoat binolari (800 kv.m.gacha), odatda 1-zonada hisoblanishi mumkin. Bunday ob'ektlarning ta'sir qilish muddati 2 oydan 6 oygacha. Shunday qilib, omborlarni sotib olish va sotish bozorida barcha takliflarning 50% dan ortig'i 800 kv.m dan kam bo'lgan omborxonalardir.

Katta formatli ob'ektlar uchun maksimal ta'sir qilish vaqtlari kuzatiladi. Sanoat ko'chmas mulk bozorida likvid bo'lmagan ob'ektlar nafaqat katta formatli bazalarni, balki mustaqil ravishda past sifatli ob'ektlarni, ko'pincha omborlarni ham o'z ichiga oladi. Takliflar ma'lumotlar bazasida hatto o'ta likvidli deb tasniflanishi mumkin bo'lgan tugallanmagan qurilish loyihalari ham mavjud.

EHM muddati ob'ektning sifatiga sezilarli darajada bog'liq. Xaridor talablariga eng yaxshi javob beradigan va yaxshi holatda bo'lgan mulklar tezroq sotiladi. Agar mulk yomon texnik holatda bo'lsa, uni sotish yoki ijaraga berish juda qiyin.

Ishlab chiqarish ob'ektlari uchun ekspozitsiya sanalari ijara bozorida sotib olish va sotish bozorida ta'sir qilish davrlari bilan solishtirish mumkin. Ijara bozorida mulkning likvidligi ham ko'p jihatdan mulkning o'zi va uni boshqarish sifatiga bog'liq.

Sanoat ko'chmas mulk segmentida ta'sir qilish muddati bevosita ob'ektlarning bo'sh (to'liq foydalanilmaslik) darajasiga bog'liq. Bo'sh joy darajasi ijaraga olinmagan maydonning ijaraga beriladigan umumiy maydon miqdoriga nisbati sifatida belgilanishi mumkin. Ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari uchun ushbu koeffitsientning odatiy bozor qiymatlari mavjud bo'lib, ulardan og'ishlar ma'lum bir mulkni boshqarish sifatini ko'rsatadi (koeffitsientning qiymatlari egasi yoki boshqaruvchisining o'zgarishi bilan o'zgarishi mumkin). mulk).

Quyidagi jadvalda Perm shahridagi sanoat ob'ektlarini ijaraga berish bozori uchun bo'sh ish o'rinlari stavkalari ko'rsatilgan.

3.4.2-jadval

Sanoat ob'ektlarining bo'shligi darajasi, %

3.4.2-jadvaldan ko'rinib turibdiki, sanoat ko'chmas mulk bozorining turli ob'ektlari uchun to'liq foydalanilmaslik darajasi 0 dan 30% gacha. Bo'shlikning eng yuqori darajasi katta maydondagi ob'ektlar - binolar, binolar, 10 000 kvadrat metrdan ortiq omborxonalar uchun xosdir. m, shuningdek ishlab chiqarish bazalari va hududlari. Eng yuqori yuk sanoat binolari va yaxshi holatda kichik omborlar uchun xosdir.

10. Baholash ob'ektining ekspozitsiya muddati - baholash ob'ekti ochiq bozorga (ommaviy ofertaga) taqdim etilgan kundan boshlab u bilan bitim tuzilgan sanagacha bo'lgan vaqt davri.

Manba: Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 6 iyuldagi 519-sonli qarori (2006 yil 14 dekabrdagi tahrirda) "Baholash standartlarini tasdiqlash to'g'risida"

"Baholash ob'ektining ta'sir qilish davri" tushunchasining ta'rifiga havolalar

Hurmatli sayt foydalanuvchilari. Ushbu sahifada siz "Baholash ob'ektining ta'sir qilish davri" tushunchasining ta'rifini topasiz. Qabul qilingan ma'lumotlar Bagaj nima ekanligini tushunishga yordam beradi. Agar sizning fikringizcha, "Baholash ob'ektining ta'sir qilish davri" atamasining ta'rifi noto'g'ri bo'lsa yoki etarli darajada to'liqlikka ega bo'lmasa, ushbu so'zning o'z versiyasini taklif qilishingizni tavsiya qilamiz.

Sizga qulay bo'lishi uchun biz ushbu sahifani nafaqat "Baholash ob'ektining ta'sir qilish muddati" to'g'ri so'rovi, balki noto'g'ri so'rov "" uchun ham optimallashtiramiz. Bunday xatolar ba'zan foydalanuvchilar qidiruv paneliga so'z kiritishda klaviatura tartibini o'zgartirishni unutganlarida paydo bo'ladi.