인사말! 2017년 9개월 동안 러시아 부동산에 대한 투자는 40% 성장하여 17억 4,000만 달러에 이르렀지만 지난 4년 동안 주거 부문에 대한 투자 인기는 3배 하락했습니다(CIAN 분석가에 따르면) .

어떤 결론을 내릴 수 있습니까? 러시아에서는 상업용 부동산에서 주거용 부동산에 대한 투자 수요가 분명히 감소하고 증가하고 있습니다.

따라서 오늘 우리는 옵션, 장단점, 위험 및 함정과 같은 상업용 부동산 투자에 대해 이야기할 것입니다.

상업용 부동산은 소유자에게 소득을 발생시키는 모든 비주거 시설(창고, 사무실, 미용실, 호텔, 체육관, 비즈니스 센터, 슈퍼마켓)입니다.

가장 일반적인 옵션에 대해 자세히 알려 드리겠습니다.

마켓플레이스

러시아에서 이것은 가장 수익성이 높은 부동산 유형 중 하나입니다. 보행자 통행이 많은 장소의 상점과 쇼핑 센터는 소유자에게 평방 미터당 수천 루블의 이익을 창출합니다.

어떻게 작동합니까? 부지를 찾고 그곳에 쇼핑 센터를 짓고 부지를 임대합니다. 부동산 개선에 "성가심"할 필요조차 없습니다. 연결된 통신이 있는 벌거벗은 벽은 임대됩니다. 수리, 가구 및 가전 제품은 소유자가 아니라 세입자의 문제입니다.

전문가들은 거리 소매가 모스크바의 상업용 부동산에서 가장 흥미로운 영역이라고 생각합니다. 이전에는 1층에 있는 아파트가 이러한 개체로 변환되었습니다. 오늘날 평균 거리 소매 임대 수익률은 11-12%입니다. 모스크바 순환 도로에 더 가까운 좋은 상점은 9-10년 안에 그만한 가치가 있습니다.

그런데 2017년 상반기 결과에 따르면 소매 공간에 6억 9000만 달러가 투자되었습니다. 이는 지난 5년 동안의 최대 수치입니다.

사무실 사이트

그들은 수익성 측면에서 상업용 부동산보다 열등하지만 소유자에게 상당한 이익을 가져다줍니다. 같은 지역에서 주거용 부동산을 임대하여 얻는 수입보다 훨씬 많습니다.

옛날 옛적에 사무실 부동산은 가장 수익성이 좋은 투자로 여겨졌습니다. 그리고 오늘날 사무실 부문의 평균 수익성은 소매 부문보다 0.5-1% 낮습니다. 소규모 사무 공간(100~200㎡)과 새로운 형식(예: 코워킹)에 대한 수요가 증가하고 있습니다.

지난 5년 동안 시장에 새로운 비즈니스 시설을 도입하는 일은 거의 없었습니다. 이는 향후 1~2년 동안 임대료 인상에 대한 희망을 줍니다. 따라서 사무실 부동산 부문에 전망이 있지만 위험은 여전히 ​​​​높습니다.

산업 개체

우선, 이 그룹에는 창고와 산업 시설이 포함됩니다. 러시아에서 산업 부동산은 투자자들 사이에서 큰 수요가 없습니다. 시장 경쟁이 치열하고 아직 공실이 부족하지 않으며 장기 임대 계약이 거의 체결되지 않습니다.

예외는 창고입니다. 그들은 온라인 상점과 대형 소매 체인에서 기꺼이 임대합니다. 면적이 100,000m² 이상인 대형 창고 단지가 오늘날 가장 수요가 많습니다.

상업용 부동산 투자 옵션

건설 투자

건설이 시작되는 순간(모든 건설 단계의 첫 번째 단계)부터 시설 시운전까지 부동산 가격은 40~70% 상승합니다. 그러나 그러한 투자에는 높은 위험이 따릅니다.

• 첫째, 개발자가 평범한 사기꾼이거나 정직한 파산자로 판명될 수 있습니다.
• 둘째, 공사가 무기한 연장되는 경우가 있습니다. 예를 들어 건축 자재 가격의 급격한 상승 때문입니다.
• 셋째, 완성품에 대한 구매자나 임차인을 찾기가 쉽지 않다. 판매 시점까지(또는 다운타임 기간 동안) 건물은 손실을 입게 됩니다.

물론 건설 투자에는 상당한 자본이 필요합니다. 또한 상업용 부동산에 대한 투자.

크라우드펀딩 프로젝트 참여

Crowdinvesting은 협업 또는 "사람들의" 자금 조달입니다. 집합투자는 대규모 프로젝트에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. 부동산 구입 포함. Crowdinvesting 온라인 플랫폼은 유망한 프로젝트를 선택하고 초기 평가를 수행하고 모든 사람을 자금 조달로 끌어들입니다.

러시아에는 StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok, 그리고 물론 AKTIVO와 같은 여러 주요 사이트가 있습니다. AKTIVO 프로젝트는 온라인 서비스를 통해 부동산 임대를 통한 수동 소득의 새로운 기회를 제공합니다.

어떻게 작동합니까? Aktivo 팀은 매물을 검색하고 감사합니다. 이 프로젝트는 13%의 수익률(시장에 있는 모든 상업 제안의 약 2%)의 부동산에 중점을 둡니다. 대부분 Aktivo는 투자를 위해 거리 소매를 선택합니다.

여권이 있는 모든 성인 러시아인은 "평방 미터"에 투자할 수 있습니다. Aktivo에 대한 최소 투자는 100,000루블입니다.

투자를 위해 단일 펀드는 폐쇄형 뮤추얼 펀드 형태로 생성됩니다. 자금이 수집되는 건물은 단일 펀드의 잔액에 입력됩니다. 즉, 펀드의 주식은 사전에 자산에 의해 뒷받침됩니다!

매월 사이트는 투자자에게 1000 루블 (명목 가치)의 주식으로 나누어 진 새로운 물건을 제공합니다. 고객은 "투자" 버튼을 누르고 3일 후에 그의 주식이 그의 개인 계정에 적립됩니다. 모든 Aktivo 시설은 Sberbank 보험에 의해 보장됩니다.

모든 주식이 상환되는 즉시 주주는 물건을 임대함으로써 수입을 받기 시작합니다.

2016년에는 200명이 넘는 사람들이 Aktivo 플랫폼의 투자자가 되었습니다. 그 해 동안 그들은 상업용 부동산에 5억 루블을 투자했습니다. 현장에는 두 가지 물건이 전시되었습니다.

• Dolgoprudny의 슈퍼마켓 "Victoria"(연간 12.1%).
• Lyubertsy의 슈퍼마켓 "Pyaterochka"(연간 11.2%).

부동산 뮤추얼 펀드 지분

러시아에서는 주식을 통한 부동산 투자가 폐쇄형 뮤추얼 펀드(CPIF)에서만 가능합니다. 사실 이것은 일반 뮤추얼 펀드이지만 주주의 돈은 부동산에 투자됩니다.

펀드가 "닫힌" 이유는 무엇입니까? 처음에만 입력할 수 있고 완료 후 종료(관리 회사에 상환용 주식 제시)할 수 있기 때문입니다. "매수 후 보유" 형식의 고전적인 투자. 그건 그렇고, 아트리움 쇼핑 센터가 지어진 것은 ZPIFN 자금을 희생하여였습니다.

REITs는 특정 프로젝트("자신을 위한" 폐쇄형 클럽과 같은 것)를 위해 만들어졌기 때문에 유동성이 낮은 것이 특징입니다.

관리 회사 "Sberbank Asset Management"의 "상업 부동산 펀드"의 예를 사용하여 REIT의 구조를 분석해 보겠습니다.

펀드는 장기투자자를 대상으로 한다(투자권장기간은 5년). 이 펀드의 목적은 더 높은 가격에 임대하거나 재판매함으로써 미래에 소득을 얻기 위해 부동산과 그에 대한 권리를 구입하는 것입니다.

이 펀드는 모스크바 및 모스크바 지역, 카잔 및 노보시비르스크의 주거 프로젝트, 상업용 부동산 및 토지 계획을 위한 공유 건설에 투자합니다. 6개월마다 투자 수익이 주주들에게 분배됩니다.

불행히도 상업용 부동산 펀드는 성장을 보이지 않습니다. 지금까지 펀드의 주주들은 재정적 손실만 입었다. 연초 이후 주가는 10.61%, 3년 동안 30.56% 하락했다. 오늘날 Sberovsk REIT의 1주는 거의 180루블로 평가됩니다.

아파트호텔 객실

아파트 호텔은 아파트를 임대하여 돈을 벌 수 있습니다.

그러한 번호의 소유자에게는 두 가지 방법으로 돈을 벌 수 있습니다.

• 적극적인 투자: 물건 임대(일일 또는 월간)
• 패시브 투자: 관리 회사와 계약을 체결하고 수익의 일정 비율을 받습니다.

아파트 호텔 투자의 장점:

1. 다른 주거용 부동산에 비해 낮은 구매 가격(10-20%).
2. 시공 단계에서 좋은 가격으로 물건을 구입할 수 있습니다(물건 가격의 최대 30%).
3. 아파트 호텔의 방은 많은 시간과 노력을 투자하지 않고도 일정한 이익을 얻습니다.

운용사는 고객 유입 밀도나 계절에 좌우되지 않는 투자자의 수익을 보장합니다. 투자 수익은 일반적으로 은행 예금 이자와 비슷합니다. 그러나 예금과 달리 물리적 자산이 있습니다.

러시아에서 아파트 호텔의 방향은 아직 초기 단계에 있습니다. 지금까지 모스크바와 상트페테르부르크에 여러 시설이 건설되었습니다. 그러나 이 부문은 유망하며 좋은 속도로 성장하고 있습니다.

해외 부동산 투자

2017년 10개월 동안 투자 목적의 해외 부동산 구매 신청 건수가 2배(전년 동기 대비) 증가했다. 그러나 이는 여전히 위기 이전 수준보다 45% 낮은 수준입니다.

2016년 러시아어를 사용하는 투자자들에게 인기 있는 TOP-10 국가는 불가리아, 이탈리아, 스페인, 독일, 미국, 그리스, 몬테네그로, 터키, 체코 및 프랑스와 같습니다. 응용 프로그램의 약 40%가 상업용 부동산과 관련되어 있습니다.

그러나 부동산 수익률이 높은 국가 목록은 뉴질랜드(15.1%), 라트비아(11.5%), 캐나다(11%), 이스라엘(9.3%), 헝가리 및 오스트리아(8.5%), 스웨덴(7.9%), 터키(7.3%), 영국(7%), 불가리아(6.7%).

투자를 위해 외국 물건을 선택하는 방법은 무엇입니까?

1단계. 투자 목적 결정:

• 장기간 자본을 절약하려면 가격이 거의 변하지 않는 안정적인 시장이 적합합니다(베를린, 파리, 비엔나, 런던, 오슬로, 코펜하겐, 스톡홀름, 부다페스트). 이러한 투자에 대한 수익은 연간 4-6%입니다.
• 저축을 늘리려면 성장 잠재력이 좋고 가격이 저렴한 시장을 선택해야 합니다.

개체를 선택하려면 독립적인 분석 리뷰(예: Colliers International 또는 Knight Frank)를 연구하는 것이 좋습니다. 가장 중요한 것은 다른 "거품"에 빠지지 않는 것입니다.

그러한 투자의 수익률은 연간 9%에 달할 수 있습니다.

2단계. 투자 매력을 평가합니다.

오늘날 유럽의 "평방 미터"에 대한 가장 수익성있는 투자는 건설중인 물건을 구입하는 것입니다. 새 부동산이나 10년이 넘지 않은 물건을 사는 것이 좋습니다. 이 경우 일반적으로 에이전트가 아닌 개발자가 처리합니다.

거래 전에 투자자는 해당 국가의 관광객 흐름, 인프라의 현재 상태, 시설에 대한 수요 및 1m²당 루블 가격을 연구해야 합니다.

3 단계. 추가 비용을 잊지 마십시오.

해외 부동산을 구입할 때 추가 비용: 일회성 및 정기(변호사, 공증인 및 부동산 중개 서비스, 금융 중개, 인지세, 시설 수리, 세금, 보험, 관리 회사 비용)에 대비하십시오.

평균 일회성 비용은 개체 가치의 약 7%이며 일반: 모기지 없이 1-1.5%입니다.

주거용 부동산에 대한 몇 마디

새 건물에 있는 아파트

2008년에는 새 건물에 아파트를 사서 몇 달 만에 40%의 수익률로 재판매할 수 있었습니다. 오늘날 "주요" 부동산의 재판매로 돈을 버는 것은 극히 어렵습니다.

아파트를 구입하는 것은 문제가 되지 않습니다. "랩으로" 구입할 준비가 된 구매자를 찾는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 구매 시점과 판매 시점 사이에 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 그리고 이 모든 시간 동안 개체의 소유자는 개체를 유지 관리하는 비용을 부담합니다. 드문 경우지만 거래의 수익성은 20%에 이릅니다.

가까운 장래에 러시아의 주택 가격이 상승할 가능성은 거의 없습니다. 이것은 개조의 일환으로 엄청난 양의 새 주택을 시장에 내놓을 모스크바 시장의 장대한 계획을 감안할 때 모스크바에도 적용됩니다.

임대 아파트

2017년 전문가들은 주거용 부동산을 임대로 구입하는 것을 권장하지 않습니다. 주거용 아파트의 구매 및 유지 관리에 드는 심각한 비용은 임대 수익률을 보증금에 대한 이자 이하로 "떨어뜨리는" 것입니다. 러시아의 장기 임대 소득 수준은 연간 4-6%로 유럽 수준에 근접하고 있습니다. 예, 시간 비용 측면에서 건물 임대는 수동적 투자라기보다 비즈니스에 가깝습니다.

따라서 "대출을 받거나 저축하기 위해"라는 질문에 나는 보통 "모기지 없이만"이라고 대답합니다. 주택 담보 대출 이자율에 대한 수입이 이미 뒤쳐져 있는 시대입니다.

위험과 함정

러시아의 상업용 부동산 투자는 세 가지 위험 그룹의 영향을 받습니다.

• 정치적인;
• 간결한;
• 합법적인.

최근 몇 년 동안 러시아 지정학은 다소 일관성이 없었습니다. 우리는 개발 우선 순위와 동맹국 모두를 급격하고 예기치 않게 변경합니다. 그러한 "던지기"는 국제 안보의 관점에서 러시아를 위험하게 만듭니다. 악명 높은 제재 및 대응 조치는 말할 것도 없습니다.

"모든 것이 복잡하다"는 상태에서 무엇보다 관광, 무역 및 대규모 행사와 관련된 비즈니스가 어려움을 겪습니다. 호텔 포함.

러시아의 경제 상황도 불행히도 구름이 없는 것은 아닙니다. 그리고 앞으로 몇 년 동안 무언가가 극적으로 바뀔 것 같지 않습니다. 결국 2014년의 위기는(2008년과 달리) 외부 요인이 아니라 내부 요인에 의해 발생했습니다. 원자재 수출 모델은 위험할 정도로 취약한 것으로 판명되었습니다.

러시아의 법적 위험은 항상 높았습니다. 매년 정부는 예산 보충의 새로운 원천을 찾고 있습니다. 그리고 이것은 원칙적으로 개인 사업에 해를 끼칩니다. 예를 들어, 2017년 1월 1일부터 부동산의 지적 평가는 국가의 통제하에 완전히 넘어갔습니다. 그것은 공무원들을 풍요롭게 했고 부동산 사업주들에게 많은 문제를 야기했습니다.

부동산 투자의 장점

• 주거용 부동산 투자에 비해 투자 회수 기간이 짧고 수익률이 높습니다.
• 우리나라의 경제 회복 단계에서 상업용 부동산에 대한 수요는 항상 증가하고 있습니다.
• 개체를 관리 아래에 두는 경우 수년 동안 진정한 수동 소득을 가져올 수 있습니다.
• 건물의 수리 및 유지 보수에 제 시간에 투자하면 수년에 걸쳐 물건의 가치가 증가합니다.
• 상업용 부동산의 보안을 위해 은행은 적절한 조건으로 대출을 제공합니다.
• 주식 시장이 붕괴되면 상업용 부동산 가격은 즉시 하락하지 않고 "늦게" 하락합니다.

부동산 투자의 단점

• 대규모 창업 자본이 필요합니다. 주거용 부동산보다 훨씬 많습니다.
• 투자 유동성이 낮습니다. 창고나 상점을 빨리 팔 수 없습니다.
• 부동산 가격과 임대료가 어떻게 변할지 예측하기 어렵습니다.
• 상업용 부동산은 경제의 부정적인 현상(소비 수요 감소, 통화 가치 하락, 지역 위기)에 더 강하게 반응합니다.

결론

부동산은 항상 훌륭한 투자 옵션입니다. 수년에 걸쳐 트렌드와 방향만 바뀌고 투자자를 위한 새로운 형식이 나타납니다. 2017년에는 소매 부동산, 아파트 호텔 및 뉴질랜드, 라트비아 및 캐나다와 같은 국가에서 수요가 있습니다.

오늘날 건설 및 뮤추얼 펀드에 대한 투자는 저수익입니다. 그러나 크라우드 인베스팅 프로젝트에 참여하는 것은 그 어느 때보다 인기가 있습니다.

상업용 부동산에 투자하는 것처럼 자금을 늘리는 이러한 방식은 최근 전문 금융가뿐만 아니라 개인 투자자들 사이에서도 인기를 얻고 있습니다. 사실, 그들 모두가 아직 부동산 시장이 그들에게 주는 기회를 적절하게 처리할 수 있는 것은 아닙니다.

내가 때때로 상트페테르부르크에서 투자라는 주제로 길을 건너던 내 친구는 그의 투자 아파트 몇 개를 임대로 팔고 새 건물에 상업용 부동산을 샀습니다. 그에 따르면 훨씬 더 수익성이 있습니다. 물론 몇 가지 문제가 있지만 어떤 종류의 틈새 시장인지 이해하려고 노력할 것입니다.

수입을 얻는 방법

상업용 부동산에서 돈을 버는 방법은 두 가지가 있습니다.

• 더 높은 가격으로 건물을 재판매하여 수입을 얻었습니다.
• 건물 임대(임대 부동산 투자).

우리의 거대한 집의 1층 전체가 상업용 부동산입니다. 어제는 일부러 들렀습니다. 가게, 카페 몇 개, 헬스장 2개, 영어 교육, 아동용품 발급 지점 등 그곳에 무엇이 있는지 살펴보았습니다. 그리고 이 모든 것이 적극적으로 임대, 임대 및 재임대됩니다. 그런데 집을 지을 때 작은 방을 살 생각이 있었는데 감히 ...

각 방법에는 고유한 장점과 단점이 있습니다. 가장 수익성 있는 투자 방법은 임대를 통해 지속적으로 높은 수입을 얻을 수 있는 공간을 임대하는 것입니다.

투자할 가치가 있는 것(상업용 부동산 유형)

모든 상업용 부동산은 여러 범주로 나눌 수 있습니다. 상업용 부동산은 다음과 같습니다.

• 사무실: 사무실 건물, 사무실, 교실;
• 무역: 쇼핑 센터, 상점;
• 산업: 기업, 창고;
• 서비스: 스포츠 시설, 클럽, 레스토랑, 호텔.

투자용 건물을 선택할 때는 사용하고자 하는 목적부터 진행해야 합니다.

사무실

유동 사무실 부동산은 다양한 유형이 될 수 있습니다.

• 비주거 펀드 또는 특별히 지어진 비주거 건물로 이전된 아파트. 다음 요인이 임대 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 위치 영역;
• 인근 주차 공간의 가용성;
• 지하철, 대중 교통 정류장에서 도보 거리에 미래 사무실의 위치.
• 작은 단독 건물. 사무실의 이러한 위치는 "지위"를 높입니다. 회사가 이웃 없이 건물 전체를 차지하는 경우 회사는 훨씬 더 "견고한" 것처럼 보입니다.
• 비즈니스 센터의 구내. 그들만의 장점이 있습니다. 예를 들어, 부동산 소유주에게 있는 많은 문제(주차, 유틸리티, 청소, 수리 등)는 비즈니스 센터의 관리에 의해 해결됩니다.

거래

가장 인기 있는 상업용 부동산은 주거용 및 사무실용 건물의 1층 또는 지하에 있습니다. 작은 상점, 약국, 미용실 또는 카페의 소유자에게 흥미 롭습니다. 주거 지역에 위치하더라도 여전히 세입자를 찾을 수 있습니다. 사람들은 항상 집 근처에서 작은 서비스가 필요합니다.

쇼핑 센터의 구내는 때때로 이웃 지역을 사서 투자를 늘릴 수 있기 때문에 편리합니다. 일반적으로 상업용 부동산 가격은 사무실 공간 비용보다 몇 배 더 높습니다.

산업

덜 인기가 있지만 결코 수익성이 낮은 유형의 부동산은 아닙니다. 이제 러시아에서는 소규모 지역에서 일부 상품을 생산하기 어렵기 때문에 이 부동산의 가장 인기 있는 유형은 창고, 자동차 서비스 및 세차장입니다.

서비스 부문에서

부동산에 대한 수익성있는 투자는 피트니스 센터 또는 미니 체육관 건물을 인수하는 것일 수 있습니다. 이 경우 물론 적절한 기반 시설(샤워기 및 가능한 경우 수영장)의 가용성을 제공해야 합니다. 미니 호텔이나 호스텔 건설에 대한 투자는 올바른 위치를 선택하면 빠르게 수익을 올릴 수 있습니다.

올바른 속성을 선택하는 방법

당연히 각 도시의 부동산 시장에는 고유한 특성이 있습니다. 그러나 큰 이익을 가져올 수 있는 개체를 선택하는 데 도움이 되는 가장 중요한 측면을 강조 표시할 수 있습니다.

• 미래 대상에 대한 수요를 평가합니다. 교통 체증이 계속되는 도심의 창고나 도심의 외곽에 있는 사무실에서 좋은 수입을 기대할 수 없습니다. 각 개체는 가장 큰 이익을 얻을 수 있는 위치에 있어야 합니다.
• 작은 사무실은 큰 사무실보다 훨씬 쉽게 임대됩니다. 따라서 두 개의 작은 건물에 투자하면 하나의 큰 건물을 구입하는 것보다 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다.
• 새 건물에서 구입하십시오. 건설의 초기 단계에 투자하면 많은 돈을 절약할 수 있습니다.
• 제안의 가격을 분석합니다. 동일한 유형의 부동산에 대한 가격은 도시 지역에 따라 크게 다를 수 있습니다.

일반적으로 위기가 발생하면 최고가 등급의 상업용 부동산에 대한 수요가 감소합니다.

어떤 수입을 기대할 수 있습니까?

임대 할 때 상업용 부동산의 수익성은 대상을 임대하여 얻은 연간 수입과 취득 비용의 비율입니다.

동시에 총 이익과 순이익의 개념은 다음과 같이 분리됩니다.

• 전체 이익은 비용(부동산 유지 비용, 세금 납부 등)을 고려하지 않은 임대 소득입니다.
• 순이익은 모든 비용을 공제한 총 이익에서 남은 자금입니다.

투자가 얼마나 수익성이 있는지

개인 투자자로서 저는 항상 이 특정 분야의 투자 수익률이 다른 금융 상품과 비교하여 어떻게 보이는지에 대한 질문에 대해 걱정해 왔습니다.

가장 가까운 시장 모습 주거용 부동산. 그러나 전문가들에 따르면 상업용 부동산에 투자하는 것이 주거용 부동산에 투자하는 것보다 1.5배에서 2배의 수익성이 있습니다.

수익률을 비교하자면 은행 예금상업용 부동산에 대한 투자, 그리고 오늘날에는 이에 대한 투자가 은행 예금보다 더 많은 수입을 가져다줍니다.

에 대한 투자 수익률을 고려한다면 주식 시장, 도구가 얼마나 정확하게 선택되었는지에 따라 크게 달라집니다. 주식 시장의 수익률은 단기 전략에 대한 신중한 작업을 통해서만 더 높을 수 있습니다. 장기적으로 부동산과 함께 일하도록 설계된 "블루칩"에서만 얻을 수 있습니다.

미니 오피스에서 얼마를 벌 수 있습니까?

상업용 부동산에 돈을 투자하는 것의 긍정적인 측면은 다음과 같습니다.

• 재정적 문제로부터 저축 보호;
• 투자는 소유권을 기반으로 합니다.
• 소득 안정성;
• 높은 소득 수준;
• 자본을 독립적으로 통제하는 능력.

그러나 마이너스를 잊어서는 안됩니다.

투자 위험

• 법인이 개인 세입자보다 예측 가능성이 더 높지만 임대료를 지불하는 데 문제가 있을 수 있습니다.
• 대량 파산 위기 기간 동안 건물에 대한 수요가 감소하고 임대료가 하락하며 건물을 임대하기가 더 어렵습니다.
• 잘못 추정된 운영 비용은 투자 수익을 크게 감소시킬 수 있습니다.
• 2차 시장에 투자할 때 다양한 부담 가능성;
• 시 당국이 부동산이 위치한 토지에 대한 임대를 종료할 가능성.

구실

상업용 부동산 임대 소득세는 러시아의 다른 개인 소득세와 마찬가지로 13%의 비율로 계산됩니다. 그러나 부동산의 소유자인 귀하는 재산세도 내야 합니다. 그 크기는 소유하고 있는 물건의 지적 가치에 따라 다릅니다. 이자율은 단계적으로 변경됩니다.

• 1000만 루블 미만의 가치는 0.1%;
• 10-2000만 루블 비용 0.15%;
• 2천만-5천만 루블 비용의 경우 0.2%;
• 50-300 백만 루블 비용 0.3 %;
• 3억 루블 이상의 가치에 대해 2%.

이 경우 세금 공제가 제공되지 않습니다.

4월 1일까지는 세금을 계산하고 납부하고 세금보고를 하고 내년까지는 "잘 주무세요".

그리고 Gerchik은 상업용 부동산에 투자할 기회에 대해 무엇이라고 말할 것입니까?

상업용 부동산 투자의 모든 기능을 고려하여 모든 위험과 이점을 분석한 후 자금 투자 대상의 선택을 독립적으로 결정할 수 있습니다.

성공적인 투자와 안정적인 수익!

오늘날 투자자들은 주거용 부동산 투자의 타당성에 대해 점점 더 의문을 제기하고 있습니다. 임차인에 대한 임대 소득이 낮고 주택 가격 상승에 대한 심각한 전제 조건이 없기 때문에 상업용 부동산에 대한 투자가 더욱 중요해지고 있습니다.

상업용 부동산 시장의 특징

주거용 부동산과 마찬가지로 상업용 부동산은 투기 거래(매매)의 결과 또는 임대료의 형태로 소득을 창출할 수 있습니다.

그러나 상업용 부동산이 사업용이라는 사실은 잠재적 임차인의 수와 그 성격에 영향을 미칩니다. 상업용 부동산에 관심이 있는 사람은 주택이 필요한 사람보다 4~5배 정도 적습니다. 이것은 자연스러운 일입니다. 기업가, 특히 중형 기업과 대기업은 사회의 상대적으로 작은 계층을 대표합니다.

또한 상업용 부동산 시장은 주택보다 부정적인 요인에 더 민감합니다. 이는 사업 활동이 기복을 겪고 있다는 사실 때문입니다. 침체기에는 창고, 사무실 및 기타 시설에 대한 수요가 급격히 떨어지고 이에 따라 가격도 하락합니다. 초점이 좁기 때문에 상업용 부동산에 대한 투자는 유리한 조건에서만 좋은 전망을 가지고 있습니다.

수율 수준

위기 이전에는 사무실, 창고 및 이와 유사한 건물에 대한 투자의 이점이 분명했습니다. 부동산 가격이 두 배로 뛰었고 작은 부동산이라도 소유자에게 안정적인 수입을 가져다 줄 수 있었던 몇 년이있었습니다. 현재로서는 소득이 항상 확보되는 것은 아니므로 모든 세부 사항을 신중하게 계산한 후에만 투자를 수행해야 합니다.

개발된 투자 전략에 따라 투자자는 주거용 건물보다 상업용 건물에서 훨씬 더 많은 수입을 얻을 수 있습니다. 이는 상업용 시설의 임대료가 같은 물건의 초기 비용으로 주거용 부동산의 임대료보다 1.5~2.5배 더 높을 수 있기 때문입니다. 상업용 부동산 임대는 높은 가격에 장기계약이 가능하기 때문에 매력적이다. 이것은 수동 소득을 받기를 원하는 사람들에게 이상적인 선택입니다. 집은 하루 렌트비로 비싸게 렌트를 하기 때문에 많은 고민이 따른다.

부동산 수입액은 '캡 비율'로 측정되며, 이는 해당 연도의 순이익과 초기 투자 금액의 비율로 정의된다. 주거용 부동산의 경우 3 ~ 7 %의 지표가 정상으로 간주되며 상업용 객체의 경우 8 ~ 12 %입니다.

투자에 매력적인 물건

대부분의 경우 투자자는 호텔뿐만 아니라 창고, 사무실 및 소매 건물을 선호합니다. 특정 도시나 지역에서 어떤 유형의 부동산이 가장 수익성이 좋은지 이해하려면 다음을 수행해야 합니다.

1. 현지 시장의 공급, 수요 및 기반 시설을 분석합니다.
2. 수집된 데이터를 기반으로 다양한 유형의 개체의 수익성 및 투자 회수 기간을 계산합니다.
3. 결과를 테이블에 수집하고 가장 매력적인 옵션을 선택하십시오.

일반적으로 사무실 및 거래 공간 비용이 가장 빨리 지불됩니다. 이는 5년에서 10년이 소요됩니다. 창고 및 호텔형 건물은 7년에서 11년까지 더 많은 시간이 필요합니다.

투자자에게 가장 큰 위험은 건설 중인 상업용 건물에 대한 투자와 관련이 있습니다. 항상 예측할 수 없는 이유로 개체의 구성이 동결되거나 완전히 중지될 수 있습니다. 특히 종종 이러한 상황은 위기 및 위기 이후에 발생합니다. 안전하려면 2차 시장에 제공되는 개체를 우선적으로 선택해야 합니다.

현대 경향

2014년 상업용 부동산에 대한 수요는 상당한 변화를 겪었습니다. 주로 외국인 투자자의 유출로 인해 투자가 절반 이상 감소했습니다. 분석가들은 이를 악화된 정치 상황, 러시아 연방에 대한 제재의 발효 가능성, 러시아 경제의 경제성장 둔화로 인한 것으로 보고 있습니다.

그러나 대도시는 여전히 매력적입니다. 모스크바와 상트페테르부르크의 부동산 수요는 감소했을 뿐만 아니라 소폭 증가했다. 지금 가장 매력적인 것은 호텔과 사무실 건물입니다.

전문가들은 이르면 내년 상황이 정상화될 것으로 내다보고 있다. 발생한 위기는 러시아 투자자에게 몇 가지 이점을 제공합니다. 하락하는 시장을 이용하면 부동산을 저렴한 가격에 구입하고 미래에 높은 투기 소득을 얻을 수 있습니다.

결론

상업용 부동산에 투자하는 것이 주택 주식에 투자하는 것보다 장기적으로 더 유리합니다. 그러나 시장의 특성은 분석에 대한보다 철저한 접근이 필요합니다. 또한 상업용 부동산의 평균 비용이 높기 때문에 소액 투자자에게는 약간의 장벽이 있습니다.

나라의 불안정한 경제 상황은 러시아인들이 서둘러 저축을 수익성있게 사용하도록 장려합니다. 가장 일반적인 투자 옵션 중 하나는 아파트를 구입하는 것입니다. 한편, 주거용 부동산뿐만 아니라 상업용에도 돈을 투자 할 수 있습니다. 유능한 접근 방식으로 소매 및 사무실 공간은 일반 아파트보다 빠르게 수익을 올리고 위기 상황에서도 소유자에게 안정적인 수입을 제공합니다.

상업용 부동산 구매 - 문제의 가격

사무실 공간을위한 가장 저렴한 옵션은 New Moscow 영토에서 찾을 수 있습니다 (예 : Zarechnaya Street의 Troitsk시의 새로운 주거용 건물 지하에 18 평방 미터 면적의 비주거 건물이 제공됩니다 990,000 루블) 및 모스크바 지역. MIEL-Commercial Real Estate의 CEO인 Alexander Bolotov에 따르면 최대 200만 루블의 예산으로 수도 외부에서 별도의 사무실 건물을 구입할 수 있습니다.

그러나 돈을 투자하기 전에 모든 찬반 양론을 저울질하고 잠재적 세입자의 범위를 명확하게 상상해야 합니다. 이러한 개체는 특히 오늘날의 경제 환경에서 항상 높은 경쟁력을 자랑할 수는 없습니다. 공증인, 법률 회사 및 여행 회사가 기꺼이 임대하는 도심의 소규모 건물은 예외입니다.

상업용 부동산에 투자하는 또 다른 옵션은 창고를 구입하는 것입니다. 그러나 여기에는 몇 가지 뉘앙스가 있습니다. 별도의 방을 임대하는 것은 쉽지 않으며 자체 보안, 통신 연결, 추가 장비가 필요합니다. 그리고 개인투자자가 대규모 창고단지와 경쟁하기 어렵다. 따라서 적당한 가격에 적당한 방을 구하면 서비스, 타이어 피팅, 세차장으로 전환하고 나서야 세입자를 찾을 수 있습니다.

투자에 대한 지식과 경험이없는 친구, 지인 및 친척을 대상으로 소규모 설문 조사를하기로 결정했다면 다음과 같이 질문하십시오. 돈을 투자하는 가장 좋은 방법은 무엇이라고 생각합니까?"라고 대답하면 대부분 90%가 다음과 같이 대답할 것입니다." 부동산».

부동산 투자는 간편함과 신뢰성 때문에 사람들에게 인기가 많습니다. 그들은 주변에서 수익을 낸 살아있는 사례를 봅니다. 누군가가 상속받은 아파트를 팔았고, 누군가가 1층에 있는 아파트를 상업용 부동산으로 개조하여 사무실로 임대했습니다.

그러나 이것은 투자에 정통하지 않은 사람들의 생각입니다. 이제 경험 많은 투자자의 입장에서 이런 방식으로 돈을 투자하는 방법을 살펴보자.

부동산 수입: 임대 또는 판매?

부동산에는 두 가지 유형의 수입만 있습니다.

• 판매.투기 소득: 싸게 사서 비싸게 팔았습니다.
• 임차료.장기 또는 단기 임대를 위해 물건을 임대합니다.

부동산 투기 소득.

부동산 가격은 항상 오르고 있기 때문에 지금 물건을 사면 얼마 후 더 비싸게 팔 수 있다는 의견이 있습니다. 그러나 실제로 가격이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.

루블 단위의 모스크바 주거용 부동산 평방 미터당 가격의 역학.

그래프는 지난 몇 년 동안 모스크바의 1제곱미터 가격이 루블 단위로 약간 증가했음을 보여줍니다. 그리고 통계를 달러로 보면 가격이 많이 떨어졌다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 이것은 외화로 러시아 부동산에 투자한 사람들이 2016년까지 손실을 기록할 것임을 의미합니다.

모스크바의 주거용 부동산 평방 미터당 가격의 역학(달러).

일반적으로 가장 가치가 떨어지는 부동산 유형이 있습니다. 이것이 바로 이코노미 클래스 주택입니다. 이러한 물건에 대한 수요는 호화 부동산이 더 저렴해지는 위기의 시기에도 항상 높습니다.

따라서 투자자들은 시장 가치보다 낮은 가격으로 물건을 사서 최대한 빨리 시장 가격에 판매하는 것을 선호합니다.

부동산 투자 및 임대료 수입.

부동산 물건에 대한 이 방법은 매우 유명합니다. 사람들은 아파트나 사무실을 사서 임대하고 수동 소득을 얻습니다.

그러나 실제로는 그들이 생각하는 것만큼 수익성이 좋지 않습니다. 예를 들어 주거용 부동산에 대한 장기 투자의 평균 수익률은 연간 6%에서 10% 사이입니다.

따라서 주거용 부동산에 투자하는 사람들은 다음과 같은 방법을 사용하여 연간 30-40%까지 수익률을 높이려고 노력하고 있습니다. 한 재산에서 얻은 소득.

예를 들어 모스크바와 상트페테르부르크의 부동산 가격은 너무 높아 구매한 물건을 장기 임대하면 연간 약 6%를 얻을 수 있습니다. 그러나 해당 지역에 가자마자 "물건 가격/임대 비용" 비율이 투자자에게 더 유리해집니다. 이미 해당 지역의 개체에서 연간 최대 10%의 수익을 올릴 수 있습니다.

우리는 아래에서 다른 방법에 대해 논의할 것입니다.

싸게 사는 방법? 부동산에 대한 수익성있는 투자.

• 수리하지 않고.

수리하지 않은 물건이나 Brezhnev 시대 이후로 수리하지 않은 물건은 더 저렴합니다. 예를 들어 수리로 아파트를 사는 것보다 "맨몸" 아파트를 가져 와서 "투자자"수리를하는 것이 더 수익성이 높은 것으로 나타났습니다.

아파트는 개조되지 않습니다.

많은 사람들은 그러한 시설에서 스스로 수리하는 것을 선호하므로 훨씬 더 많은 비용을 절약할 수 있습니다.

• 새 건물입니다.

건설 중인 집에서 물건을 시장 가격보다 30% 낮은 가격에 구입할 수 있습니다. 이러한 개체는 커미셔닝 후 판매되어 초기 투자의 최대 1/3의 이익을 얻거나 임대할 수 있습니다.

건설 중인 아파트 건물입니다.

• 다듬지 않은.

나는 당신의 도시를 돌아 다니며 건설이 얼어 붙은 물건을 자주 볼 수 있다고 생각합니다. 이유는 다를 수 있습니다. 돈이 고갈되고 더 수익성이 높은 프로젝트가 나타나며 소유자 사이에 불일치가 나타납니다.

미완성 재산.

종종 그러한 매달린 물건은 아주 저렴한 가격에라도 팔기를 꺼리는 소유자에게 매우 중요합니다. 따라서 이러한 부동산은 독립적으로 구매 및 완료할 수 있습니다.

• 몰수 및 저당 부동산.

종종 은행은 채무자의 자산을 압수한 다음 할인된 가격에 판매합니다. 이러한 자산은 자동차 및 기타 장비뿐만 아니라 부동산입니다.

은행은 부도덕한 차용인에게 지출된 자금을 회수하기 위해 최대한 빨리 물건을 팔아야 하기 때문에 가격은 시장 가격보다 낮게 책정된다. 누구나 이 부동산을 살 수 있습니다.

부동산에 투자할 때 5가지 해킹.

• 나누고 통치하십시오.

수익성을 높이기 위한 가장 일반적인 최근 전략 중 하나는 하나의 개체를 더 작은 개체로 나누고 각 개체를 개별적으로 임대하는 것입니다. 따라서 훨씬 수익성이 높습니다.

예를 들어, 원룸 아파트 하나가 스튜디오 두 개로 바뀌는 경우가 많으며 이로 인해 수입이 50-70% 증가합니다. 입구에서 문으로 들어가면 사람이 두 개의 스튜디오로 통하는 문이있는 현관으로 들어갑니다.

이 방법은 매우 보편화되어 그러한 재개발을 전문으로하는 회사가 만들어집니다. 그들은 여러 개의 욕실을 만들고 재개발을 돕습니다.

스튜디오 아파트입니다.

같은 원칙에 따라 코티지와 타운하우스는 스튜디오로 나뉩니다. 변신 후에는 호스텔이나 게스트 하우스처럼 보이기 시작합니다. 이 형식은 주택을 절약할 수 있기 때문에 세입자들 사이에서 매우 인기가 있습니다.

상업용 부동산도 마찬가지입니다. 종종 부동산 소유자는 넓은 공간을 여러 개의 작은 사무실로 나눕니다. 결과적으로 여러 개의 작은 사무실을 임대하는 것이 하나의 큰 사무실보다 수익성이 높은 것으로 나타났습니다.

하지만 이 방법 역시 임차인을 더 찾아야 하는 단점이 있습니다.

• 추가 및 확장.

부동산에 전문적으로 투자하는 사람들은 모든 평방 미터를 사용해야한다는 것을 이해합니다. 확장 및 확장을 통해 개체의 푸티지를 늘릴 수 있습니다.

주거용 건물의 확장.

아파트 소유자가 방을 발코니와 결합하거나 방과 주방 사이의 칸막이를 깨서 추가 평방 미터를 얻는 방법을 종종 볼 수 있습니다.

• 전대.

귀하의 소유가 아닌 비 부동산으로 돈을 버는 몇 가지 전략이 있습니다. 주거용 부동산을 장기 임대로 가져갈 수 있으며, 단기 임대할 수 있습니다. 예를 들어, 아파트를 장기간 임대하고 낮에 임대하십시오. 좋은 부하로 임대료를 회수하고 이익을 얻을 수 있습니다.

상업용 부동산에도 동일한 원칙이 적용됩니다. 예를 들어, 장기간 사무실을 임대하고 "1시간 동안 사무실" 형식으로 임대할 수 있습니다.

• 주거에서 비주거로 그리고 그 반대도 마찬가지입니다.

일부 물건은 의도한 목적을 위해 임대하는 데 수익성이 없는 경우가 종종 있습니다. 따라서 주거용에서 비주거용으로 또는 그 반대로 이전됩니다.

예를 들어, 불리한 지역의 1층 아파트를 비주거용 건물로 전환하고 기업가에게 사무실로 임대하는 것이 때때로 더 유리합니다.

비주거용 부동산을 주거용 부동산으로 이전하는 일반적인 경우는 다양한 유형의 상업용 부동산에서 호스텔과 호텔을 만드는 것입니다.

• 처음부터 건설.

이미 지어진 물건을 사는 대신 부동산 건설에 돈을 투자할 수 있습니다. SIP 패널의 도움으로 캐나다 기술을 사용하는 주택은 빠르고 저렴하게 건설됩니다.

주택 및 SIP 패널 건설.

따라서 토지를 사거나 장기 임대하고, 그 위에 물건을 짓고 팔거나 임대할 수 있습니다.

부동산을 사기 위해 돈을 어디에서 얻을 수 있습니까?

부동산에 대한 모든 건설과 투자는 주로 차입금으로 이루어지기 때문에 보통 사람에게는 특이한 그림이 나타납니다. 가장 많은 부채를 가진 사람들이 이 분야에서 가장 많은 돈을 버는 것으로 나타났습니다.

세계에서 가장 부유한 사람 중 한 명인 도널드 트럼프를 기억하십시오. 그는 채권자에게 수십억 달러의 빚을 지고 있었습니다.

• 신용 거래.

돈을 버는 한 가지 방법은 은행에 가는 것입니다. 아파트를 사기 위해 연 15-20%의 모기지론을 받을 수 있습니다. 주거용 부동산을 구입하려면 그 가치의 10-20 % 만 수집하면됩니다. 예를 들어 새 건물의 아파트 비용이 1,000,000루블이라면 약 150,000루블을 찾아야 하며 이는 상대적으로 적은 금액입니다.

• 대출

부동산을 사기 위해 친구, 지인 또는 친척에게 돈을 빌리는 것은 다른 대부분의 필요보다 쉽습니다. 그들은 이것이 돈을 투자하는 가장 안전한 방법 중 하나라는 것을 이해하기 때문입니다.

• 투자자.

저축을 하고 있지만 어디에 투자해야 할지 모르는 사람들이 주변에 많이 있습니다. 부동산 투자에 초대합니다. 돈의 일부를 투자하여 비례 수익을 얻거나 투자자 자산 관리의 일정 비율을 청구할 수 있습니다.

• 공동 투자.

돈이 충분하지 않고 빚을지고 싶지 않다면 투자 파트너를 찾을 수 있습니다. 따라서 더 많은 사람들을 모으면 더 적은 금액을 투자해야 합니다. 물론 수입도 낮지만 위험은 최소화됩니다.

부동산 투자를 위한 투자 플랫폼을 만들려는 시도도 보입니다. 다음은 이러한 사이트 중 하나입니다: Rusinvestproject.ru. 이 투자 방향은 서구에 널리 퍼져 있으며 곧 우리에게 올 것입니다.

상업용 부동산에 대한 투자.

상업용 부동산에는 사무실, 창고, 소매 공간 등이 포함됩니다.

이러한 유형의 투자는 복잡성 때문에 초보자에게 적합하지 않습니다. 실제로 물건을 임대할 때 법인을 등록하고 세입자와 계약을 체결하고 회계 기록을 유지하고 세무서에 신고해야 합니다.

여전히 상업용 부동산을 선택하기로 결정했다면 첫째, 주거용 부동산보다 유동성이 적고 둘째, 큰 건물보다 작은 건물에서 세입자를 찾는 것이 항상 더 쉽다는 것을 기억하십시오.

주거용 부동산에 대한 투자.

이 유형에는 아파트, 코티지, 연립 주택, 게스트 하우스, 컨트리 하우스, 호스텔 등이 포함됩니다. 이것은 가장 일반적인 투자 방법 중 하나입니다.

여러 고수율 옵션:

• 임대 아파트를 임대합니다.
• 아파트를 스튜디오로 만들고 장기간 임대합니다. 이러한 주택은 젊은 사람들과 학생들에게 인기가 있습니다.
• 한적한 휴식을 좋아하는 사람들을 위해 시골집이나 별장을 임대하십시오.
• 게스트하우스를 임대합니다. 연립 주택을 스튜디오로 만들고 거기에 같은 연령대의 사람들을 채우는 것.
• 휴양지에서 방갈로를 건설하고 임대하십시오.

해외 부동산 투자.

물론 화폐의 평가절하와 생활수준의 악화로 투자자들은 보다 안정적인 화폐로 돈을 받기를 원한다. 따라서 많은 사람들이 해외 부동산을 구입하려고합니다.

물건 구매가 고려되는 대부분의 국가에서 소득 수준은 이전 CIS 국가보다 높으며 부동산 가격은 그렇게 높지 않습니다. 따라서 부동산에서 돈을 버는 데는 "물건의 가격/임대료"의 비율이 더 유리합니다.

부동산을 구입하는 가장 일반적인 국가는 Iskania, 불가리아, 프랑스, ​​독일, 그리스, 포르투갈입니다.

부동산 뮤추얼 펀드.

부동산 투자의 한 방법은 부동산 뮤추얼 펀드에 투자하는 것입니다. 폐쇄형 부동산 전문 상호 투자 펀드입니다.

실제로 이러한 유형의 투자는 수익률이 낮습니다. 또한 주식을 사면 투자 기간이 끝날 때까지 돈을 인출 할 수 없습니다. 보통 5년 정도입니다.

따라서 이러한 유형의 투자는 신뢰성이 높지만 장기적이고 수익률이 낮습니다.

부동산 투자 위험.

이러한 유형의 투자가 가장 신뢰할 수 있는 투자 중 하나로 간주되지만 투자자는 여전히 예상할 수 있는 위험을 알아야 합니다.

각각의 경우에 투자자는 서로 다른 함정에 빠질 수 있습니다. 예를 들어, 새 건물에서 부동산을 구입할 때 공사가 동결되거나 물건이 제때 배달되지 않을 수 있습니다. 또한 공사기간 중 이 지역의 부동산 가격이 하락할 수 있습니다(예: 지하철역 건설 취소, 인근 생산 개시 등).

따라서 부동산 가격은 항상 상승하기만 한다는 대중적인 소문을 믿을 수 없습니다. 지난 위기가 보여주듯이 가격도 하락할 수 있습니다.