Предложения такого характера, по сравнению с остальным сегментом рынка, довольно привлекательны, так как продаются по цене, которая на 20, а то и 30% ниже. К тому же места расположения и условия также хорошие, поэтому купить такую жилплощадь желают многие. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд!
Итак, если квартира была куплена, и вдруг через какой-то промежуток времени объявился наследник, претендующий на эти же квадратные метры, то нужно начинать разбираться с проблемой с «холодной» головой и знанием закона.
Объявляться наследники квартиры могут как в первые годы, так и по прошествии 15-20 лет, что вполне естественно, так как есть два типа наследников. Первый - законные. Согласно ГК РФ главе 63, есть очередность родственников, наследующих имущество. Второй тип - по завещанию. Имущество делится наследователем по его желанию, гл. 62 Гражданского кодекса РФ.
Даже информация статьи 1154 ГК России, говорящая о том, что заявительный документ о наследовании имущества, на подачу которого отводится полгода с момента смерти наследователя, не дает гарантии того, что квартира останется у покупателя. Ведь в ст. 1155 в пункте 1 ГК РФ прописано, что право наследования восстанавливается, если наследник не был в курсе открытия наследства. Суд в таком случае отменяет сделку купли-продажи, после чего продавцом должна быть возвращена денежная стоимость квартиры покупателю, однако здесь возникает много трудностей в виде индексации суммы, учета инфляции, потраченных продавцом средств, отсутствия финансов и т.д.
При сложившейся ситуации есть несколько вариантов разрешения:
Завещательный документ прописывает свод правил, согласно которым должны разделить имущество умершего. Однако закон не всегда следует этим указаниям.
Если в первых трех вариантах истцом доказывается факт, что завещательный документ подделан или неактуален, то его признают недействительным, следовательно, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец квартиру.
Также важно понимать, что все претензии адресуются собственнику недвижимости, а не продавцу. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя от неприятностей при покупке, риэлтерские агентства берут с продавца обязательство, заверенное у нотариуса, о том, что он не знает ни о каких наследниках. То есть в случае, если объявится еще один наследник, все финансовые моменты будут урегулироваться между ним и новыми родственниками без участия покупателя.
Обезопасить себя от попадания в столь неприятную ситуацию путем сужения круга потенциальных наследников новый покупатель может следующими способами:
Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство , а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.
Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет ), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с , взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы .
Перед тем, как принять решение о покупке , покупателю следует удостовериться:
После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности - в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса , а также со следующими документами:
Внимание
В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.
Информация
В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.
По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного . После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
К сведению
Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.
Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный .
Чтобы продать квартиру после между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.
С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:
После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.
После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Помимо заявления в Росреестр предоставляются:
Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.
Если наследник вступил в наследство, но не оформил право собственности, ему придется это сделать в любом случае, если он намерен сохранить за собой приобретенное от наследодателя имущество и распорядиться им как-либо. Разумеется, в первую очередь, данная процедура относится к унаследованной недвижимости. Это могут быть квартира, частный дом, дача, гараж, земельный участок. Именно недвижимость требует обязательного регистрирования права собственности в Росреестре.
С момента смерти наследодателя, оставил он завещание или нет, у его наследников есть 6 месяцев на то, чтобы обратиться в нотариальную контору и подать заявление на получение свидетельства о праве на наследство. Упущенный срок можно продлить только в судебном порядке. Однако в суде придется доказывать документами, что причина пропуска срока была действительно уважительной, голословного заявления будет недостаточно.
Фактически для получения в собственность квартиры, земельного участка, дома необходимо пройти две отдельные процедуры:
Не всегда наследники отдают себе отчет, что не достаточно выполнить только первый этап, ведь второй тоже является обязательной процедурой. С получением свидетельства, недвижимость становится собственностью наследников. Однако распорядиться ею любым способом (подарить, продать, завещать и т.д.) они будут вправе только после получения выписки из ЕГРП , подтверждающей перерегистрацию права собственности.
До 15.06.2015 г. в РФ действовал иной порядок подтверждения права собственности на недвижимость. Собственник обязан был получить свидетельство о собственности на недвижимость, которое и являлось доказательством его прав во всех инстанциях. С вступлением в силу закона ФЗ №360 ситуация изменилась, теперь единственным доказательством служит выписка из ЕГРП, которую выдает Росреестр (его территориальное подразделение).
Ничто не препятствует наследникам по прежнему проживать в доме умершего родственника, если они включены в состав завещания, либо являются наследниками по закону. С момента смерти наследодателя на их плечи ложится обязанность оплачивать коммунальные услуги.
Затягивание с процедурой оформления права собственности на недвижимость чревато тем, что могут объявиться другие родственники и заявить свои претензии на наследство. Споры данного типа часто решаются в судебном порядке, когда во внимание принимается:
В российском законодательстве действует презумпция фактического принятия наследства. Это порядок, согласно которому тот, кто продолжает содержать имущество умершего, заботиться о нем (проживать в квартире или доме, ухаживать за земельным участком), признается фактически принявшим наследство.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Вопрос не праздный, особенно, когда наследники не намерены пользоваться унаследованным жильем, а желают сразу его продать. Согласно ст. 209 ГК РФ, распоряжаться законными способами имуществом вправе только его собственник. Казалось бы, возникает коллизия, когда принявший наследство уже владеет недвижимостью, но при этом не может ее продать.
Это и в самом деле так. Невозможно продать квартиру, оформленную на умершего человека. Разумный покупатель никогда не станет покупать такую квартиру или дом. Для регистрации квартиры на покупателя нужно подать в Росреестр договор купли продажи, а также выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. А поскольку перерегистрации не было, то и пакет документов будет неполным.
Аналогичная ситуация и с завещанием. Вы не можете включить в состав завещания недвижимость, не оформленную на вас. Для того чтобы завещание приобрело юридическую силу, в нем должны быть приведены все сведения, касающиеся жилья.
Если на дату составления завещания у вас нет выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности на недвижимость, то включение ее в текст документа делает его ничтожным.
Закон строго ограничивает сроки вступления в наследство, только 6 месяцев после получения свидетельства о смерти наследодателя. Итогом этой юридической процедуры станет получение свидетельства о праве на наследство. Этот документ до момента перерегистрации права собственности является доказательством наследника законности его проживания в квартире или частном доме.
Нотариальная контора обязана хранить оформленные документы 75 лет . В течение всего это времени любой может обратиться в нее и получить подтверждение состоявшейся процедуры вступления в наследство. Даже если вы потеряете оригинал выданного свидетельства, в любое время его можно восстановить, запросив копию.
О чем это говорит? О том, что 75 лет есть у вас, чтобы перерегистрировать недвижимость на себя. Если вовремя платите налоги и коммунальные платежи, то можно не спешить с оформлением квартиры на себя. Если вы не намерены распоряжаться ею в ближайшее время, вполне можно и потянуть. Сама процедура перерегистрации сейчас занимает немного времени - в среднем до 2 недель. При этом документы можно подавать на регистрацию не только в местное территориальное подразделение Росреестра, но и вместный МФЦ, а также воспользоваться услугами Почты России.
Иногда наследники желают сразу же продать унаследованное жилье. Причин тому может быть множество. Но нужно учитывать нюансы такой сделки. Одним из актуальных вопросов, выступающих в наследство – когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:
Множество унаследованных объектов недвижимости не становятся жильем для наследников. Последние спешат продать недвижимое имущество, доставшееся по наследству. Иногда причинами этого являются разногласия между преемниками, острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр.
Поиск покупателя, торг о цене, оформление это не все заботы продавцов-наследников. Впереди еще налоговое обязательство перед государством с доходов от сделки. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины за вступление в наследство (см. ).
Закон не содержит какие-либо льготы по НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе для социально незащищенных категорий граждан). Поэтому налог придется платить всем. Тем не менее, собственник может снизить размер облагаемой суммы или полностью освободиться от повинности перед бюджетом.
Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.
Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.
С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.
Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.
Процедура «удешевления» налога проста:
Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:
Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).
Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.
Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.
Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.
К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.
Особенно насторожено рассматриваются варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Хотя часто причины невысокой цены не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря чему стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.
Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:
До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги ликвиднее недвижимости и если сорвется этот вариант, то будет другой.
Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:
В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.
Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).
Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.
Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).
Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать: о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.
Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:
Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.
Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи собственным имуществом.
Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.
Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.
Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.
Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.
В виду множества претендентов (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению и пр.), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:
Судебная отмена (признании недействительной) сделки купли-продажи наследственной квартиры, заключенной между наследником-продавцом и покупателем, возникает при разногласиях, конфликтах и выяснениях отношений:
Есть и прочие ситуации. Они могут привести к отмене сделки только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и умения отстаивать свои интересы спорящими сторонами.
Например, по условию завещания жилье подлежало продаже исполнителем завещания, а вырученные деньги полагались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилища оставляло желать лучшего, но его стоимость скрадывало такой недостаток. Несовершеннолетнему как одной из сторон договора были перечислены на лицевой счет деньги. В последующем орган опеки, действуя от имени малолетнего отказополучателя, изменил условия договора, касающиеся цены. А именно, установил стоимость квартиры равной рыночной. В итоге, покупатель должен доплачивать за жилище, что делает куплю-продажу для него весьма невыгодной.
Пример: наследодатель составил завещание, в котором предусмотрел условие о пожизненной прописке своего друга. Преемник жилище оформил, а потом продал. А про отказополучателя не подумал. Последний же через некоторое время заявил свое право, но уже новому хозяину. В результате, жилую площадь придется делить с посторонним человеком.
Кроме прямых потерь от неудачной сделки могут быть еще и дополнительные накладные расходы покупателя.
К примеру , после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.
Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.
Например, произведена покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем добропорядочный приобретатель перепродает объект недвижимости следующему хозяину со своей наценкой. А через некоторое время появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки (и первую и последующую продажи). В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника (который все деньги потратил и является неплатежеспособным). Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.
Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.
Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.
То есть не делать поспешных и необдуманных шагов. Ни в коем случае не ввязываться в авантюры, предлагаемые продавцом или спорящим наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит положение.
Какие бы претензии у преемников, кредиторов наследодателя или других лиц не возникали по поводу наследственного имущества (оспаривание завещания, восстановление срока вступления в наследство, разногласия о размере наследственных долей, возражения против операций с жилищем и пр.), для нового собственника жилья они могут иметь последствия. Поэтому покупатель в любом случае является заинтересованным лицом. И как только становится известно о каком–либо судебном разбирательстве, необходимо стремиться вклиниться в процесс (или как сторона дела или как третье лицо), благо ссылка на материальную заинтересованность позволяет это сделать.
В суде необходимо проявлять активность, не стоит жалеть средств на квалифицированного юриста/адвоката. Это окупится сполна.
Крайне важно держать связь с продавцом злополучной собственности, так как он располагает более полной информацией о спорной недвижимости, намерениях оспаривателя и другими ценными сведениями. Складывая усилия, действуя сообща можно получить преимущество перед истцом.
Но такое сотрудничество должно быть очень аккуратным. Нужна бдительность и осторожность, так как продавец может играть роль союзника, а фактически быть на противоположной стороне.
Для защиты своих прав следует привлекать как можно больше сил. Написав заявление в полицию об угрозе имуществу, можно получить массу выгод.
Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:
Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.
Риски продавца можно минимизировать.
Не следует избавляться от собственности поспешно. Подождав несколько лет, можно одним махом убить двух зайцев: и сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождает от уплаты налогов) и совершить «безоблачную» куплю-продажу.
Вступать в наследство надлежит по чести и справедливости. Всё должно быть максимально соответствовать закону. Не рекомендуется специально умалчивать от других претендентов какие-либо сведения, подтасовывать факты, вводить в заблуждение и пр. Процедура должна быть до предела открытой. Иначе позже такие хитрости могут выйти боком.
Если в период принятия наследства все краеугольные и скользкие вопросы не разрешены, попробуйте все урегулировать после. Никогда не бывает поздно.
С потенциальными преемниками, которые отказались от участия в разделе ценностей наследодателя, лучше, так сказать, по-родственному потолковать. Деликатно выяснить знают ли они о том, что у наследодателя было имущество, что они имели права на него, а также поинтересоваться почему отказались от причитающихся благ.
Если позволяет обстановка, рассказать о планах по поводу имущества и получить от них письменное подтверждение об отсутствии с их стороны материальных претензий.
Не лишним обратиться к нотариусу (лучше к тому, который вел наслед. дело) с запросом об установлении наличия/отсутствия завещаний наследодателя. Конечно, такую деталь нотариус не упустил бы из виду и при наличии распоряжения наследодателя призвал бы выбранных им наследников. Узнать о завещании ему не трудно (имеется электронная база нотариата, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда завещатель выдал наследственное распоряжение аж в начале 90-х годов и о таком завещании можно узнать, только запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.
Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно, когда наследники вступили по закону, не зная о завещании. Можно аккуратно выяснить: знал ли избранный претендент о воле наследодателя, об открытии наследства, его отношение к происходящему.
Конечно, таким любопытством можно и ухудшить свое положение. Но с другой стороны слишком велика цена расчета на «Авось!». В любом случае как быть в данной ситуации – это право выбора самого продавца-наследника.
Когда претензии от заинтересованных лиц возникнут, то разумнее предпринять меры по урегулированию проблемы в ее зародыше.
Вначале оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все всерьез, то следует идти на дружеский контакт, предлагать выгодные условия решения вопроса (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю в продаваемой недвижимости и пр.). Придется поступиться частью своей выгоды, но в итоге остаться в «дамках», нежели занимать принципиальную позицию и потерять большее.
Если решение миром не дается, то остается активно защищать свои права в суде. Каждое дело в рамках общей проблемы (если судебных споров будет множество) имеет важное значение, нельзя пренебрегать даже пустяковым делом и копить силы для генерального сражения.
Обязательно нужно обращаться за помощью к высококвалифицированному юристу/адвокату, полагаться на свои силы особо не следует.
Прежде чем покупать недвижимость у продавца, которому она перешла по наследству, семь раз отмерьте. Такая квартира – не просто «русская рулетка», а настоящий дамоклов меч, который может упасть на вас в виде неожиданных родственников через год, через два, или даже лет через двадцать. Но зачастую такие предложения на рынке предлагаются с 20-30% скидкой, сами квартиры имеют удачное расположение и прочие «плюсы». Упускать такой шанс никому не хочется, так что попробуем разобраться, в чём кроются опасности и есть ли возможность их избежать.
Иллюстрация: Ирина Фатеева
По праву очереди
Наследники могут быть двух «типов»: по завещанию и по закону. Последнее означает, что если завещания нет, то все имущество распределяется, согласно Гражданскому кодексу РФ. В гл. 63 указано, что существует несколько очередей родственников: к первой (и самой главной) относятся супруг, дети и родители умершего, ко второй — братья и сестры, к третьей – тети и дяди, и т.д. (все это подробно расписано в статьях 1142-1145 и 1148 ГК). Главный принцип – кто «роднее», тот и получает всё, либо делят поровну, если оба (например, вдова и сын) относятся к первой очереди наследования. Если же наследодатель (в странно звучащем языке наследственного права этим термином обозначается тот, кто завещает своё имущество) захотел самостоятельно распорядиться своим имуществом, то его воля указывается в завещании, а там уже он может расписать и поделить всё нажитое так, как его душе угодно (гл. 62 ГК РФ).
Важно: Сразу же стоит оговориться, что ввиду статей и ГК РФ, существуют определенный круг родственников, которых нельзя лишить наследства даже по завещанию! Среди них: нетрудоспособные иждивенцы умершего, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети, которые обязаны получить не менее половины доли, причитающейся каждому из них при наследовании по закону (п. 1 ст.1149 ГК РФ).
Закон всегда прав?
Вопрос незащищенности добросовестного покупателя от «сюрпризов» в виде внебрачных детей умершего или детей от других браков стоит очень остро, так как эти «внезапные» наследники имеют полное право на имущество и могут заявиться на порог давно уже вашей квартиры не только через год, но и через двадцать. Даже ГК РФ, которая гласит, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев» со дня смерти наследодателя никого не смущает, поскольку уже в пункте 1 статьи 1155 ГК РФ сказано, что право на принятие наследства может быть восстановлено, если наследник не знал об открытии наследства (то есть смерти наследодателя), а когда узнал, то у него в запасе снова появляются 6 месяцев на подачу заявления. То есть если ребёнку было 5 лет, когда его отец умер, а через 15 лет он узнал, что у того было имущество, то уже взрослый сын спокойно может отправиться в суд и требовать свою долю.
В таких случаях суд обязан удовлетворить заявление наследника, и он вполне может отобрать свою квартиру обратно (или попросить денег за отказ от права наследования), а ведь при этом за время ожидания стоимость квартиры могла серьёзно возрасти. Сделка купли-продажи квартиры отменяется судом и, по идее, продавец по решению суда должен вернуть все деньги покупателю, но сколько здесь будет трудностей: индексация суммы с учётом инфляции, деньги могут быть потрачены, продавец умер/пропал/уехал, у него нет ни финансов, ни имущества, которое можно продать и т.д.
Закон никак не может обезопасить вас от появления новоявленных родственников-собственников квартиры.
Теперь о совсем печальном. Считается, что если у нового покупателя больше нет никакого жилья, а новый наследничек объявился, выселить попавшего в неловкую квартирную ситуацию покупателя нельзя. Тем не менее, в прессе и судебной практике можно найти случаи, когда людей в буквальном смысле выкидывали на улицу с приблизительной формулировкой «виноват продавец квартиры, судитесь с ним» без какой-либо финансовой компенсации. И никого, конечно, не волнует, что найти продавца уже невозможно. Выходов из такой ситуации немного:
Иными словами, закон никак не может обезопасить от появления новоявленных родственников-собственников квартиры, поскольку нотариусы не обязаны проверять круг наследников. Только если вам очень повезёт, и вы сможете доказать, что этот человек знал о смерти и просто не заявлял права на квартиру в течение первых шести месяцев (отбывал срок в тюрьме / был в длительной командировке / поленился). Но это уже частные случаи, которые надо разбирать отдельно.
Я завещаю это…
Завещание как документ интересно тем, что в представлении большинства людей это некий свод незыблемых указаний умершего, определяющих, что, кому и в каком размере причитается. Но на деле оказывается всё не так просто, потому что закон зачастую стоит выше завещания.
Во-первых, существуют обязательные наследники — иждивенцы, супруги и родители, которые обязаны получить не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ).
Во-вторых, почти всегда среди наследников есть недовольные родственники, которые пытаются доказать, что завещание поддельное или что завещатель был не в себе, пьян и неадекватен, когда его написал. Ведь часто бывает, что на квартиру претендуют одни, а отписывают её другим — новой гражданской жене или соседке, которая ухаживала за наследодателем до конца жизни.
Покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом.
В-третьих, запросто может оказаться так, что наследодатель составил более позднее завещание, которое, по закону, отменяет все предыдущие, но никому об этом не сообщил. Или, наоборот, составил его так давно, что уже и не помнит об этом, а между тем, оно законно и ждало своего часа в сейфе у кого-то из родственников.
Важно: в этих трёх случаях (если вы купили недвижимость у такого наследника; истцу удаётся доказать, что завещание поддельно или наследодатель был в неадекватном состоянии, когда его подписывал, то есть, согласно статье 1131 ГК РФ , завещание признано недействительным; нашлось более позднее завещание), то деньги возвращаются покупателю, а квартира – продавцу.
В-четвертых, бывают различные наследственные нюансы, вроде завещательного отказа. Проще говоря, наследодатель отписал квартиру сыну, но с условием, что его мама или тётя будут жить в ней до конца жизни. Купив такую квартиру у сына, вы не сможете выселить оттуда остальных родственников.
И нужно добавить, что все претензии будут предъявлены именно к собственнику квартиры, а не к продавцу. С продавца и одновременно родственника истребовать деньги крайне сложно, да и не сразу понятно, за что именно, ведь он не знал о существовании другого завещания, или внебрачного сына, или ещё чего, и продавал квартиру как обычный собственник, а покупатель «нехорошей» квартиры остаётся, по сути, единственным материально ответственным лицом. Специально для таких случаев в ряде риелторских агентств с продавца берётся нотариально заверенное обязательство, что он гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а если вдруг они объявятся, все финансовые вопросы регулируется только между ними, без участия в этих дрязгах нового собственника. Но, что делать, если несчастный покупал квартиру самостоятельно или продавец пропал? Подводных камней и частных ситуаций огромное количество.
Как себя обезопасить?
По факту – никак. Максимум, что можно сделать — следовать ряду правил, чтобы максимально полно установить круг потенциальных наследников. Да, приведенный выше совет по истребованию с продавца нотариально заверенного обязательства может обезопасить от лишних проблем, но стопроцентную гарантию, к сожалению, тоже не даёт. Дополнительно было бы неплохо:
Все приведенные рекомендации, конечно, гораздо проще перечислить на бумаге, чем реально отстоять все очереди и пройти девять кругов бюрократического ада, но если квартира продается по цене на 20-30% ниже рыночной или в идеальном для вас районе, может быть, и имеет смысл решиться на это. Если же особой финансовой выгоды такая покупка не сулит, безопаснее переключить своё внимание на более «прозрачные» объекты.
Важно: если квартиру продают в спешке и по бросовой цене, это повод насторожиться, поскольку, вполне возможно, что здесь промышляют мошенники. Бывает, что разными способами они переписывают завещание на подставное лицо (или получают генеральную доверенность) и стараются продать квартиру максимально быстро, пока родственники не узнали о смерти наследодателя. Бывает, что мошенники подделывают договор дарения, составленный, якобы, ещё при жизни собственника, чтобы имущество не вошло в наследственную массу (еще один страшный термин из наследственного права, означающий совокупность имущественных прав и обязанностей, переходящих от наследодателя к наследнику). Так что будьте внимательны!
Андрей Шенин