А оно говорит о том, что если подрядчик не установил временные рамки для гарантий на качество, и если заказчик обнаружил существенные недостатки и брак, то о них можно заявить не позднее, чем через 2 года после принятия объекта по акту приема-передачи (Статья 724). Если никаких претензий нет, то автоматически устанавливается гарантийный срок на промежуток времени, равный пяти лет (Статья 756). По прошествии этого времени претензии предъявлять нельзя. Либо, придется доказывать, что недостатки были допущены во время проведения строительных работ, опираясь на 725 статью, и с жалобами и доказательствами нужно уложиться в трехгодичный период с момента передачи объекта. Статья 725.

Какой срок гарантии вы можете дать при строительстве каркасного дома

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.
На что застройщик не дает гарантию Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе.

Ошибка 404

Давность по искам о ненадлежащем качестве работы

1. Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.
2. Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом.
3. Если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

А это практически невозможно.

Срок гарантии на ремонтные работы по закону

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты. Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками.
Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Важно

Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика. Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах. Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Какова гарантия на жилой дом от строительной компании?

Еще нужно не забывать, что исполнитель может отказаться от выполнения требований претензии. Дело в том, что есть такое понятие как «нормальный износ объекта». На это подрядчик может ссылаться. Кроме того, при неправильном использовании строения ответственность за возникшие недостатке будет лежать на заказчике. В любом случае, через 5 лет после сдачи объекта с исполнителя вся ответственность за качество выполненных работ снимается. На что распространяется гарантия? Исполнитель договора подряда может гарантировать:

1. Добросовестное выполнение всех видов работ.
2. Правильную конструкцию отдельного оборудования.
3. Правильный монтаж и использование качественного материала.

Новый дом Здесь рассмотрим два варианта гарантийного срока на новый дом: многоквартирный и частный дома.

Гарантия застройщика

Обязанности подрядчика по охране окружающей среды иобеспечению безопасности строительных работ

1. Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.
2. Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований.
3. Подрядчик не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

При отсутствии оговоренного гарантийного срока по договору подряда нужно ссылаться на законодательство, и если потребуется, обращаться в суд.

Почему такой короткий гарантийный срок у каркасных домов?

Сроки исполнения гарантийных обязательств Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Внимание

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен. Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке.

И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Приемка работ и гарантия

На несущие конструкции каркасных домов (то есть на каркас дома) при обшивке ОСП снаружи установлена гарантия 10 лет. На работы по устройству покрытия скатов, а именно: по устройству наружного и водоизолирующего кровельного покрытия (гибкая черепица). а также по устройству основания в виде обрешётки, настила или сплошных плит — 3 года. На деревянные окна ОД ОСП с однокамерными или двухкамерными стеклопакетами (включая работы по их установке) — 3 года.
На все остальные виды работ и услуг — 1 год. В некоторых случаях застройщик обращается к рабочим за выполнением каких-либо работ, которые не прописаны в договоре, считая, что это поможет сэкономить ему деньги.
К ним следует отнести:

• Закон «О защите прав потребителей»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками. А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

• составленной проектно-сметной документацией;
• нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

• устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ;
• за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения.

После того, как бригады полностью заканчивают строительство дома, клиент приезжает на участок, внимательно осматривает готовый объект и подписывает акт сдачи и приемки работ. В случае обнаружения каких-либо недостатков он обращается в службу рекламаций «Зодчего», работающую на выставочной площадке «Южная», которая в свою очередь отправляет на место выездных технологов. Осмотр всегда проводится в присутствии застройщика. Если по его результатам наличие дефектов, указанных клиентом в заявлении, подтверждается, то в согласованные и кратчайшие сроки ремонтные бригады их безвозмездно устраняют.
В компании действуют гарантийные сроки на работы и материалы. На комплект стенового бруса сечением 140х168 мм распространяется гарантия 25 лет. На комплект стенового бруса сечением 140х146 мм — 15 лет, на комплект стенового бруса сечением 140х84 мм — 10 лет.

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ . Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать , даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности ().

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Каждый человек, который покупает недвижимость в новостройке, должен знать гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Наличие такой информации позволяет избежать проблем в будущем и получить качественное жилье, которое соответствует договору, техническому регламенту и действующим нормативам.

Судебная практика подтверждает, что покупатели жилья в многоквартирных домах имеют все необходимые «рычаги». Они вправе требовать выполнения обязательств строительной компанией, а количество выигранных дел позволяет говорить об эффективности таких действий. Главное - быть спокойным, доказывать свою правоту сознанием дела и по закону. Ниже рассмотрим, какую гарантию дает застройщик, и что делать для защиты прав.

В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации - технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:

• Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
• Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
• Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.

При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.

Сроки гарантийного обязательства

После получения недвижимости покупатель часто находится в эйфории и не сразу замечает недостатки. Кроме того, бывают такие дефекты, которые проявляются только через несколько месяцев эксплуатации вновь возведенного жилья. По закону у покупателя имеется 5 лет - срок гарантийного обязательства застройщика после сдачи новостройки. Если в течение этого периода строительная компания отказывается выполнять требования покупателя недвижимости, за дольщиком остается право обратиться в суд.

В судебной практике известно много случаев, когда покупателю «бракованного» жилья удавалось доказать правоту. При этом отсчет пятилетнего срока стоит начинать со дня, когда объект был передан в эксплуатацию дольшику. По закону гарантия распространяется не только на постройку, но и на ее крышу, перекрытия, отделку и другие элементы здания. Это касается любых типов многоквартирных домов и частных построек.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое и инженерное оборудование, которая действует три года. Отсчет этого периода начинается со дня, когда поставлена подпись в передаточном акте. Стоит отметить, что составлением ДДУ занимается строительная компания, поэтому раздел о гарантийных обязательствах может случайно «выпасть». Но не стоит переживать. Даже при отсутствии такого пункта застройщик несет полную ответственность, ведь гарантийный срок обязательства прописан в федеральном законе. Строительная компания должна подчиняться действующему законодательству, а информация в договоре всего лишь дублирует общеизвестные факты и раскрывает особенности сотрудничества.

Можно ли изменить срок гарантии?

Существует мнение, что гарантийный срок может быть уменьшен или увеличен для определенных элементов новостройки - лифта и других элементов. Из упомянутого выше ФЗ №214 (пункт 5, статья 7) следует, что гарантия на многоквартирный дом, возведенный по договору долевого участия, равен 5 годам и более.

В договоре срок гарантии может быть увеличен на определенные элементы сооружения. К примеру, на крышу и межпанельные швы гарантийный период должен быть выше - от 10 лет. Многие застройщики России указывают в договоре с дольщиками именно этот срок.

Что касается инженерного и технологического оборудования минимальный порог гарантии по закону должен быть от 3-х лет и более. К этой категории относятся лифт, питающие подстанции, котельные, отопительные и вентиляционные устройства и прочие системы.

Перед строительством многоэтажного дома подбираются подрядчики, которые гарантируют выполнение обязательств на протяжении всего периода, указанного в ФЗ. Если условие не соблюдается, застройщик вынужден взять на себя ответственность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос гарантии на элементы внутри квартиры или дома. Например, какой может быть гарантийный период на радиаторную батарею? Здесь также действует рассмотренный выше срок - 5 лет. Но стоит учесть, что в случае передачи объекта управляющей компании именно она будет нести ответственность за ремонт (если это потребуется).

Как потребовать выполнения обязательств?

Если в процессе эксплуатации дольщиком был обнаружен строительный брак, покупатель вправе обратиться к застройщику и потребовать устранения дефекта. Для этого необходимо оформить претензию в письменном виде и указать в ней сроки устранения. Документ отправляется заказным письмом с указанием перечня документов внутри и обязательным уведомлением. Если в оговоренный законом срок застройщик не отвечает на претензию, заявитель вправе обращаться в суд.

Если говорить подробно, алгоритм действий при выявлении дефектов в новостройке имеет следующий вид:

• Оформление претензии в письменном виде. Документ составляется в 2-х экземплярах и должен содержать подробную информацию о проблеме. Здесь же необходимо указать сроки, в течение которых дефект необходимо устранить. Если полностью устранить проблему не получится, должна быть уменьшена стоимость объекта или покрыты затраты владельца.
• Один экземпляр претензии передается представителям строительной компании, а другой остается у заявителя. Это необходимо, чтобы у дольщика осталось доказательство подачи заявления.
• Обращение в управляющую компанию. В этом органе должны подтвердить, что дефект подпадает под зону ответственности застройщика.
• После проверки недостатков, прописанных в претензии, выносится решение

Рассмотренные выше рекомендации - отличный способ добиться от застройщика выполнения обязательств по закону. Оформление претензии возможно на протяжении всего срока действия гарантийного периода. Отсчет начинается со дня, когда бумаги о передаче квартиры были подписаны.

Технологическое оборудование многоквартирного дома эксплуатирует управляющая компания. Именно в ее обязательства входит ремонт и обслуживания такого имущества. Если в процессе ремонта или выполнения других мероприятий требования действующих нормативов были нарушены, ответственность за дефекты может нести именно управляющая компания.

Что будет в случае банкротства?

При банкротстве застройщика становится вопрос об исполнителе гарантийных обязательств. Если это произошло до ввода объекта, покупателям жилья придется оформлять право на недостроенный объект. При этом возведение новостройки будет продолжено другой строительной компанией. Последняя должна установить гарантийный срок.

Если застройщик обанкротился сразу после сдачи объекта на баланс управляющей компании, тогда претензии должны быть удовлетворены за счет денег компенсационных фондов СРО. Если человек при строительстве частного дома нанимал подрядную организацию, на выполненную работу также устанавливается гарантия с возможностью предъявления претензий по качеству. Для частного дома срок гарантии должен быть не меньше года, а для некоторых видов работ - до 5 лет.

Как быстро застройщик обязан выполнить гарантийные обязательства?

В Законе о защите прав потребителей написано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 10 суток, но в ГК РФ указан другой срок - до 30 дней. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в претензии необходимо указать рекомендуемый срок ответа на обращение.

Учтите, что характер претензии внимательно изучается застройщиком на факт того, не попадает ли дефект в зону ответственности управляющей компании. Идите в УК, чтобы иметь на руках ответ ее представителей с подтверждением, что выявленные недостатки относятся к вине застройщика. В такой ситуации доказывать правоту проще.

На что застройщик не дает гарантию?

В упомянутом выше ФЗ четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.
• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.
• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.
• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.
• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Как отмечалось, после сдачи объекта ответственность несет управляющая компания. Если УК не отвечает ни по одному из пунктов, необходимо обращаться к застройщику. Именно он должен устранять имеющиеся дефекты по запросу клиента.

Гарантийный срок на крышку от подрядной организации равен 10 годам и более, если другие условия не были отражены в акте приема-передачи. Также гарантия может оговариваться в технических документах, которые передаются застройщиком УК после ввода здания в работу.

Большая часть судебных разбирательств, связанная со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости связана в основном с незнанием гражданами своих прав, которыми их наделило государство посредством своих законов.

Помимо всего прочего, недобросовестные застройщики достаточно часто пользуются такой неосведомленностью в законодательстве граждан. Итак, давайте разберемся, что же гарантировано государством гражданам через его законодательные акты.

Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?

Для начала следует выяснить, какими конкретно правовыми нормами следует руководствоваться в выяснении отношений с застройщиком.

К ним следует отнести:

• Закон «О защите прав потребителей»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками.

А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

• составленной проектно-сметной документацией;
• нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

• устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ;
• за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения. К ним относятся без исключения все: как несущие, так и не несущие элементы зданий, инженерные коммуникации, ремонт, фурнитура и так далее.
• некачественный монтаж отдельных элементов, таких как оконные блоки, дверные блоки, а также их повреждение при проведении работ;
• применение некачественных строительных материалов, смесей и тому подобных.

В рамках гарантийного промежутка времени застройщик обязан удовлетворить все имеющиеся претензии по качеству выполненных работ за счет личных денежных средств.

Сроки действия договора на гарантийное обслуживание здания

Минимальный промежуток времени, на который распространяется гарантия застройщика, равен одному году.

Одного общего гарантийного промежутка времени в отношении всех застройщиков законодательством не определено. Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика. Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах.

Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Первое отличие заключается в том, что по истечении гарантии вы самостоятельно должны доказать, что застройщик виноват. Это говорит о том, что нужно будет проводить соответствующую экспертизу и оплачивать ее самостоятельно.

Вторым отличием будет сложность возмещения затрат и выплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Предъявить претензию и потребовать устранения недостатков следует в определенный срок:

• в отношении строительно-монтажных и ремонтных работ — это 1 год;
• в отношении возникших дефектов, по причине некачественно выполненных работ при строительстве — это 3 года;
• если выявленные недостатки вы смогли исправить самостоятельно, то можно предъявить застройщику погашение понесенных затрат.

При подписании договора с застройщиком обязательно проверьте, есть ли в нем пункт о безвозмездном устранении недостатков. В случае его отсутствия исправлять все придется за свой счет.

Когда застройщик освобождается от ответственности?

Однако законодательство защищает не только потребителя, но и самого застройщика.

Итак, последний имеет полное право не устранять недостатки в случае если:

• он докажет, что недостаток возник в результате износа здания, нормы которого определены в соответствующих документах;
• будет доказано, что заказчик не правильно эксплуатировал здание, в результате чего возникли соответствующие проблемы;
• если будет обнаружен самостоятельный факт ремонта с использованием некачественных материалов;
• при неверно разработанной заказчиком инструкции по эксплуатации;
• при неверно разработанной проектно-сметной документации третьими лицами.

В конце января в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий ввести 5-летнюю гарантию не только на квартиры, которые покупаются у застройщика по 214-ФЗ (ДДУ), но и на элементы внутренней отделки, благоустройства и на технологическое оборудование дома. сайт решил разобраться, какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов.

Автор проекта депутат Госдумы от «Единой России» Андрей Барышев предложил внести поправки в действующий ФЗ-214. Основная цель законопроекта - урегулирование правовой неопределенности и гарантийных обязательств при сдаче застройщиком объектов долевого строительства.

Так, проект закона предлагает установить гарантийный срок на новостройки длительностью пять лет, а на элементы внутренней отделки и благоустройства - на два года. Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. При этом гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование должен устанавливаться договором и не может быть менее гарантийного срока от изготовителя.

Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.

Какие новые обязательства будут возложены на застройщиков

Эксперты, опрошенные порталом сайт отмечают, что в законе о долевом строительстве ФЗ-214 уже содержатся нормы, которые определяют гарантийные сроки на новостройки. Согласно закону, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование - не менее 3 лет. То есть уже сейчас все новостройки имеют гарантию пять лет и никаких новшеств с этой точки зрения законодательная инициатива не предлагает. Любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию. Более того, это прописано не только в законе, но и в договоре долевого участия (ДДУ).

Однако депутаты намерены несколько изменить подход к определению гарантийных сроков технологического оборудования (коммунальные сети, лифты, вентиляция и т.п.), комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). В Госдуме предлагают установить гарантийные сроки на эту технику, равные тем, что закладываются ее производителями. Но в этом нововведении нет большого смысла, ведь возникшие проблемы с оборудованием может решить управляющая компания, обратившись напрямую к производителю, что собственно, и сделал бы сам девелопер.

Прежде всего, необходимо уточнить, что действующий ФЗ-214 определяет два вида гарантийных сроков: на сам объект и на инженерное и технологическое оборудование объекта, комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование - не менее трех лет. Согласно указанной законодательной инициативе предлагается ввести еще несколько объектов, на которые устанавливаются обязательные гарантийные сроки - это элементы внутренней отделки и благоустройства.

Что такое элементы внутренней отделки и благоустройства и устранение каких недочетов в праве требовать дольщики

К сожалению, депутаты не разъясняют в законопроекте, что именно они понимают под «элементами внутренней отделки, благоустройства», отмечают спикеры.

«По-видимому, речь идет об отделке от застройщика, элементы которой могут быть прописаны в договоре долевого участия: отделочные материалы, фурнитура, сантехника и т.п, - комментирует Андрей Колочинский. Соответственно, если законопроект будет принят, дольщики, которые приобретают квартиру с готовым ремонтом от застройщика, смогут рассчитывать на двухлетнюю гарантию. Полагаю, что на практике это может обернуться большими сложностями и судебными спорами. Условно говоря, если в капитальной стене появилась трещина, а лифт перестал работать до окончания гарантийного срока, то доказать вину застройщика в этом случае и получить компенсацию (или разорвать договор) легко. А вот если в квартире отклеились обои или вздыбился ламинат, то здесь, вполне вероятно, имеет место неправильная эксплуатация объекта покупателем. Кроме того, некоторые элементы отделки не могут иметь срок эксплуатации два года, скажем, лампочки».

«Эта норма законопроекта, скорее, навредит наметившейся тенденции к увеличению числа новостроек с отделкой, и она нуждается в доработке»

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Если речь идет о ремонте от застройщика, то на отделку, согласно ДДУ, распространяется гарантия в пять лет, отмечает директор по строительству IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Василий Осипов. Претензии могут касаться любых вещей (отклеились обои, скрипит ламинат, промерзают окна, не закрывается межкомнатная дверь и пр.). Не совсем понятно, чего добиваются законопроектом. Логично, что на элементы внутренней отделки должна быть такая же гарантия, как и на всю квартиру.

« Иначе получается, что после устранения, к примеру, протечки трубы по гарантии через три года, собственник останется с раскуроченной ванной по причине того, что на сам ремонт гарантия действует только два года»

Василий Осипов, директор по строительству IKON Development

Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина. В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов. При этом практика, как правило, рассматривает некоторые элементы отделки в качестве составных частей объекта долевого строительства и распространяет на них общий гарантийный срок не менее 5 лет. Элементами благоустройства принято считать удобные и обустроенные с практической и эстетической точки зрения пространства (скорее всего, законодатель подразумевает под данным понятием придомовую территорию, детские площадки, ландшафтные формы и т.д). Полагаем, что в случае принятия законопроекта в предложенной редакции неминуемы разночтения в толковании предложенных понятий.

Сколько может составить штраф при несвоевременной передаче квартиры дольщику

Законодательство РФ рассматривает объект долевого строительства как товар, поэтому на него распространяется действие закона о защите прав потребителя, отмечает Андрей Колочинский. Данный закон предусматривает расчет неустойки за несвоевременно выполненные работы по устранению в размере 3%. В случае с квартирами размер такой неустойки может исчисляться сотнями тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры.

Обычно застройщик старается не доводить дело до штрафа, рассказывает Василий Осипов. Если становится ясно, что подрядчик, выполнявший работы, не может вовремя исполнить гарантийные обязательства, то девелопер устраняет недостатки за счет гарантийной суммы, которая удерживается с подрядчика на определенный срок (от 2 до 5 лет), в зависимости от вида выполняемых работ.

Согласно действующей редакции Федерального закона, застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, рассказывает Наталья Шаталина. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая составляет 10,00. Таким образом, неустойка составляет 0,066% (10/150 = 0,066) за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства. Для подсчета конкретных сумм неустойки можно смоделировать конкретную ситуацию. К примеру дольщик - физическое лицо приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей. Объект долевого строительства был передан на 6 месяцев позже срока, предусмотренного договором. В данном случае размер неустойки составит 495 800 рублей.

Что в итоге получат дольщики

Гарантия от застройщика распространяется буквально на любые недочеты. Это могут быть, к примеру, неровности стен ввиду усадки дома, трещина в стеклопакете, провисшая входная дверь, неработающий замок, протечка труб и многое другое, комментирует Василий Осипов. Причем если дом дал серьезную усадку, из-за чего был испорчен ремонт, то застройщик обязан не только устранить последствия усадки, но и возместить затраты на переклейку обоев. Естественно, каждое обращение проверяется представителем застройщика. То есть случайно повредить окно и отремонтировать его за чужой счет в любом случае не удастся.

Согласно концепции законопроекта, участники долевого строительства должны получить дополнительные гарантии по качеству передаваемого объекта, сообщает Наталья Шаталина. А в случае если в течение эксплуатации новостройки обнаружатся дефекты в элементах внутренней отделки или благоустройства, покупатель уже может общаться к застройщику с требованием об их устранении. Кроме того, планируется установить общий срок устранения выявленных недостатков - 30 дней с даты получения требования от участника долевого строительства. Согласно действующей редакции Федерального закона такой срок является разумным и устанавливается между застройщиком и участником долевого строительства самостоятельно.

В случае обращения дольщика к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков застройщик должен предоставить документы, свидетельствующие о проведении проверки качества объекта, отмечает эксперт. В том случае если возникает спор о качестве объекта, то застройщик в течение 10 дней после получения обращения должен организовать проведение технической экспертизы.

Квартиры с отделкой - тренд на рынке жилья

В последнее время квартиры с отделкой пользуются большой популярностью: не нужно делать ремонт, тратить на него дополнительное время и средства. Все больше застройщиков предлагают покупателям готовые квартиры. «Самолет девелопмент» строит только квартиры с отделкой, «Ведис Групп» предлагает жилье с отделкой в ЖК «Вершинино». У многих застройщиков отделку при покупке квартиры можно заказать.

Читайте на сайт статьи, в которых наш Тайный покупатель сравнивает проекты , где предлагаются квартиры с ремонтом.

Дата публикации 09 февраля 2017