부동산의 수명주기 - 추상적입니다. 경제적 대상으로서의 부동산의 생애주기 물질적 대상으로서의 부동산의 생애주기

17.11.2023

자산의 수명주기-물리적 대상으로 존재하는 기간.

부동산 소유자의 관점에서 볼 때 상업적 목적으로 취득한 부동산의 수명주기는 해당 부동산의 수명이 끝날 때까지 동일한 부동산의 새 소유자와 함께 반복될 수 있습니다. G. Harrison에 따르면 수명주기는 지속적으로 특정 패턴에 따라 달라집니다. 이는 물리적, 경제적, 연대순 기간 및 남은 경제 생활 기간입니다.

정시에 육체적 삶객체란 기존 건물이나 구조물에서 생활하거나 일할 수 있는 시간을 말합니다. 이 지표는 규범적, 계산적, 실제적일 수 있으며 개선된 조건이나 현대화로 인해 증가할 수 있습니다. 부동산이 철거되면 그 부동산의 물리적 수명도 끝납니다.

정시에 경제생활물건을 사용하면서 이익을 얻을 수 있는 기간을 말하며, 이러한 개선은 물건의 가치에 기여합니다. 개선된 사항이 노후화되어 부동산 가치에 일정한 기여를 하지 못하는 경우, 해당 부동산의 경제 수명은 종료됩니다.

아래에 생활연령부동산이 운영된 날부터 평가일까지 경과한 기간을 이해합니다.

생활 시간

유효 연령은 부동산의 외관, 기술적 조건, 부동산의 총 비용에 영향을 미치는 경제적 요인을 평가하는 데 기반을 둡니다.

유효연령-대상의 특정 물리적 상태에 해당하고 구현 가능성을 고려한 연령입니다.

일반적인 수명을 표준 수명이라고 합니다.

표준 서비스 수명- 규정에 정의된 건물이나 구조물의 수명입니다.

아래에 남은 경제생활건물은 평가일로부터 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간을 말합니다. 이 기간은 평가자가 미래 소득을 추정하는 데 사용됩니다. 객체의 남은 경제 수명은 현대화 또는 개조를 통해 증가됩니다.

위에서 논의한 부동산 객체의 수명주기와 수명의 모든 단계는 서로 연결되어 있습니다. 부동산 소유자는 부동산의 수익성과 안전성을 높이기 위한 적절한 조치를 실행하기 위해 수명주기의 특정 단계에서 부동산의 위치를 고려해야 합니다.

부동산 자산의 수명주기 단계

따라서 부동산 객체는 존재하는 동안 경제적, 물리적, 법적 변화를 겪으며 다음과 같은 수명주기 단계를 거칩니다.

형성은 건설입니다. 즉, 새로운 기업의 설립, 토지 구입 또는 할당입니다.
운영(Operation) - 운영 및 개발(예: 확장, 재편성 또는 재건)을 포함합니다.
존재의 소멸은 철거, 자연파괴 또는 청산이다.

부동산 수명주기의 단계:

1. 프로젝트 개념 형성 및 자유 토지 사용 옵션 선택. 이 기간 동안 토지를 가장 효율적으로 활용하는 방법이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

2. 개선 사항을 설계합니다.이 단계에서는 설계를 위한 기술 사양을 기반으로 허가 획득, 토지 계획 준비, 통신 배치, 건물 건설 및 새 식목 심기에 필요한 문서 작성으로 프로젝트 개발이 수행됩니다. .

3. 개량물 제조(시공, 건설). 계약자가 프로젝트를 실행하는 동안 객체의 모든 물리적 특성이 거의 완전히 변경되며 이러한 변경 사항은 재고 및 지적 문서에 기록됩니다.

4. 유통(구매 및 판매, 기부, 대여 등)재산권의 양도 또는 이 권리에 대한 부담으로 나타나는 경우. 이 단계에서는 부동산 거래가 이루어집니다.

5. 기술 및 운영 유지 관리를 통해 의도된 목적에 맞게 개체를 사용(소비)합니다.. 수명주기의 이 단계에서 관리자(또는 전문 관리 회사)는 사용자가 객체의 소비자 잠재력을 합리적으로 사용하도록 구성합니다.

6. 현대화: 주요 수리, 재건축, 물체의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 개선 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 계획 솔루션과 기능적 목적을 변경하지 않고 제거 가능한 물리적 마모와 기능적 노후화를 제거하면서 대대적인 점검이 수행됩니다.

7. 폐기, 시설 철거, 자재 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리 회사는 청산된 건물의 구조 요소 및 자재 판매 가능성과 통신 가능성을 고려하여 건물 철거를 위한 경제적으로 가능한 방법과 기한 설정에 대한 제안을 준비하고 있습니다.

부동산 자산(신축 또는 개조)의 운영 효율성을 평가하려면 전체 수명주기 동안 이를 고려하는 것이 포함됩니다. 부동산의 구상부터 청산(처분)까지의 과정을 정리한 것입니다. 타당성 조사 시점부터 신체적 또는 도덕적 노화 시점까지 객체의 수명 주기는 4단계로 나눌 수 있습니다.

I. 사전 설계 및 설계 단계.

1. 전체 수명주기에 대한 비용 계산의 합리적인 구성.

2. 운영 비용의 최소화.

첫 번째 단계는 객체 기능의 효율성을 크게 결정합니다. 이 단계는 특히 복잡하며 여러 구성 요소로 구성됩니다.

디자인 전 단계 - 컨셉 단계. 여기에는 다음이 포함됩니다.

· 부동산 시장 분석;

· 물체의 위치 선택 및 승인;

· 타당성 조사 개발;

· 투자 자금 유치.

결과: 설계 할당.

설계 단계에는 다음이 포함됩니다(제48조 Grad.K).

· 엔지니어링 조사;

· 건축 및 건축 설계;

· 시험;

· 초기 허가 서류 등록.

II. 부동산 프로젝트 건설.

1. 고객의 선택. 프로젝트 관리(첫 번째 기간부터 시작하는 것이 좋습니다).

2. 부동산 시장의 요구에 따라 건설 중인 주요 건설 프로젝트를 준수합니다.

3. 계약자 선정(일반계약, 하도급)

4. 공사관리

5. 국가 건설 감독.

6. 시설 가동 허가의 발급

이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다.

III. 부동산 운영.

기능적, 기술적 작업이 포함됩니다.

기능적(소유자 또는 투자자의 디자인 기능적 목적과 목표에 따라 기능적 효용성을 추출하는 것)에는 다음이 포함됩니다.

· 소유 및 사용;

· 이익을 창출하고 필요를 충족시킵니다.

· 재산 처분;

· 소유자, 공동 소유자, 사용자 변경(권리 및 거래 필수 등록 포함).

기술적(특정 수준에서 기능적 유용성을 추출하기 위한 조건을 제공하는 부동산의 기술적 조건 유지) 운영:

· 자산 관리(유지보수, 수리, 교체);

· 물체와 그 부분의 기능적 목적을 변경합니다.

· 수명주기의 반복 또는 수정;

· 물건의 경제적 수명이 끝났습니다.

부동산 물건의 운영:

구내 장비 운영

자재 회계;

화재 예방, 안전 예방 조치;

통신 관리(공공 건물용)

재활용, 폐기물 처리;

긴급 상황 제거;

유지 보수 및 수리.

운영 기간:

A. 전액 회수될 때까지 운영됩니다.

B. 투자를 위한 후속 운영 시간(마모 제거를 위한 추가 비용이 운영 이익을 초과하지 않을 때까지)

IV. 개체를 닫는 단계입니다.

이는 원래 기능과 획득한 기능을 완전히 제거하여 철거하거나 질적으로 새로운 개발을 초래하는 것입니다. 이 단계에서는 다음 사항에 상당한 비용이 필요합니다.

변제

객체 변경

물리적 노후화의 제거.

공터로서의 토지 가치는 토지 가치에 기존 시설 가치를 더한 금액보다 크다.

개선을 제거하는 경제적 근거는 토지의 보다 효율적인 사용에 대한 기존 개선의 형태로 장애물을 제거하는 것입니다.

부동산의 수명주기는 특정 패턴을 따르며 경제적, 물리적, 연대순 및 잔여 경제 생활을 포함합니다.

물체의 물리적 수명- 철거 전 해당 부동산이 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간. 그것은 발생합니다: 규범적이고, 실제적이고, 계산됩니다.

경제적 수명- 물건이 이익의 원천으로 사용되는 기간.

객체의 수명은 객체가 기능적 목적으로 사용될 수 있는 기간입니다.

수명:

생활연령- 시운전 순간부터 시설의 운영 기간

유효나이- 외관 및 기술적 조건에 대한 평가를 기반으로 한 개체의 연령

남은 경제생활- 평가일로부터 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간.

모든 부동산 객체는 시간 내에 존재하는 유형 자산이므로 수명주기를 지정할 수 있습니다. 속성(물리적)의 수명 주기는 해당 속성이 물리적 객체로 존재하는 기간입니다. 부동산의 수명주기는 다음 단계(단계)로 구성됩니다.

1. 프로젝트 개념 형성 및 자유 토지 사용 옵션 선택. 이 기간 동안 토지의 특성과 환경의 모든 특성을 고려하여 토지의 가장 효율적이고 효율적인 사용을 선택합니다. 분석을 바탕으로 법적으로 허용되고, 물리적으로 실행 가능하고, 경제적으로, 재정적으로 실행 가능한 옵션 중에서 가장 생산적인 사용 옵션이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

2. 개선 사항을 설계합니다.이 단계에서는 설계 사양을 기반으로 허가 획득 및 토지 계획 준비(모양 및 크기 수정, 불필요한 자연 제거)에 필요한 문서 작성을 통해 (전문 조직에 의해) 프로젝트 개발이 수행됩니다. 인공 식물, 저수지 배수), 통신 배치, 건물 (구조물) 건설 및 새로운 식재 심기. 설계 기술 사양 개발에 참여한 관리 회사의 참여로 설계 조직의 프로젝트 승인을 수행하는 것이 좋습니다.

3. 개량물 제조(시공, 건설). 계약자가 프로젝트를 실행하는 동안 객체의 모든 물리적 특성이 거의 완전히 변경되며 이러한 변경 사항은 재고 및 지적 문서에 기록됩니다. 개선 작업이 진행되는 동안 객체의 새로운 상태가 통합된 결과 일반적으로 생성된 객체와 관련된 환경 특성도 변경됩니다.

4. 재산권 양도 또는 이 권리에 대한 방해로 보이는 대우(구매 및 판매, 기부, 임대 등). 이 단계에서 대상에 대한 작업이 수행되고 후자의 법적 운명 변경이 국가에 의해 등록됩니다. 물건을 사고 파는 경우 소유권의 주체가 변경됩니다. 소유자(또는 소유자를 대신하여 관리 회사)가 토지 및/또는 개량물을 임대하거나 고용하는 경우 사용권(또는 소유권)은 다음과 같은 형태로 다른 법인에게 이전됩니다. 소유권에 대한 부담.

5. 기술 및 운영 유지 관리를 통해 의도된 목적에 맞게 개체를 사용(소비)합니다.. 수명주기의 이 단계에서 관리자(또는 전문 관리 회사)는 사용자가 객체의 소비자 잠재력을 합리적으로 사용하도록 구성합니다. 시간이 지남에 따라 물체의 특성이 변하기 때문에 개선 사항은 물리적으로 낡아지고 기능적으로 더 이상 사용되지 않게 되며, 이는 경제 상황과 외부 물리적 환경의 변화로 인해 악화되어 소위 외부적 노후화가 추가로 발생합니다.

운영 중에는 시설 전체의 사용을 중단하지 않고 개별 개선 요소에 대한 기술 점검 및 일상적인 수리가 정기적으로 수행됩니다.

6. 현대화: 대상의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 주요 수리, 재건축, 개선 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 계획 솔루션과 기능적 목적을 변경하지 않고 제거 가능한 물리적 마모와 기능적 노후화를 제거하면서 대대적인 점검이 수행됩니다.

현재 수행된 토지 및 개선의 가장 효율적이고 효율적인 사용에 대한 분석에서 개선의 기능적 목적을 부분적으로 변경하는 것이 타당함을 보여주는 경우 후자는 일부 레이아웃의 변경으로 재구성됩니다. 가옥. 당연히 동시에 원래의 기능적 목적을 유지하면서 개선 요소의 주요 수리 기능이 제공됩니다.

기존 상태의 객체 사용에 대한 분석에서 기능적 목적을 완전히 대체해야 할 필요성이 나타나면 재건축에는 레이아웃의 급격한 변화뿐만 아니라 기존 건물의 확장 또는 상부 구조가 수반될 수 있습니다. 토지 계획의 자유 부분 개발.

7. 자재의 폐기, 시설 철거, 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리회사는 청산된 건물의 구조적 요소와 자재 및 통신의 판매 가능성(청산 비용 최소화)을 고려하여 기한 설정과 경제적으로 실현 가능한 건물 철거 방법에 대한 제안을 준비하고 있습니다.

자산의 수명주기 중 일부 단계는 반복될 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 시설을 만드는 프로젝트에 대한 아이디어는 토지가 완전히 무료인 단계와 건물의 재건축, 부분 철거 또는 완성이 필요한 단계에서 발생할 수 있습니다. 순환 단계는 객체의 수명 동안 여러 번 실현될 수 있으며, 순환 순간은 소위 투자 주기의 기초를 형성하는 기간의 시간 경계를 결정합니다.

유형자산인 재산은 경제재, 상품 또는 소득원으로 사용될 수 있습니다. 부동산이 소유자에게 소득을 가져다주고 그의 필요를 충족시키면 사용자는 소득과 이익을 늘리기 위해 이를 활용합니다. 평가 대상이 소득을 창출하지 못하는 즉시 소유자에 대한 유용성을 잃고 판매 대상이 되며 수명 주기의 어느 단계에서나 전체 또는 일부 제품으로 판매될 수 있습니다.

제품으로서의 부동산 자산 수명주기의 주요 단계:

1. 부동산 취득(매입, 건설, 상속).

2. 일정기간 동안의 보유 및 이용

3. 자산관리

4. 이익을 창출하고 소유자의 요구를 충족시킵니다.

5. 재산의 처분

6. 소유자, 소유자, 이용자의 변경

7. 물건에 대한 재산권의 처분

8. 기능 변경

9. 소유권 종료

부동산 투자주기 단계의 현금 흐름은 반대 방향과 불균일성이 특징입니다. 초기 단계에서는 (건설 또는 구매 중) 현금 흐름이 마이너스입니다. 사용(임대) 기간 동안 마이너스 현금 흐름은 플러스 현금 흐름으로 바뀌고 소유자는 이미 안정적인 수입을 얻지만 동시에 비용(건물 수리 및 유지 관리 비용)도 발생할 수 있습니다.

수익을 창출하는 부동산은 다른 상품과 달리 가장 효과적인 활용 사례를 찾고 실제 구현하는 것부터 시작하여 전문적인 자산 관리가 필요합니다.

고등 전문 교육을 받는 주립 교육 기관

상트페테르부르크 무역경제연구소

"부동산경제학" 분야에서

“부동산의 특징과 생애주기”

완료자: Andreyanova E.V.

할머니. 1410, 경제학부 4학년

과학 디렉터

피로고바 O.E.

2010년 상트페테르부르크

소개

제1장 부동산의 개념과 그 대상

1 부동산의 정의

2 부동산 객체

제2장 부동산의 특징과 생애주기

1 숙소의 특징

2 물리적 객체로서의 부동산의 생애주기

3 경제적 대상으로서의 부동산의 생애주기

4 부동산단지로서의 기업부동산의 생애주기

결론

서지

응용

소개

부동산 객체는 경제 활동과 활동의 모든 영역에서 사람들의 우선 순위 관계가 직간접 적으로 연결되어 있기 때문에 홍보 시스템에서 특별한 위치를 차지합니다.

오늘날 우리나라 시장경제 체제의 중심 고리는 부동산이다. 그리고 이것은 이해할 수 있습니다. 부동산은 특별한 제품일 뿐만 아니라 동시에 효과적인 사업 활동을 수행하기 위해 소득을 창출하는 자본이자 서비스 제공의 기초이기도 합니다.

부동산 경제학은 부동산 거래 과정에서 발생하는 관계 시스템입니다.

모든 전문가가 현재 부동산 시장에서 발생하는 프로세스와 관련된 실제 활동에 직면하고 있기 때문에 현대 전문가 교육에는 해당 분야에 대한 지식이 필요합니다.

지침의 주요 목표는 학생들이 부동산의 본질, 부동산 경제학의 법적 측면, 부동산 가치 평가에 대한 기본 운영 및 접근 방식, 부동산 시장의 특징 및 비즈니스 유형에 대한 지식을 습득하는 것입니다. 그것에 대한 활동.

1. 부동산의 개념과 그 대상

1 부동산의 정의

'부동산'이라는 개념은 '재산'이라는 또 다른 개념과 분리될 수 없습니다.

속성은 속성의 모음입니다. 금전적 평가, 이 사람(개인 또는 법인)이 위치한 법적 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

개인 또는 법인이 소유한 재산은 내용에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

· 자산: 소유권이나 다른 재산권에 의해 개인이 소유한 일련의 물건입니다. 타인의 행위에 대한 일련의 권리(예: 채무재산)

· 수동적: 다른 사람에게 속하지만 특정 사람이 일시적으로 소유하고 있는 일련의 물건입니다. 특정 개인에게 부과된 의무의 총체.

역사적으로 로마법 시대부터 재산은 동산과 부동산으로 구분되었습니다.

예술에 따르면. 러시아 연방 민법 130(이하 러시아 연방 민법) “부동산(부동산, 부동산)에는 토지, 하층토, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것이 포함됩니다. 토지, 즉 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함하여 목적에 대한 불균형한 손상 없이는 이동이 불가능한 물체입니다.

부동산에는 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박, 국가 등록 대상 우주 물체도 포함됩니다. 법은 다른 재산을 부동산으로 분류할 수 있습니다.”

현대 러시아 법률 관행은 물리적 객체를 부동산으로 분류할 수 있는 여러 기준을 확립했습니다.

· 특정 토지 계획과의 강력한 연결(목적에 대한 불균형한 손상 없이 물체를 이동할 수 없음)

· 의도된 목적으로 사용될 가능성의 완전성;

· 특정 소유자(국가, 연맹의 주체, 지방자치단체, 개인 또는 개인 그룹)에 속하는 인증(공식 등록)

· 부동산 객체와 부동산의 물리적 격리 가능성(즉, 부동산 객체의 명확하게 설정된 물리적 경계의 존재)

· 부동산 객체의 기능적 독립성(이 부동산 객체를 다른 객체와 별도로 사용할 수 있는지, 아니면 기능적 목적에 다른 부동산 객체를 부분적으로 사용하는지);

· 지역권의 존재(또는 부재) 및 사용권에 대한 기타 제한사항.

금전, 유가증권 등 부동산과 관련되지 않은 물품도 동산으로 인식됩니다. 법률에 규정된 경우를 제외하고는 동산에 대한 권리 등록이 필요하지 않습니다.

2 부동산 객체

"부동산"에는 물리적 및 법적 두 가지 기반이 포함됩니다. 이 개념의 물리적 기반은 부동산의 물질적 구성요소, 즉 건물, 구조물, 토지, 하층토 등을 기반으로 합니다. “목적에 불균형한 손상을 주지 않으면서 움직일 수 없도록 땅에 연결된 물체”는 무엇이든 가능합니다.

법적 부분은 부동산 거래 및 그 사용으로 인해 발생하는 권리 행사 영역에 있습니다.

마모로 인해 부동산은 유동성을 잃습니다. "부동산을 돈으로 전환하는 방법을 구현할 가능성"이 개념의 법적 구성 요소입니다.
각 부동산에는 고유한 지적 번호가 있으며 여기에는 "부동산 목록"이라는 프로세스가 적용됩니다. 이는 부동산 개체의 출현 및 변경 내역인 "재고"가 특징입니다. 위의 모든 내용은 부동산 정의의 법적 부분과 관련이 있습니다.

민권의 대상에는 금전, 유가증권, 재산권을 포함한 기타 재산을 포함한 사물이 포함됩니다. 작품 및 서비스; 정보; 지적 활동에 대한 독점권을 포함한 지적 활동의 결과(지적 재산) 무형의 이익.

2. 부동산의 특징과 생애주기

1 숙소의 특징

모든 인공 건물(부동산 객체)은 토지 구성 요소를 구성 요소로 하여 이동 가능한 객체와 구별할 수 있는 일반적인 특성을 갖습니다. 이것:

정지성, 부동성. 이 기호는 해당 건물과 지구 표면의 강력한 물리적 연결과 물리적 파괴 및 손상 없이는 공간에서의 이동이 불가능하여 추가 사용에 부적합하다는 특징이 있습니다.

유형. 부동산은 항상 물리적, 가치적 형태로 운영된다는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 부동산의 물리적 특성에는 크기와 모양, 불편함과 위험, 환경, 접근 도로, 유틸리티, 표면 및 하층토, 조경 등이 포함됩니다. 이러한 특성의 총합이 해당 부동산의 유용성을 결정합니다. 부동산 가치의 기초. 그러나 그 자체로 가치가 결정되는 것은 아닙니다. 모든 물건은 적합성 및 제한된 공급과 같은 특성을 어느 정도 갖는 가치를 가지고 있습니다. 상당한 가치를 창출하려면 제한된 공급이 있어야 합니다. 사회적 이상과 기준, 경제 활동과 추세, 법률, 정부의 결정과 행동, 자연력은 인간의 행동에 영향을 미치며, 이 모든 것이 서로 상호 작용하여 부동산의 가치를 창출, 유지, 변화 또는 감소시킵니다. 부동산은 가치가 거의 항상 안정적일 뿐만 아니라 시간이 지남에 따라 점차 증가하는 경향이 있는 몇 안 되는 상품 중 하나라는 점도 여기서 주목해야 합니다.

부동산의 내구성은 특정 유형의 보석과 희귀 금속으로 만들어진 제품을 제외하고는 다른 모든 상품의 내구성보다 실질적으로 높습니다.

예를 들어, 러시아에서 시행 중인 건축법 및 규정(SNiP)에 따르면 주거용 프로젝트는 주요 구조물(기초, 벽, 천장)의 재료에 따라 표준 서비스 수명이 15~150인 6개 그룹으로 나뉩니다. 연령.

올바르게 사용하면 지구 순환 기간은 무한하며, 올바른 사용을 위반하면 돌이킬 수 없는 손실을 초래할 수 있습니다.

부동산의 주요한 일반적인 특성 외에도, 부동산의 종류에 따라 구체적인 지표에 의해 결정되는 사적 특성을 구분하는 것이 가능하다.

두 개의 동일한 아파트, 두 개의 동일한 부지, 두 개의 동일한 건물에 대해 이야기하는 것은 거의 불가능합니다. 왜냐하면 다른 부동산 개체, 기반 시설, 심지어 기본 방향과 관련하여 위치가 필연적으로 다르기 때문에 이질성, 독창성 및 다양성을 보여줍니다. 각 속성의 고유성.

부동산의 경제적 가치가 높아졌습니다. 이는 장기간 사용을 목적으로하며 사용 중에는 소비되지 않기 때문입니다. 일반적으로 적절한 상태를 유지하려면 높은 비용이 필요한 구조적 복잡성을 가지고 있습니다.

또한 속성에는 항상 고유한 기능적 목적이 있습니다. 생산적일 수도 있고 비생산적일 수도 있습니다. 생산 목적을 위해 해당 자산은 제품 생성, 작업 수행 및 서비스 제공에 직간접적으로 참여합니다. 비생산 목적으로 사람들의 생활과 봉사를 위한 조건을 제공합니다.

부동산은 언제나 장기투자의 대상으로 작용합니다. 대부분의 경우 이는 부동산에 자본을 투자하려면 상당한 양의 자본이 필요하기 때문에 부동산을 부분적으로 구매하는 것이 불가능하기 때문입니다. 또한 문제의 수익성 측면에 대해 이야기하면 부동산에 대한 현금 투자는 회수 기간이 상당히 긴 비용을 나타냅니다.

일부 유형의 부동산은 동산으로 전환될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 숲과 다년생 식물은 정의상 부동산에 속하며 수확된 목재는 이미 동산입니다.

건물 및 구조물(난방, 수도, 하수, 전기 장비, 엘리베이터, 그릴, 두 번째 금속 문 등)에 위치한 장비는 동산으로 분류됩니다. 그러나 그것이 부동산의 필수적인 부분이 되었기 때문에 이 물건에 대한 거래의 경우 부동산에 포함된 모든 동산에 대해 자세히 설명해야 합니다. 거래).

종종 부동산 거래는 부동산의 일부가 아닌 일련의 권리와 이익을 양도할 수 있습니다. 이는 임대권, 선취권 또는 기타 이익(지역권)일 수 있습니다.

따라서 부동산에는 고정 자산 중 가장 가치 있고 일반적으로 중요한 대상이 포함되며 토지 및 하층토와 같은 부동산 대상은 항상 모든 국가에 경제적일 뿐만 아니라 전략적 중요성도 큽니다.

예를 들어, 자본주의 이전 시대에 토지는 개인은 물론 국가와 사회 전체를 위한 유일하고 중요한 부의 원천이었습니다.

모든 사회 시스템의 부동산은 경제적 및 국가 이익의 대상이므로 이 재산 범주에 대해 의무적인 국가 권리 등록이 도입되어 법의 대상과 주제를 식별할 수 있습니다. 재산과 그에 대한 권리의 주체 사이의 연결은 눈에 보이지 않으며 물리적 이동에 의한 부동산 양도는 불가능합니다.

2 물리적 객체로서의 부동산의 생애주기

부동산은 물리적인 대상으로서 제품이자 재산, 사업의 대상이며, 각각의 구현에서 다양한 단계와 과정을 거친다.

부동산 객체(물리적)의 수명주기는 부동산이 물리적 객체로 존재하는 기간입니다. 부동산의 수명주기는 다음 단계(단계)로 구성됩니다.

자유 토지 사용을 위한 프로젝트 개념 형성 및 옵션 선택. 이 기간 동안 토지의 특성과 환경의 모든 특성을 고려하여 토지의 가장 효율적이고 효율적인 사용을 선택합니다. 분석을 바탕으로 법적으로 허용되고, 물리적으로 실행 가능하고, 경제적으로, 재정적으로 실행 가능한 옵션 중에서 가장 생산적인 사용 옵션이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

개선 사항을 설계합니다. 이 단계에서는 설계 사양을 기반으로 허가 획득 및 토지 계획 준비(모양 및 크기 수정, 불필요한 자연 제거)에 필요한 문서 작성을 통해 (전문 조직에 의해) 프로젝트 개발이 수행됩니다. 인공 식물, 저수지 배수), 통신 배치, 건물 (구조물) 건설 및 새로운 식재 심기. 설계 기술 사양 개발에 참여한 관리 회사의 참여로 설계 조직의 프로젝트 승인을 수행하는 것이 좋습니다.

개선의 제조(건설, 건설). 계약자가 프로젝트를 실행하는 동안 객체의 모든 물리적 특성이 거의 완전히 변경되며 이러한 변경 사항은 재고 및 지적 문서에 기록됩니다. 개선 작업이 진행되는 동안 객체의 새로운 상태가 통합된 결과 일반적으로 생성된 객체와 관련된 환경 특성도 변경됩니다.

재산권 양도 또는 이 권리에 대한 방해로 보이는 대우(구매 및 판매, 기부, 임대 등). 이 단계에서 대상에 대한 작업이 수행되고 후자의 법적 운명 변경이 국가에 의해 등록됩니다. 물건을 사고 파는 경우 소유권의 주체가 변경됩니다. 소유자(또는 소유자를 대신하여 관리 회사)가 토지 및/또는 개량물을 임대하거나 고용하는 경우 사용권(또는 소유권)은 다음과 같은 형태로 다른 법인에게 이전됩니다. 소유권에 대한 부담.

기술 및 운영 유지 관리를 통해 의도된 목적에 맞게 개체를 사용(소비)합니다. 수명주기의 이 단계에서 관리자(또는 전문 관리 회사)는 사용자가 객체의 소비자 잠재력을 합리적으로 사용하도록 구성합니다. 시간이 지남에 따라 물체의 특성이 변하기 때문에 개선 사항은 물리적으로 낡아지고 기능적으로 더 이상 사용되지 않게 되며, 이는 경제 상황과 외부 물리적 환경의 변화로 인해 악화되어 소위 외부적 노후화가 추가로 발생합니다.

운영 중에는 시설 전체의 사용을 중단하지 않고 개별 개선 요소에 대한 기술 점검 및 일상적인 수리가 정기적으로 수행됩니다.

현대화: 대상의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 주요 수리, 재건축, 개선 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 계획 솔루션과 기능적 목적을 변경하지 않고 제거 가능한 물리적 마모와 기능적 노후화를 제거하면서 대대적인 점검이 수행됩니다.

폐기, 시설 철거, 자재 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리회사는 청산된 건물의 구조적 요소와 자재 및 통신의 판매 가능성(청산 비용 최소화)을 고려하여 기한 설정과 경제적으로 실현 가능한 건물 철거 방법에 대한 제안을 준비하고 있습니다.

분명히 일부 단계는 수명주기의 여러 단계에서 반복됩니다. 예를 들어, 새로운 시설을 만드는 프로젝트에 대한 아이디어는 토지가 완전히 무료인 단계와 건물의 재건축, 부분 철거 또는 완성이 필요한 단계에서 발생할 수 있습니다. 순환 단계는 객체의 수명 동안 여러 번 실현될 수 있으며, 순환 순간은 소위 투자 주기의 기초를 형성하는 기간의 시간 경계를 결정합니다.

3 경제적 대상으로서의 부동산의 생애주기

개체 부동산 재산 경제적

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제적, 물리적 수명 기간을 포함합니다.

경제생활은 어떤 물건이 이익의 원천으로 사용될 수 있는 기간을 결정합니다. 경제 수명은 개선이 더 이상 자산 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.

일반적인 물리적 수명은 건물이 철거되기 전에 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간입니다. 규제 문서에 따라 결정됩니다. 부동산의 물리적, 경제적 수명은 본질적으로 객관적이므로 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다.

수명은 객체가 존재하고 그 안에서 살거나 일할 수 있는 기간입니다.

부동산의 수명기간의 관점에서 다음과 같은 기간이 구분됩니다.

ü 유효 연령은 외관 및 기술적 조건에 따라 물체의 연령을 반영합니다.

ü 시운전 이후 객체가 작동된 기간에 해당하는 연대순(실제) 연령.

ü 남은 경제연수는 전문 감정사가 대상물을 평가할 목적으로 사용하며, 평가일로부터 대상물의 경제수명이 종료될 때까지의 기간을 구성합니다.

경제적 대상인 부동산의 생애주기는 다음과 같습니다.

창조

부동산의 국가 등록 - 러시아 연방 - 러시아 연방 민법에 따라 부동산에 대한 권리의 출현, 제한(저당), 양도 또는 종료 상태를 인정하고 확인하는 법적 행위입니다.

소유 및 사용 소유자 변경. 소유 - 민법상 - 소유자의 권한 물건을 실제로 소유함으로써 소유자가 물건에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가능성을 창출합니다.

개발

부동산의 소비자 재산 악화

경제생활의 끝

4 부동산단지로서의 기업부동산의 생애주기

권리의 대상인 기업은 사업 활동을 수행하는 데 사용되는 부동산 단지로 인식됩니다.

기업 전체가 부동산 단지로서 부동산으로 인식됩니다.

기업 전체 또는 일부는 재산권의 설정, 변경 및 종료와 관련된 구매 및 판매, 질권, 임대 및 기타 거래의 대상이 될 수 있습니다.

부동산 단지로서의 기업 구성에는 토지, 건물, 구조물, 장비, 재고, 원자재, 제품, 청구권, 부채 및 개별화 지정에 대한 권리를 포함하여 활동을 위해 의도된 모든 유형의 재산이 포함됩니다. 법률이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한 기업, 해당 제품, 작업 및 서비스(상호, 상표, 서비스 표시) 및 기타 독점권.

부동산 단지로서 기업의 수명주기:

기업 설립 또는 민영화

재산권의 주 등록(주, 지방자치단체, 개인, 공유 소유권). 기업에 대한 국가의 권리 등록 및 기업과의 거래는 이 대상의 법적 특성에 따라 결정된 특별한 방식으로 수행되어야 합니다. 기업의 주요 특징은 다양한 지역에 위치한 토지 및 기타 부동산을 포함할 수 있을 뿐만 아니라 기업에서 부동산을 제외할 수 있다는 것입니다.

설계 능력에 도달하거나 도달함

최적의 성능

소유권 변경, 비공개 및 완전함

개편, 개혁, 재건, 합병, 인수

파산(선택적 단계)

청산(선택적 단계). 재산 단지의 청산은 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘입니다.

기능의 종료: 회복이 불가능한 자연적 정지, 물리적 파괴, 고의적 철거.

결론

모든 사회 시스템에서 부동산은 비즈니스, 관리 및 조직의 모든 영역에서 사람들의 삶과 활동이 어떤 방식으로든 연결되는 기능을 통해 사회적 관계 시스템에서 특별한 위치를 차지합니다. 전체 시장 관계 시스템의 중심 연결을 형성하는 것은 부동산입니다. 부동산은 사람들의 다양한 욕구를 충족시켜주는 가장 중요한 상품일 뿐만 아니라 동시에 소득을 창출하는 실물자본이기도 합니다.

부동산은 나라의 국부의 근간이며 소유주 수가 어마어마한 성격을 갖고 있다. 따라서 부동산의 소유권은 자유, 독립 및 존엄의 기본 기반이기 때문에 다양한 유형의 사업은 물론 가족 및 개인 시민의 삶에서 성공적인 기업가 활동을 위해서는 부동산 경제학에 대한 지식이 필요합니다. 모든 사람의 존재.

서지

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물리적 객체로서의 부동산 객체의 생애주기는 부동산 객체의 구상부터 청산(처분)까지의 일련의 부동산 객체 존재 과정이다. 물질적 사물의 생애주기는 임신-출생-성숙-노화-죽음의 단계로 구성됩니다.

부동산의 수명주기 단계는 프로젝트 전 - 설계 - 건설 - 운영 - 폐쇄 등 다르게 불립니다.

1. 사업 전(초기) 단계에는 부동산 시장 분석, 부동산 선정, 사업 전략 수립, 투자 분석, 최초 허가 서류 작성, 신용 투자 자금 유치 등이 포함됩니다.
2. 설계 단계에는 재무 계획 개발, 자금 조달 조직, 건축 및 엔지니어링 팀 선택, 설계 관리가 포함됩니다.

이 기간의 주요 임무는 단계의 기간을 줄이고, 부동산 객체의 소비자 품질을 향상시키며, 가장 중요한 것은 수명 주기의 모든 단계에서 운영 비용을 최소화하는 것입니다.

분명히 처음 두 단계에서는 동기 부여 성격을 띠기 때문에 이익이 생성되지 않습니다.

3. 건설 단계는 계약자 선정, 건설 작업 조정, 건설 품질, 비용 추정 및 비용 모니터링으로 구성됩니다. 이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다. 이 기간 동안 제안 및 이익 규모의 증가는 상당히 광범위한 시장 인지도를 나타내기 때문에 잠재 소비자의 투자 점유율을 높이는 작업이 해결됩니다.
4. 부동산의 운영 단계에는 시설의 유지 관리, 수리 및 재건축이 포함됩니다. 부동산 운영에는 장비 및 건물의 운영 및 수리, 자재 회계, 화재 예방 및 안전 예방 조치, 통신 관리, 폐기물 처리 및 재활용, 변경 및 재구성, 비상 대응 및 시설 보안이 포함됩니다.

부동산 객체의 재건축은 부동산 객체 전체 또는 개별 요소 및 시스템의 도덕적, 물리적 악화를 제거하기 위한 조직적, 기술적 조치의 복잡성을 개선하기 위한 근본적인 재구성, 변경입니다.

유지 관리 - 부동산의 표준 서비스 수명을 보장하기 위해 수행되는 작업입니다. 비용이 증가하지는 않지만 개별 요소의 성능 저하 및 고장을 방지합니다. 유지관리의 목적은 시설이 의도된 목적에 맞게 사용되도록 보장하는 것입니다.

수리 - 재산의 정상적인 작동 상태를 복원하기 위해 재산의 손상(악화)을 제거하는 작업입니다. 수리작업은 소형과 대형으로 구분됩니다. 1~2일 동안 지속되는 사소한 수리는 물건의 서비스 수명을 연장하지 않으며 물건의 가치를 높이지도 않습니다. 대대적인 수리(2일 이상)는 부동산의 수명을 연장하지만 가치를 높이지는 않습니다.

교체는 부동산에 포함된 고정 자산의 사용할 수 없거나 쓸모 없는 구성 요소를 유사한 단위로 교체하는 프로세스입니다.

5. 객체의 폐쇄 단계는 객체의 원래 기능과 획득한 기능이 완전히 제거되는 것이며, 그 결과는 철거되거나 질적으로 새로운 개발이 됩니다. 이 단계에서는 부동산 소유로 인해 상당한 청산 비용이 발생합니다. 부동산이 새로운 고품질 개발을 받는 경우 변경 비용은 새로운 기능당 소유 비용을 의미합니다.

부동산 객체의 수명주기와 유사하게 부동산 단지의 수명주기는 여러 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 부동산 단지의 형성(부동산 거래 결과 및 그에 대한 권리에 대한 규제 등록: 구매 및 판매, 승인된 자본에 대한 기부, 임대료, 임대).
2. 부동산 단지 개발(신축, 대차대조표 추가).
3. 재산 단지의 청산 - 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘.

소유자의 관점에서 자산으로서의 부동산 객체의 수명주기는 객체의 경제적 또는 물리적 수명이 끝날 때까지 새로운 소유자가 있을 때마다 여러 번 반복됩니다. 물질적(물리적), 법적(법적), 경제적이라는 삼위일체 범주를 기준으로 부동산의 수명 주기는 세 단계로 나눌 수 있습니다(그림 1). 각 단계에는 소유자의 특정 활동과 행동이 포함됩니다.

쌀. 1.

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제적, 물리적 수명 기간을 포함합니다(그림 2).