부동산 시장

시장 경제는 사유 재산의 권리, 즉 재산을 소유하고 사용하고 처분할 수 있는 권리를 기반으로 합니다. 이를 통해 시민이나 민간 기업은 재량에 따라 물질적 자원을 획득, 사용 및 판매하고 법적 구속력이 있고 파트너를 구속하는 계약을 체결할 수 있습니다.

부동산 소유자유언의 권리가 있습니다. 사망 후 이 재산의 후계자를 임명할 권리가 있으며 이는 사유 재산 제도를 크게 지원합니다. 시장 모델에는 국가 소유권과 혼합 형태의 소유권도 있다는 점에 유의해야 합니다. 당연히 법률은 사회 전체의 이익과 관련된 사유재산권에 대한 법적 제한을 규정해야 합니다.

기업의 자유와 선택은 사유 재산과 직접적인 관련이 있습니다.기업가 정신의 자유를 통해 사용 가능한 자원으로 생산 프로세스를 구성하고 생산된 상품(제품, 서비스)을 자신의 재량에 따라 시장에 판매할 수 있습니다. 특정 시장(활동 유형)에 진입하거나 퇴출하는 결정은 기업가의 손에 달려 있습니다.

소비자 선택의 자유, 즉 소득의 범위 내에서 자신의 필요에 가장 적합한 상품과 서비스를 구매할 수 있는 소비자의 자유는 다른 자유보다 우세하며, 물적, 인적 자원 공급자 선택의 자유의 한계를 결정합니다. 최종 결과는 소비자가 경제가 무엇을 생산해야 하는지를 결정한다는 것입니다.

자기 이익은 부동산 시장의 다양한 주체가 자유 선택을 행사할 때 행동 과정을 형성합니다. 그들 각자는 경제적으로 이익이 되는 일을 하기 위해 노력합니다. 따라서 소유자는 건물을 팔거나 임대할 때 최대한의 가격을 얻으려고 노력하고, 임차인은 임대 공간을 사용하여 최대한의 이익을 얻으려고 노력합니다. 개인적 관심을 자극하는 것은 시장 경제의 특징 중 하나이며 시장 경제의 기능에 방향과 질서를 부여합니다. 개인의 금전적 소득을 얻으려는 욕구의 형태로 각 시장 참여자에게 실현되는 선택의 자유는 경제적 경쟁 또는 경쟁의 기초가 됩니다.

부동산 시장에서의 경쟁에는 다음이 포함됩니다.

· 특정 상품, 제품, 자원 및 서비스를 독립적으로 운영하는 판매자 및 구매자가 다수 존재하는 시장에서의 존재

· 판매자와 구매자가 특정 시장에 진입하고 자신의 재량에 따라 떠날 수 있는 자유입니다.

그러나 경쟁의 본질은 부동산 시장에 판매자가 너무 많아 전체 공급량의 작은 부분을 제공하는 판매자가 실제로 제품 가격에 영향을 미칠 수 없다는 사실에 있습니다. 부동산 시장에서 수요 공급자로 활동하는 사람들에게도 동일한 비율이 적용됩니다. 구매자는 많고 구매자 한 명이 자신의 이익을 위해 시장을 통제할 수 없습니다. 경쟁은 부동산 판매자와 구매자가 개인적인 이익을 실현하는 데 한계를 설정합니다.

경쟁의 가장 일반적인 형태는 가격 인하이다.판매를 늘리 (가속화)하려는 부동산 판매자가 경쟁사보다 낮은 가격에 제공한다는 사실에 있습니다. 이를 위해 각 판매자는 경쟁사와 동일한 가격 또는 더 저렴하게 판매할 수 있는 방식으로 모든 작업을 수행해야 합니다. 이와 관련하여 충분한 기술을 보유하지 못한 기업가는 조만간 부동산 시장을 떠나야 할 것입니다. 반대로, 숙련된 기업가는 높은 이익을 얻어 사업을 발전시킬 수 있습니다.

경쟁하는 방법 중 하나는 구매자를 유치하기 위해 고안된 혁신을 통한 것입니다. 러시아 부동산 시장이 형성되는 비교적 짧은 기간 동안 이는 다음 활동에서 매우 분명하게 나타났습니다. 부동산업자.

직접적인 경쟁 외에도 부동산 시장에서 활동하는 기업가들은 간접적인 경쟁에도 참여하게 됩니다. 이는 경제의 다양한 부문과 다양한 상품 및 서비스 그룹 간의 경쟁입니다. 예를 들어, 아파트를 사려고 했던 사람들이 마음을 바꿔 차를 사거나 비싼 여행을 떠날 수도 있고, 벽돌집이 목조 건물을 대체할 수도 있고, 소매업은 토지 거래와 달리 은행 대출을 받는 데 유리합니다. 플롯.

부동산 시장 -이는 부동산의 생성, 이전, 운영 및 자금 조달을 보장하는 시장 메커니즘의 상호 연결된 시스템입니다.

부동산 시장은 가격 수준, 위험 수준, 부동산 투자 효율성 등이 서로 크게 다른 지역 시장의 집합체입니다.

부동산 시장은 모든 국가 경제에서 필수적인 요소입니다. 왜냐하면... 부동산은 전 세계 부의 50% 이상을 차지할 정도로 국가 부의 가장 중요한 구성요소이다. 부동산 시장이 없으면 시장도 존재할 수 없습니다. 왜냐하면... 노동시장, 자본시장, 상품 및 서비스 시장 등 그들의 존재를 위해서는 활동에 필요한 건물을 소유하거나 임대해야 합니다.

부동산은 경제적 과정, 민간 및 공공 이익, 행정 규범 및 규칙이 결합된 중심에 있습니다(그림 9.1).

그림 9.1 - 부동산 - 경제 및 국가 이익의 대상

상품으로서의 부동산은 다양한 실제적 또는 잠재적 요구를 충족시키고 특정 질적, 양적 특성을 갖는 거래 대상입니다. 와 함께 상품으로서의 부동산의 본질은 다음과 같습니다.

재산의 물리적 내용(면적, 부피, 건축 자재, 엔지니어링 시스템의 성능 등을 설명하는 물리적 특성)

법적 특성(재산 자체가 아닌 자산에 대한 권리가 시장 회전율에 참여함)

물건의 가치(시장, 교체, 교체 등)에 대한 아이디어를 제공하는 경제적 특성

유지 관리 비용(현재 및 주요 수리, 물, 가스, 전기 등) 수익성(임대료 및 간접 소득, 가치 상승 등).

러시아 부동산 시장은 전환기 경제의 모든 문제를 반영하며 해당 부문의 고르지 않은 발전, 불완전한 입법 체계, 시민 및 법인의 낮은 투자 활동이 특징입니다. 러시아 부동산 시장의 발전 단계는 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

1. 부동산 시장은 90년대 초반에 가장 급속한 발전을 이루었습니다. 기업의 개방과 발전은 실질적으로 수요가 공급을 훨씬 능가하는 법적 공백 속에서 이루어졌습니다. 여기서 출발점은 아파트 민영화 허가와 결과적으로 아파트를 매매할 수 있는 기회라고 볼 수 있습니다. 그때 새로운 방식으로 생활 조건을 개선하기를 원하는 상당수의 사업가와 부유 한 사람들이 나타났습니다. 즉, 무료 시립 주택을 기다리는 것이 아니라 복잡한 교환 계획이 아니라 단순히 아파트를 구입하는 것입니다. 당시에는 민영화된 아파트가 상대적으로 적었고, 아파트 매매도 거의 없었으며, 이미 매수인도 충분했습니다.

2. 두 번째 단계에서는 러시아의 부동산 활동에 관한 첫 번째 규정이 등장합니다. 이 기간은 좋은 시장 조건을 유지하면서 좋은 수입을 얻을 수 있게 해 주는 상당한 혜택을 제공하는 것이 특징이며, 이는 이 시장 부문에 새로운 기업가들을 끌어들였습니다. 집값은 오르기 시작했지만 아파트 매매는 훨씬 어려워졌고, 매수인의 선택도 까다로워졌다. 새로운 형태의 고객 서비스가 등장했습니다. 특히 아파트를 할부로 매매하는 것과 아파트를 담보로 대출을 제공하는 것이 등장하여 보편화되었다. 일부 회사는 일정 기간 내에 고객의 아파트를 판매할 의무를 가지고 독점 계약을 맺기 시작했습니다.

3. 세 번째 단계는 공급에 대한 수요 과잉, 입법 체계의 강화, 시장 경쟁 심화로 인해 소득이 감소하는 단계입니다. 중소기업은 도산하고, 중견기업은 물론 대기업까지 생존을 위해 몸부림치고 있다. 1996년 초부터 아파트 가격은 자연스럽게 하락하기 시작했다.

4. 1999년 하반기부터 러시아 부동산 시장 발전의 새로운 단계는 1998년 8월 위기 이후 시작되었습니다. 이는 가격 하락을 멈추고 안정화가 시작되고 일부 회복되는 단계였습니다. 이는 국가의 거시 경제 지표의 유리한 발전, 특히 낮은 (1998 년 가을과 비교하여) 인플레이션 율과 달러 대비 루블의 원활하고 제한적인 평가 절하를 배경으로 발생했습니다.

결과적으로, 시장 경제 이론에 따르면 부동산 시장은 쇠퇴 단계를 통과하고 안정화에 도달했으며 앞으로 (반드시 즉시는 아니지만) 일부 가격 상승을 포함하여 새로운 상승이 시작됩니다.

시장 메커니즘과 정부 규제를 통해 부동산 시장이 제공하는:

1. 새로운 부동산 객체의 생성

2. 부동산에 대한 권리의 양도

3. 부동산의 균형 가격 설정

4. 재산의 운영(관리)

5. 경쟁적인 토지 이용 간의 공간 할당;

6. 부동산에 투자하고 부동산을 사용하여 수행되는 다음 작업을 수행합니다.

6.1. 소유자가 변경된 경우:

부동산 구매 및 판매;

계승;

기부;

의무 이행 보장(예: 저당권 또는 압류 부동산 매각)

6.2. 소유자 구성이 부분적으로 또는 완전히 변경된 경우:

민영화;

국유화;

재산분할을 포함한 소유자 구성의 변화

승인된 자본에 대한 기여

사업체의 파산(청산)(소유자의 재산 매각을 포함한 채권자의 청구 충족)

6.3. 소유권 변경 없이:

부동산 투자;

부동산 개발(증축, 신축, 재건축)

사용 방향, 브랜드 이름, 법적 주소 등의 변경

관리, 운영

경제 관리 또는 운영 관리로 이전하여 무료로 사용할 수 있습니다.

부동산을 소유하여 정기적으로 받는 소득으로, 수령인이 기업 활동에 참여할 필요가 없습니다.

임대료(일방(임대료 수취인)이 재산의 소유권을 상대방(임대료 납부자)에게 양도하고, 임대료 납부자는 받은 재산과 교환하여 수취인에게 일정 금액의 형태로 정기적으로 임대료를 지급할 것을 약속합니다. 또는 다른 형태로 유지 관리를 위한 자금 제공)

부양 가족과 함께 평생 유지 관리;

신탁관리로의 전환

지역권 및 기타 부담의 도입(제거)

부동산 개발 대출을 포함한 다양한 형태와 다양한 운영의 보험입니다.

시장 경제에서 이러한 모든 작업은 시장 메커니즘을 사용하여 수행되므로 부동산 시장을 구성합니다.

표 9.1 - 부동산 시장의 특징

징후	특성
현지화	- 절대적인 부동성 - 위치에 대한 가격의 높은 의존도
경쟁 유형	- 불완전함, 과점 - 소수의 구매자와 판매자 - 각 물건의 고유성 - 가격 통제가 제한됨 - 시장 진입에는 상당한 자본이 필요함
공급 탄력성*	- 낮음, 수요와 가격의 증가로 인해 공급은 거의 증가하지 않음 - 수요는 매우 가변적일 수 있음
개방성 정도	- 거래는 본질적으로 비공개입니다. 공개 정보는 종종 불완전하고 부정확합니다.
제품경쟁력	-주변 외부 환경, 이웃의 영향, 구매자 개인 선호도의 특수성에 의해 크게 결정됩니다.
구역화 조건	- 수자원, 임업, 환경 및 기타 특별법을 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됩니다. - 사유 재산과 기타 재산 형태의 상호 의존성이 높아집니다.
거래 등록	법적 어려움, 제한 및 조건
가격	물건의 가격과 관련 권리가 포함됩니다.

* 부동산에 대한 수요는 개별화되어 있고 상호 교환이 불가능하여 시장 균형과 비례성을 달성하기 어렵습니다. 부동산에 대한 수요와 공급량은 지리적(도시, 지역의 대상 위치) 및 역사적(다양한 건설 기간의 주택) 요인에 따라 크게 결정됩니다. 부동산 지역의 인프라 상태(접근 도로, 도로, 지하철 및 기타 유형의 운송 경로, 무역 및 소비자 서비스 기업, 공원, 기타 공공 휴양 장소 등의 가용성). 부동산 시장의 수요와 공급에 영향을 미치는 요소는 다양합니다. 그 중 가장 중요한 것이 표에 나와 있습니다. 9.2.

그림 9.2 - 부동산 시장의 순환적 발전

1 - 건설된 건물이 과잉되어 빈 건물 수가 급격히 증가하고 부동산 소유자가 판매하기 어려울 때 부동산 시장의 하락이 관찰되며 가격이 하락합니다. 이것은 구매자의 시장입니다. 2 - 생성된 부동산 객체의 흡수는 건설된 객체에 대한 수요가 증가한 후에 발생하며 새로운 객체의 공급이 사실상 없는 것이 특징입니다. 이 주기는 새로운 부동산 창출을 위한 사전 투자 조사의 성장에 의해 결정됩니다. 3 - 새로 생성된 물건에 대한 수요 증가로 인해 신규 건설이 정점에 도달하고 건설 프로젝트 가격이 상승하는 것이 특징입니다. 이것은 판매자 중심 시장입니다. 4 - 부동산 시장의 포화는 건설 능력 과잉, 건설 제품 과잉 생산, 건설 활동 감소로 인해 발생합니다. 이 기간 동안 부동산 판매 증가율은 감소합니다.

표 9.2 - 수요와 공급에 영향을 미치는 요소 체계

요인	공급에 미치는 영향	수요에 미치는 영향
간결한
인구 소득 수준의 변화: 성장 감소	현대사회에서는 완성주택시장의 공급을 늘리는 요인이 됩니다	증가 감소
사업 소득 수준의 변화: 성장 감소	상업용 부동산 시장의 공급 증가	증가 감소
재정적, 특히 신용, 자원의 가용성: 성장, 감소	증가 감소	증가 감소
임대료 : 성장 감소	증가 감소	감소 증가
건설비 : 증가 감소	감소 증가	완성된 주택시장 증가
공과금 관세 및 자원 지불 : 증가 감소	증가하다	증가하다
사회의
인구 변화: 성장 감소	증가하다	증가 감소
교육수준의 변화 : 증가 감소		증가 감소
범죄율 변화: 증가, 감소		감소 증가
행정
재산세 수준 : 증가, 감소	증가하다	감소하다
토지세 수준 : 증가, 감소	증가하다	증가하다
개발권 획득 조건 : 자유적 제한	증가 감소

부동산 시장은 분기된 구조를 가지고 있으며 표에 제시된 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다. 9.3.

표 9.3 - 부동산 시장 분류

분류 표시	시장 유형
객체 유형	-토지, 건물, 구조물, 기업, 건물, 다년생 식물, 재산권, 기타 물건
지리적 (영토)	지역, 도시, 지역, 국가, 글로벌
기능적 목적	산업용 건물, 주거용, 비산업용 건물 및 건물
작동 준비 정도	기존 시설, 미완공 공사, 신축 공사
참가자 유형	개인판매자와 구매자, 중간판매자, 지자체, 상업단체
거래 유형	구매 및 판매, 임대, 모기지, 재산권
업계 제휴	산업시설, 농업시설, 공공건물 등
소유권 유형	주 및 시립 시설, 민간
거래방법	1차와 2차, 조직화와 비조직화, 교환과 장외, 전통과 전산화

부동산 시장의 기능

시장의 주요 기능 중 하나는 균형가격의 확립, 유효 수요는 공급량에 해당합니다. 가격이 균형 가격보다 낮으면 초과 수요가 발생하고, 가격이 균형 가격보다 높으면 초과 공급이 발생합니다. 가격에는 시장 포화도, 구매자 선호도, 건설 비용, 주택 건설 등과 같은 해당 지역 국가의 경제 및 사회 정책에 대한 많은 정보도 포함되어 있습니다.

규제 기능 A. Smith의 정의에 따르면 "보이지 않는 손으로" 자율적으로 기능하는 시장은 기업가 정신 영역 전반에 걸쳐 자원을 재분배하고 참여자들이 의도하지 않았던 목표, 즉 효과적인 경제 구조를 형성하도록 지시한다는 것입니다. 그리고 공익을 만족시킵니다. 현대 세계에서는 시장 규제의 단점이 특히 환경 보호, 경쟁 보호, 소득 재분배, 비즈니스를 위한 법적 환경 조성, 사회 문제 해결 등의 측면에서 국가 경제 관리를 통해 점점 더 보완되고 있습니다.

상업기능부동산의 가치와 사용가치를 실현하고, 투자한 자본으로 이익을 얻는 것으로 구성됩니다.

위생 기능-이것은 경쟁력이없고 약한 시장 참가자의 경제 정화, 무능한 파산입니다. 시장 메커니즘은 사람들에게 검색 방향을 제시하지만 최종 재무 결과에 대한 어떠한 보장도 제공하지 않습니다. 부동산에 대한 사회적으로 필요한 투자만 인정합니다. 왜냐하면 구매자가 그 비용만 지불하기 때문입니다. 따라서 비효율적인 기업 및 기타 부동산 소유자로부터 시장을 해방하면 지속 가능성과 경제 성장이 향상됩니다.

정보 기능일반화된 객관적 정보를 신속하게 수집하고 배포하여 부동산 판매자와 구매자가 자신의 이익을 위해 자유롭고 지식 있게 결정을 내릴 수 있도록 하는 독특한 시장 방식입니다.

중개 기능시장은 독립적이고 경제적으로 고립된 많은 구매자와 판매자를 위한 집합적 중개자 및 만남의 장소 역할을 하며, 그들 사이에 연결이 설정되고 파트너를 대체할 수 있는 기회가 제공된다는 사실로 표현됩니다. 부동산 시장에는 부동산 중개인, 감정인, 대리인, 중개인, 보험사, 모기지 대출 기관 및 관심 있는 참가자에게 서비스를 제공하는 기타 개인 등 전문 중개인도 있습니다.

자극 기능부동산 창출 및 사용에 있어 과학 및 기술 진보 성과를 생산적으로 사용하기 위한 이익과 함께 경제적 인센티브의 형태로 작용합니다. 경쟁은 경제적으로 높은 사업 활동과 자본 재산의 효과적인 관리를 위한 새로운 기회 탐색을 강요하고 지원합니다.

투자 기능- 부동산 시장은 자본의 가치를 보존하고 높이는 매력적인 방법입니다. 이는 저축과 인구 축적을 수동적 형태의 준비금에서 실제 생산 자본으로 전환하여 부동산 소유자에게 소득을 창출하는 것을 촉진합니다. 동시에 부동산 자체는 투자 위험에 대한 일종의 보험 보증 역할을 합니다.

사회적 기능전체 인구의 노동 활동 증가, 아파트, 토지 및 기타 자본 및 권위있는 물건의 소유자가되기 위해 노력하는 시민의 노동 강도 증가로 나타납니다.

기초적인 부동산 시장 관리 목표:

부동산에 대한 시민의 헌법적 권리 및 부동산 소유권과 관련된 책임의 이행

모든 참가자를 위한 시장 작업에 대한 특정 순서 및 조건 확립

부정직, 사기, 범죄 조직 및 개인으로부터 참가자를 보호합니다.

수요와 공급에 따라 부동산 가격을 자유롭게 보장합니다.

생산 부문에서 기업가적 활동을 자극하는 투자 조건을 조성합니다.

생태 환경 개선, 경제 성장 달성, 실업률 감소, 주택 문제 해결 및 기타 공공 목표

부동산 및 부동산 시장 참가자에 대한 공정한 과세

국가와 지역의 주택문제 해결을 위한 유리한 조건을 조성한다.

부동산 시장은 분기된 구조를 가지고 있으며 금융 자산 유형, 지리적 요인, 기능적 목적 및 기타 지표 등 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다(표 4.2).

주요 시장러시아에서는 새로 건설된 시설과 국영 및 지방 기업, 토지, 건물, 부지 및 재산권의 민영화를 통해 형성됩니다. 이는 부동산이 경제 순환으로 전환되는 것을 보장합니다. 이후의 모든 거래는 중고등 학년재판매 또는 시장에 출시된 물건을 한 소유자에서 다른 소유자로 이전하는 다른 형태와 관련되어 있기 때문입니다.

조직화된 시장- 이는 허가받은 전문 중개인의 참여로 현행법을 엄격히 준수하는 부동산의 경제적 매출액과 이에 대한 권리입니다. 이 시장은 거래의 법적 순수성과 참가자의 권리 보호를 보장합니다. 무질서(거리) 시장이 항상 거래의 신뢰성을 보장하는 것은 아닙니다.

교환 시장은 부동산 교환, 주 및 지방자치단체 자산 기금, 토지 당국, 지방자치단체 주택위원회 또는 특별 승인 기관이 개최하는 대회 및 경매에서 물건을 구매 및 판매하는 것입니다.

장외시장은 거래소 밖에서 이루어지는 거래를 말합니다. 조직화되거나 조직화되지 않을 수 있습니다. 조직화된 장외 시장은 주로 허가받은 부동산 중개인의 컴퓨터 통신 시스템을 기반으로 합니다.

표 4.2. 패싯 방법에 따른 부동산 시장 분류

아니요.	분류 표시	부동산 시장의 종류
	물체(제품)의 종류	1. 토지. 2. 건물. 3. 시설. 4. 기업. 5. 건물. 6. 재산권. 7. 기타 개체
	지리적(영토적) 요인	1. 로컬. 2. 도시. 3. 지역. 4. 국내. 5. 세계
	기능적 목적	1. 산업용 건물. 2. 주택. 3. 비산업용 건물 및 부지(사무실, 창고 등)
	작동 준비 정도	1. 기존 시설(기존 재고). 2. 미완성 공사. 3. 신축
	참가자 유형	1. 개인 판매자와 구매자. 2. 중간판매자. 3. 지방자치단체. 4. 상업 조직
	거래 유형	1. 구매 및 판매. 2. 임대 3. 모기지. 4. 재산권(임대, 질권 등)
	업계 제휴	1. 산업시설. 2. 농업시설. 3. 공공건물. 4. 기타
	소유권 유형	1. 주 및 지방자치단체 시설. 2. 전용시설
	거래방법	1. 기본 및 보조. 2. 조직화 및 비조직화. 3. 교환 및 장외거래. 4. 전통적이고 전산화된

주요 특징인 부동산 유형을 기준으로 최소 8개의 특정 시장이 구분되며(표 4.2 참조), 그 중 토지, 주거용 및 비주거용 건물에 대해 가장 발전된 시장이 보편적으로 중요합니다. 토지는 거의 모든 부동산에 필수 구성요소로 포함되어 있으므로, 토지 시장의 구조, 세분화 및 주요 매개변수를 자세히 살펴보겠습니다.

토지시장부동산 시장의 복잡하고 독립적인 유형으로서, 토지의 의도된 목적에 따라 상대적으로 동질적인 하위 유형 또는 변종으로 나누는 것이 관례이며, 이는 이후 여러 다른 특성(크기, 위치 등)에 따라 구분됩니다. (그림 4.8).

토지 시장의 다음 구성 요소는 특정 유형의 특정 부분, 특정 공통 특성(토지 품질, 산업 중심지와의 거리 등)을 가진 요소 그룹인 시장 부문입니다.

가장 수익성이 높은 시장 부문의 특징은 다음과 같습니다.

• o 현재 또는 예상되는 판매 수준이 높습니다.
• o 토지 판매의 높은 성장률;
• o 자금 회전율이 빠르고 허용 가능한 이윤율이 유지됩니다. 시장 세분화는 가장 중요한 마케팅 도구 중 하나입니다. 경쟁에서의 성공은 주로 시장 부문의 올바른 선택에 달려 있습니다.

토지 시장을 세분화할 수 있는 기준과 특성은 다양합니다.

세분화의 대상은 구매자, 제품 자체, 토지 및 시장 참여자(상업 조직 및 기업가)입니다.

세분화의 징후는 시장 세그먼트를 식별하는 요소입니다.

세분화 목표에 따라 개인 및 법인의 구매 행동을 특징짓는 요소, 토지의 매개변수, 상업 조직의 경제 지표를 특징으로 사용할 수 있습니다. 현재 부동산 회사는 다중 세분화를 사용합니다. 여러 특성을 동시에 기반으로 세분화(다요인 세분화 모델).

계획 4.8.

그리고 다른 사람들과 특정 조합을 통해 누구와 무엇이 필요한지 또는 해당 유형의 토지 계획이 만족하는지 더 정확하게 결정하기 위해 (그림 4.9).

분할 기준- 이는 특정 시장 부문 선택의 타당성을 평가하는 요소입니다. 가장 일반적인 기준은 세그먼트의 정량적 매개변수, 중요성, 수익성, 주요 경쟁사 시장과 세그먼트의 호환성, 선택한 세그먼트에 대한 작업 효율성, 경쟁사로부터 선택한 세그먼트를 보호하는 것입니다.

제품별 시장 세분화- 토지별 - 특정 사이트의 어떤 매개변수가 구매자에게 매력적일 수 있는지 정확히 식별할 수 있습니다. 이 경우 토지의 품질, 산업 중심지와의 거리(모스크바 - 모스크바 순환 도로에서), 토지 규모, 투자 매력, 명성 등과 같은 토지 특성이 사용됩니다.

따라서 모스크바 지역에서는 품질 수준에 따라 토지 시장에서 여러 부문이 눈에 띄기 시작했습니다.

계획 4.9.

• 1. 고품질 플롯 -엘리트. 부유한 시민과 대규모 조직이 구매합니다. 여기에는 30km 구역 내 유명한 서부 목적지의 땅이 포함됩니다. 영주권을 위한 편안한 별장은 그러한 장소에 가장 자주 건설됩니다.
• 2. 평균 품질 플롯평균 소득과 상대적으로 높은 소득을 가진 사람들에게 관심이 있습니다. 모스크바 순환 도로로부터의 거리는 10km에서 60km까지 다양합니다.
• 3. 품질이 낮은 토지저소득층이 구입하지만 상대적으로 저렴한 가격에 판매됩니다. 이 부문에서는 생태, 인프라 및 명성이 구매자 행동에 미치는 영향을 잃습니다. 이 범주의 토지는 모스크바에서 50km 이상 떨어진 거의 모든 방향에 위치해 있습니다(표 4.3).

모스크바의 동부 및 남동부 지역은 권위가 없고 환경적으로 불리하지 않으며 모스크바 순환 도로 근처에 산업 지역(예: Kapotnya)과 같은 오염 센터 근처에 위치한 Kosino, Zhulebino가 있습니다.

명성 측면에서도 토지시장의 큰 차별화가 관찰된다. 생태적으로 아름다운 땅은 모스크바 지역의 남서쪽과 서쪽, 예를 들어 Pakhra 강 유역, Rublevo-Uspenskoye 고속도로를 따라 위치합니다. 카잔 방향은 인기가 없습니다. 남쪽과 동쪽 방향의 땅은 유명하지 않고 매력적이지 않은 것으로 간주됩니다.

모스크바 순환 도로에서 사이트까지의 거리가 가격에 미치는 영향 패턴은 일반적으로 다음과 같은 의존성으로 표현됩니다. 즉, 멀수록 저렴합니다.

분할의 다음 신호- 플롯의 크기. 대규모 부지는 일반적으로 수요가 많으므로 권위 있는 지역에서만 가치가 더 높습니다. 일반적으로 대규모 토지의 단위당 가격은 소규모 토지보다 훨씬 낮습니다. 동시에 크고 작은 부지의 100제곱미터 비용은 여러 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

인프라 개발 정도는 비용에 큰 영향을 미칩니다. 잘 개발된 토지의 토지는 미개발 토지의 토지보다 훨씬 더 가치가 높습니다. 동일한 크기의 개발된 필지와 미개발 필지의 가격 차이는 인프라 개발의 총 비용 및 자본 관리 비용(플롯 개발을 위한 "시간 비용")과 거의 동일합니다.

표 4.3. 모스크바 지역의 토지 시장 분할

표지판	시장 부문
1. 토지의 질	o 별장 건설을 위한 엘리트 부지 o 계절별 생활을 위한 시골집의 평균 품질 도표 o 정원 여름 별장에 대한 품질이 낮은 플롯
2. MKAD와의 거리	o 최대 25km; 25-50km; 50-100km; 100km 이상 o 모스크바에서 - 가든 링(Garden Ring) 내 및 가든 링(Garden Ring) 너머
3. 위치	o 권위 있는 지역: Minskoye, Rublevo-Uspenskoye, Riga 방면 o 생태학적으로 불리한 방향: 남쪽과 동쪽 방향
4. 부지 규모	o 작은 토지: 0.06-0.2 ha o 중간: 0.25-0.50ha o 대형: 0.5 헥타르 이상 최대 15 헥타르, 외진 지역 - 10 헥타르에서 50 헥타르까지
5. 목적	o 주거용 건물의 경우 o 관리 및 생산 목적 o 정원 부지 등
6. 재산권의 종류	o 완전한 소유권 o 임대 및 사용할 권리 o 주식을 토지에 대한 권리
7. 투자동기	o 관리가 거의 필요하지 않지만 가치가 크게 증가하는 영역 o 현금흐름이 많고 관리성이 높은 분야
	o 새로운 소유자의 엘리트 카테고리 o 중산층 구매자 o 저소득층 소비자
9. 구매자 행동	o 농산물 재배에 대한 토지 및 자연에 대한 태도: 레크리에이션; 창업 등

통신 가용성에 따라 토지 비용 증가, %:

틈새 시장의 선택도 중요한 역할을 합니다. 경쟁사와 명확하게 정의된 구매자 그룹이 점유하지 않거나 충분히 사용하지 않는 작은 부분입니다.

주택 시장주택 품질(5층 - 패널, 벽돌, 블록; 대량 건물 - 9층, 12층, 16층, 22층, 대부분 패널; 고급 현대식 벽돌 및 럭셔리), 객실 수(1개)로 분류됩니다. -, 2룸 및 3룸, 다인실 아파트), 레이아웃(표준, 개선된 레이아웃), 숙박 지역(시골 별장, 주택 등)별.

주택 재고는 러시아의 재현 가능한 부동산의 20% 이상을 차지하며 정원 및 다차 부지의 주거용 건물을 고려하면 약 30%입니다. 주택 건설에 대한 투자 규모는 전체 투자 규모의 약 4분의 1에 달하며, 노동 인구의 약 13%가 주택 건설 및 운영에 종사하고 있습니다. 거의 천만 가구와 개인이 공동 아파트, 기숙사 또는 개인 임대 공간에 살고 있으며, 200만 명이 넘는 사람들이 낡고 황폐한 주택에 살고 있으며, 500만~600만 가구가 개선된 주거 환경을 위해 대기자 명단에 올라 있으며, 수백만 명이 살고 있습니다. 비좁게 - 1인당 5m2의 면적. 그러나 주거환경 개선이 필요한 사람 중 1.5~2%만이 한 번에 아파트나 주택 비용을 지불할 수 있습니다. 전문가들에 따르면 주택 비용은 평균 소득 가구의 연간 소득의 12~15%를 초과해서는 안 됩니다. 그러한 가족이 수입의 3분의 1을 은행 대출금과 이자를 갚는 데 사용한다면 아파트를 사는 데 30년 이상이 걸릴 것입니다.

주거용 건물의 수는 부엌의 크기, 발코니 또는 로지아의 존재, 방의 배치, 욕실, 창문에서의 전망 등을 포함하여 20-30개의 지표로 특징지어집니다. 모스크바의 고급 주택은 다음 요구 사항을 충족하는 건물에 위치한 아파트를 말합니다. 비교적 최근에(15년 이내) 건설(또는 재건축)되어야 하며 센터나 센터에 인접한 생태학적으로 깨끗한 지역, 심지어는 외딴 지역(때때로 모스크바 순환 도로 외부)에 위치해야 하지만 빨리 센터에 도착하는 것이 가능해야 합니다. 집에는 컨시어지나 경비원이 있어야 하며, 이상적으로는 주변 지역의 보안을 유지해야 합니다. 건물 질서 유지를 담당하는 서비스 업무는 높은 수준에서 수행되어야 합니다. 또한 자율적인 열과 물 공급이 바람직합니다. 구내 또는 건물 바로 근처(이상적으로는 지하 차고)에 차고나 보안 주차장이 있는 것이 점점 더 중요한 역할을 하고 있습니다. 엘리트 주택의 중요한 신호는 거주자 중 사회적 지위가 낮은 사람이 없다는 것입니다. 후자는 건물을 재건축하는 동안 고급 아파트에 들어갈 수도 있습니다. 기존 기준에 따르면, 재건축 중 퇴거된 해당 주택의 이전 거주자는 재건축이 끝나면 다시 입주할 권리가 있습니다. 그러한 주택에서 주택을 구입하면 거래의 법적 순수성, 처음에 집을 자신의 취향에 맞게 꾸밀 수 있는 기회, 동질적인 사회 환경 등의 장점이 있습니다.

위 요구 사항의 대부분을 충족하는 주택은 벽돌, 모 놀리 식, 심지어 패널 주택까지 다양합니다. 고급 건물의 아파트는 한 층 또는 두 층에 위치할 수 있습니다. 건물의 층수도 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26층으로 다양합니다. 동시에, 특징적인 특징을 확인할 수 있습니다. 즉, 센터로부터의 거리에 따라 층수가 증가합니다. 엘리트 주택의 인프라는 개발 과정에서도 다양합니다. 스포츠 단지, 소비자 서비스, 수영장, 사우나 및 겨울 정원이 있을 수 있습니다.

아파트의 전체 면적은 120-150m2 이상이며, 입구에는 작은 분수와 수족관이 있는 20m2의 홀, 욕실 2개, 15m2의 주방-식당, 게스트 및 마스터 공간이 있습니다. 두 가지 수준에서.

1차 주택 시장은 지방자치단체가 공적 자금으로 지은 아파트를 판매하는 것과 시민이 민영화 주택을 판매하는 두 가지 소스로 형성되고 기능합니다.

모스크바에서는 주택 시장을 모니터링하기 위해 주로 지하철역 근처의 173개 지역에서 판매되는 아파트에 대한 12개 지표를 모니터링하고 분석합니다. 모니터링 양식은 표에 나와 있습니다. 4.4.

표 4.4.

표의 명칭. 4.4:

STmes - 지난 4주 동안 평균 총 면적 1m2의 공급 가격(달러)입니다.

MINotkl(MAXotkl) - 70% 신뢰 확률로 전체 면적 1m2의 평균 공급 가격의 최소(최대) 편차(달러)입니다.

PRmes(PRkv) - 지난 달(분기) 동안 해당 지역의 소비자 우선순위입니다.

STkv - 지난 12주 동안 평균 총 면적 1m2의 제안 가격(달러)입니다.

Mmes(Mq) - 지난 달(지난 3개월 동안) 공급 가격(달러)의 주간 변화율에 대한 수학적 기대치입니다.

Yakrat(kered) - 부동산 거래의 단기(중기) 위험. 이는 시장 전체의 불확실성으로 인해 발생하는 위험의 비율을 특징으로 합니다. 가치관이 가까울수록 나 0으로 (0< 나 < 1) 주택 시장의 움직임이 혼란스러울수록 관리자의 결정은 더욱 균형 잡혀야 합니다.

GRP는 해당 지역의 필수 시장 특성에 따라 결정되는 부동산업자 매력 그룹입니다(그룹 이름은 조건부임).

"+++" - 매우 매력적입니다.

<<++" - очень привлекательная; " + >> - 매우 매력적입니다. "+/-" - 꽤 매력적입니다. "-/+" - 매력적입니다.

"-" -별로 매력적이지는 않습니다. 매력적이기보다는 오히려 비매력적입니다(거래의 유효성은 분석에서 고려되지 않은 요소에 의해 확인되어야 함). 매력적이지 않음(거래의 유효성은 거래 참가자에게만 알려진 요소에 의해 확인되어야 함)

GRP에서의 위치 - 필수 시장 특성에 따라 결정되는 부동산 매력 그룹에서 해당 지역의 일반적인 위치입니다.

비거주 건물의 1차 및 2차 시장에서는 기능적 목적에 따라 산업, 창고, 사무실 및 소매 시설의 네 가지 주요 부문으로 구분되며 일반적인 특성은 위치, 면적, 품질을 고려한 것입니다. 건물, 임대 기간, 가격 또는 임대료 및 기타 요인.

사무실 공간은 수요가 공급을 초과하는 모스크바 부동산 시장의 두 번째(주택 다음) 부문을 형성합니다. 품질 특성에 따라 사무실 건물은 A, B, C, D의 네 가지 등급으로 구분됩니다.

에게 클래스 A도시 중심부와 주요 교통 경로 근처의 전문 비즈니스 센터에 사무실 건물이 포함됩니다. 이 카테고리의 모든 사무실은 가장 현대적인 통신 시스템부터 실내 온도 조절 시스템까지 서구 표준에 따라 설비되어 있습니다. 내부, 건물 및 주변 지역은 최상의 상태로 유지되고 있으며 자체 관리, 유지 관리 및 보안 서비스와 보안 주차장이 있습니다.

사무실 클래스 B위의 특성을 거의 모두 갖추고 있지만 추가 서비스 목록이 더 적습니다. 임대 비용은 연간 1m2당 700~900달러입니다.

클래스 A 및 B 사무실 건물의 임차인은 서구 회사와 대규모 러시아 회사입니다.

국내 기업의 대다수는 다음과 관련하여 품질이 낮은 사무실 공간을 임대하는 것을 선호합니다. 클래스 C그리고 디.첫 번째는 도심 외부에 있지만 지하철 역 근처의 교통 경로 교차점에 위치한 호텔, 개조된 건물(연구 기관, 교육 기관 등)의 사무실로 대표됩니다. 임대료는 Garden Ring에서의 거리, 제공되는 서비스 및 임대 조건에 따라 $400에서 $600까지 다양합니다.

부적합한 건물, 교통 교차로 외부에 위치한 클래스 D에 속합니다. 의심할 여지 없는 이점은 저렴한 비용으로 필요한 크기의 영역을 얻을 수 있다는 것입니다.

임대료는 건물 유형과 위치에 따라 변동됩니다.

창고 시장은 유형과 장비에 따라 차별화됩니다.

• o 현대적인 기술 수단, 난방 및 기타 편의 시설을 갖춘 전문 창고 단지;
• o 현대적인 시설을 갖춘 격납고;
• o 지하 및 반지하 건물;
• o 다양한 건물의 1층;
• o 개조된 폭탄 대피소;
• o 기타 건물.

부동산 단지로서의 기업은 현재 국가 및 지방자치단체 재산의 민영화 과정에서 주요 부동산 시장에 진입하고 있습니다.

미완성 건축물 시장은 재정적, 자재적, 노동력이 제공되지 않는 지방자치단체 및 민간시설에 의해 형성됩니다. 이는 상호 이익의 원칙, 즉 투자자와 소유자(도시, 회사) 사이에 건축 공간의 50% 분배에 대한 합의를 기반으로 합니다.

코티지 시장은 전국 모든 지역에서 빠르게 발전하고 있습니다. 예를 들어, 모스크바 지역에서는 조건에 따른 민간 투자를 통해 약 48,000헥타르의 면적에 16만 채의 코티지가 건설되었습니다. 코티지의 35%는 투자자가 수령하고 그 중 15%는 비공개 경매에서 판매됩니다. 지역 주민들에게 40%는 모스크바에서 유가로 구입하고 10%는 도시와 지역에 기부됩니다.

결론적으로, 부동산 시장의 기능은 국가의 전반적인 경제 회전율 발전에 기여한다는 점을 강조해야 합니다(그림 4.10).

반응식 4.10.

경제 이론에 따르면 시장 구조 유형(독점, 과점, 독점적 경쟁, 완전 경쟁 등)의 식별은 판매자와 구매자의 수, 제품 차별화 정도, 장벽 등의 특성을 기반으로 이루어집니다. 생산자와 판매자의 시장 진입, 업계 경쟁의 특징 등에 대해 설명합니다.

이 기준을 별도로 고려해 봅시다.

1. 판매자 수. 1차 주거용 부동산 시장에서 판매자에는 수가 제한된 대규모 전국 규모의 건설 회사와 중간 규모의 지역 회사가 모두 포함됩니다. 현재 전 러시아 부동산 시장에는 다음과 같은 대규모 금융 및 산업 그룹 및 보유 기업이 포함됩니다. GC "SU-155"(모스크바) - 64개의 산업 및 건설 기업을 포함하여 주택 및 사회적으로 중요한 시설 건설을 위한 국가 최고의 계약자 러시아 17개 도시에서 45,000명 이상의 인력을 보유하고 있으며 러시아, CIS 및 유럽의 50개 도시에서 건설 프로젝트가 진행되고 있습니다. PIK Group of Companies(모스크바)는 모스크바, 모스크바 지역 및 러시아 연방의 여러 지역에 세심하게 계획된 사회 인프라를 갖춘 주거용 부동산 분야의 선도적인 개발업체 중 하나이며 19개의 자회사를 포함하고 있습니다. 하지만 소규모 건설사도 많습니다.

또한 다른 시장의 참가자들은 종종 판매자로서 주거용 부동산 시장에 진입합니다.

관련 건설 업계의 개발자(예: ISKP LLC)

"Volgo-Vyatka 건설 회사", CJSC NPSK

"금속 구조" 등);

건축자재 및 개별 구조물 제조업체

(예: GC "Saxes", CJSC "78 DOK" 등)

대규모 부동산 중개인(예: 부동산 중개업체 "Vybor").

이러한 참가자는 일반적으로 주거용 부동산 시장을 사업 개발 영역 중 하나로 간주하고 이를 기존 활동과 결합합니다.

RBC 회사는 시장 참여자를 대상으로 한 설문 조사 결과를 바탕으로 러시아 연방 최대 규모 건설 회사 20개의 연간 등급을 집계합니다. 그녀의 데이터에 따르면 이러한 회사는 2012년에 공급된 전체 계량기의 약 11%를 차지했으며 2011년보다 올해 도시 주택을 28% 더 많이 건설했습니다(부록 3 참조). 지역 시장에서는 회사 수가 적고 대기업의 점유율이 훨씬 높습니다. 분명히 기업 수 측면에서 보면 1차 주택 시장은 경쟁 환경에서 일종의 과점 상태에 접근하고 있습니다.

2차 주거용 부동산 시장에서는 판매자(이 경우 가구)의 수가 훨씬 더 많아 이 시장 부문에 경쟁적인 시장 구조의 특징이 부여됩니다. 그러나 2차 시장에서 판매자는 전문 중개인인 부동산 회사를 통해 행동하는 경우가 많습니다. 그 수는 이미 상당히 작아서 이 시장 부문의 경쟁력 정도가 감소합니다. 따라서 2011년 9월 니즈니 노브고로드 공인 부동산 중개인 길드(NGSR)에는 다음이 포함되었습니다.

27개 기업. 고려 중인 기준에 따르면 이 시장 부문은 "독점적 경쟁" 유형에 더 가깝습니다. 따라서 에 따르면

"판매자 수" 주거용 부동산 시장은 독점 경쟁에서 과점 경쟁까지 다양합니다.

2. 주택부동산시장은 상품차별화 정도가 높다. 2차 부동산 시장에는 오래된 주택, 오래된 주택, 오래된 주택 등이 있습니다.

대규모 개조 후 주택, 스탈린 시대의 주택, 흐루시초프, 브레즈네프, 60-70년대 패널 하우스, 80-90년대 패널 하우스, 벽돌집. 니즈니노브고로드 지역의 비공식 분류에 따르면 주거용 부동산은 고급 주택, 고급 주택, 레이아웃이 개선된 아파트, 표준 주택으로 구분됩니다. 주요 부동산 시장의 경우 모스크바 분류가 사용되며, 이에 따라 주택은 엘리트, 프리미엄, 비즈니스 및 이코노미 클래스의 네 가지 클래스로 나뉩니다. 또한 각 클래스의 주택은 재료 유형, 위치 영역(환경 조건에 따라 다름), 바닥 품질, 방 크기, 주방 및 기타 보조 건물 및 결과적으로 가격으로 구별됩니다. 주택의 개별 특성은 바닥, 창문에서 보이는 전망, 레이아웃, 외관 수리 여부, 전기 배선 상태, 물 공급 및 난방 시스템 등입니다. 거래에 대한 완전한 문서 패키지의 가용성. 무엇보다도 각 특정 아파트마다 개별적인 특성이 있습니다. 따라서 주택시장은 물건의 성질상 '상품차별화를 통한 독점경쟁' 형태에 속한다.

3. 업계 진입 장벽. 1차 부동산 시장에서 판매자(고객, 개발자)의 시장 진입 장벽은 낮은 수준의 건설 산업 진입 장벽에 의해 결정됩니다. 우선, 건설회사를 설립하려면 법인의 국가등록 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 건설, 설계, 엔지니어링 조사 활동을 수행하려면 2010년 1월 1일부터 자율 규제 기관(SRO)에 가입하고 특정 유형의 업무에 대한 허가증을 받아야 합니다. 일반적인 장벽 외에도 각 특정 시설의 건설과 관련된 개별 장벽도 있습니다. 건설량 증가의 주요 장애물은 연방법 No. 214-FZ에 명시되어 있습니다. "아파트 건물 및 기타 공동 건설 참여에 관한 것"

2004년 12월 30일자 부동산 객체 및 러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 개정"에 따라 다음과 같은 경우에만 주주로부터 자금을 유치할 수 있는 권리를 개발자에게 부여합니다.

· 개발 중인 토지의 소유권에 대한 개발자의 주 등록 문서 또는 해당 토지에 대한 임대 계약서.

· 건설 허가;

· 개발자는 공개일로부터 2주 후에만 첫 번째 주주와 공유 건설 참여 계약을 체결할 수 있으므로 미디어에 게시해야 하는 프로젝트 선언문(No. 214-FZ 날짜)

또한 1차 부동산 시장에 내재된 다른 장벽도 주목할 필요가 있습니다.

A. 제공되는 토지 수가 부족하고 가격이 높으며 판매 입찰의 투명성이 부족합니다. 일반적으로 도시 내 한 주거지역에 대해 여러 토지가 동시에 매립 개발을 위해 제공되며 이는 제안 가격에 반영됩니다. 예를 들어, 개발자가 니즈니 노브고로드 시에 다층 주거용 건물을 건설하기 위해 구입할 수 있는 토지 비용은 230,000 루블과 다릅니다. 최대 100만 루블 100에. 도시와 교외의 저층 개별 주택 건설을위한 토지 가격의 가격 범위는 30 ~ 500,000 루블입니다. 100에. 투자 계약 및 토지의 높은 비용은 개발 부지에 대한 권리 획득(소유권 또는 임대 등록), 도시 유틸리티 네트워크 연결, 안뜰 지역 조경 및 기타 비용.

현재 시 당국은 통합 주거 개발을 위한 영토 할당에 큰 관심을 기울이고 있습니다. 이는 교외의 토지일 수도 있고 황폐한 비상 자금이 있는 장소일 수도 있습니다. 그러나 이는 개발자에게 특정 비용을 수반합니다. 교외의 토지에는 유틸리티 및 접근 도로가 없으며, 노후된 건물이 있는 도시의 토지에는 정착 비용이 필요합니다. 니즈니노브고로드 지역의 주택 건설 증가에도 불구하고(2012년 상반기 말 기준, 같은 기간 대비 2.7% 증가)

2011), 투자자들이 관심을 가질 만한 건설부지가 부족하다는 점이다.

토지 수가 부족하다고 해서 항상 건축 면적 자체의 규모가 작다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 예를 들어

2012년, 니즈니노브고로드 지역의 국유토지자원부는 니즈니노브고로드의 소베츠키 지역에 있는 453헥타르의 토지에 대한 임대권을 판매하기 위한 경매를 열었습니다. 한 부지는 14개의 토지를 통합했으며 니즈니 노브고로드 지역 당국이 경매에 올린 토지 중 가장 큰 토지였습니다. 경매에는 단 한 명의 입찰자가 있었는데, 이는 대규모 볼륨(본질적으로 12만명의 주민을 위한 새로운 구역 생성)과 개발자가 직면한 네트워크 구축에 드는 막대한 비용으로 설명되었습니다. 따라서 당국이 453헥타르의 토지 측량 프로젝트를 다양한 투자자를 위한 별도의 부지로 독립적으로 개발하는 것을 꺼렸기 때문에 니즈니 노브고로드 주택 건설 리더 중 누구도 이번 경매에 참여할 수 없었습니다.

B. 다양한 종류의 사회적 의무 형태로 건설업에 대한 비공식적 요구사항. 정부가 유치원, 학교, 병원 등 사회 기반 시설을 건설 또는 재건축하거나 일부를 이전하는 의무를 대가로 편리한 위치에 자체 건설을 위해 건설 회사에 토지를 할당하는 것이 종종 관행입니다. 완성된 재산을 행정부에 전달

정부 사회 프로그램 시행을 위해 할당된 건설 주택. 사회적 의무를 이행하기 위한 추가 비용의 출현으로 인해 건설 회사는 필요한 모든 허가를 받은 후 종종 품질을 저하시키고 소비자의 권리를 침해하는 건설 기술을 변경(및 재조화)해야 합니다. 주주).

B. 고도로 전문화된 다양한 장비의 필요성. 다양한 유형의 건설 작업에는 다양한 유형의 장비가 필요합니다(타워 크레인: 다양한 높이, 리프팅 용량 및 붐 도달 범위, 레일 또는 앵커 베이스에 독립형, 크레인 타워 자체 확장 장치 포함) 건설중인 건물에 타워를 부착하는 기능 또는 파일 프레스 설치, 콘크리트 혼합 플랜트 및 콘크리트 모르타르 장치, 콘크리트 펌프 등). 작업량이 적고 일시적인 특성을 고려하면 이 전체 장비 세트를 구입하는 것은 효과적이지 않습니다. 또한 타워 크레인을 구입하면 관련 비용이 증가합니다. 건설 회사는 직원을 여러 명 추가해야 합니다(크레인 운전자 1-2명, 크레인 기술 조건을 담당하는 기계공, 전기 기술자). , 안전 엔지니어를 위한 추가 작업이 발생합니다. 또한 특히 위험한 건설 현장인 크레인은 Rostekhnadzor 시 부서에 등록되어야 하며 기업의 대차대조표에도 포함되어야 합니다. 마지막으로, 구매한 장비는 특정 조건에서 보관해야 하며 10개월마다 정기 검사를 실시해야 합니다. 거의 모든 회사는 필요한 모든 장비를 대차대조표에 보관할 여유가 있지만 모든 사람이 계약 및 임대 형태로 장비에 접근할 수 있는 것은 아닙니다.

D. 건축 자재 공급 중단. 위에서 설명한 러시아 유럽 지역의 시멘트 부족 현상이 그 예입니다(1.3.2항 참조). 자연적이든 인공적이든 관계없이 특정 산업의 기업 활동에서 발생하는 모든 문제는 해당 산업에 진입하는 장벽으로 간주될 수 있습니다.

D. 자격을 갖춘 인력이 부족합니다. 따라서 엔지니어링 및 건설 인력 교육을 위한 대규모 전문 산업 대학이 니즈니 노브고로드 지역에 있음에도 불구하고(FSBEI HPE

"Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering), 건설 산업 붐의 맥락에서 주거용 부동산 시장은 여러 직업 분야의 전문가와 우수한 자격을 갖춘 엔지니어링 인력, 주로 새로운 분야의 전문가 부족을 경험하고 있습니다. 그리고 고도로 전문화된 분야. 대부분의 교육 기관 졸업생은 좋은 이론 교육을 받았지만 실무에 필요한 실무 기술이 부족한 경우가 많습니다. 석공, 용접공 등 중등 직업 교육을 받은 자격을 갖춘 근로자가 시급히 부족합니다. 또한 소련 시대에 대중으로 분류되었던 이러한 직업은 오늘날 인기가 없으며 명망이 없는 것으로 간주됩니다. 이는 복잡성으로 인해 설명됩니다. 그리고 어려운 근무 조건; 해외로부터 저숙련 노동력이 지속적으로 유입되면서 임금 수준이 크게 감소합니다.

현재 러시아 연방의 교육 시스템은 부동산 거래 전문가를 교육하지 않기 때문에 중개자도 자격을 갖춘 인력 부족과 같은 장벽에 직면하고 있다는 점에 유의해야 합니다. 일반적으로 주거용 부동산 시장에 자격을 갖춘 인력이 부족하기 때문에 건설 및 부동산 회사는 전문 대학과 긴밀히 협력하고, 자체 교육 센터를 열어 전문가를 양성하고, 채용 기관의 서비스에 의존하게 됩니다.

E. 승인절차가 너무 많다. 러시아의 43개 도시에서 도시경제연구소(Institute of Urban Economics Foundation)가 실시한 연구에 따르면 주택 건설에 대한 장벽이 매우 높다는 결론을 내릴 수 있습니다. 평균적으로 아파트를 지을 때 개발자들은 100여 가지 절차를 거치며 약 3년 2,500만 달러를 지출한다.

루블이며 이러한 비용의 대부분(약 80%)은 엔지니어링 지원 네트워크에 연결(부착)하는 비용입니다. SRO "전국 건축업자 협회(NOSTROY)"의 전문가에 따르면, 현재 전체적으로 약 23개의 승인 절차가 중복되어 있어 건설 허가를 받는 데 소요되는 시간이 약 600일 단축되어 크게 최소화됩니다. 프로젝트 개발 비용.

위에서 논의한 1차 부동산 시장, 특히 처음 세 가지의 판매자에 대한 업계 진입 장벽은 "과점" 유형의 시장 구조의 특징입니다.

2차 주거용 부동산 시장에서는 비전문 판매자와 구매자(가구 및 그 구성원)에 대한 진입 장벽이 미미합니다(판매자의 경우: 재산 및 소유권의 가용성, 구매자의 경우: 자금의 가용성, 양측 모두: 법적 순수성). 거래의). 동시에 전문 중개인(부동산 중개인 또는 개인 부동산 중개업자)을 찾는 동기는 불확실성을 극복하고 위험을 제3자에게 전가하며 선택의 폭을 넓히고 수용 가능한 옵션을 찾는 데 걸리는 시간을 단축하는 것일 수 있습니다. 규모의 경제 및 검색 컴퓨터 데이터베이스 및 전문 기술과의 연결로 인해). 이러한 처리는 부동산 회사가 제공하는 서비스 비용보다 거래 비용 절감액이 클 경우 효과적입니다.

전문 중개인의 참여로 거래가 이루어지는 시장에서는 추가적인 진입 장벽이 발생합니다. 따라서 부동산 회사를 설립하려면 법인을 국가에 등록하거나 개인 기업가로 중개인을 등록해야 합니다. 또한 중요한 경쟁 우위로 작용하는 중개 회사의 좋은 평판도 중요합니다. 부동산 중개인의 평판은 다양한 상황에 따라 결정됩니다.

활동: 시장 출시 시간, 활동 규모(주로 운영 사무실 수에 따라 시각적으로 결정됨), 미디어의 긍정적 및 부정적 리뷰 존재, 전문 간행물에 활동 반영 등

부동산 회사의 경쟁 우위 중 하나는 부동산업자 길드인 전문 협회(비영리 파트너십)에 참여하는 것입니다. 그러나 여기에도 장벽이 있습니다. 길드에 가입하려면 다음을 수행해야 합니다. 1) 확립된 표준의 요구 사항과 함께 제공되는 중개 서비스 준수 인증서를 받아야 합니다. 2) 기밀을 보장하는 협상을 위해 특별히 준비된 공간을 갖춘 비거주 건물을 소유하거나 공식적으로 사용합니다. 3) 판매자를 위한 전문 책임 보험 계약을 체결합니다. 4) 중개 서비스가 제공되는 규정된 방식으로 등록된 상표 사용권에 대한 문서를 취득합니다.

부동산 시장에는 일종의 브랜드 효과가 작용하고 있습니다.

– 이 사업에서는 역사뿐 아니라 대중의 인지도도 매우 중요합니다. 예를 들어, 니즈니노브고로드 부동산 중개업자는

전 러시아 대회 "전문 인정"의 결과를 바탕으로 한 "선택"

2011년 러시아 부동산 중개인 길드가 주최한 "2011년 주택 판매 시장 최고의 중개 회사" 부문에서 우승자로 인정받았습니다(직원 수 100명 이상). 이는 부동산 중개인에게 강력한 경쟁 우위를 제공합니다. 브랜드 효과와 밀접한 관련이 있는 것은 신뢰 효과이다. 넓은 의미에서 우리는 다양한 유형의 신뢰에 관해 이야기하고 있습니다. 1) 제도적 – 우리의 경우에는 중개 기관 자체에 대한 신뢰입니다. 2) 조직적

– 특정 조직에 대한 신뢰; 3) 사회적 – 결정을 내릴 때 기초로 삼는 여론 및 공공 행동에 대한 신뢰; 4) 개인화 – 특정 사람들에 대한 신뢰. 종종 부동산 시장 기능의 복잡성을 이해하지 못한 채 전문가가 아닌 구매자와 판매자(가구)가

시장에서 가장 수요가 많거나 친구나 지인이 추천하는 에이전트에 연락하는 것을 선호합니다.

평판, 신뢰, 브랜드 우위 - 업계 진입을 가로막는 이러한 모든 장벽은 "독점적 경쟁" 유형의 시장 구조의 특징입니다.

4. 부동산 시장 경쟁의 특징. 다양한 구매자 그룹에 대한 주택의 개별 특성(주택 품질, 생활 환경, 개발자 또는 중개 부동산 회사의 평판, 개발자 보증, 소유권 보험 서비스 제공, 모기지 획득 지원 등)의 중요성을 고려합니다. ), 판매자들 사이에서는 비가격 경쟁이 지배적입니다. 주택 시장의 가격 경쟁은 부차적인 역할을 하며 거래가 긴급할 경우 발효됩니다.

부동산 시장에는 공정한 경쟁이 있지만 현대 상황에서는 자재 및 건축 작업의 품질 저하, 구매자의 이익 침해, 공무원 뇌물 수수 (다양한 이익을 얻기 위해)와 같은 불공정 경쟁의 특징도 있습니다. 허가 유형, 토지 취득 등), 허위 사실 유포로 인한 경쟁자의 명예 훼손 등 언론매체 이용, 산업스파이 행위, 기타 법령 및 기업윤리에 어긋나는 행위.

5. 부동산 시장의 경제적 이익의 원천. 개발자(주택 제조업체)의 경우 경제적 이익의 원천은 시장의 과점 구조와 관련이 있습니다. 건설 산업과 부동산 서비스 부문 모두에서 초과 소득을 얻을 가능성은 국가의 현재 거시 경제 상황뿐만 아니라 사람들의 합리적인 (어느 정도) 기대와 개발 전망에 대한 평가에 의해 결정됩니다. , 가계 소득의 역학, 모기지 대출 가능성 및 조건 등 부동산 시장의 중개자 (부동산 회사)의 경우 이익은

거래의 각 단계에서 서비스 소비자에게 발생하는 정보 불확실성을 극복하고 위험에 대한 보상을 제공합니다. 또한 대형 부동산 중개업자는 부동산에 투자하고 일시적인 가격 차익거래를 통해 투기적 이익을 얻을 수 있다. 특히 수익성이 높은 투자 대상은 거래의 긴급성이 중요한 요소인 아파트입니다. 또한 초과 이익을 얻기 위한 부정직한 방법도 있는데, 그 원인은 불공정 경쟁이나 상품의 최종 판매자 또는 구매자에 대한 기만입니다.

다양한 기준에 따른 주거용 부동산 시장의 특성에 대한 연구를 통해 일부 부문은 "과점", "완벽한" 특징을 가지고 있지만 "독점적 경쟁" 시장 구조 유형에 더 적합하다는 결론을 내릴 수 있습니다. 경쟁”, 극단적인 경우에는 “독점”이 될 수 있습니다. 또한 이 시장은 기능의 특성을 결정하는 극도의 이질성을 특징으로 합니다.

첫 번째 장을 요약해 보겠습니다. 주거용 부동산 시장은 연구의 경제적 측면과 법적 측면을 결합하여 신고전주의적 접근과 신제도적 접근 방식의 관점에서 연구할 수 있는 시장입니다. 연구 결과에 따르면 주거용 부동산 시장은 이익이자 동시에 자원인 특별한 물건을 판매하는 것으로 나타났습니다. 이 객체는 A. Maslow의 계층 구조에서 욕구 구조의 5가지 수준을 모두 충족하는 복합재의 특징을 가지고 있습니다. 주택 시장은 1차 부문과 2차 부문으로 구분됩니다. 소비자 및 투자 목적으로 구매한 주택; 개체의 품질과 복잡성으로 구분되는 세그먼트입니다. 그들은 수요와 공급의 탄력성이 서로 다른 것이 특징이며, 자체적인 운영 메커니즘을 가지고 있습니다.

주거용 부동산 시장의 균형 상태는 수요 요인, 공급 요인 및 시장 구조 유형의 영향을 받습니다. 장 세부정보

주거용 부동산 시장에서 소비자 선호도 및 취향, 제품 품질, 구매자 소득, 기타 상품 및 서비스 가격, 시간 요소, 구매자 수, 정치적 또는 경제적 변화에 대한 소비자 기대, 세금 등 수요 요소의 영향을 분석했습니다. 보조금 (보조금) 구매자, 총수요 충격. 주택에 대한 수요는 가격 탄력성이 매우 높으며(소득 효과로 인해 대체 효과는 미미함) 주택의 질이 서로 다른 부문에 따라 차별화됩니다. 또한, 주택 수요는 소득 측면에서 높은 탄력성과 장기적으로 구매자의 저축이 축적되는 특징이 있습니다. 주택 공급의 다음 요소가 자세히 연구되었습니다: 자원의 가격 및 가용성(생산 요소), 새로운(보다 생산적인) 기술, 판매자에 대한 세금 및 보조금(보조금), 생산과 관련된 상품 가격; 주거용 부동산 판매자 수, 외부 공급 충격. 주택공급은 단기적으로는 낮은 탄력성을 갖고 장기적으로는 높은 탄력성을 갖는 것으로 나타났으며, 이는 건설업 진입장벽에도 영향을 받는 것으로 나타났다. 시장구조 유형을 파악하기 위해 주택시장의 판매자 수, 주거용 부동산의 차별화 정도, 산업 진입 장벽, 주거용 부동산 경쟁 특성 등 주택시장의 특성을 분석했다. 시장, 경제적 이익의 원천. 1차 주택시장은 독점경쟁형에서 과점형으로, 2차 주택시장은 완전경쟁형에서 독점경쟁형으로 다양하다는 결론을 얻었다.

수행된 이론적 연구를 통해 우리는 현대 러시아 주거용 부동산 시장의 특정 특징과 추세에 대한 분석으로 나아갈 수 있습니다.

지식 기반에서 좋은 작업을 보내는 것은 간단합니다. 아래 양식을 사용하세요

연구와 업무에 지식 기반을 활용하는 학생, 대학원생, 젊은 과학자들은 여러분에게 매우 감사할 것입니다.

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러시아 연방 교육과학부

연방 주 예산 교육 기관

비야트카 주립대학교

건설 및 건축 학부

재정경제안보학과

코스 프로젝트

해당 분야의 투자 과정에 대한 전문 지식 및 검사

학생이 개발함

gr. ST 38-01 스테파넨코 A.A.

Loginov D.A. 책임자

소개

제2장 실무적인 부분

결론

애플리케이션

소개

러시아에서 개인 소유 부동산의 출현으로 인해 부동산에 대한 소유권 매매를 기반으로 하는 부동산 시장이 형성되고 발전하기 시작했습니다.

점점 더 많은 수의 러시아 시민, 기업 및 조직이 부동산 거래에 참여하고 있습니다. 부동산 거래는 건축, 판매, 구매, 임대, 저당권, 교환 등입니다. 그러나 실제 관계를 규제하는 러시아에는 적절하게 개발된 입법 체계가 부족합니다. 부동산 부문은 처음에는 자발적인 경로를 따라 부동산 시장의 발전을 주도했습니다. 분명히 이것이 러시아 부동산 시장이 곧 세계 시장과 일치하지 않을 이유입니다.

내 수업은 부동산 시장, 그 특성 및 기능과 같은 개념을 드러냅니다.

중앙 집중식 계획 경제에서 시장 경제로 전환하면서 러시아 경제의 새로운 부문, 즉 부동산 시장이 발전하기 시작했습니다. 개발의 출발점은 "소련의 재산에 관한 법률"이 사유 재산의 개념을 인정한 1990년으로 간주되어야 하며, 이는 나중에 토지, 건물 및 구조물과 별도의 부분(건물)에 대해 입법화되었습니다.

과정 작업의 목적: 부동산 시장의 분류와 기능을 고려하고 작업의 실제적인 부분을 해결하는 것입니다.

목표: 1) "부동산 시장"의 개념을 연구합니다.

2) 부동산 시장의 분류를 고려하십시오.

3) 부동산 시장의 특징을 상품으로 드러낸다.

5) 프로젝트의 분석 부분에서는 다음을 분석해야 합니다.

1. 부동산 재건축 비용.

2. 시장 상황을 고려한 재건축 후 부동산 운영 비용.

3. 부동산의 재건축 및 추가 운영을 위한 최선의 옵션을 선택하십시오.

부동산 시장 재건 비용

제1장. 부동산 시장 분류. 시장에 대한 간략한 설명

부동산시장은 이익과 권리가 연결되어 부동산 가격이 결정되는 메커니즘이다.

부동산 시장과 그 발전 수준은 국가 경제 발전의 특징입니다. 러시아 부동산 시장의 발전 과정은 다음과 같은 단계로 구분할 수 있습니다.

부동산은 모든 사회 시스템의 지식 시스템에서 중심 위치를 차지하며 생산 수단과 생활, 레크리에이션, 문화 여가 등을 위한 개인 소비 품목이라는 두 가지 중요한 기능을 동시에 수행합니다. 사회 생활과 물질 생산의 다양한 영역에 대한 국가의 경제적, 법적 규제는 부동산과 밀접한 관련이 있습니다.

부동산의 주된 기본 대상인 토지는 사람들의 기업 활동과 삶의 전체 시스템에서 독특한 의미를 갖습니다. 그것은 모든 민족과 세대의 사람들이 거주하는 유일한 장소이자 생산에 직간접 적으로 관여하는 모든 비즈니스 영역의 주요이자 유일한 요소이기 때문에 전체 인류 사회에 특별한 가치가 있습니다. 기타 모든 상품 및 혜택. 부동산은 경제 과정, 민간 및 공공 이익, 행정 규범 및 규칙이 결합된 중심에 있습니다.

부동산은 경제적, 국가적 이익의 대상이다

상품으로서의 부동산은 다양한 실제적 또는 잠재적인 필요를 충족시키고 일정한 질적, 양적 특성을 갖는 거래(매매, 기부, 담보 등)의 대상입니다.

부동산은 다양한 요인의 영향을 받아 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있기 때문에 투자 안정성을 제공하는 기존 제품 중 가장 내구성이 뛰어난 제품입니다. 부동산의 또 다른 중요한 특징은 부동산 상품이 해당 위치에서 소비된다는 것입니다. 이것이 바로 영토 선호와 같은 경제적 특성이 발생하는 이유입니다. 부동산의 다른 경제적 특징으로는 현금 흐름의 불균일성, 과세의 차별화, 재산권의 다양한 조합, 거래에 대한 엄격한 규제, 유동성 및 관리의 필요성 등이 있습니다. 시장 상황에서 부동산 관리는 특정 유형의 부동산에 대한 요구를 충족시키기 위한 복잡한 통합 시스템입니다.

부동산 시장은 사람들의 삶과 활동의 모든 측면에 큰 영향을 미치며 가격 책정, 규제, 상업, 재개발, 정보 제공, 중개, 자극, 투자, 사회 등 다양한 일반 및 특수 기능을 수행합니다.

부동산 시장의 기능은 판매자, 구매자, 전문 참가자, 정부 기관을 포함하는 주제에 의해 수행됩니다.

전문 시장 참여자는 부동산 중개인, 감정인, 딜러 및 기타 중개인입니다. 부동산은 이해관계인과의 계약(또는 대리인)을 기반으로 법인 및 개인 기업가가 자신을 대신하여 자신의 비용으로 또는 스스로 토지와 민사 거래를 수행하기 위해 수행하는 활동으로 간주됩니다. 대신, 이해관계자의 비용과 이익을 위해 건물, 구조물, 구조물, 주거용 및 비주거용 건물과 이에 대한 권리를 대리합니다.

부동산 시장은 분기된 구조를 가지고 있으며 금융 자산 유형, 지리적 요인, 기능적 목적 및 표에 제시된 기타 지표 등 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다. 1.

1 번 테이블

부동산 시장 분류

분류 표시	시장 유형
객체 유형	토지, 건물, 구조물, 기업, 건물, 다년생 식물, 재산권, 기타 물건
지리적 (영토)	지역, 도시, 지역, 국가, 글로벌
기능적 목적	산업용 건물, 주거용, 비산업용 건물 및 건물(사무실, 창고 등)
작동 준비 정도	기존시설(기존재고),미완공,신축
참가자 유형	개인판매자와 구매자, 중간판매자, 지자체, 상업단체
거래 유형	매매, 임대, 담보대출, 재산권(임대, 질권 등)
업계 제휴	산업시설, 농업시설, 공공건물 등
소유권 유형	주 및 시립 시설, 민간
거래방법	1차와 2차, 조직화와 비조직화, 교환과 장외, 전통과 전산화

부동산 시장에 대한 고려는 세분화 없이는 불가능합니다.

부동산 시장의 세분화는 구매자를 동질적인 그룹으로 나누는 것입니다. 부동산 시장의 주요 부문은 다음과 같습니다.

1. 주택시장

2. 상업용 부동산 시장

3. 토지시장.

주택 시장

주택 재고는 러시아의 재현 가능한 부동산의 20% 이상을 차지하며 정원 및 다차 부지의 주거용 건물을 고려하면 약 30%입니다. 주택 건설에 대한 투자 규모는 전체 투자 규모의 약 4분의 1에 달하며, 노동 인구의 약 13%가 주택 건설 및 운영에 종사하고 있습니다. 그러나 수백만 명의 가족과 개인이 공동 아파트, 기숙사 또는 개인 임대 공간에 거주하고, 낡고 낡은 주택에 살고, 개선된 주거 조건을 위해 줄을 서서 1인당 5m2의 면적에서 비좁게 살고 있습니다.

심각한 주택 부족은 러시아의 만성적인 현상입니다. 현재, 이웃 국가로부터 난민과 강제 이주자들이 지속적으로 유입되면서 주택 문제가 더욱 악화되고 있습니다. 동시에 시장 관계로의 전환으로 인해 이전에는 주택 건설 투자의 주요 원천이었던 국가 예산을 희생하면서 주택 건설이 감소했습니다.

현대 러시아 가족의 평균 소득 수준이 낮아서 대다수 인구가 주택 구입을 신청할 수 없기 때문에 주택에 대한 수요가 매우 높습니다. 현재 주택 수요를 형성하는 주요 구매자 그룹은 인구의 4~6%입니다. 결과적으로 경제의 지속가능한 발전이 시작되자마자 시민의 복지가 향상되기 시작하고 인구의 주택 수요가 빠른 속도로 증가하기 시작할 것입니다.

주택시장은 도시주택시장과 교외주택시장으로 구분된다.

도시 주택 재고는 개발의 성격을 고려하여 여러 그룹으로 나뉩니다.

· 저품질 주택, 표준 주택, 스탈린 시대의 건물, 레이아웃이 개선된 주택,

· 고급 주택. 동시에 주택의 질과 위치가 주요 매개변수입니다.

· 주택 시장의 수요에 영향을 미치고 주택 가격에 반영됩니다. 주거 공간의 질

· 부엌의 크기, 발코니 또는 로지아의 존재 여부를 포함하여 20-30개의 지표가 특징입니다.

· 객실 배치, 욕실, 창문에서의 전망 등

예를 들어, 모스크바의 고급 주택은 다음 요구 사항을 충족하는 건물에 위치한 아파트를 의미합니다. 비교적 최근(15년 이내)에 건설(또는 재건축)되어야 합니다. 이러한 주택은 일반적으로 센터나 센터에 인접한 생태학적으로 깨끗한 지역, 심지어 외딴 지역(때로는 모스크바 순환 도로 외부)에 위치하지만 센터에 빠르게 도착할 수 있어야 합니다. 집에는 컨시어지나 경비원이 있어야 하며, 이상적으로는 주변 지역의 보안을 유지해야 합니다. 건물의 유지 및 질서 유지를 담당하는 서비스 업무는 높은 수준에서 수행되어야 합니다. 또한 자율적인 열과 물 공급이 바람직합니다.

구내 또는 건물 바로 근처(이상적으로는 지하 차고)에 차고나 보안 주차장이 있는 것이 점점 더 중요한 역할을 하고 있습니다.

주택의 "엘리트성"을 나타내는 중요한 신호는 주민들 사이에 사회적 지위가 낮은 사람들이 없다는 것입니다. 후자는 건물을 재건축하는 동안 고급 아파트에 들어갈 수도 있습니다. 기존 기준에 따르면, 재건축 중에 퇴거된 해당 주택의 이전 거주자는 완공 후 다시 입주할 권리가 있습니다. 그러한 주택에서 주택을 구입하면 거래의 법적 순수성, 처음에 집을 자신의 취향에 맞게 꾸밀 수 있는 기회, 동질적인 사회 환경 등의 장점이 있습니다. 위 요구 사항의 대부분을 충족하는 주택은 벽돌, 모 놀리 식, 심지어 패널 주택까지 다양합니다. 고급 건물의 아파트는 한 층 또는 두 층에 위치할 수 있습니다. 건물의 층수도 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26층으로 다양합니다. 동시에, 중심으로부터의 거리에 따라 층수도 증가합니다. 엘리트 주택의 인프라는 개발 과정에서도 다양합니다. 스포츠 단지, 복지 서비스, 수영장, 사우나 및 겨울 정원이 있을 수 있습니다.

아파트의 전체 면적은 120-150m2 이상이며, 입구에는 작은 분수와 수족관이 있는 20m2의 홀, 욕실 2개, 15m2의 주방-식당, 게스트 및 마스터 공간이 있습니다. 두 가지 수준에서.

교외 주택 시장의 형성은 개별 교외 건설에 대한 제한 해제와 관련이 있습니다. 국가의 어려운 경제 상황에도 불구하고 상당히 번영하는 인구 계층의 성장으로 시골집과 별장에 대한 수요가 강화되었습니다.

교외 주택에 대한 수요는 위치(도시로부터의 거리 및 방향), 현대 통신의 가용성(전기, 가스, 하수, 수도 공급, 전화), 휴양지(저수지, 숲)의 근접성, 개인 안전 보장에 따라 달라집니다. 재산의 보안.

상업용 부동산 시장.

상업용 부동산 시장은 기업의 민영화 및 시장 관계 발전과 관련하여 형성되기 시작했습니다. 주택 시장보다 훨씬 작고 수행되는 거래 수가 적습니다. 임대거래가 주를 이루고 있습니다. 상업용 부동산 시장은 특히 대도시에서 발전에 대한 큰 전망과 보유고를 가지고 있지만 천천히 발전하고 있습니다.

상업용 부동산의 임대료는 다음에 따라 달라집니다.

물건의 종류와 위치

별도의 출입구, 보안, 주차공간 확보,

하부 구조;

이 시장은 기능적 목적에 따라 사무실 시장과 소매 공간 시장이라는 두 가지 부문으로 나뉩니다.

대도시의 사무실 시장은 부동산 시장에서 주택 다음으로 두 번째로 큰 부분을 형성합니다. 사무실 공간 시장은 비즈니스 활동을 자유롭게 수행할 수 있게 되면서 기능을 수행하기 위해 건물이 필요한 점점 더 많은 새로운 비즈니스 구조가 창출되기 때문에 발전 가능성이 높습니다. 오피스 시장에는 세 가지 주요 부문이 등장했습니다.

1. 행정시설에 대한 국제 표준을 충족하는 권위 있는 사무실. 그들은 도시 중심부와 주요 교통 경로 근처의 전문 비즈니스 센터에 위치하고 있습니다. 이 카테고리의 모든 사무실은 가장 현대적인 통신 시스템부터 실내 온도 조절 시스템까지 서구 표준에 따라 설비되어 있습니다. 내부, 건물 및 주변 지역은 최상의 상태로 유지되고 있으며 자체 관리, 유지 관리 및 보안 서비스와 보안 주차장이 있습니다. 그러한 건물의 임대료는 매우 높습니다. 이러한 이유로 일부 러시아 기업가는 종종 더 저렴한 가격으로 해외에서 일류 사무실을 임대합니다.

2. 사무실은 잘 마감되고 시설이 잘 갖춰진 건물에 위치하며 때로는 사람이 많이 사용되고 잘 개조된 대형 아파트 및 호텔에 위치합니다. 이곳의 임대료는 성공적으로 운영되는 회사에 적합합니다. 이 부문에는 지속적으로 성장하는 활발한 수요가 있습니다.

3. 시립 및 부서별 비거주 건물, 국영 기업(주로 과학 기관), 협동조합 및 민간 기업의 건물. 마무리, 개조 및 관련 서비스가 없는 건물입니다. 이곳의 임대료는 저렴합니다. 교통 교차로 외부에 위치한 부적합한 건물.

도심은 사무실에 최적의 위치이지만 교통 혼잡과 주차 부족으로 전반적인 접근성이 떨어집니다. 상점이 함께 사용되는 중앙 구역에 사무실을 배치하면 3층 이상의 상점이 거의 방문되지 않기 때문에 토지의 집중적 활용이 가능합니다. 사무실은 서비스 소비를 통해 소매 매출을 어느 정도 증가시킵니다.

최근에는 기업의 최고 경영진과 일반 행정관리, 회계, 현 경영진의 위치를 ​​분리하는 경향이 있습니다. 동시에 주변 비즈니스 환경과의 접촉이 필요한 고위 경영진은 중앙 본사에 위치하고 중간 및 하위 관리자는 교외로 이동합니다.

사무실이 사용되는 활동은 경제의 모든 영역에 적용되므로 이러한 활동에 대한 수요는 전반적인 경제 활동 수준에 직접적으로 의존합니다.

소매부동산의 임대가치는 주로 공급탄력성과 회전율에 따라 결정됩니다.

특산품(명품)과 특산품은 소득탄력성이 높고 구매 빈도가 낮은 편이다. 따라서 구매자는 적합한 옵션을 검색하고 비교하기 위해 운송 비용을 기꺼이 부담합니다. 이러한 범위를 판매하는 매장의 경우 가능한 한 많은 지역에서 일반적인 접근성이 가장 중요합니다.

따라서 이들 매장은 중심업무지구에 위치한 위치에 대해 기꺼이 높은 임대료를 지불할 의향이 있습니다.

생활용품은 자주 구매하므로 편의점은 집이나 직장 근처에 위치를 최적화합니다. 일반적으로 이러한 상점은 대중교통 정류장, 특히 지하철과 전기 열차 근처에서 최대 임대료를 기꺼이 지불합니다. 동시에 거래 기능 자체 외에도 은행, 우체국, 보험 회사, 레스토랑, 디스코 등 보완적인 기능도 있는 교외에 대규모 쇼핑 센터를 만드는 것이 일반적입니다.

도심의 소매 건물 시장에서 주된 거래 형태는 센터 외부의 소매 건물 구매 및 판매, 즉 건물 임대입니다. 중심부와 외곽의 임대료는 여러 번 다릅니다. 실습에서 알 수 있듯이 예를 들어 모스크바에서는 저렴한 상품을 대중에게 판매하는 러시아 무역 회사의 임대료가 감당할 수 없게되고 있습니다. 그들의 자리는 세련된 상점이 차지합니다. 많은 구매자는 먼저 상업 시설을 임대하여 특정 장소에서 거래가 가능한지 확인한 다음 구매합니다.

차량이나 컨테이너에서 거래가 수행되는 토지를 임대할 때 관행이 발전하고 있습니다.

산업용 부동산 시장

기본적으로 산업용 부동산은 상품을 생산하거나 보관하는 장소입니다. 제품의 특성, 생산 조직 및 수행되는 기능에 따라 산업용 부동산에는 바닥 높이, 바닥 하중, 온도 및 습도 조건, 적재 및 하역 작업 가능성, 운송 등 다양한 요구 사항이 적용될 수 있습니다. 접근성 등. 임대 비용은 잠재적 임차인의 이익을 극대화할 수 있는 부동산의 능력에 따라 달라집니다. 일반적으로 임대 가격 추세는 전반적인 경제 활동의 주기적 변화와 상관 관계가 있는 뚜렷한 순환 특성을 가지고 있습니다. 지속적인 경제 위기로 인해 기업을 부동산 단지로 판매하는 것이 널리 보급되지 않았습니다. 산업용 부동산에 대한 투자는 상업용 부동산에 비해 위험도가 더 높습니다. 왜냐하면 산업용 부동산은 경기 변동에 더 취약하기 때문입니다.

도시 지역의 위치는 활동의 성격, 시장 규모 및 회사의 발전 단계에 따라 달라집니다. 소규모 현지 시장(인쇄소, 소규모 수리 및 건설 회사)을 보유한 기업은 시장과 가까운 곳에 위치하는 것을 선호할 수 있습니다. 대기업은 운송 경로에 가깝고 넓은 지역을 이용할 수 있다는 이유로 도시 지역의 가장자리에 위치하는 것을 선호합니다.

부동산 시장에서 역동적으로 발전하는 부문은 창고 시장입니다. 유형과 장비에 따라 구별됩니다.

현대 기술 장비를 갖춘 전문 창고 단지

시설, 난방 및 기타 편의시설;

현대식 격납고;

지하 및 반지하 건물;

다양한 건물의 1층;

개조된 폭탄 보호소;

기타 건물.

현재 창고 공간 제공에는 임대, 화물 보관, 보험 보관 등 주요 형태가 사용됩니다.

창고시장의 임대료는 창고의 설비수준, 위치, 운송거점과의 거리에 따라 차등화되어 있습니다.

창고 시장의 공급이 증가하는 추세입니다. 사업체 수가 증가함에 따라 창고 시설에 대한 필요성이 증가하면 창고 공간에 대한 수요가 보장됩니다.

토지시장(농업부동산)

농업 재산은 농업 생산을 위해 기존에 개량된 토지를 말합니다. 현재 시장에서는 농업용 부동산의 공급이 비탄력적이므로 임대 가치는 수요에 따라 결정되며, 이는 다시 토지 생산성, 생산 비용 및 최종 제품 가격에 따라 달라집니다. 판매용 토지의 수요와 가격은 토지의 목적(주거 개발, 정원 가꾸기, 농민 농업용), 도시와의 거리, 지역의 명성, 인근 저수지 및 숲의 존재 여부에 따라 달라집니다.

많은 국가에서 토지는 부동산 시장에서 거래되는 주요 자산 중 하나입니다. 러시아에서는 토지 시장이 이제 막 형성되기 시작했습니다. 정원 부지, 여름 별장과의 거래가 있으며 구매한 기업의 토지와는 소수의 거래가 있습니다. 그러나 토지 시장의 형성과 토지에 대한 시장 가격의 형성은 부족한 속도로 이루어지고 있으며 이는 법적 체계의 불완전성과 현재 토지 관계 메커니즘으로 설명됩니다.

러시아 연방 토지 시장의 특징을 설명할 때 다음 사항에 유의할 필요가 있습니다.

1990년 농지개혁법에 따라 토지의 개인소유가 허용되었음에도 불구하고 개인토지소유 가능성을 선언하는 것 이상의 진전은 없었다.

1991년 4월에 채택된 RSFSR 토지법은 잠재적 소유자와 그 권리의 범위를 크게 제한했습니다. 민영화 메커니즘도 해결되지 않았습니다. 그때나 지금이나 국가는 여전히 주요 토지 소유자로 남아 있으며 모든 통제 기능을 유지합니다. 제시된 각 시장 부문은 다른 부문으로 나눌 수 있습니다. 예를 들어 주택시장은 도시주택시장과 시골주택시장으로, 비주거시장은 소매부동산시장, 사무실시장, 창고시장 등으로 구분된다.

잭 프리드먼(Jack Friedman)과 니콜라스 오드웨이(Nicholas Ordway)에 따르면, “부동산 시장은 재산권 및 관련 이익이 이전되고, 가격이 설정되며, 다양한 경쟁 토지 이용에 공간이 할당되는 일련의 정의된 메커니즘입니다.”

그러나 새로운 부동산 창출 및 기존 부동산 운영과 관련된 복잡한 관계를 나타내는 부동산 시장에 대한보다 완전한 정의입니다.

“부동산 시장은 부동산의 창출, 양도, 운영 및 자금 조달을 보장하는 시장 메커니즘의 상호 연결된 시스템입니다.”

부동산 시장은 가격 수준, 위험 수준, 부동산 투자 효율성 등이 서로 크게 다른 지역 시장의 집합체입니다.

부동산 시장에는 표에 제시된 여러 가지 특징이 있습니다. 2.

표 2

부동산 시장의 특징

	특성
현지화	절대적인 고요함 위치에 따른 가격 의존도가 높음
경쟁 유형	불완전한 과점 소수의 구매자와 판매자 각 개체의 고유성 가격 통제는 제한적이다 시장에 진입하려면 상당한 자본이 필요합니다.
공급의 탄력성	낮음, 수요와 가격이 증가함에 따라 공급이 거의 증가하지 않음 수요는 매우 가변적일 수 있습니다.
개방성 정도	거래는 비공개입니다 종종 불완전하고 부정확한 공개 정보
제품경쟁력	주변의 외부환경, 동네의 영향에 의해 크게 결정됨 구매자의 개인 선호도의 특이성
구역화 조건	물, 임업, 환경 및 기타 특별법을 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됩니다. 사유재산과 기타 형태의 재산의 상호의존성 증대
거래 등록	법적 어려움, 제한 및 조건
가격	물건의 가격과 관련 권리가 포함됩니다.

시장 메커니즘과 정부 규제를 통해 부동산 시장은 다음을 제공합니다.

새로운 부동산 객체 생성

부동산에 대한 권리 양도

부동산의 균형 가격 설정;

부동산의 운영(관리)

경쟁적인 토지 이용 간의 공간 할당;

부동산 투자,

부동산에 대해 다음 작업을 수행하는 동안:

* 소유자가 변경된 경우:

부동산 구매 및 판매;

계승;

기부;

의무 이행 보장(예: 저당권 또는 압류 부동산 매각)

* 소유자 구성이 부분적으로 또는 완전히 변경된 경우:

민영화;

국유화;

재산분할을 포함한 소유자 구성의 변화

승인된 자본에 대한 기여

사업체의 파산(청산)(소유자의 재산 매각을 포함하여 채권자의 청구를 만족시키는 경우)

* 소유권 변경 없이:

부동산 투자;

부동산 개발(증축, 신축, 재건축)

사용 방향, 브랜드 이름, 법적 주소 등의 변경

관리, 운영

경제 관리 또는 운영 관리로 이전하여 무료로 사용할 수 있습니다.

부동산을 소유하여 정기적으로 받는 소득으로, 수령인이 기업 활동에 참여할 필요가 없습니다.

부양 가족과 함께 평생 유지 관리;

신탁관리로의 전환

지역권 및 기타 부담의 도입(제거)

부동산 개발 대출을 포함한 다양한 형태와 다양한 운영의 보험입니다.

시장 경제에서 이러한 모든 작업은 시장 메커니즘을 사용하여 수행되므로 부동산 시장을 구성합니다.

제2장 실무적인 부분

이 물체는 두 개의 결합된 건물로 구성되어 있으며 건설 시기에 따라 두 단계로 나뉩니다.

1) 사무실 공간과 38대의 차량을 수용할 수 있는 지하 주차장을 갖춘 4층짜리 주거용 건물입니다. 이 시설은 2009년에 가동되었습니다.

2) 별도의 2층 아파트가 위치한 막힌 주택의 다층 그룹입니다.

해당 부동산은 새 소유자에게 이전되었습니다. 1단계와 관련된 사용 유형과 반품 기대치는 소유자에게 상당히 만족스럽습니다. 하지만 2단계(다층 블록하우스)의 경제성에 대해서는 의구심을 갖고 있다.

소유자는 자신의 재산의 효율성을 향상시키기 위한 옵션을 고려하고 있습니다. 이와 관련하여 그는 자신의 물건을 사용하는 세 가지 옵션을 고려합니다.

옵션 A

단일 아파트 주거용 건물이 차단되었습니다. 주차 공간은 2층에 있고, 상업 건물은 거리 수준에 있으며, 건물의 주요 볼륨은 주거용 아파트로 구성되어 있으며, 각 아파트에는 마당과 주차장 모두에서 별도의 입구가 있습니다.

면적 균형

이름
전체 면적
상업 시설
사무실 방
아파트
기술 건물
주차장
자동차 1대를 위한 공간
자동차를 위한 장소
아파트 높이
상업 건물의 높이

옵션 B

다양한 아파트 옵션 조합을 통한 재건축 옵션. 주차 공간은 한 층에 있고, 다양한 상업용 건물이 거리 층에 제공되며, 아파트에는 마당이나 계단에서 별도의 출입구가 있으며, 아파트는 1층, 2층, 4층입니다. 주차장과 거리 층 모두에서 안뜰로 연결되는 계단과 엘리베이터가 있습니다. 건물은 60개의 아파트를 가질 계획이며, 평균 아파트 면적은 115m2입니다.

면적 균형

이름
전체 면적
상업 시설
사무실 방
아파트
기술 건물
주차장
자동차 1대를 위한 공간
자동차를 위한 장소
아파트 높이
상업 건물의 높이

옵션 C

건물은 사무실과 상업 센터로 개조되고 있습니다. 한 층에 주차하세요. 1층에는 많은 상업시설이 있습니다. 건물에는 주로 거리나 쇼핑 아케이드와 별도의 출입구가 있는 사무실이 있습니다. 주차장에는 쇼핑 갤러리와 사무실 일부로 연결되는 엘리베이터와 계단이 있습니다. 건물의 포스트 앤 빔 구조 덕분에 상업용 건물을 쉽게 재설계하고 별도의 블록으로 나눌 수 있습니다.

면적 균형

이름
전체 면적
상업 시설
사무실 방
아파트
기술 건물
주차장
자동차 1대를 위한 공간
자동차를 위한 장소
아파트 높이
상업 건물의 높이

과제에 대한 시장 상황에 대한 초기 데이터

1. 연도별 주택, 사무실 및 상업용 건물의 유지 관리 및 정기 수리 비용의 예상 변화(%)
2. 연도별 부동산 가치의 예상 변화(%)
3. 모든 유형의 부동산에 대한 연도별 임대료 변화 예측(%)
4. 연도별 세입자별 주거용 건물 점유율(백분율)
5. 연도별 사무공간 임차인 점유율(백분율)
6. 연도별 임차인별 상가점유율(백분율)
7. 연도별 임차인의 주차공간 점유율(백분율)
8. 2016년 기준 주거용 건물의 임대료 수준(루블/m2)
9. 2016년 기준 상업용 건물의 임대료 수준(루블/m2)
10. 2014년 기준 사무실 건물 임대료 수준(루블/m2)
11. 2014년 기준 주차공간 임대료 수준(루블/m2)
12. 2016년 아파트 매매가격(문지름/m2)
13. 2014년 사무실 건물 판매 가격(루블/m2)
14. 2016년 상업용 건물 판매 가격(루블/m2)
15. 2016년 주차 공간 판매 가격(루블/m2)
16. 2016년 주택 유지보수 및 현재 수리(문지름/m2)
17. 2016년 사무실 및 상업용 건물의 유지 관리 및 지속적인 수리(루블/m2)
18. 옵션 A, B, C의 연간 감가상각률(%)
20. 옵션 A, B, C에 따라 2016년 기준 연도에 토지 임대(RUB/년)
21. 옵션 A, B, C에 따라 수리 전 부동산 판매 가격(2014년 초)(천 루블/m 2)
22. 2014년 초 부동산 수리 및 재건축을 위한 투자 비용(재건축 옵션 A에 따름), (천 루블/m2)
23. 2014년 초 부동산 수리 및 재건축을 위한 투자 비용(재건축 옵션 B에 따름), (천 루블/m 2)
24. 2014년 초 부동산 수리 및 재건축을 위한 투자 비용(재건축 옵션 C에 따름), (천 루블/m 2)
25. 주차 공간을 임대하거나 판매합니다.
모든 옵션에 대해 주차 공간 1개의 면적을 30m2로 가정합니다. 주차 공간 수는 주차 공간의 옵션 면적(표 3.1, 3.2, 3.3 참조)에 따라 결정되며 평방 미터로 계산됩니다. 미터를 하나의 주차 공간 면적으로 나눈 값입니다.
26. 소득세.
모든 옵션에 대해 20%를 허용합니다.
27. 자본 차입 비용, 연간 %

투자비용 중 유치자금 비율(%)

유치자금 상환시기 및 채무상환방법

모든 옵션에 대해 10년의 지불 기간과 부채 상환 방법을 2015년 첫 번째 지불과 10%의 동일한 비율로 수락합니다.

현재 현금 영수증 비용으로 재건축 옵션 A, B, C의 수익성을 계산하기 위한 초기 데이터

계산 옵션 A 및 B에 대한 백분율로 나타낸 할인 값	계산 옵션 C에 따른 할인 값(%)

일반 초기 데이터

퀘스트 아이템
1. 유지보수 및 정기 수리 비용의 변화 예측, %
2. 부동산 가치의 예측 변화, %
3. 임대료 변화 예측, %
4. 임차인의 주거용 건물 점유 정도, %
5. 사무실 임차인 점유율, %
6. 상업용 건물 임차인의 점유율, %
7. 임차인의 주차 공간 점유율, %
8. 주거용 건물의 임대료 수준, 문지름/m2
9. 상업용 건물의 임대료 수준, 문지름/m2
10. 사무실 건물의 임대료 수준, 문지름/m2
11. 주차 공간 임대료 수준, 문지름/m2
12. 아파트 판매 가격, 문지름/m2
13. 사무실 건물의 판매 가격, 문지름/m2
14. 상업용 건물의 판매 가격, 문지름/m2
15. 주차 공간 판매 가격, 문지름/m2
16. 주택의 유지 관리 및 현재 수리, 문지름/m2
17. 사무실 및 상업용 건물의 유지 관리 및 지속적인 수리, 문지름/m2

계산은 Excel에서 수행되었습니다.

최적의 투자방안을 결정하기 위해서는 일정기간 동안의 수입과 지출액을 결정하고 그 총액을 계산하는 것이 필요합니다.

먼저, 초기 데이터를 분석하여 이를 바탕으로 5년간의 임대 수준, 판매 가격, 유지 관리 비용을 결정합니다. 모든 가치를 계산하면 해당 부동산에서 연도별 임대 소득과 5년간의 금액을 확인할 수 있고, 5년간 운영한 후 모든 부동산을 매각하여 얻은 소득을 확인할 수 있습니다.

그런 다음 연도별 시설 유지 비용을 결정하고 5년간의 금액을 구합니다. 그런 다음 토지 임대료, 투자 비용 및 감가상각비를 포함한 기타 비용을 찾습니다. 모든 수입과 지출의 금액을 결정한 후, 활동에서 발생한 이익을 찾아 세금을 부과하고, 임대 및 판매로 얻은 이익을 합산하여 최종 가치를 얻습니다.

옵션을 비교한 결과, 자산의 효율성을 높이는 데 가장 수익성이 높은 옵션은 옵션 C이고, 옵션 B가 그 뒤를 잇는 것으로 나타났습니다. 옵션 A는 나열된 옵션 중에서 가장 수익성이 낮은 옵션의 위치를 ​​차지합니다.

결론

수행된 작업의 결과로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.

오늘날 러시아의 부동산 시장은 형성 단계에 있습니다. 그 발전은 고르지 않습니다. 불균등한 발전의 이유는 현재까지 이 분야에 대한 체계적인 입법 체계의 부족, 부당한 민영화, 경제적 불안정 및 인플레이션, 위험한 투자 활동 등입니다.

부동산 시장은 모든 국가 경제에서 필수적인 구성 요소입니다.

부동산 시장은 다른 시장과 밀접한 관련이 있습니다. 부동산 시장 없이는 시장이 전혀 존재할 수 없습니다. 왜냐하면 상품 및 서비스 시장, 노동 시장 등이 존재하기 때문입니다. 활동에 필요한 임대 건물을 존재하지 않습니다.

게다가 부동산은 수익성이 좋은 투자이기 때문에... 부동산에 투자한 자금은 인플레이션으로부터 보호됩니다.

따라서 현대 러시아 상황에서 부동산 경제의 효과적인 개선은 유망한 방향이며 국내외 경험을 활용하여 연구, 개선 및 개발되어야 한다는 점에 유의해야 합니다.

애플리케이션

옵션 A의 면적 균형

이름
전체 면적
상업 시설
사무실 방
아파트
기술 건물
주차장
자동차 1대를 위한 공간
자동차를 위한 장소
아파트 높이
상업 건물의 높이
임대소득
건물 유형
생활 공간
사무실
상업용 건물
주차 장소
판매 수익금
건물 유형
생활 공간
사무실
상업용 건물
주차 장소

...

유지관리 비용
건물 유형
생활 공간
사무실
상업용 건물
주차 장소
기타 비용
토지 임대
투자비용
감가 상각
총 가치
임대소득
유지비

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