모든 차용인은 은행이 제공하는 대출 조건에 직접적인 영향을 미치는 "대출 담보"라는 개념을 접했으며 어떤 경우에는 대출 기관의 필수 요구 사항입니다(예: 모기지 부동산 담보). 대출). 그것이 무엇이며 어떤 유형의 보안이 있는지 고려해 봅시다.

대출 담보. 그것은 무엇입니까?

대출 담보는 대출 기관에 대한 부채 상환에 대한 차용인의 의무 이행을 보장하는 것입니다.

은행은 동산이나 부동산으로 대출을 담보하거나 법률이나 계약에 규정된 기타 방법을 통해 부채 미상환 위험을 줄일 수 있습니다. 연방법 No. 395-1-FZ 제33조에 따라 차용인이 계약에 따른 의무를 위반하는 경우 은행은 대출금 및 이에 대해 발생한 이자의 조기 상환을 요구할 권리가 있으며 약속된 금액을 압류할 수 있습니다. 재산.

일반적으로 은행은 그러한 보증을 제공하는 사람들의 조건을 완화합니다(담보가 없는 대출의 경우 일반적으로 이자율이 더 높습니다).

대출상환담보의 종류

은행이 대출 상환을 위한 담보로 인정하는 모든 보증은 기본 보증과 추가 보증으로 구분됩니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 부동산;
• 동산(운송, 특수 장비 등);
• 장비;
• 농장 동물;
• 재고 품목(TMV).

추가 대출 담보 형태는 다음과 같습니다.

• 은행 보증;
• 계약에 따른 청구권;
• 청구서 및 예금;
• 보험;
• 보증

추가적인 유형의 담보에는 골동품, 보석 및 기타 귀중품의 부담과 관련된 재산 담보도 포함됩니다.

각 유형의 대출 담보에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

부동산

모든 재산은 은행에 담보로 제공될 수 있습니다. 주거용 건물, 농업용 건물 또는 상업 지역이 되십시오. 그들은 차용인의 유일한 집인 건물에 대한 대출을 꺼립니다. 실제로 법에 따라 그러한 건물이 항상 압류되어 경매로 팔릴 수는 없습니다.

부동산을 담보할 때 차용인은 해당 부동산을 소유하고 처분할 수 있는 권리를 확인해야 합니다. 이를 위해 은행은 다음을 제공합니다.

• 소유권 증명서;
• 취득 방법을 확인하는 서류(판매 또는 교환 계약서, 상속 증명서, 민영화 또는 공유 건설 계약서 등)
• 부동산 및 부동산 거래에 대한 통합 주 등록부(USRP)에서 발췌한 것입니다.

일부 은행에서는 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

부동산을 담보로 양도하는 것에 관한 계약(다른 이름은 모기지 계약)은 Rosreestr 당국에 등록되어야 합니다. 그러한 등록 순간부터 해당 부동산에 대한 부담이 부과됩니다. 즉, 해당 재산이 담보로 제공된다는 소유권 증명서에 항목이 표시되며, 그 이후에는 해당 재산을 판매하거나 증여하거나 달리 제3자에게 양도할 수 없습니다.

동산

가장 일반적인 예는 운송 및 농업 기계에 대한 담보입니다. 이 경우 PTS 원본, 차량 등록 증명서, 구매 및 판매 계약서를 은행에 제출해야 합니다. 이 경우 차량 여권은 전체 대출 기간 동안 대출 계약서의 두 번째 사본과 함께 은행에 보관됩니다. 모든 의무가 완전히 이행된 후에만 발행됩니다.

법인을 위해 개발된 대출 프로그램에는 자체 자금 예금이 포함됩니다. 일반적으로 크기는 10-20%입니다. 그러한 대출의 일환으로 귀하는 공급업체에 대한 기부금을 은행에 지불하기 위한 지불 명령서 원본 또는 인증 사본을 가져와야 합니다.

장비, 동물, 상품 및 재료

약속된 장비는 고정적이고 고유한 것이어서는 안 됩니다. 이는 판매 가능성에 장애가 되기 때문입니다. 또한 모든 구성 요소는 제대로 작동해야 하며 제조 연도와 마모 정도는 특정 은행의 요구 사항을 준수해야 합니다.

장비를 담보로 제공할 때 금융 기관에서는 각 장비에 대한 재고 카드 제공을 반드시 요구할 것입니다. 이는 추가 식별을 위해 필요합니다. 결국 은행은 담보의 가용성과 안전성을 보장하기 위해 주기적으로 담보 현장 검사를 수행합니다.

농업용 가축을 담보하기 위한 요건도 많습니다. 동물의 연령은 5세를 초과할 수 없으며, 전체 대출 기간 동안 담보인은 동물에게 정상적인 생활 조건을 제공해야 합니다. 예를 들어, 대출의 일부로 요구되는 문서 중 하나는 사료 가용성 증명서입니다. 한 마리 이상의 동물을 강제로 도살한 경우, 담보인은 담보를 동등한 수준으로 대체해야 합니다. 즉, 특성이 동일한 다른 가축을 은행에 부담으로 옮기는 것입니다. 보증금의 유무와 안전성을 확인하기 위해 각 동물의 태그를 나타내는 재고 목록이 사용됩니다.

대출 상환을 보장하기 위해 금융 기관은 원자재, 자재, 재판매 상품 등 특정 재고 항목을 담보로 허용합니다. 이러한 유형의 자산은 손실 위험이 높으므로 유일한 보안 조치가 될 수 없습니다. 일반적으로 재고 및 자재 외에도 은행은 추가 보증을 요구합니다.

여기에서 소유권을 확인하는 문서에는 구매 및 판매 계약, 송장 및 송장이 포함됩니다. 담보물이 필요하게 판매되거나 생산활동에 사용되는 경우, 담보인은 동일한 가치와 특성을 지닌 재고품을 희생하여 담보재산의 구성을 보충해야 합니다.

청구서 및 보증금

환어음은 서명한 사람(어음 발행인)으로부터 특별한 문제 없이 자금을 수령할 수 있는 보안 문서(집행 및 법적 인증)입니다. 또한, 어음 소지자는 해당 어음에 대한 이자를 받을 수도 있습니다(해당 조건이 어음에 지정된 경우). 그렇기 때문에 금융 기관은 이러한 증권을 사랑하고 기꺼이 담보로 받아들입니다.

동일한 은행에 있는 표준예금은 추가적인 담보 형태 중 하나로 사용될 수 있습니다. 여기에는 단 하나의 뉘앙스가 있습니다. 대출 문서에는 대출 계좌에 자금이 부족한 경우 예금에서 정기 지불금을 탕감하라는 차용인의 명령이 포함됩니다.

계약에 따른 청구권

이 보안 조치는 차용인이 계약에 따라 구매자에게 지불을 요구할 권리를 은행에 양도한다는 것을 의미합니다. 그러한 권리는 잔존가치로 담보됩니다. 모든 선불금은 총 계약 금액에서 공제됩니다.

이러한 형태의 담보를 위한 전제조건은 수익금을 받을 채권자 은행에 당좌 계좌를 개설하는 것입니다.

은행 보증

여기에서 제3자는 차용인이 부채를 상환할 수 없는 경우 특정 의무를 부담하는 은행인 신용 관계를 맺습니다. 금융기관이 발행하는 일종의 보증이다.

은행 보증을 발행하려면 차용인은 보증인(보증을 제공하는 사람)에게 재무 및 경제 활동을 분석할 수 있는 문서 패키지를 제공해야 합니다. 어떤 금융 기관도 단순히 귀하를 보증하지 않는다는 점을 이해해야 합니다. 보증서를 발급하기 위해서는 은행이 신청자의 신용도와 지급능력을 검증해야 합니다.

보험

부채 상환에 대한 추가 보증 중 하나는 보험입니다. 2가지 디자인 옵션을 사용할 수 있습니다.

1. 사고 및 업무 손실에 대한 보험. 대출 계약에 따라 차용인 역할을 하는 개인에게 적용됩니다.

2. 담보 보험. 여기에서 발생하는 위험에는 제3자에 의한 재산 피해, 도난, 도난, 자연 재해에 대한 노출 및 인재가 포함됩니다. 구체적인 위험 목록은 대출 프로그램과 담보 형태에 따라 다릅니다. 예를 들어 자동차 대출을 받을 때 가장 중요한 조건은 CASCO 보험 등록입니다.

보험 사고가 발생하면 부채 상환 책임은 보험 회사에 있습니다.

보증

이는 모든 대출 프로그램에서 고려됩니다. 이는 소비자 대출 및 법인 보증의 틀 내에서 우리에게 친숙한 것일 수 있습니다.

사업상의 필요를 위해 대출을 신청할 때 보증인은 다음과 같아야 합니다.

• 조직의 책임자
• 승인된 자본금의 25%를 초과하는 지분을 보유한 창립자;
• 관련 회사 그룹에 포함된 기업.

어떤 경우에는 지자체의 보증이 가능합니다. 그러나 모스크바 지역과 채권자 은행 사이에 적절한 합의가 있는 경우 이는 "작동"됩니다.

보증금 계산

모든 유형의 보증에는 보안의 적절성을 계산할 때 고려되는 자체 비용이 있습니다. 은행이 정한 청구 기간 동안 원금, 대출 수수료 및 이자 지불을 감당할 수 있는 금액이면 충분하다고 간주됩니다. 이 기간은 원칙적으로 3개월입니다. 아니면 6개월.

예를 들어, 다음 조건에 따라 대출 계약을 체결할 계획입니다.

• 대출 금액 – 250,000 루블;
• 요율 – 연 19%;
• 대출 계좌 서비스 수수료 – 연 1%
• 청구 기간 – 3개월(또는 92일).

우리는 다음을 얻습니다:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 문지름.

이제 우리는 담보의 적절성을 분석할 때 고려되는 소위 담보 가치를 계산했습니다.

그러나 어떤 은행도 해당 부동산을 정가로 담보로 가져가지 않습니다. 담보의 가격을 조정하는 소위 조정 요인이 적용됩니다. 이는 부동산의 시장 가치 감소 또는 빠른 판매 불가능과 관련된 위험을 제거하기 위해 수행됩니다.

각 은행은 자체 계수 척도를 설정하지만 평균 버전에서는 다음과 같습니다.

• 부동산 – 0.8 이하;
• 장비 – 0.7 이하;
• 사무용품 및 개인 귀중품 – 0.6 이하;
• 차량 - 0.7 이하;
• 재고, 자재 및 완제품 – 0.5 이하.

이 숫자는 물건이 비용의 80%(70%,60%,50% 등)를 초과하지 않는 금액으로 담보로 허용된다는 것을 의미합니다.

담보 가치를 조정 계수로 나누어서 필요한 담보 시장 가치를 구합니다.

이 예에서는 다음과 같습니다.

• 262500/0.8= 328,125 문지름. (부동산을 약속할 때)
• 262500/0.7= 375,000 문지름. (장비 및 차량 관련)
• 262500/0.6= 437,500 문지름. (사무용품 및 개인 귀중품을 은행으로 이체하는 경우)
• 262500/0.5= 525,000 문지름. (물품 및 자재가 담보로 제공되는 경우)

간단히 말해서, 담보의 시장 가치는 최소 RUB 328,125여야 합니다. (담보 형태에 따라 다름), 대출 서류에는 RUB 262,500의 담보 가치가 포함됩니다.

담보로 제공되는 모든 자산은 가치 평가를 거쳐 담보로 제공되는 대출 금액을 결정해야 합니다. 대출을 위해 은행에 담보로 제공되는 재산의 평가는 은행의 담보 업무 전문가, 재산을 평가하는 신용 ​​부서의 관련 전문가, 은행과 계약을 맺은 전문 컨설턴트 및 평가자가 수행할 수 있습니다. 부동산 조사, 독립 감정인 및 감정 회사는 감정 업무를 수행하기 위한 적절한 인증서 또는 라이센스를 보유하고 독립적인 감정을 수행할 권리를 부여하는 감정 활동의 대상입니다. 재산을 평가하는 과정에서 원칙적으로 시장, 담보 ​​및 청산의 세 가지 유형의 가치가 결정됩니다.

시장 가치 - 적절한 마케팅 활동을 수행한 후 구매자와 판매자 사이에 체결된 계약에 따라 평가일에 유사한 부동산 시장에서 평가 대상이 소외될 수 있는 가치. 단, 각 당사자는 이에 대해 잘 알고 행동했습니다. 강압 없이 신중하게.

청산가치는 해당 부동산의 노출 기간보다 훨씬 짧은 기간 내에 해당 부동산을 판매할 경우 얻을 수 있는 가치로, 해당 기간 동안 시장 가치와 동일한 가격으로 판매할 수 있습니다.

담보가치는 재산담보계약 체결을 위한 담보계약의 약정 만료일을 기준으로 산정된 평가일 현재 할인된 자산의 시장가치입니다.

쌀. 8.3. V 은행의 담보로 제공되는 재산을 평가하는 절차

차용인이나 은행의 요구 사항에 따라 평가 중 평가 활동의 대상에 따라 하나 이상의 가치 유형(시장, 시장 및 담보, 시장 및 청산)이 결정될 수 있습니다. 은행(지점)에 대한 독립적인 평가를 수행할 때 평가 활동의 주체는 담보로 제공되는 부동산의 두 가지 유형의 가치(시장 및 담보(청산))를 결정해야 합니다.

은행에 담보로 제공되는 재산을 평가하는 일반적인 절차는 그림 8.3과 같습니다.

은행 실무에서 담보 재산의 실제 가치는 원칙적으로 대출 규모 및 대출 계약, 담보 계약 등과 관련된 비용보다 낮아서는 안됩니다. 각 신용거래에 필요한 담보 금액은 다음 공식에 따라 결정됩니다.

여기서 C3ab는 보안 수준입니다.

소스. - 주담보 형태의 담보 가치에 대한 담보 금액의 일부

Sdod.3. - 추가 담보 형태의 담보 가치에 대한 담보 금액의 일부.

1차 담보는 대출을 담보하는 담보입니다. 이 경우 은행은 다음을 주담보로 설정할 수 있습니다.

주거용 및 비주거용 건물;

통합 자산 단지로서의 기업;

장비;

물품(원자재, 반제품, 부품, 완제품 등)

차량;

채권자 은행의 예금 계좌에 예치된 차용자 자금에 대한 재산권

법인 및 개인에 대한 보증은 채권자 은행에 예치된 자금으로 충당됩니다.

최소 95% 완료로 미완성 건축물을 약속합니다.

기타 은행이 결정하는 가치.

추가(2차)담보는 1차 담보를 보완하고 그 약점을 보완하기 위해 사용되는 담보입니다. 은행 기관은 다음과 같은 추가 담보를 제공할 수 있습니다.

농업용 부동산(단지 전체를 담보로 등록한 경우는 제외)

미래 기간의 수확;

소(사육되고 살찌는 동물)

컴퓨터, 가정용, 사무용 장비 및 은행 기관이 결정한 기타 귀중품.

은행이 허용하는 총 담보 금액을 결정할 때 기본 담보와 추가 담보 간의 비율(%)이 설정되어 총 100%가 됩니다. 또한 기본 및 추가 담보가 제공된 대출 금액을 몇 배나 초과해야 하는지도 결정됩니다. 담보구조는 신용등급에 따라 차주의 재무상태와 등급에 따라 은행이 결정할 수 있습니다. 이러한 조건 하에서 담보 구조는 다음과 같습니다(표 8.1).

표 8.1. V

부동산의 담보 가격은 검사 보고서에 기록된 독립적인 전문가 평가의 결론을 고려하여 은행과 차용인이 결정합니다. 동시에, 은행이 판매와 관련된 시장 요인 및 비용의 구체적인 영향을 제공할 수 있기 때문에 담보 가격은 조사에서 결정된 가격보다 낮을 수 있습니다.

은행 기관에 담보로 제공되는 재산은 원칙적으로 전체 대출 계약 기간 동안 은행에 유리한 담보(청산) 가치로 보험에 가입됩니다. 또한, 차용인이 제공된 대출금과 이자를 반환하지 않는 경우 입질재산을 압류해야 하는 경우에는 추가 기간(월, 분기 등)을 부여할 수도 있습니다.

차입자가 대출약정(일회성 대출 또는 비갱신 신용한도)에 따라 대출금의 일부를 상환하는 경우 은행은 할인액만큼 담보 금액을 줄일 수 있습니다. 이 경우 그 조건을 질권계약에 반영하여야 한다.

담보 계약에서 담보 금액을 줄일 수 있는 가능성을 제공하는 경우 할인은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

어디 SKpog. - 대출 계약에 따라 상환된 대출 금액

K - 대출 계약에 따른 대출 금액.

질권주식의 가치를 평가하기 위해 질권대상(주식)과 관련하여 다음 서류를 은행에 제출합니다.

1. 자기가 발행한 주식을 담보로 차주에게 대출하는 경우

차용인(또는 그의 재산 보증인)의 주식 소유권을 증명하는 문서(주권, 등록 증권 소유자 등록부 발췌). 이 경우 원본 서류는 은행(지점)에 보관하고 본 항에서 정한 다른 서류에 첨부한다(질권의 대상이 서류형식으로 발행된 주식인 경우에는 차용인이 이행한 후 주권을 소유자에게 반환한다) 대출 계약 조건 또는 대출 발행을 거부하는 경우)

등록 서비스 요금에 관한 등록 기관의 증명서

발행인 구성 문서의 공증된 사본(차용인이 은행 고객이 아닌 경우)

담보로 주식을 양도하는 것에 관한 주주총회 또는 회사의 기타 집행 기관의 결정에 대한 의사록(발행인의 정관에 집행 기관이 그러한 결정을 내릴 가능성이 규정되어 있는 경우).

2. 다른 발행인의 주식을 담보로 차입자에게 대출하는 경우

차용인(또는 그의 재산 보증인)의 주식 소유권을 증명하는 문서(주권, 등록 증권 소유자 등록부 발췌). 이 경우 원본 문서는 은행(지점)에 남아 있으며 이 주식 조항에 명시된 다른 문서에 첨부됩니다(담보가 문서 형식으로 발행된 주식인 경우 차용자가 계약을 이행한 후 주권이 소유자에게 반환됩니다). 대출 계약 조건 또는 대출 발행을 거부하는 경우)

등록 기관에 관한 정보(법적 주소, 전화, 팩스, 국가 증권 및 주식 시장 위원회가 발행한 등록 증권 소유자 등록 유지 허가서의 발행 번호 및 발행 날짜 표시)

국가 증권 및 주식 시장 위원회에 발행인의 주식 발행 등록 증명서 공증 사본

등록 서비스 관세에 대한 등록 기관의 증명서.

주식 담보 대출을 제공할 때, 은행 기관은 은행이 대출을 위한 담보로 주식을 사용할 수 있는 투자 유치 기업을 선택하기 위한 기준 목록을 결정할 수 있습니다(부록 33). 동시에, 은행은 권장되지 않거나 금지된 담보에 대해 조건을 부과할 수 있습니다. 예를 들어, 발행인이 등록증권 소유자의 명부를 관리하는 주식을 담보로 수락하는 것을 권장하지 않을 수 있으며, 채무가 담보된 주식을 수락하는 것을 금지할 수 있습니다.

담보주식 가치의 평가는 승인된 내부 방법론에 기초하여 은행에 의해 수행됩니다. 동시에 은행 기관은 다음을 수행합니다.

1) 우크라이나의 제도화된 주식 시장에서 호가되는 주식의 담보 가치 평가

2) 제도화된 주식 시장에서 활발하게 유통되지 않는 주식 블록의 담보 가치 평가.

제도화된 주식시장에서 호가되는 주식의 담보가치 평가는 거래정보시스템(PFTS)의 거래 결과를 바탕으로 결정되는 시장가치 분석을 바탕으로 이루어집니다. )) 및 증권 거래소에서.

시장(교환) 가치를 기준으로 주식을 평가하는 방법을 구현하려면 세 가지 독립적인 계산을 수행해야 합니다.

1. 지난 180일 동안의 평균 가격과 구매액을 기준으로 한 주당 비용을 계산합니다. 이 방법을 사용하는 경우 제도화된 주식시장에서 금전적, 양적 측면에서 체결된 거래량에 대한 통계 데이터를 기반으로 주식의 평균 구매 가격을 계산합니다.

지난 180일 동안 한 주에 대한 평균 구매 가격은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 가격은 지난 180일(게임) 동안 한 주에 대한 평균 구매 가격입니다.

Si - i일째 해당 주식의 거래량(UAH)

Qi는 i일째 해당 주식의 거래량(단위)입니다.

2. 지난 30일 동안의 평균 구매 가격을 기준으로 한 주당 비용을 계산합니다. 이 경우 지난 30일 동안 한 주의 평균 구매 가격은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Izo는 지난 30일 동안 한 주의 평균 구매 가격(UAH)입니다.

5/ - i일째 해당 주식의 거래량(UAH)

(), - i번째 날 해당 주식의 거래량(단위)입니다.

3. 제도화된 주식시장에서 해당 거래가 이루어진 마지막 날의 평균 매입가를 기준으로 1주의 비용을 계산합니다. 비용을 계산하려면 | 해당 거래가 PFTS에 기록된 마지막 날의 평균 구매 가격을 기준으로 주식 블록을 생성하는 경우 다음 공식이 사용됩니다.

해당 거래가 PFTS(UAH)에 기록된 마지막 날 한 주의 평균 구매 가격은 어디입니까?

5/- 해당 주식의 /번째 날 거래량(UAH)

Qi - i번째 날 해당 주식의 거래량(단위)입니다.

예를 들어, 30일 동안 주식의 평균 구매 가격을 계산하기 위해 수행된 거래 횟수는 4회 이상일 수 있고, 180일 동안 주식의 평균 구매 가격을 계산하기 위해 수행된 거래 횟수는 다음과 같습니다. 최소 20.

단, 실제 거래 건수는 4(20)건 미만입니다. 또는 주식에 대한 마지막 거래가 평가일로부터 10일 이상 전에 발생한 경우, 주식의 평균 구매 가격을 계산하는 것과 함께 주식 가치를 평가하기 위한 수입 및 대차대조표 방법이 사용됩니다. 이 경우 패키지의 예상 비용을 계산할 때 가장 낮은 가격이 허용됩니다.

은행에 담보로 제공되는 주식 블록의 가치는 다음 공식에 따라 결정됩니다.

여기서 VPa는 주식 블록(UAH)의 추정 가치입니다.

T는 Zuo의 추정치 중 가장 작은 값입니다. 치유. C, (UAH);

K - 담보로 제공되는 주식 수(개수)

주식이 주식시장에 상장되지 않았거나 실제 거래 횟수에 대한 필수 조건이 충족되지 않은 경우에는 소득 및 대차대조표 평가 방법을 사용하여 주식의 평균 가격을 계산해야 합니다.

해당 지역의 제도화된 주식 시장에서 활발하게 유통되지 않는 주식의 담보 가치를 평가하려면 다음이 사용됩니다.

1. 수확량법.

이 방법을 사용하여 주식 블록의 가치를 추정하려면 지난 2년 동안 그리고 올해 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 기업이 받은 연간 이익에서 소득세를 뺀 금액을 분석해야 합니다.

주식 블록의 추정 가치는 다음 공식을 사용하여 결정됩니다.

여기서 VPp는 수익성 방법을 기반으로 한 주식 블록의 가치입니다.

Bp - 지난 2년 동안의 평균 연간 소득 추정 금액과 올해 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

C - 자본화 비율;

P는 은행에 약속된 사업 회사의 수권 자본 중 주식 지분의 크기입니다.

예상 평균 연간 이익(BP)은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Bzp는 해당 연도 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 사업 회사의 이익에서 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

l^-v - 현재 연도 시작부터 마지막 ​​회계 기간의 분기 수입니다.

Bpi - 전년도 사업 회사의 이익에서 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

Bp2 - 전년도 사업 회사의 이익에서 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

자본화율(C)은 특정 공개 주식회사의 주식에 대한 투자 자본의 수익성을 반영합니다.

기업의 평균 연간 이익(BP) 추정 값이 음수인 경우 수익성 방법을 사용한 주식 블록의 추정 값이 수행되지 않습니다.

2. 대차대조표 방식.

이 방법을 사용하여 주식 블록의 가치를 계산하면 마지막 보고 기간 동안의 기업 대차대조표 데이터를 기반으로 한 자산 및 부채의 장부 가액을 기준으로 공개 주식회사의 주식 가격이 반영됩니다.

여기서 VPb는 대차대조표 방법에 의해 결정된 주식 블록의 가치입니다.

B1 - 고정 자산의 장부가치에서 감가상각비(UAH)를 뺀 금액입니다.

따라서 - 운전 자본의 장부가치(기업 자산 대차대조표의 두 번째 및 세 번째 섹션의 합계와 동일)(UAH)

K - 지급 계정 비용(UAH)

D - 불량 채권(UAH)

P - 발행인의 승인된 자본금 중 주식 블록의 지분입니다.

수익성법과 대차대조표법을 이용하여 블록 주식의 가치를 계산한 후, 향후 담보 블록의 추정 가치로 사용될 가장 작은 가치를 선택해야 합니다.

은행 기관은 담보로 제공되는 주식 블록의 가치를 결정하여 해당 주식에 대해 발행할 수 있는 대출 금액을 계산합니다. 이 경우 표시된 방법을 사용한 계산 결과 얻은 주식 블록의 추정 가치가 질권 금액입니다.

은행이 차용인이 지정한 금액으로 대출을 발행하는 것에 대한 최종 결정을 내리려면 신고된 대출 금액이 다음 요구 사항을 충족해야 합니다.

a) 담보가 PFTS 목록의 첫 번째 수준에 포함된 기업의 주식인 경우 대출 금액은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

어디서 5kr. - 가능한 대출 및 이자 금액

OP - 평균 시장 (환율) 주식 가치 (UAH) 방법에 따라 결정된 질권 대상 금액입니다.

0.5는 담보재산을 매각할 때 은행이 부담할 수 있는 비용과 주식평가절하 위험을 고려한 조정계수이다.

b) 담보가 PFTS 목록의 두 번째 및 세 번째 수준에 포함되거나 주식 시장에서 활발하게 거래되지 않는(PFTS 목록에 포함되지 않음) 기업의 주식인 경우 대출 금액은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

여기서 Z"cr은 가능한 대출 및 이자의 금액입니다.

OP - 주식의 평균 시장(환율) 가치 방법 또는 주식 시장(UAH)에서 활발하게 거래되지 않는 주식의 담보 가치를 결정하는 방법에 따라 결정되는 담보 항목의 금액입니다.

0.25는 담보 재산을 매각할 때 은행이 부담할 수 있는 비용과 주식 감가상각 위험을 고려한 조정 계수입니다.

차용인이 신청한 대출 금액과 이에 대한 이자가 지정된 요구 사항을 충족하지 못하는 경우 담보 금액을 늘려야 합니다.

확립된 방법론에 따라 은행 관련 부서의 직원이 주식 블록의 가치에 대한 조사를 수행하고 평가 결과에 대한 서면 결론을 작성했습니다. 여기에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

주식이 담보로 제공되는 발행인의 성명, 발행 형태, 유형 및 카테고리, 액면가

국가 증권 및 주식 시장 위원회에 주식을 등록하는 데 관한 정보(등록 번호 및 날짜, 등록을 수행한 국가 증권 및 주식 시장 위원회 기관)

패키지의 주식 수, 승인된 자본의 지분

발행인의 다른 발행 주식보다 담보로 제공되는 주식의 우선권(우선주의 경우)

제도화된 시장에서의 호가 가용성, 지난 180일, 30일 동안의 주식 거래 평균 가격 및 주식의 마지막 거래 가격

담보로 담보로 제공되는 주식 블록의 가치 및 차용자에게 발행할 수 있는 대출 가능 금액 계산(주식 블록의 추정 가치 계산 결과는 결론에 첨부되며 그 일부입니다) ;

패키지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소에 대한 합리적인 결론과 다음 기간(월, 분기, 6개월)의 주식 가치에 대한 예상 평가.

해당 부서장이 서명한 주식 블록의 가치 평가 결과에 대한 서면 보고서는 대출 승인에 대한 최종 결정을 내리기 위해 은행 기관의 신용 부서로 전송됩니다.

담보 대상인 부동산을 평가할 때는 다음 측면을 고려해야 합니다.

1. 부동산의 예상 판매 가격이 결정되며, 이는 실제 시장 가격과 다를 수 있습니다. 담보의 가치를 결정할 때 담보의 장기적인 속성과 담보가 소유자에게 정상적인 관리를 위해 가져올 수 있는 수입을 고려해야 합니다. 현재 가치를 높일 수 있는 변덕스러운 요소(투기적 고려, 개인의 주관적 관심 등)를 고려해서는 안 됩니다.

2. 대출 기관은 우선 대출 계약 체결 날짜뿐만 아니라 압류 가능성이 있는 날짜의 담보 판매 가격에 관심이 있습니다.

3. 보증금 가격은 항상 예상 판매 가격보다 낮습니다. 원칙적으로 판매가격의 50~80% 수준입니다. 담보가격을 매각가 대비 인하하는 것은 강제매각 시 담보물의 충분한 유동성을 확보하기 위함이다.

4. 은행기관은 담보가격 결정에 의무적으로 참여해야 합니다.

5. 보증금 가격은 VAT 유무에 관계없이 결정될 수 있습니다. 편의를 위해 VAT가 포함되지 않은 가격을 사용하는 것이 좋으며 필요한 경우 VAT가 포함된 가격으로 쉽게 전환할 수 있습니다.

부동산 평가는 다음 방법을 사용하여 수행할 수 있습니다.

1. 소득원가법.

이 방법에 따르면 부동산의 가격은 해당 부동산의 소유자가 받을 수 있는 소득(임대료, 이익)의 가치로 결정됩니다. 이 경우 부동산의 가치는 예상 소득을 자본화하여 결정되기 때문에 이 방법을 자본화 소득법이라고도 합니다.

소득비용법을 사용하여 물건의 가격을 계산할 때 이 소득이 평생 소득인지 일시적 소득인지 판단됩니다. 특정 사용 기간이 없는 물건(예: 토지)을 통해 평생 소득이 제공됩니다. 임시 소득은 특정 기간 동안 사용된 물건(예: 다년생 과일 식물)에서 발생합니다.

평생소득이 발생하는 물건의 가격은 해당 물건에서 얻을 수 있는 연간 소득과 그에 따른 할인율(자본화율)의 비율을 기준으로 결정됩니다. 가능한 소득은 가치 있는 물건의 사용과 관련된 현행법 및 계약에 따라 소득 수령자가 부담해야 하는 세금 및 기타 가능한 비용을 공제한 후 가치 있는 물건을 의도된 목적에 맞게 사용함으로써 얻을 수 있는 정상적인 소득입니다. 물체.

할인율은 가능한 예금율로 정의되며 현행법에 따라 예금 소득에 대한 세금을 고려하여 감소되고 자금 예치 및 가치 있는 대상의 의도된 용도와 관련된 위험 균형을 고려하여 조정됩니다. 목적. 적절한 정당화를 위해 할인율을 결정하는 다른 방법을 사용할 수도 있습니다.

임시 소득을 생성하는 객체의 가격은 청산 비용을 고려하여 객체의 향후 사용 중 객체에서 발생할 수 있는 연간 소득을 할인(현재 가치 계산)하고 객체의 잔여(청산) 가치를 기준으로 합니다. .

2. 비용비교법(매출비교법).

이 방법은 목적이 유사하고 특성에 따라 서로 다른 유사한 부동산의 실거래가를 비교하여 부동산의 가치를 결정하는 방식이다. 이러한 징후는 내부(농가 토지의 비옥도, 생태학적 조건, 지형, 구성이 다를 수 있음) 및 외부(저당물의 유무, 배치, 사용 또는 물건 판매에 대한 다양한 조건)일 수 있습니다. 이 방법을 사용하면 실제 시장 가격도 이에 따라 조정되어야 합니다.

3. 비용에 기초하여 가치를 결정하는 방법(비용법).

이 방법에 따르면, 부동산의 가치는 부동산 소유자의 생성 또는 취득에 대한 실제 비용에서 감가상각비를 뺀 금액을 고려하여 결정됩니다. 소유자가 지출한 비용은 문서화됩니다. 물건의 소유자가 현행법에 따라 회계 기록을 보관해야 하는 경우 해당 물건의 가치는 재무제표에 반영된 장부 잔존 가치로 평가될 수 있습니다. 부동산의 가치는 인플레이션을 고려하여 지수화됩니다. 비용 기반 비용 결정 방법의 변형은 평가자가 현재 가격에서 감가상각을 뺀 객체 생성의 가능한 비용을 계산하는 방법입니다.

부동산 객체를 평가하기 위해 나열된 방법은 주로 조합하여 사용된다는 점에 유의해야 합니다. 그러나 선택한 평가 대상에 따라 상태가 다를 수 있습니다. 하나는 기본으로 선택되고 다른 하나는 보조로 선택됩니다. 단일 방법으로만 평가가 가능한 경우는 예외입니다(표 8.2).

표 8.2. V 부동산 평가

소득 비용 방법은 이익 (임대료) 창출을 목적으로 생성 또는 취득이 수행되는 객체를 평가할 때 주요 방법입니다. 그러한 대상에는 기업과 그 구조적 부문이 통합 자산 단지로 포함됩니다. 시장성 있는 제품 생산을 위한 농경지; 기타 수익성 있는 토지 계획; 수익성 있는 건물과 구조물. 동시에, 소득 비용 방법은 거래에 대한 증거와 충분한 정보가 없는 경우 수익성 있는 토지를 평가하는 유일한 방법입니다. 소득 창출 대상을 평가하는 다른 방법을 보조 방법으로 사용할 수 있습니다.

비교 비용 방법은 수익성이 없는 개체 또는 수익성이 결정적으로 중요하지 않은 개체를 평가할 때 주요 방법입니다. 이러한 대상에는 개별 주거용 건물과 개인 아파트가 포함됩니다. 개인 토지; 개별 주거 개발을 위해 할당된 토지 계획; 시골집과 음모. 또한 비교원가법은 수익성이 없는 토지의 가치를 평가하는 유일한 방법이다. 수익성 있는 부동산을 평가하는 데에도 도움이 될 수 있습니다.

원가평가방법은 인공물을 평가할 때 1차(또는 2차) 방법으로 사용될 수 있다. 예외는 거래에 대한 정보 없이 사람이 만든 비영리 대상의 평가입니다. 이 경우 비용을 기준으로 가치를 결정하는 방법이 유일한 방법입니다.

주된 평가방법이 소득원가법인 경우 보조방법은 비교원가법, 이를 사용할 수 없는 경우에는 비용에 기초하여 가치를 결정하는 방법을 말한다. 주된 평가방법이 비교원가법인 경우에는 원가에 기초하여 원가를 결정하는 방법을 보조방법으로 사용한다.

서로 다른 방법으로 결정된 평가 사이에 사소한 편차가 있는 경우(보조 방법으로 결정된 평가의 편차가 기본 방법으로 결정된 평가의 10%를 초과하지 않음) 추가 평가 절차는 다음과 같습니다.

주된 방법이 소득의 가치이고, 이 방법에 의해 결정된 대상의 금전적 평가가 보조 방법에 의해 결정된 평가보다 낮은 경우, 주 방법에 의해 결정된 평가가 허용되고, 주 방법에 의해 결정된 평가가 인정되는 경우 높을수록 둘의 평균값이 등급으로 결정되며,

주요방법이 비교원가법인 경우에는 이 방법에 따라 결정된 가치평가를 사용합니다.

추정치 간의 편차가 10%를 초과하는 경우 두 방법을 모두 사용한 평가 결과에 대한 타당성을 추가로 검증합니다.

이러한 각각의 방법을 바탕으로 부동산을 평가하는 다양한 방법이 개발되고 있습니다. 판매 가격을 결정할 때 객체의 미래 목적이 고려됩니다(예를 들어 평가 대상 토지가 농업 생산을 위한 것인지 또는 개별 주택 개발을 위해 할당되는지). 판매가격은 현재(평가일 기준) 또는 예상(미래 확정일 기준)으로 결정될 수 있습니다.

평가 결과를 분석할 때, 이러한 결과가 해당 지역의 유사한 부동산에 대한 가격(임대료) 범위와 일치해야 한다는 사실에도 주의해야 합니다. 부동산 가격에 관한 정보는 다음 출처에서 얻을 수 있습니다: 부동산 회사와의 상담; 지역 부동산 간행물 및 미디어; 경매 및 공개 입찰; 인터넷 등.

은행 기관이 항상 독립적인 평가 회사의 서비스를 사용하는 것은 아닙니다. 이 경우 자체적으로 담보를 평가합니다. 많은 은행이 직원 중에 자격을 갖춘 감정인을 보유하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 은행에 자신만의 담보 평가 부서를 만드는 데에는 많은 장점과 단점이 있습니다. 특히 다음과 같은 장점이 있습니다.

차용인이 평가 결과를 부풀리기 위해 평가 결과에 영향을 미칠 가능성은 사실상 배제됩니다.

신청을 고려하는 단계에서 잠재적 차용인이 담보 평가 비용을 부담하지 않기 때문에 다른 은행에 비해 경쟁 우위를 점할 수 있는 기회가 있습니다.

평가와 병행하여 은행 직원은 담보의 유동성을 결정할 수 있습니다.

단점은 다음과 같습니다.

평가 부서를 유지하는 데 드는 비용은 대부분의 경우 독립적인 평가 회사를 정기적으로 고용하는 것보다 높습니다.

담보 평가에 드는 모든 비용은 은행 기관이 부담합니다. 은행 업무에 따르면 모든 은행이 그렇지는 않습니다.

기관들은 감정평가사와의 협력에 만족하고 있으며, 감정평가사가 제공한 보고서는 대부분 은행 직원의 검증을 받습니다.

은행 및 감정평가사와 교류할 때 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 평가자의 성실성.

잠재적 차용인(대부분의 경우 감정을 의뢰하는 사람)은 자신의 부동산 평가 가치가 최대화되는지 확인하는 데 관심이 있습니다. 은행 기관은 대출금을 상환하지 못하는 경우 담보를 매각하여 손실을 상환해야 하기 때문에 이러한 접근 방식에 만족하지 않습니다. 담보 가치의 과대평가로 인해 제공되는 대출 금액은 실제 담보 가격보다 높으며, 은행이 이러한 대출로 인한 손실을 감당할 가능성은 낮습니다.

이 문제는 차용인과 은행 간의 이해 상충으로 인해 발생합니다. 전자는 최소한의 담보로 최대 대출 금액에 관심이 있고 후자는 담보 판매 수익금이 차용인의 부채를 충당하는지 확인하는 데 관심이 있기 때문입니다. 이 문제를 해결하려면 은행 기관은 보고서를 신뢰할 수 있는 평가 회사를 독립적으로 선택해야 합니다. 동시에, 감정인은 자신의 고객이 은행 기관(차용자가 감정 서비스 비용을 지불하더라도)이며 감정 주문을 제공하는 고객으로서 이를 잃을 가능성이 있다는 점을 이해해야 합니다.

2. 감정인의 적격성.

추정값을 과대평가하는 것은 평가자의 활동에 오류가 있음을 나타낼 수도 있습니다. 이 문제의 본질은 감정인의 전문적 수준이 낮거나 업무에 대한 과실 태도에 있습니다. 이 문제는 평가자의 전문적 적합성을 테스트하여 해결할 수 있습니다. 동시에 은행이 인증한 좁은 범위의 평가 회사를 만들어 직원의 전문성을 확인할 수 있습니다.

3. 평가 보고서의 정보 내용.

평가 회사 보고서에 정보가 부족한 이유는 일반적으로 평가 업무 설정에 은행 기관의 참여가 부족하기 때문입니다. 은행은 평가 계약 체결에 참여해야 하며, 평가 업무를 위한 담보 대상의 가치를 평가하는 데 필요한 모든 사항을 명확하게 정의하고 포함할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.

따라서 은행과 평가 회사 간의 공동 작업을 위한 주요 조건 중 다음 사항이 강조되어야 합니다.

은행 기관이 담보 평가를 위해 신뢰할 수 있는 공인 평가 회사 풀을 구성할 필요가 있습니다. 이 경우 특정 선택 기준(예: 최소 3년 동안 시장에서 근무한 경험, 우수한 자격을 갖춘 전문가의 존재)을 설정하여 평가 회사를 선택하기 위한 경쟁을 발표할 수 있습니다. 평가 회사를 선택할 때 은행은 평가의 품질, 제공되는 서비스 비용 및 제공 속도에 주의를 기울여야 합니다.

공인된 평가회사에 대한 정직성과 역량에 대한 정기적인 검사의 필요성

평가 보고서에 대해 은행의 모든 ​​필수 요구 사항을 제공해야 하는 담보 평가를 위한 3자간 합의를 체결합니다.

따라서 담보 계약을 작성하고 대출 승인 절차를 수행하기 전에 은행 조직은 담보로 제공되는 자산의 가치와 제공된 대출 금액에 대한 이 자산의 적절성을 결정해야 합니다. 차용인이 제공한 담보 가치가 충분하지 않은 경우 은행은 대출 상환을 위해 추가 보증을 요구할 수 있습니다.

담보의 적절성을 결정하려면 다음을 결정해야 합니다.
최종 보고일 현재 질권자의 회계기록에 따른 질권항목의 회계/장부가액
가능한 한 최단 시간 내에 판매가 가능한 담보로 제공되는 부동산의 시장 가치;
담보의 공정 가치;
담보의 담보 가치.
담보 가치를 평가할 때 다음과 같은 주요 기준이 고려됩니다.
담보의 유동성;
담보 재산의 가용성과 안전성을 모니터링하는 은행의 능력
저당권 설정자의 이 재산 처분 절차가 복잡해질 수 있는 저당권 및 제한 사항이 없습니다(제한 사항은 재산 압수 또는 이 재산에 대한 제3자의 권리 존재로 표현될 수 있습니다). 재산 압류 사실은 집행관이 재산을 봉인했다는 사실로 입증될 수 있습니다. 재산을 압류하라는 집행관의 명령이 있을 때; 주주 또는 예탁자 명부의 발췌문에 따름(발행등급 증권의 경우) 부동산의 경우 - 부동산에 대한 통합 국가 등록부 및 부동산 거래에 대한 증명서에 따름(부동산 통합 등록부에서 발췌)
모기지에 대한 소유권 및 등록 문서의 가용성. 담보권자가 담보 품목을 취득한 지 8년(러시아 연방 민법 제234조에 따라 5년, 그 이전부터 5년) 이상인 경우 장비에 대한 소유권 문서를 요청할 수 없습니다(분석 문서로 충분함). 러시아 연방 민법 제195조에 따라 3년의 시효 만료). 질권설정자에게 속한 재산은 소유권으로만 질권을 설정할 수 있습니다. 경제 관리권을 가진 저당권자가 소유한 재산과 여러 사람이 공동으로 소유한 재산은 다음 요건에 따라 질권을 설정할 수 있습니다. 저당권 설정자가 경제 관리권을 가진 재산을 소유한 경우, 양도 이 부동산을 담보로 하는 것은 부동산 소유자/권한 있는 당국의 서면 동의가 있는 경우에만 허용됩니다. 공동소유 재산은 모든 소유자의 동의가 있어야만 담보로 제공될 수 있습니다. 러시아 연방 민법 제250조에 따라 한 소유자가 자신의 지분을 판매할 때 나머지 공유 소유권 참가자는 다른 구매자와 동등한 조건으로 지분을 취득할 수 있는 선점권을 보유한다는 점을 고려해야 합니다. .
시장 가격
담보의 시장 가치는 독립적인 평가 회사나 은행의 담보 서비스에 의해 결정될 수 있습니다. 시장 가치에는 VAT가 포함되어서는 안 됩니다.
다음과 같은 경우에는 담보에 대한 의무적이고 독립적인 평가가 권장됩니다.
재산의 전부 또는 일부가 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속합니다.
해당 재산은 국영 및 지방자치단체의 단일 기업에 속하며, 해당 기업에 대한 질권은 법에 따라 소유자의 동의가 필요합니다.
장비 또는 운송 수단의 서비스 수명이 각각 1년 및 2년을 초과합니다.
장비가 넓은 영역을 차지하거나 고유하거나 생산 라인의 일부인 경우
담보 주제에 대한 가격 정보가 충분하지 않습니다(디렉토리, 통계 등이 없음).
담보로 제공되는 증권에는 시장 시세가 없습니다. 부동산 단지가 담보로 제공됩니다.
건설 중인 부동산에 대한 재산권을 담보로 제공합니다.
미개발 토지가 담보로 제공됩니다. 항공, 해상 및 하천 선박이 담보로 제공됩니다.
기타 재산은 담보로 제공되며, 이는 러시아 연방 법률에 따라 평가가 필요합니다.
은행의 담보업무와 리스크 관리자는 평가 결과의 신뢰성을 분석해야 합니다. 보고서 결과를 분석할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.
평가 결과는 해당 지역의 유사한 부동산 가격 범위와 일치해야 합니다.
확인할 때 담보의 총 가치가 아닌 비교 단위 (평방 미터, 총 사용 가능 면적)로 작동하는 것이 좋습니다.
감정인이 표시한 가격과 외부 소스(부동산 회사, 담보 운영 또는 거래에 관련된 전문가, 지역 간행물, 언론, 경매 및 공개 입찰 데이터, 인터넷 등)로부터 받은 가격의 적절성과 상관관계. );
담보의 시장 가치가 결정되면 담보의 공정 가치가 계산됩니다.
공정 가치
담보의 공정 가치 = 시장 가치(또는 장부가치) - 판매 비용.
담보 매각과 관련된 비용 금액은 담보 가치를 결정할 때 할인에 포함될 수 있습니다(은행 내부 방법에 따라 다름). 일반적으로 담보의 공정 가치를 결정하기 위해 은행 자체 어음 및 예금 증서 비용은 0%로 설정되고 기타 담보의 경우 담보 시장 가치의 10%로 설정됩니다. 공정 가치를 계산할 때, 담보가 유통 중인 물품이거나 사용 수명이 1년 이하인 새로운 장비/부동산인 경우 담보의 시장 가격 대신 장부가액을 사용할 수 있습니다. 동시에 장비 구입 시점부터 최대 12개월 이내의 장비 사용 수명을 권장할 수 있습니다. 담보의 시장 및/또는 공정 가치를 결정한 후 담보의 담보 가치가 설정됩니다.
담보 가치
담보 가치 = 시장 또는 공정 가치 - 할인(마진).
담보의 담보 가치는 최소 대출 첫 3개월 동안의 원금에 대한 대출 부채 금액과 이에 대한 이자를 100% 포함해야 합니다.
담보의 적절성을 결정하는 예: 대출 금액 1억 루블, 이율 - 연 10%, 기간 - 12개월. 유가증권의 담보 가치는 1억 2천만 루블입니다. 3개월 대출 이자는 250만 루블이다. (100*0.1/12*3). 총 부채 금액은 1억 250만 루블입니다. 결과적으로 담보의 담보 가치는 대출 금액과 이에 대한 이자를 117% 포함합니다.
할인은 유동성 및 은행 규제 문서에 따라 각 유형의 담보에 대해 별도로 결정됩니다.
설정된 할인(마진)의 적절성을 결정할 때 아래에 설명된 확인된 모든 부정적인 부수적 위험 요소를 고려해야 합니다.
할인을 설정할 때 다음 사항을 고려해야 합니다. 담보 판매 비용
대출 계약 종료 시 금전적 측면에서 감가상각(물리적 및 도덕적);
담보의 예상 가치 - 압류 가능성이 있는 당시 담보의 시장 가치에 비해 가격 감소 계수입니다. 예상 가치는 과거 일정 기간 동안의 가격 변동 추세와 향후 부동산 시장 가치 변화의 명백한 추세를 바탕으로 감가상각비를 고려하여 계산됩니다. 시장 가치의 변화 추세는 장기간(대출이 제공되어야 하는 기간의 최소 %)에 걸쳐 시장 가치가 급격한 변동 없이 특정 방향으로 균등하게 변한 경우 명백한 것으로 간주됩니다. . 이 경우, 평가 기간 동안 입증된 동일한 패턴에 따라 향후 부동산 가치가 변경될 것이라는 가정을 고려하여 평가가 이루어집니다. 할인 금액은 담보의 시장 가치에 대한 가격 감소 계수 이하로 설정하는 것이 좋습니다.
약속된 품목의 판매 기간. 판매 기간이 길어질수록 유동성이 줄어듭니다. 실제로 담보 매각에 소요되는 시간이 180일 이내이면 유동성이 만족스러운 것으로 간주됩니다. 구현 기간은 다음 요소에 따라 달라집니다: 해당 지역의 담보의 잠재적 구매자 수; 유사한 담보를 판매하는 조직의 존재 및 수 업계 수익성 등
은행에는 할인 계산을 위한 단일 통합 공식이 없습니다. 이는 동일한 특정 가중치가 1인 여러 용어로 구성될 수 없습니다. 이 경우 할인 값이 쉽게 100%를 초과할 수 있기 때문입니다. 할인을 결정할 때 다음 두 값 중 더 큰 값을 사용하는 것이 좋습니다.
총 마모량에 판매 비용과 판매 기간 연장 시 추가 비용(보관, 보안, 추가 마모 등)을 더한 금액입니다.
담보물 압류 가능성이 있는 시점의 예상 가치.

담보의 적절성 주제에 대한 추가 정보:

1. 1.4. 은행 신용 자원과 투자 방향을 통해 경제 요구를 충족하기 위한 조건을 조성합니다.

웹사이트에 게시됨 2007년 12월 5일

대출 계약 기간 동안 담보의 공정 가치는 질적으로 변화할 수 있습니다. 이는 제한된 기간 내에 담보를 판매해야 하기 때문일 수 있습니다(청산 판매). 이 기사는 동일한 대상의 시장 및 청산 가치 사이의 관계와 이와 관련된 특정 운영 은행 위험을 고려하는 데 전념합니다. 이 비율을 고려하면 은행의 담보 업무 조직을 새롭게 살펴보고 필요한 경우 적절하게 조정할 수 있습니다. 이를 위해 이 기사에서는 여러 가지 유용한 데이터를 제공합니다.

은행 대출 관행에서 담보는 채무에 대한 주요 담보 유형입니다. 동시에, 저당권 설정자를 과도하게 보호하고 담보의 신속한 압류를 방해하는 담보법의 불완전성에 대해 많은 이야기가 있습니다.

많은 전문가들에 따르면 중소기업 대출의 발전이 가장 어려운 이유는 바로 이 때문이다. 또한 모기지 대출은 담보물 압류에 대한 가장 상세하고 "친은행적" 메커니즘에도 불구하고 "임계량"의 채무 불이행 누적과 관련된 "지연 위험"을 수반한다고 합리적으로 가정할 수 있습니다. 저자들에 따르면, 2007년 미국 모기지 위기의 가장 심각한 교훈 중 하나는 "판매용" 모기지 부동산의 대규모 제공으로 인해 부동산 가치가 심각하게 하락하여 비유동성이 발생했다는 것입니다. , 심지어 전체 지역의 투자 매력이 감소합니다.

현재 담보법을 개선하기 위한 일부 작업이 진행 중이라는 점에 유의해야 합니다. 러시아 지역 은행 협회 회장이자 국가 두마 은행 위원회 부회장인 아나톨리 악사코프(Anatoly Aksakov)는 다음과 같이 말했습니다. 발효된다” 1 .

그러나 기존 은행가와 전문가 모두 동산 질권 등록의 필요성을 입법화하기 위한 이 법의 채택이 모든 문제를 해결하지는 못할 것이라고 이미 자신있게 말하고 있습니다. 담보 의무가 발생한 순간부터 담보 재산에 대한 의무 이행 또는 압류까지 담보 의무를 규율하는 실체법 및 절차법의 여러 규범적 행위를 변경하는 것이 필요하다는 점에 유의하십시오.

수집의 절차적 단순화에만 제한될 수 있는지, 아니면 저자가 믿는 것처럼 절차적 조치의 속도는 수집 속도 때문에 독립적인 가치가 없는지 여부 등 현재 부차적 법률의 주요 변경 벡터가 무엇인지에 대한 의문이 제기됩니다. 모든 질병의 만병통치약은 아닙니다.

문제는 더 깊습니다. 무언가를 신속하게 판매하려면 (압류의 본질은 적절한 법원 판결을 얻는 것이 아니라 여기에 있습니다) 단순히 구매하는 것이 아니라이 "무언가"를 신속하게 구매할 준비가되어 있어야합니다. , 실제 현금으로 빠르게 결제하세요.

이 기초가 무엇인지, 그리고 서약이 단지 의무에 대한 담보 유형 중 하나가 아니라 채권자 은행의 금전적 요구 사항을 충족시키기 위한 실제 메커니즘이 되기 위해 실제로 해결해야 할 문제는 무엇인지 저자는 다음에서 설명하려고 했습니다. 이 기사.

가치평가 불확실성: 담보의 공정가치는 얼마인가?

러시아 중앙 은행 규정 No. 254-P의 6.4 항에서 "대출, 대출 및 동등한 부채에 대한 손실 가능성에 대한 신용 기관의 준비금 형성 절차"(이하 규정 번호 254) -P) "... 금액(비용) 하에서 담보는 다음과 같이 이해됩니다: 담보(증권 시장 거래 주최자가 인용한 증권 제외) - 담보의 공정 가치." 규정 No. 254-P에는 "공정 가치"에 대한 정의가 포함되어 있지 않지만, 가치 평가 활동에 관한 러시아 법률의 조건에 기초하여 높은 확률로 우리가 시장 가치에 대해 이야기하고 있다고 가정할 수 있습니다. 방계친.

이는 특히 최근 발효된 연방 가치 평가 표준 "가치 평가 목적 및 가치 유형"(7월 20일자 러시아 경제 개발부 명령에 의해 승인된 FSO No. 2) 조항에 의해 입증됩니다. 2007 No. 255): “시장 가치는 특히 다음과 같은 경우 감정인에 의해 결정됩니다. ... 모기지를 포함한 담보 가치를 결정할 때 ... ". 질권자와 질권자 사이에 분쟁이 있는 경우 법원은 시가를 기준으로 질권재산의 최초 매각가격을 결정합니다. 2 .

동시에, FSO No. 2에 따르면, “평가 대상의 시장 가치를 결정할 때, 경쟁 환경에서 공개 시장에서 평가 날짜에 평가 대상이 소외될 수 있는 가장 가능성 있는 가격이 결정됩니다. , 거래 당사자가 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 행동하고 거래 가격이 특별한 상황을 반영하지 않는 경우, 즉 다음과 같은 경우입니다.

• 거래 당사자 중 일방은 평가 대상을 양도할 의무가 없으며, 상대방은 집행을 수락할 의무가 없습니다.
• 거래 당사자는 거래의 주제를 잘 알고 있으며 자신의 이익을 위해 행동합니다.
• 평가 대상은 유사한 평가 대상에 일반적으로 적용되는 공모를 통해 공개 시장에 제시됩니다.
• 거래 가격이 평가 대상에 대한 합리적인 보상을 나타내고 거래 당사자들과 관련하여 어떤 부분에서든 거래를 완료하라는 강요가 없었습니다.
• 평가 대상에 대한 지불은 화폐 형태로 표현됩니다.

공개 시장에서 소외 가능성은 평가 대상 부동산이 유사한 부동산의 경우 일반적으로 공모를 통해 공개 시장에 제시되고 해당 부동산이 시장에 노출되는 기간이 당사자의 관심을 끌기에 충분해야 함을 의미합니다. 충분한 수의 잠재적 구매자.

거래 당사자의 행위의 합리성이란 거래 가격이 판매자에게 합리적으로 달성 가능한 최고 가격이고 구매자에게 합리적으로 달성 가능한 최저 가격임을 의미합니다.

이용 가능한 정보의 완전성은 거래 당사자가 거래의 주제에 대해 충분히 알고 있으며, 전체 조항에 따라 각 당사자의 관점에서 최상의 거래 조건을 달성하기 위해 노력하는 것을 의미합니다. 평가일에 이용 가능한 시장 상황과 평가 대상에 대한 정보의 양.

특별한 상황이 없다는 것은 거래 당사자 각자가 거래를 완료할 동기를 갖고 있으며, 거래 당사자에게 거래를 완료하라는 강제가 없다는 것을 의미합니다.”

저자가 시장 가치의 정의를 설명하는 FSO No. 2의 광범위한 인용문을 제공한 것은 우연이 아닙니다. 왜냐하면 이러한 조항을 의무 확보를 위한 일종의 기관인 담보의 실제 기능과 비교하는 것이 불가능하기 때문입니다.

사실 담보 거래는 다양한 의무 보장 기관 중 하나이기 때문에 그 자체의 가치와 의미가 없습니다.

은행 대출에서 담보는 세 가지 성격을 가지며 이는 대출 기간 동안 변경됩니다.

따라서 대출 신청을 고려하는 단계에서 담보는 대출 발행을 위한 필요 및/또는 충분 조건입니다. 차용인이 부채를 서비스하고 상환하는 단계와 은행이 이 프로세스를 관리하는 단계에서 담보는 차용자를 징계하는 본질을 전달하며 은행이 가능한 손실에 대한 준비금 형성 비용을 최소화할 수 있도록 합니다. 그리고 마지막으로 연체채무를 징수하는 단계에서 담보는 법률 및 담보계약에 규정된 방식으로 담보물을 판매하여 얻은 자금을 희생하여 차용인에 대한 은행의 청구권을 충족시키는 원천입니다.

그러나 위에 제시된 FSO 2번 조항을 분석하면 담보 거래가 신용 프로세스의 모든 단계에서 이러한 조항을 완전히 준수하지 않는다는 결론을 내릴 수 있습니다.

예를 들어, 처음 두 단계에서는 대상이 어떤 방식으로든, 특히 공개 제안을 통해 시장에 제시되지 않으며 대상에 대한 보상은 원칙적으로 제공되지 않습니다. 그러나 이 단계에서도 담보의 공정 가치는 의미상 여전히 시장 가치에 가깝다는 점을 인식해야 합니다.

연체된 부채를 징수하는 단계에서 담보의 가치는 "특별한" 상황이라고 불리는 훨씬 더 많은 상황의 영향을 받습니다. 특히:

• 담보를 판매하기 위한 거래를 완료해야 하는 담보인의 의무가 있습니다.
• 사법적 압류의 경우, 거래를 완료하라는 저당권 설정자의 명백한 강제가 있습니다.
• 연방법 "집행 절차"에 의해 결정된 객체 노출 조건 3 , 충분한 수의 잠재적 구매자의 관심을 끌기 위해 필요한 것보다 훨씬 적을 수 있습니다.

명백히 "특별한" 상황의 목록은 계속될 수 있습니다.

수집 단계에서 시장 가치에 영향을 미치는 긴급 상황의 증가는 분명히 담보의 본질 변화로 인한 것입니다. 담보 자체에서 자금의 원천이 되고, 저당권 설정자의 판매 필요성과 의무가 됩니다. 신용 프로세스의 처음 두 단계에서는 관찰되지 않은 담보가 나타납니다.

따라서 담보의 '공정가치'라는 용어에 내포된 본질이 바뀌고, 따라서 그 유형도 바뀌어야 한다.

평가 활동에서는 "청산 가치"라는 용어가 이러한 목적으로 사용됩니다.

FSO No. 2에 따르면, “평가 대상의 청산 가치를 결정할 때 평가 대상의 노출 기간 동안 해당 평가 대상이 소외될 수 있는 가장 가능성 있는 가격을 반영하여 추정 가치가 결정됩니다. 판매자가 재산 양도에 대한 거래를 완료해야 하는 조건에서 시장 상황에 대한 일반적인 노출 기간. 청산 가치를 결정할 때, 시장 가치를 결정하는 것과는 달리, 판매자가 시장 상황에 부합하지 않는 조건으로 대상 부동산을 판매하도록 강요하는 특별한 상황의 영향을 고려합니다.”

보다 자세한 정의는 특히 러시아 감정인 협회 표준 "시장 가치 이외의 평가 기준"(STO ROO 20-03-96)의 조항 3.10 및 5.8에 포함되어 있습니다. “청산 가치 또는 강제 매각 가치는 시장 가치의 정의에 따라 적절한 마케팅을 허용하기에는 너무 짧은 기간에 부동산 판매를 통해 현실적으로 실현할 수 있는 금액입니다. 일부 주에서는 강제 판매 상황에는 비자발적인 판매자와 구매자 또는 판매자의 어려움을 알고 있는 구매자가 관련된 상황이 포함될 수 있습니다."

“강제 매각은 비정형적인 조건에서 부동산 매각으로 인해 발생하는 가격을 포함하며, 일반적으로 적절한 공개 및 광고 없이 마케팅 기간이 충분하지 않음을 반영하며 때로는 판매자의 비자발적 행동 및/또는 강제 판매를 나타냅니다. 상황. 이러한 이유로 강제판매가치라고 불리는 강제판매가격은 시장가치를 대표하지 않는다.”

따라서 규정 254-P의 목적상 연체채무 징수 단계에서 "담보의 공정가치"라는 용어를 고려할 때 이는 "청산가치"라는 용어로 식별되어야 합니다.

이는 특히 규정 번호 254-P에 따라 담보로 인정하기 위해 담보 대상에 부과된 제한으로 표시됩니다. “카테고리 II 품질의 보안에는 다음이 포함될 수 있습니다. ... 해당 담보물이 담보물 압류 사유 발생일로부터 180일을 초과하지 않는 기간 내에 판매될 수 있다고 믿을 만한 충분한 근거가 있습니다.”

따라서 저자에 따르면 이미 대출 신청을 고려하는 단계에서 은행은 담보 가치 유형의 변경을 제공하고 대출 계약 및 담보 계약에 적절한 조항을 도입해야 할 의무가 있습니다. 180일 이내에 담보물이 판매되지 않을 위험에 대비하여 이를 보장합니다.

또한, 가치 유형의 변화는 은행에 관계없이 발생할 수 있으므로 대출이 발행되는 순간부터 은행은 가치, 시장 및 청산을 모두 "유념"할 의무가 있습니다.

불행히도 이러한 상황은 규정 번호 254-P에 전혀 반영되지 않습니다.

그런 점에서 동일 객체의 시장가치와 청산가치의 비율과 이 비율을 결정하는 요인을 자세히 분석하는 것이 타당해 보인다.

청산 가치 모델

담보 계약 체결 시 결정된 담보 항목의 시장 가치에서 담보 항목의 청산 가치로의 전환은 시장 가치에 감소 청산 계수를 곱하여 수행됩니다.

Art.liq. (T) = 세인트 마켓 (T) x K 액체., (1)

어디 Art.liq. (티)- 시점 T에서의 담보 청산 가치

오래된 시장 (티)- 시점 T에서의 담보의 시장 가치

액체로- 청산계수는 담보물 판매에 대한 비정형적 조건으로 인해 담보물의 가치가 감소하는 정도를 결정합니다.

시장 가치의 시간 의존성은 특히 시장 상황의 역학, 물체의 노후화 및 마모 등에 의해 결정됩니다.

일반적인 경우 담보물 판매 조건의 비정형성은 두 가지 주요 요인에 기인합니다.

• 제한된 판매 시간 요인;
• 강제 판매 요인 - 구매자의 주도권에 영향을 미치는 심리적 측면.

이러한 조건에서 청산 비율은 다음과 같이 결정됩니다.

액체로 = 시간별 x 아웃으로, (2)

어디 시간별- 제한된 판매 시간 요소를 고려한 계수

밖으로.- 강제 매각 요소가 객체의 청산 가치에 미치는 영향을 고려한 계수입니다.

예를 들어, 해당 객체의 시장 상황이 시간에 따라 변한다면, K 시간과 K ex가 모두 변할 수 있으며, 이는 자연스럽게 K 액체의 변화로 이어질 것입니다. 그러나 저자에 따르면 이러한 상황은 첫 번째 근사치에서는 무시될 수 있습니다.

예를 들어 Yu. Kozyr의 작업은 제한된 판매 시간이라는 요소를 고려하는 데 전념합니다. 4 , 강제 매각으로 인한 할인을 고려하지 않고 청산 가치 의존성에 대한 세 가지 대체 모델을 고려하는 경우, 해당 객체의 판매 기간이 다음에 해당하는 정상적인 조건에서 객체를 판매할 때의 일반적인 노출 기간보다 짧은 경우 시장가치의 정의.

두 번째 요인에 대해 Yu. Kozyr는 두 번째 요인(강제 매각 요인)의 영향 규모를 실제로 분석적으로 평가하는 것은 불가능해 보인다고 결론지었습니다.

S. Dolgin은 객체 청산 판매 중 제한된 노출 기간 외에도 강제 판매 요소를 결정하는 하위 수준 요소에 대해 다음과 같은 시스템을 식별했습니다. 5 :

• 시장 개척;
• 해당 개체의 일반적인 투자 매력;
• 물체의 시장 가치의 절대 가치;
• 평가일의 시장 상황;
• 마케팅 수준.

Victor와 Valery Galasyukov의 일련의 작품에서 6, 7 강제 매각 요인을 평가하기 위해 판매되는 물건의 "수요의 가격 탄력성" 개념에 의존하는 것이 제안됩니다. 동시에 저자는 물체의 시장 가치 가치에 감소하는 영향을 미치는 계수 K el.sp.에 대한 표현식을 얻었습니다.

아마도 기본 미시 경제 개념으로서의 수요 탄력성은 S. Dolgin이 제공하는 하위 수준의 모든 요소를 ​​고려할 수 있다는 점에 동의하지 않을 수 없습니다. 그러나 이 개념은 "순수한 형태의 시장"에 초점을 맞추고 있습니다. ,” 판매 및 구매 대상의 가격은 공급과 수요의 비율에 의해서만 결정되고 구매자는 후속 재판매가 아닌 주로 자신의 필요에 따라 특정 물건을 구매합니다.

A. Rodin은 대안적인 접근 방식을 시연했습니다. 8 , 잠재 구매자에게 동기를 부여하는 문제는 일반적인 노출 기간보다 짧은 기간에 물건을 구매하고 그에 따른 판매를 통해 일정 비율의 이익을 얻는다는 관점에서 고려됩니다. 정상적인 노출 기간에 해당하는 기간에 해당 객체를 시장 가치로 평가하고 차입 자금을 사용하여 이 작업에 자금을 조달합니다.

A. Rodin은 소유자 파산 중 재산 청산 사례를 고려하여 채권자의 이익 충족 문제를 고려하지 않았기 때문에 그가 "시장"이라고 부르는 가치는 실제로 자산의 시장 가치가 아닙니다. 그러나 시장가치에는 이미 K 시간을 곱한 값이 있는데, 이는 질권재산 청산매매의 전형적인 예이다.

이 경우 해당 부동산의 잠재적 구매자가 알려져 있는 것으로 추정됩니다. 이러한 조건에서 물건을 구매할 준비가 되었는지는 두 가지 상황, 즉 그가 이 작업을 수행하는 데 충분하다고 생각하는 이익률과 이 작업을 위해 끌어들이는 자원 비용에 의해 결정됩니다.

분명히 이 접근 방식의 특별한 사례는 상당히 널리 퍼진 "대출"입니다. 즉, 물건 구매를 위해 은행 계열 회사에 대출을 발행하고 이를 담보로 사용하는 것입니다.

위의 내용을 고려하여 물체의 강제 판매 요인(예: 공식 (2)의 K)을 고려하는 것은 두 가지 대안적인 방법으로 수행될 수 있다는 결론을 내릴 수 있습니다. , K ex. = K el.sp.) 투기적 관심 구매자를 고려합니다(이 경우 K out = K in).

아래에서는 객체 청산 판매에 대한 제한된 시간 요소의 영향과 Victor와 Valery Galasyukov 및 A의 두 가지 대안 모델에 따른 강제 판매 요소의 영향을 더 자세히 순서대로 고려할 것입니다. 로댕.

판매 시간이 제한된 요인

K 시간의 의존성을 설명하는 공식입니다. 객체의 청산판매 시점부터 다음과 같은 형태로 제시해 드립니다. 9 :

K 시간=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

어디 Td- 할인 기간(년)

중- 해당 연도의 이자 발생 기간 수(12회)

나- 잔존 가치를 계산하는 데 사용되는 연간 할인율(소수점으로 표시)

Тd = Tr – Tf, (4)

어디 Tr- 일반적인 판매 조건에서 대상물이 상당히 장기간 노출된 경우(년)

TF- 강제 판매 조건 하에서 물체의 고정 노출 기간(년).

그림 1은 관계를 보여줍니다. 시간별객체의 청산 판매에 대한 실효 수익률과 다양한 가치로부터 Td.

객체의 청산 판매에 대한 제한된 시간 요소는 동일한 객체의 시장 비율과 청산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있음을 분명히 알 수 있습니다.

i에 따라 시간 요인의 영향 정도가 크게 증가한다는 것이 중요합니다.

방법론 작성자에 따르면 “평가 대상이 질권 대상이고 질권 보유자가 은행인 경우 청산 가치 (i)를 계산하는 데 사용되는 연간 할인율은 연율 수준에서 사용됩니다. 시장 데이터를 기반으로 결정되는 은행 대출” 10 .

그러나 저자에 따르면 이 말은 사실이 아니다. 연간 할인율 (i)로는 해당 객체의 담보인 연간 대출 금리가 아니라 일부 "객체 청산 판매에 대한 유효 수익률"을 취해야 하며, 이는 또한 다음과 같습니다. 적절한 측정 단위로 고려 "... 위약금, 집행 지연으로 인한 손실에 대한 보상, 담보 항목의 유지 관리에 필요한 질권자 비용 및 징수 비용에 대한 보상"(조 러시아 연방 민법 337 "담보에 의한 청구").

결과적으로, 예를 들어 중소기업의 경우 현재 대출 금리에서 위약금, 이사와 관련된 비용, 은행의 담보 유지 비용, 마케팅 비용을 고려하면 "실효 수익률"은 "객체의 청산 매각"은 대출 자체의 수익성이 두 배 이상 증가하는 비율을 초과할 수 있으며, 이로 인해 은행이 실제로 요구하는 i의 가치가 연간 30~60%의 영역으로 이동합니다.

그림 1에서 Tf의 가치가 Tr의 가치에 가까울수록 청산 가치에 대한 객체 판매 제한 시간 요소의 영향이 적고, 반대로 Tf의 가치가 더 중요하다는 것이 분명합니다. Tr의 가치와 다를수록 해당 개체의 청산 가치는 동일한 시점의 시장 가치와 더 많이 달라집니다.

저자에 따르면 규정 번호 254-P에 따라 "... 담보에 대한 압류 근거가 발생하는 날"이 도래할 때 채권자 은행의 동기를 결정하는 상황에 대해 생각해 보겠습니다.

문서에는 "담보권 압류 사유를 제공하는 상황"에 대한 정의나 목록이 없다는 점에 유의해야 합니다. 분명히 이는 은행이 독립적으로 수행해야 하며 관련 내부 문서 및 계약(대출 및 담보)에 반영되어야 합니다.

예외는 모기지입니다. 이러한 상황은 법률에 명시되어 있으며 Art 2항에 따라 매우 엄격한 옵션을 허용합니다. 50 1998년 7월 16일자 연방법 No. 102-FZ(2007년 6월 26일 개정)의 "저당 재산 압류 근거" "모기지(부동산 담보)": "모기지에서 달리 규정하지 않는 한" 지불 조건을 체계적으로 위반하는 경우, 즉 지불 조건을 12개월 이내에 3회 이상 위반하는 경우, 정기적 지불로 이행 의무를 보장하기로 약속한 계약, 재산 압류가 허용됩니다. 각각의 지연은 중요하지 않습니다.”

예를 들어, 차용인이 3개월 동안 돈을 지불하지 않은 경우(3개월 동안 지불하지 않은 경우)를 고려하면 이는 담보물 압류의 필요하고 충분한 상황으로 간주됩니다.

이 경우 은행은 180일 이내에 담보를 압류할 수 있습니다. 이 경우에만 은행은 규정 번호 254-P의 6.5항에 따라 추가 준비금에 대한 대출을 발행할 때 예상치 못한 비용이 발생하지 않을 수 있습니다(가능한 손실에 대한 준비금 금액이 가치를 기준으로 계산된 경우). 담보).

이러한 상황은 명백하며 Tf 값 범위(강제 판매 조건에서 평가 대상의 고정 노출 기간)를 Tf 범위에서 결정합니다.< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

담보 및 상황 전개에 대한 가장 간단한 옵션을 고려해 보겠습니다. 담보권자가 자발적으로 은행과 해당 계약을 체결한 전문 기관에 담보권을 판매하는 경우의 옵션입니다.

그러한 개발은 분명히 필수는 아니며 오히려 은행에 이상적인 옵션이라는 점에 유의해야 합니다. 그러나 많은 경우(항상 그런 것은 아님), 담보 재산의 가능한 가장 빠른 판매를 목표로 담보 계약을 유능하게 구성함으로써 실제 이벤트 개발이 이상에 더 가까워질 수 있습니다.

이제 값을 정의해 보겠습니다. Tr- 일반적인 판매 조건에서 평가되는 부동산의 합리적으로 장기간 노출.

저자에 따르면, 그러한 값의 합리적인 결정 가능성은 규정 번호 254-P의 요구 사항을 충족하는 데 필요한 조건 중 하나이며, 이에 따르면 "품질 카테고리 II의 조항에는 다음이 포함될 수 있습니다. ... 담보 특정 담보 항목에 대한 안정적인 시장이 존재하는 상황에서…

즉, 은행이 30일의 정확도로 Tr의 가치를 결정할 수 없다면 안정적인 담보 시장의 존재에 대해 말할 필요가 없으며 그러한 담보는 그 시점에서 담보로 간주될 수도 없고 간주되어서도 안 됩니다. 규정 번호 254-P의 관점(이 상황에 대해 청산 비율에 대한 담보 수요의 가격 탄력성 요소의 영향을 고려할 때 아래에서 더 자세히 설명하겠습니다).

동시에, 은행은 "... 및 (또는) 해당 담보가 날짜로부터 180 일을 초과하지 않는 기간 내에 판매 될 수 있다고 믿을 수있는 충분한 근거"의 형태로 "특정 허점"을 남깁니다. 담보물에 대한 압류사유 발생” 저자에 따르면 이 옵션은 A. Rodin의 작업에 설명된 옵션과 일치합니다. 담보 대상에 대해 잘 알고 있으며 일정 비율의 투기 이익을 받기로 결정한 잘 알려진 구매자와의 옵션입니다.

Tr = 1년 값을 설정하는 근거가 있다고 가정해보자. 저자에 따르면 이는 모스크바 도시 주거용 부동산 시장에 대한 상한 추정치, 모스크바 지역 교외 부동산 시장에 대한 최적 추정치 및 특수 기술 장비 시장에 대한 최소 추정치입니다(예: 오프셋 인쇄 기계), 그러나 예를 들어 개별 모델 자동차 시장에는 적용할 수 없습니다. 서비스 수명이 짧은(3년 미만) 외국 자동차로, Tr이 상당히 적을 수 있습니다(6개월 이하).

따라서 식 (4)에서 값은 Тd = Tr – Tf 6개월 이하로 복용해야 합니다.

은행의 딜레마는 다음과 같습니다.

• 실제로 가능한 최소 Td 값(예: 1개월)에 초점을 맞춰 청산 가치를 과소평가하지만, 벌금과 벌금을 최소화하고 i를 줄여 청산 가치를 높입니다. 또는
• Td = 6개월의 가능한 최대 값에 초점을 맞춰 청산 가치를 높이고, 벌금과 과태료를 인상하여 i를 늘려 청산 가치를 줄입니다.

• 은행 - 적절한 마케팅 기회(필요하고 가능한 경우 청산 판매 및 거래 사실에 대해 잠재 구매자를 검색하고 통지)
• 잠재적 구매자 - 재정 자원을 집중할 시간(필요한 경우 빌린 자금을 유치할 시간)
• 연체료를 지불한 차용인은 상황을 바로잡을 시간이 있습니다.

또한 저자에 따르면 두 번째 옵션은 저당권 설정자가 거래의 노예화로 인해 담보 매각에 도전할 가능성과 관련된 은행의 위험을 최소화합니다(러시아 연방 민법 제179조 1항). "... 어려운 상황의 조합의 영향으로 이루어진 거래의 무효": "1. ... 자신에게 매우 불리한 조건으로 인해 어려운 상황의 조합으로 인해 강제로 이루어진 거래 , 상대방이 (노예화 거래)를 이용하여 피해자의 요청에 따라 법원에서 무효로 선고될 수 있습니다." 이 경우 담보 청산 매각의 불리한 조건은 담보 매각의 가속화 사실에서 직접적으로 발생하는 것이 아니라 대출 계약 및 담보 계약에 정의된 벌금 및 벌금에서 직접 발생합니다.

동일한 담보의 시장 비율과 청산 가치에 대한 시간 요소의 영향을 고려하면 실제로는 담보의 청산 가치가 다음과 같이 예상되어야 한다고 합리적으로 말할 수 있습니다. 위에서 언급한 유사한 물건에 대한 안정적인 시장)은 시장 가치의 60~90% 범위에 있을 것입니다. 이는 담보물 청산 판매에 대한 유효 요율을 연간 최소 40%로 수용해야 하며 청산 조건에서 물건을 판매하는 시간이 일반 시장 조건보다 2배 이상 짧기 때문입니다. .

수요탄력성 요인에 따른 시장접근법

이제 우리는 동일한 대상의 시장 및 청산 가치 비율에 대한 강제 판매 요소의 영향에 대한 두 가지 모델을 고려할 것입니다.

Victor와 Valery Galasyuk이 제안한 모델에 따라 수요의 가격 탄력성 계수(Kel.sp.)를 결정하는 데 필요한 데이터가 있는 경우 다음 공식으로 결정할 수 있습니다. 11 :

el.spr에 = 일 |ED|, (5)

어디 일- 쌍곡선 탄젠트;

에드- 수요의 가격 탄력성.

이러한 유형의 의존성은 순전히 질적인 고려 사항에서 진행된 저자에 의해 사용되었습니다. 쌍곡선 탄젠트는 0에서 값을 취하고 1에 도달하는 경향이 있으며 결코 도달하지 않습니다. 따라서 원한다면 비슷한 특성을 가진 다른 유형의 중독을 받아들일 수 있습니다.

수요의 실제 가격 탄력성을 계산하려면 다음 공식을 사용할 수 있습니다. 12 :

어디 에드- 수요의 가격 탄력성;

1분기- 객체에 대한 수요의 초기 값;

2분기- 대상에 대한 최종 수요량

P1- 물건의 시장 가치;

P2- 객체의 청산 가치.

수요의 가격 탄력성에 따라 다음 유형의 수요가 가장 자주 구별됩니다.

• 절대적으로 비탄력적 - |ED| = 0, 가격이 변해도 수요량은 변하지 않습니다.
• 비탄력적 - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• 단위 탄력성 있음 - |ED| = 1, 수요량의 상대적 변화가 가격의 상대적 변화와 같을 때;
• 탄력적 - |ED| > 1, 수요량의 상대적 변화가 가격의 상대적 변화보다 클 때;
• 절대적으로 탄력적 - |ED| = u, 가격의 미미한 변화가 수요량의 무한한 변화로 이어질 때.

동시에, 절대적으로 탄력적인 수요와 절대적으로 비탄력적인 수요는 실제 경제 상황에서 충족하기가 거의 불가능합니다.

따라서 수요의 가격 탄력성 계수의 값이 클수록 중요하지 않으며 다른 조건이 동일하면 대상의 청산 가치 가치는 시장 가치와 다릅니다.

수요의 가격 탄력성을 계산할 수 있는 신뢰할 만한 데이터가 없는 경우, 저자는 표 1에 표시된 수요 계수의 가격 탄력성을 결정하기 위해 단순화된 절차를 사용할 것을 제안합니다.

표 1은 종속성 Kel.sp의 가장 간단한 버전을 나타냅니다. 두 개의 매개변수에서 각각 세 개의 값을 취합니다. 원하는 경우 매개변수 수와 가능한 값 수를 모두 늘려 K el.sp 결정의 정확도를 높일 수 있습니다.

규정 No. 254-P(“... 특정 담보에 대한 안정적인 시장이 존재하는 경우...”)의 관점에서 담보를 담보로 분류하는 조건으로 돌아가면 다음과 같은 질문을 해야 합니다. 전문성이 높고 구매자 수가 적은 물건 시장은 안정적인 것으로 간주될 수 있습니다. 저자에 따르면 대답은 분명합니다. 불가능합니다. 더욱이 저자에 따르면 수요 탄력성이 "약하게 비탄력적"인 것보다 더 나쁜 모든 개체는 유동성 측면에서 허용될 수 없습니다. 수요 탄력성 계수가 0.68보다 작습니다.

표 1의 데이터를 사용하는 예로서 모스크바와 모스크바 지역 부동산 시장의 다양한 부문에서 잠재 수요 탄력성에 대한 비교 정성 분석을 수행합니다.

수요탄력성 관점에서 본 모스크바 및 모스크바 지역 부동산 시장의 정성적 분석

모스크바 및 모스크바 지역 부동산 시장은 표 1에 주어진 매개변수에 따른 수요 탄력성에 대한 질적 연구에 있어 가장 간단하고 이해하기 쉽습니다. 분명히 "개발된"이라는 개념은 이 시장에 완전히 적용 가능하며, 따라서 해당 개체를 담보로 진지하게 고려해야 할 충분한 이유가 있습니다.

이 시장 내에서는 도시 및 교외 부동산 부문으로 구성된 주거용 부동산 매크로 세그먼트와 소매, 사무실, 창고, 산업 및 특수 목적으로 구성된 상업용 부동산 매크로 세그먼트라는 두 가지 매크로 세그먼트로 구분할 수 있습니다. 세그먼트(호텔, 레스토랑, 피트니스 센터 등) 부동산. 각 세그먼트 내에서 클래스, 하위 클래스 등이 구별되며, 질적 분석 범위를 벗어나는 수요 탄력성을 고려합니다.

저자에 따르면 "구매자 수" 기준에 따라 이러한 세그먼트를 세 그룹으로 분류하면 다음과 같습니다.

1) "중요한" - 도시 주거용 부동산. 가장 일반적인 고려 사항에서도 식별된 모든 세그먼트 중에서 이 세그먼트의 구매자 수가 최대이고 다른 세그먼트의 잠재적 구매자 수를 개별적으로 훨씬 초과한다는 것이 분명합니다.

2) "평균"- 교외 주거용 부동산, 사무실 부동산, 소매 부동산. 이 부문의 잠재적 구매자 수는 도시 주거용 부동산 부문보다 적지만 창고, 산업 및 특수 부동산 부문보다는 높습니다.

3) "사소한" - 창고, 산업, 특수 부동산. 저자에 따르면 이 부문의 잠재적 구매자 수는 다른 부문보다 적습니다.

모든 부문의 모든 개체에 대한 "전문화 정도"는 저자에 의해 "중요"하다고 평가되는데, 이는 예를 들어 교외 부동산을 도시로 사용하는 것이 제외되고 산업 용도로 사용되기 때문에 실제로 매우 분명합니다. , 어느 정도 의미가 있지만 적어도 일반적이지 않습니다.

따라서 표 1에 제공된 기준을 사용하면 다음과 같습니다.

• 도시 주거용 부동산은 수요 탄력성이 적당하고 탄력성 계수가 0.94인 것이 특징입니다.
• 교외 주거용 부동산, 사무실 및 소매용 부동산은 수요가 약간 비탄력적이어서 탄력성 계수가 0.68이라는 특징이 있습니다.
• 창고, 산업 및 특수 부동산의 경우 수요가 절대적으로 비탄력적이며 탄력성 계수가 0이므로 위에서 언급한 바와 같이 실질적인 의미가 없습니다. 분명히 이 경우에는 0.16의 탄성계수를 사용해야 합니다.

단순함에도 불구하고 표 1을 사용하려면 수요의 가격 분포를 특징짓는 더 자세한 정보가 있는 경우 공식 (5)와 (6)을 사용한 계산이 훨씬 더 높거나 훨씬 낮은 값을 제공할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 표 1의 데이터를 기반으로 한 "정면" 계산과 수요 탄력성 계수를 비교합니다.

예를 들어 모스크바 인근 교외 부동산 시장 부문을 자세히 살펴보겠습니다.

교외 부동산의 담보 수용 가능성을 분석하기 위해 수요의 가격 탄력성을 사용하는 예

2006년 모스크바 인근 교외 부동산 시장의 수요와 공급 관계에 대한 데이터는 I. Terentyev의 기사에서 빌려왔습니다. 13 (표 2).

표 2는 수요와 공급의 균형이 $400,000~600,000의 가격 세그먼트, $200,000 및 200~400,000까지의 세그먼트에서 관찰되고 수요가 공급을 크게 초과하며 $800,000 이상의 세그먼트에서 반대로 관찰됨을 보여줍니다. , 공급이 수요를 심각하게 초과합니다.

결과적으로, 예를 들어 물건의 가격이 $1200,000에서 900,000으로 감소하면, 즉 25%라는 상당한 양만큼 수요가 증가하지 않으므로 객체의 유동성 증가를 기대할 수 없습니다. 수요는 비탄력적이거나 심지어 완전히 비탄력적입니다.

모든 가격 부문 내에서 물건의 가격 하락에 대해서도 비슷한 결론을 내릴 수 있습니다. 따라서 수요의 탄력성을 보장하고 부동산의 유동성을 높이려면 가격이 낮은 세그먼트로 이동해야 합니다.

예를 들어, 물건 가격을 $900,000에서 700,000으로 낮추면 수요가 11%에서 24%로, $900,000에서 500,000으로, 11%에서 49%로 증가합니다. 상대적인 가격 하락보다 더 중요하다. 결과적으로, 수요는 탄력적이게 되며, 객체의 유동성이 증가할 것으로 예상할 수 있습니다.

표 3은 식 (5)와 (6)과 표 2의 데이터를 사용하여 모스크바 인근 교외 부동산의 다양한 시장 및 청산 가치에 대한 수요 탄력성 계수를 계산하기 위한 데이터를 보여줍니다.

표 3은 모든 경우에 한 가지 가격 세그먼트로 이동하면 수요가 매우 탄력적이며, 가격을 추가로 낮추는 것은 부적절하다고 간주해야 함을 보여줍니다. 수요 계수는 쌍곡선 탄젠트 형태로 그들 사이의 관계 형태를 정의하기 때문에 이미 무시할 수 있습니다.

분명히 이러한 상황은 모델의 한계입니다. 가장 일반적인 아이디어에서도 제안 가격의 상당한(2~3개 가격 세그먼트) 감소로 인해 새로운 목표 구매자(투기 투자자)가 포함되어야 한다는 것이 분명하기 때문입니다. 부동산 - 이로써 객체의 청산 프로세스 구현 속도가 빨라집니다. 그러나 엄밀히 말하면 표 2의 데이터는 그러한 구매자의 수요를 고려하지 않고 평온한 시장 상황을 기반으로합니다. 즉, 구매자는 생활에 필요한 것만 구매하고 초과 지불할 의도가 없으며 판매자는 의도하지 않은 경우입니다. 가격을 인하하여 부동산 판매 프로세스 속도를 높입니다.

그럼에도 불구하고 탄성계수에 대한 탄성계수 의존성의 보다 적합한 형태를 선택해야 하는 것이 가능합니다.

따라서 K el.sp의 특정 값을 계산합니다. 수요의 가격 탄력성에 대한 데이터를 기반으로 한 것은 표 1의 데이터를 기반으로 한 질적 분석에서 저자가 얻은 0.68과 크게 다른 값을 제공합니다.

또한 가격 탄력성을 적절히 고려하면 K el.sp. 0.68보다 훨씬 높으므로 이러한 값을 사용하면 판매 가격이 부당하게 과소평가될 수 있습니다. 동시에 Kel.sp의 값을 이용한다. = 0.68은 상위 가격 세그먼트 내에서 정당화되고 개체의 시장 가치가 최대 $1,200,000인 경우 정당화되는 것으로 간주되어야 하며, 이는 개체를 한 가격대 아래로 이동하게 됩니다. 만약 물건의 시장 가치가 더 높을 경우에는 el.sp에 신청해야 합니다. 0.68보다 작더라도 동일한 결과를 제공합니다.

따라서 이러한 질적 고려사항에서도 다음과 같은 결론을 도출할 수 있습니다.

• 담보 유동성의 관점에서 가장 수용 가능한 것은 시장 가치가 최대 $800,000인 모스크바 인근 교외 부동산입니다. 이 가격 부문에서는 상대적인 수요 증가가 가격의 상대적 감소보다 항상 더 중요합니다.
• 시장 가치가 $1,000,000 이상인 모스크바 인근 교외 부동산을 약속할 경우 청산 판매 가격을 최대 50% 이상(절대 수치로 $300~500,000 이상) 대폭 낮춰야 한다는 점을 고려해야 합니다. . 이러한 조건에서만 수요 증가가 가속화될 것으로 예상됩니다.

시장 대안 '투기적 매수자 접근'

위에서 언급한 바와 같이, 이 접근 방식은 저당권자가 잘 알고 있는 이 물건의 투기적 재판매로부터 흥미로운 이익률을 얻으려는 목표를 추구하는 구매자가 존재한다는 것을 전제로 합니다. 예를 들어, 그러한 구매자는 부동산업자, 자동차 판매점, 저당권 경쟁업체 등 전문 리셀러일 수 있습니다.

실제로 이 접근법의 사용은 표 1에서 결정된 수요 탄력성 계수가 0.68 미만인 경우에는 대안이 없습니다.

A. Rodin의 작업 데이터를 기반으로 함 14 구매자의 투기적 이익(Ksip)을 고려해야 하기 때문에 객체의 시장 가치를 감소시키는 계수에 대해 다음 표현식을 작성할 수 있습니다.

Ksip = (1 – (in.p.(Td)) / (1 + (icredit(Td)), (7)

어디 신용이 없다. - 자금 차용 이자율

in.p.- 투자자의 수익률(이 경우) - 수입에서 모금된 자금에 대한 비용을 뺀 값이지만 프로젝트 실행과 관련된 투자자의 기타 비용은 고려하지 않습니다.

Тd = Tr – Tf- 이 경우 차입금을 조달하는 기간인 Tr 및 Tf를 나타냅니다. - 식(4)와 같이 일반적인 판매 조건에서 평가 대상의 노출 기간은 상당히 길고, 판매 조건에서는 고정된 노출 기간입니다. 강제 매각 조건.

표 4는 차입 이자율 및 기간에 대한 구매자의 투기적 관심(K sip)과 투자자-구매자에 대한 프로젝트 수익성 비율을 고려하여 계수의 의존성을 계산한 결과를 보여줍니다. .

표 4는 시장 수요의 탄력성에 대한 대안으로 구매자의 투기적 관심을 고려하면 청산 가치가 크게 감소할 수 있으며, 시장 가치 감소 정도가 클수록 구매자의 투기적 의도가 커짐을 보여줍니다. (유치율, 수익성에 비해 높음), 빌린 자금을 조달하는 기간이 길수록(즉, 일반적인 판매 조건에서 평가되는 부동산의 합리적으로 장기간 노출 기간이 고정 노출 기간을 초과함) 강제 매각 조건 하의 부동산), 빌린 자금 조달 비율도 높아집니다.

청산매각 및 강제매각 시 제한시간 요인의 영향

이제 공식 (2)로 돌아가서 고려된 두 요소의 영향을 하나의 청산 계수 값으로 결합해 보겠습니다.

위 데이터에 따르면 위에서 논의한 두 요소를 공동으로 고려하면 해당 개체에 대한 선진 시장의 존재 조건이 형식적으로 만족되더라도 청산 계수 값이 0.50 미만이 될 수 있습니다. 또한 이러한 청산비율 값은 예상되는 것으로 간주되어야 합니다.

이는 “대출 발행 시 담보의 시장가치가 대출채무 규모의 2배”(손실 가능성에 대한 최소 필요 준비금 조건)가 보장되더라도 대출 기간 동안 받게 될 자금은 담보물의 청산은 적어도 채권자의 모든 청구를 충족시키기에 충분하지 않을 가능성이 높습니다.

그러나 그러한 가능성이 존재한다면 규정 제254-P호의 관점에서 담보 형태의 질권의 적용을 제한하는 또 다른 중요한 상황을 염두에 두어야 합니다. 즉, 조항 6.5에 따라 "이 규정의 목적상 담보는 다음과 같은 경우 고려될 수 없습니다. 담보의 금액(가치)입니다.”

"중대한 가치 손실"이라는 용어는 규정 번호 254-P에 정의되어 있지 않지만 담보 가치의 이중 손실은 아직 "중요"하지 않은 것으로 가정할 수 있습니다. 특히 이는 가능한 손실에 대한 최소 준비금 금액을 담보 시장 가치와 대출 부채 금액의 200% 비율로 준수함으로써 간접적으로 나타납니다.

그러나 담보의 시장 가치와 대출 부채 금액 간의 비율이 더 큰 경우에도 주의가 필요합니다.

이는 사법적 압류의 경우, 법원이 담보 재산의 가치에 대한 담보권자의 요구에 대한 명확한 불균형을 근거로 담보에 대한 압류를 거부할 수 있다는 사실 때문입니다. 저당권자가 담보 매각 사실에 대해 항소할 때와 법정 밖에서 추심하는 경우에도 동일한 결과가 나올 수 있습니다. 이 경우 법원은 담보 재산의 초기 판매 가격을 결정해야 할 필요성부터 진행하게 되며, 이는 시장 가치를 기준으로 설정됩니다. 15 .

T.S. 르보보이 16 그러한 거부에 대한 두 가지 예가 제공됩니다. 한 경우에는 담보 재산의 가치가 청구 규모를 3.0 배 초과하고 다른 경우에는 3.9 배를 초과했습니다.

따라서 담보계약에 담보재산에 대한 압류를 위한 사법절차가 규정되어 있거나 저당권자의 요청에 따라 그러한 절차가 발생할 수 있는 경우, 은행은 담보의 시장가치와 담보금액의 최대 허용 비율에 따라 진행해야 합니다. 300%에 해당하는 청구.

따라서 계산된 청산가액을 시장가치의 3배 이상 낮은 값으로 사용하는 것은 위험합니다.

담보 가치의 정기적인 재평가의 이점에 대해

규정 번호 254-P의 6.4항은 "담보의 공정 가치는...신용 기관에 의해 지속적으로 결정되지만 적어도 분기에 한 번 결정됩니다."라고 결정합니다. 준비금 금액을 결정할 때 담보의 공정 가치 변동이 고려됩니다...”

종종 은행은 이 요구 사항을 공식적으로 처리하며(증권 제외) 담보를 재평가하는 주요 동기는 바로 준비금 금액을 조정하거나 확인해야 한다는 것입니다.

한편, 다양한 유형의 담보의 시장 가치는 시간이 지남에 따라 변하며, 이는 시장 가치와 청산 가치의 비율에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 대출이 발행되는 순간부터 이러한 상황을 고려해야 합니다.

시장 가치의 시간 의존성에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인은 최소한 두 가지입니다.

첫째, 질권계약의 유효기간에 대한 시장상황과 전망이다.

확인으로 우리는 2006년에 모든 예측과 모순되는 모스크바 주거용 부동산 가치의 "눈사태와 같은"증가를 인용할 수 있습니다. 분명히 그 순간 이 요인의 영향은 청산 판매의 영향을 크게 무력화했습니다. 해당 담보의 가치를 고려합니다.

분명히 시장 가치의 증가는 예를 들어 외국 자동차에 대한 추가 수입관세 도입 등의 요인에 의해 영향을 받을 것입니다.

또한 예를 들어 승용차 비용의 지속적이고 지속적인 증가를 자신있게 예측할 수 있습니다. 그 반대의 경우, 즉 가격 하락은 관찰된 적이 없기 때문입니다.

담보물의 노후화 및 마모 요인은 지속적으로 시장 가치를 낮추는 방향으로 작용합니다.

예를 들어, 자동차(AMV)의 자연적인 물리적 마모 정도는 "방법론적 가이드..."에 따라 결정될 수 있습니다. 17 .

특히, 개인이 소유하고 개인적인 목적으로 사용하는 승용차의 경우, 이 "방법론적 가이드..."에 따라 기본적인 자연적 물리적 마모 정도는 연간 5~8%입니다. 제조 등급 및 국가. 특히 이러한 데이터는 수학적 모델을 기반으로 한 것이 아니라 판매용 자동차 제안에 대한 대량의 정보 분석을 기반으로 얻은 것입니다. 결과적으로 그들은 추측이 아니라 오히려 객관적입니다.

마모를 증가시키는 승용차의 작동 조건을 수정하면 마모가 1.00~1.45배 증가합니다.

노후화는 특정 유형의 물건의 시장 가치에 훨씬 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 컴퓨터와 사무용품의 시장 가치는 2~3년에 여러 번 감소하며, 1년 안에 이 감소폭은 50% 이상일 수 있습니다. 이는 모델 범위의 지속적인 업데이트로 설명됩니다.

담보의 시장 가치를 분석할 때 이러한 효과는 아마도 매우 중요하며 청산 가치에 훨씬 더 큰 영향을 미칩니다.

특정 유형의 식품(조지아 및 몰도바 와인, 보드카, 폴란드 고기 등)의 판매가 주정부에 의해 예기치 않게 제한되거나 완전히 금지되는 경우도 있습니다. 분명히 그러한 조건에서는 담보의 시장 가치가 0으로 재설정될 수 있습니다.

끝 맺는 말

저자에 따르면 위의 데이터와 고려 사항은 은행의 담보 업무가 담보물의 시장 가치 결정을 토대로 구축될 수 없다는 사실을 분명히 보여줍니다.

예를 들어, 주요 평가 포털 Appraiser.ru의 포럼에서는 다음과 같은 질문이 논의되었습니다. “평가 회사를 인증할 때 은행은 평가자가 보상하기 위해 수행하는 관련 계약에 조항을 포함하도록 요구합니다. 감정서에 표시된 담보 가치와 담보 압류 과정에서 은행이 실제로 받은 금액 간의 차이. 이런 상황에서는 어떻게 해야 할까요?

이 기사에 제시된 데이터를 고려하면 이 경우 담보 가치의 "시장", "청산" 및 "공정"으로의 "분할 요인"이 전면적으로 나타난다는 것이 매우 분명해졌습니다. 감정인이 "시장" 가치를 의미하고, 은행이 "청산" 가치를 의미하며, 규정 번호 254-P가 "공정" 가치를 의미한다는 것은 명백합니다.

동시에 위의 데이터에서 알 수 있듯이 평가자(또는 독립적으로 은행)는 담보물의 시장 가치를 훌륭하고 안정적으로 결정할 수 있지만 실제로는 단기간에 적절한 가격에 판매하는 것이 불가능합니다. 시간이며, 감정사(또는 은행 직원)의 잘못이 아닌 객관적인 사유로 불가능합니다.

다음 조건이 충족되면 이런 일이 발생하지 않습니다.

1. 청산 가치는 은행의 담보 업무에서 완전한 위치를 차지하고 시장 가치와 동일해야 합니다.

2. 규정 254-P에서는 담보 항목의 공정 가치라는 용어를 다음과 같은 가치로 정의할 필요가 있습니다.

• 대출 계약을 체결하고 적절하게 실행할 때 "시장"에 해당합니다.
• 담보에 대한 압류 사유가 발생하는 상황이 발생하는 경우 이는 "청산"과 동일합니다.

또한 "담보 항목의 청산 가치가 차용인의 모든 채무 금액 이상"이라는 요구 사항에 따라 손실 가능성에 대한 최소 준비금 조건을 다시 공식화하는 것도 가능합니다. 따라서 은행은 청산 가치를 결정하는 알고리즘을 공식화하는 적절한 내부 문서를 작성해야 합니다. 그러나 저자에 따르면:

• 첫째, 그것은 이익만을 가져올 것입니다.
• 둘째, 이에 대한 소스 정보가 이 기사에 제공되어 있으며 남은 것은 이를 창의적으로 사용하는 것뿐입니다.
• 셋째, 이는 이미 대출 신청을 고려하는 단계에서 유동성이 낮은 유형의 담보를 "차단"하는 것을 가능하게 합니다. 은행이 담보 작업을 전문으로 할 수도 있습니다. 담보 판매 방법과 방법을 완전히 이해하고 있으며 "비용이 담보 금액의 두 배인 한 우리는 모든 것을 가져갑니다"라는 원칙에 따르지 않습니다. 빚";
• 넷째, 질권자가 자발적으로 또는 질권자에게 물건을 양도할 때 은행이 질권의 판매 가격을 규제하는 조항을 질권계약에 포함시키는 것이 가능해지며, 이는 질권자의 성실성을 높일 것입니다. 질권 거래를 체결할 때 질권자.

이에 찬성하여 다른 주장을 할 수도 있습니다.

시장 가치와 청산 가치는 모두 대출이 발행되는 시점에 결정되어야 하며 정기적으로, 단 분기에 한 번 이상 결정되어야 합니다. 이를 통해 최소한 은행은 담보의 청산 가치가 크게 감소할 경우 대출에 대한 추가 담보를 제공하도록 차용자에게 합리적으로 요구할 수 있습니다.

이상적으로는 시장 가치와 동일하지 않지만 청산 가치와 동일한 사법 압류 절차의 경우 경매의 초기 가치를 결정하는 측면에서 담보 법률을 적절하게 변경해야 합니다. 저작자는 예를 들어 동산 담보의 의무 등록보다 더 큰 효과를 갖습니다.

더욱이 이를 고려하면 많은 사람들이 정의에 따라 액체, 담보 유형으로 싫어하는 유통 상품의 질권이 질적으로 다른 형태로 나타날 수 있습니다.

실제로 적절한 분석을 통해 예를 들어 창고 및 창고의 비판매와 관련된 상당한 손실을 초래하는 것보다 유통 중인 상품의 가용성 및 이동에 대한 고품질 제어를 구성하는 것이 더 쉽고 저렴하다는 것이 밝혀질 수 있습니다. 산업용 부동산. 1 Zamulina I. 담보에 관한 새로운 법률은 이자율을 평균 2-3% 감소시킬 것입니다 // RBC.Credit. 2007년 7월 12일.

2 서약에 대한 러시아 연방 민법 규범의 중재 법원 적용과 관련된 분쟁을 고려하는 관행 검토 // 1998년 1월 15일자 러시아 연방 대법원 서한에 대한 부록 No. 26.

3 2007년 10월 2일자 연방법 No. 229-FZ "집행 절차"(2008년 2월 1일 발효).

4 Kozyr Yu. 청산 가치 추정, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. 파산 재산의 청산 가치를 평가하기 위한 절차(특징), http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. 객체의 청산 가치를 결정할 때 가격별 수요 탄력성을 고려하는 방법, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. 강제 판매 및 노출 기간 단축 조건에서 재산권 및 재산권 평가를 위한 방법론적 권장 사항, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. 청산 가치 평가 방법 // 평가 질문. 2003. 1호.

9 이러한 유형의 의존성은 Victor와 Valery Galasyukov의 작업에서 사용되었습니다. Yu. Kozyr는 그가 고려한 세 가지 모델 중 하나에서 유사한 유형의 의존성을 사용했습니다.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. 강제 매각 및 노출 기간 단축 조건에서 재산권 및 재산권 평가를 위한 방법론적 권장 사항, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. 객체의 청산 가치를 결정할 때 가격별 수요 탄력성을 고려하는 방법, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 새뮤얼슨 폴. A., 노드하우스 윌리엄 D. 경제학. - 당. 영어로부터 - M .: 출판사 "BINOM", 1997. pp. 99–106.

13 Terentyev I. 가변 방향 미터. 교외 부동산에 대한 수요가 이코노미 클래스 // Kommersant로 이동하고 있습니다. 2007년 3월 2일. 33. 20페이지.

14 Rodin A. 청산 가치 평가 방법 // 평가 질문. 2003. 1호.

15 서약에 대한 러시아 연방 민법 규범의 중재 법원 적용과 관련된 분쟁을 고려하는 관행 검토 // 1998년 1월 15일자 러시아 연방 대법원 서한에 대한 부록 No. 26.

16 리보바 T.S. 담보 대출에 대한 법적 지원 기능 // 은행 대출. 2007. No. 3. pp. 77–78.

17 프레젠테이션 당시의 자연적인 마모 및 기술 조건을 고려하여 자동차 비용을 결정하기 위한 방법론적 지침. RD 37.009.015-98(개정 번호 1, 2, 3, 4 포함), http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

알 A. 슬러츠키
슬라브 금융 센터 회장, Ph.D.

아나트. A. 슬루츠키
슬라브 금융 센터

대출 원칙 중 하나는 대출 담보. 대출을 제공할 때 은행은 담보 및 보증 계약을 작성하여 위험을 줄입니다.

은행이 대출을 위해 허용하는 담보는 기본 담보와 추가 담보로 구분됩니다.

기본 지원대출에 따른 차용인의 의무 전체 금액을 충당해야 합니다. 채무금액이란 원금(대출금액)과 일정 기간 동안 산정한 수수료 및 수수료를 의미합니다. 일반적으로 지불 금액은 대출 계약의 전체 유효 기간 동안 1분기 또는 2분기(설정된 이자 지불 빈도에 따라)로 계산되며 덜 자주 계산됩니다.

대출 담보 - 계산 예

대출에 필요한 담보 금액을 독립적으로 계산할 수 있습니다.

이를 위해서는 최소 추정 담보 가치를 결정해야 합니다. 이는 위에 표시된 대로 대출 및 지불 금액입니다. 추정된 담보 가치를 조정 계수로 나눈 값이 담보의 시장 가치를 제공합니다.

예를 들어, 대출 금액이 연간 18%로 50만 루블이고 월 수수료가 연간 1%인 경우 계산은 다음과 같습니다.

(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21(루블) – 이는 대출 담보의 필수 추정 담보 가치입니다.

523,945.21/0.6=873,242.02 (루블) 요청한 대출에 대한 담보의 최소 시장 가치,

어디

(18+1)/100 – 이자율 및 월별 수수료 지불(연간 백분율),
365 - 일년의 일수,
92 – 해당 기간의 일수(이 값은 특정 은행의 대출 조건에 따라 다릅니다),
5000000 - 대출 금액,
0.6은 특정 유형의 담보에 적용되는 조정 계수입니다(담보 유형 및 특정 은행의 대출 조건에 따라 값이 달라질 수도 있음).

대출 승인 수수료는 고려되지 않습니다. 왜냐하면 이 수수료는 차용자에게 신용 자금을 처음 제공하기 전에 지불되기 때문입니다.

대출의 주요 담보

대부분의 경우, 은행에 대한 차용인의 의무에 대한 주요 담보는 부동산, 장비, 운송과 같은 재산 담보입니다.

은행에 담보로 제공된 재산은 차용인 자신과 제3자 모두의 소유일 수 있습니다. 서약자는 개인일 수도 있고 조직일 수도 있습니다. 질권설정자(제3자)가 조직인 경우, 은행은 질권자의 법적 능력과 지불능력을 분석하기 위해 전체 문서 패키지(소유권 및 재무 문서)를 요청합니다. 저당권 설정자의 재정 상태는 안정적이어야 하며, 필수 조건은 마이너스 순자산이 없다는 것입니다.

부동산을 담보로 받기 위해서는 해당 부동산에 대한 저당권자의 소유권을 확인하는 것이 필요합니다. 부동산을 담보로 제공하는 경우 이는 등록실에서 발행한 소유권 증명서와 문서 - 운송 권리 출현의 기초 - PTS(차량 여권) 및 차량 등록 증명서 및 장비 - 확인입니다. 지불 사실(지불 주문 또는 상품 및 현금 등록기), 배송 확인(운송장, 송장 및 계약서).

드물게, 특히 위기 상황에서는 재고 항목(재판매용 상품 또는 차용인이 소유한 원자재)이 담보로 허용됩니다. 여기서 보정 계수는 대부분의 경우 0.5로 더 엄격합니다. 재고 항목이 다른 조직의 영역에 보관되어 있는 경우 은행에 보관 계약을 제공해야 하며, 이에 따라 은행 담당자가 담보가 보관된 영역에 접근하여 지속적인 작업을 수행할 수 있도록 추가 계약이 체결됩니다. 담보의 가용성을 확인합니다.

부동산 질권을 제외한 재산 질권 계약은 서명한 순간부터 효력이 발생합니다. 부동산 담보 계약(모기지 계약)은 주정부 등록 대상입니다.

담보로 인정되는 장비는 고정되어 있거나 고유하거나 비교할 수 없거나 적용 범위가 좁아서는 안 됩니다. 자산은 식별을 가능하게 하는 개별 특성(일련 번호, 재고 번호 등)을 가지고 있어야 합니다.

운송 수단은 기술적 상태가 양호하고 작동해야 하며 특정 연령(보통 10~15세)을 넘지 않아야 합니다.

담보로 인정되는 부동산은 비주거용 건물, 구조물, 토지, 미완성 건물입니다(소유권이 현행법에 따라 등록된 경우). 주거용 부동산은 등록된 사람이 없는 경우 대출 담보로 허용됩니다. 선박(바다 및 항공)도 담보 역할을 할 수 있습니다. 은행은 담보에 대한 부담이 없음을 확인하는 등록 서비스의 발췌문을 제공해야 합니다. 제3자와 임대계약이 완료되고 등록된 경우, 은행이 담보를 압류하는 경우, 은행은 임대계약 종료 시 임대계약에 대한 추가 계약 체결을 요구할 수 있습니다.

특정 대출 프로그램의 경우 다음 사항도 주요 담보로 인정될 수 있습니다.

- 계약에 따른 청구권,
- 지방자치단체의 보증,
- 환어음(대부분의 경우 러시아 연방 Sberbank에서 발행)
- 은행 보증,
- 취득한 재산 등

이러한 각 유형의 보안을 간략하게 살펴보겠습니다.

계약에 따른 청구권잔존가치는 계약금액과 선지급금의 차액으로 계산됩니다. 이 계약서에는 채권은행에 개설된 차용인의 당좌계좌로 모든 이체가 이루어진다는 조건이 명시되어 있어야 하며, 채권은행과의 합의 없이는 계약변경이 불가능하다. 대출 상환 일정은 계약에 따른 지불 일정과 동기화되며, 지정된 계약에 따라 수익이 발생하면 차용인의 부채를 은행에 상환하기 위해 상각됩니다.

지방자치단체(MO)의 보증은행이 이 MO와 계약을 체결한 경우 담보로 허용되며, 결과적으로 MO의 예산은 기업 및 개인 기업가에게 대출 보증을 제공하는 비용을 제공합니다.

환어음(대부분의 경우 러시아 연방 Sberbank의 환어음)은 가장 흥미로운 유형의 증권 중 하나입니다. 한편, 환어음은 동일한 돈이지만 특정 조건에 따라 일정 기간 동안 유가 증권에 예치됩니다(환어음의 경우 지폐 소지자는 은행에서 이자를 받을 수 있습니다). 따라서 대출에 대한 담보로 환어음을 제공하면 은행의 위험이 최소화되고 이에 따라 차용인에 대한 요구 사항이 더 자유로워지고 은행의 할인이 훨씬 낮아집니다.

은행 보증채권은행이 보증을 발행한 은행에 대해 위험 한도를 설정한 경우 담보로 사용될 수 있습니다.구입한 자산이 담보 역할을 하는 경우 은행과 판매자 간에 해당 계약이 체결되어야 합니다. 그리고 구매자(차용자)와 판매자가 체결한 매매계약서에는 구매자(차용자)가 판매자에게 대금의 일부(보통 10~20%)와 서한을 제공할 것을 조건으로 명시해야 합니다. 은행의 보증(또는 옵션으로 서명된 대출 계약)을 받은 경우, 구매 및 판매 계약 대상의 소유권은 구매자에게 이전됩니다. 이에 따라 구매자(차용자라고도 함)는 은행과 담보 계약을 체결하고, 은행은 나머지 금액을 담보대출을 통해 부동산 판매자에게 이체합니다.