Flipping - uyni tezda qayta sotish maqsadida sotib olish G'arbda pul ishlashning juda mashhur usuli hisoblanadi. Rossiyada daromad olishning bu usuli hali mashhur emas. Ushbu maqolada biz o'quvchilarga varaqlashda muvaffaqiyatli pul ishlashga yordam beradigan maslahatlar beramiz.

Aniq harakatlar rejasini tuzish har qanday qanotning birinchi qadamidir

Yaxshi rejalashtirilgan - yarmi bajarilgan. Bu aforizm, ayniqsa, ag'darish bilan shug'ullanadigan odamlar uchun juda muhimdir. Aniq harakatlar rejasi bo'lmasa, kvartiralarni tezda qayta sotishdan pul ishlash deyarli mumkin emas. Harakatlar ketma-ketligini aniq tushunish kerak.

1. Ko'chmas mulk bozoridagi vaziyatni tahlil qilish

Ajam flipper ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyatni diqqat bilan o'rganishi va tushunishi kerak: har xil turdagi uy-joylarning o'rtacha bozor qiymati, kelajakda ularning narxlarining o'zgarishi prognozi, ushbu ob'ektlarga talab darajasi va shunga o'xshash masalalar. Bu sizga sotib olinadigan mol-mulkni to'g'ri tanlash va uni tez va foydali sotish imkoniyatini oshirish imkonini beradi.

2. Aniq xarajatlar rejasi

Mulkning narxini, unda amalga oshirilgan takomillashtirish xarajatlarini, potentsial xaridorlarga reklama, huquqiy qo'llab-quvvatlash, soliqlarni to'lashni hisobga olgan holda, butun qayta sotish operatsiyasiga qancha pul sarflanishini aniq rejalashtirish ham muhimdir.

Tranzaktsiya imkon qadar tezroq amalga oshirilishi kerakligi sababli, siz ipoteka bilan shug'ullanmasligingiz yoki etishmayotgan mablag'larni olish uchun kredit so'rashingiz kerak emas, chunki barcha hujjatlarni rasmiylashtirish juda ko'p vaqtni oladi va kredit bo'yicha foizlar. foydaning muhim qismini "eyish" mumkin.

Moliyaviy tranzaktsiyangiz uchun byudjet tuzayotganda, kutilmagan holatlar uchun kichik miqdorni ajrating. Axir, eng ideal rejada har doim biror narsa noto'g'ri ketadi. Agar qurilish materiallari narxining kutilmagan o'sishi kabi biron bir kichik narsa tufayli sizning ehtiyotkorlik bilan rejalashtirilgan bitimingiz xavf ostida qolsa, bu juda xafa bo'ladi.

3. Mumkin bo'lgan yo'qotishlarni qoplash variantlari

Oldindan o'ylab ko'rish kerak bo'lgan yana bir muhim jihat - mulkni uzoq vaqt davomida sotish mumkin bo'lmagan taqdirda yo'qotishlarni qoplash variantlarini hisoblash. Siz ijaraga sotib olishni rejalashtirgan ko'chmas mulkni etkazib berishdan mumkin bo'lgan daromadni hisoblashingiz mumkin.

4. Ko'chmas mulk oldi-sotdi bitimlarini tuzish bo'yicha qonunchilikni tahlil qilish.

Bunday operatsiyalarni amalga oshirish bo'yicha qonun hujjatlarini tahlil qilish muhimdir. Uy-joy oldi-sotdi shartnomasini tuzishda xaridor va sotuvchidan qanday hujjatlar kerakligini, egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun qaerga borishni va boshqa ko'plab fikrlarni aniq tushunish muhimdir. Bu sizga ob'ektni sotib olish yoki sotishda vaqtni behuda sarf qilmaslik imkonini beradi.

Sotib olish uchun to'g'ri mulkni qanday tanlash kerak

Ko'chmas mulkning bir nechta turlari mavjud, ulardan flippers daromad oladi.

1. Kam baholangan uy-joy

Yaqinda yaqinda muhim infratuzilma ob'ektlari quriladigan kvartiralar yoki uylar qurilishi tugagandan so'ng, albatta, narxi oshadi. Bu metro stantsiyalari, gipermarketlar yoki yirik ofis markazlari bo'lishi mumkin.

Rossiyada Sochidagi yangi binolarda kvartiralar haqidagi spekülasyonlar keng jamoatchilikka e'tiroz bildirildi. Ulardan kvartiralarni oldindan sotib olib, inqirozgacha sotgan tadbirkor ishbilarmonlar bir necha oy ichida katta daromadga erishdi.

Mutaxassislarning fikricha, xuddi shunday holat 2018 yilgi futbol bo'yicha jahon chempionati arafasida sodir bo'lishi kerak. Chempionat o‘yinlari o‘tkaziladigan shaharlarda uy-joy narxining oshishi jahon chempionati boshlanishidan bir necha oy oldin boshlanishi kerak.

2. Ipoteka mulki

Banklar qarzdorlarning mol-mulkini sotish bo'yicha auktsionlar o'tkazadilar. Qoida tariqasida, bunday lotning narxi 80% dan boshlanadi va uy-joyning bozor bahosi qiymatining 40% gacha tushishi mumkin. Auktsionlar haqidagi ma'lumotlar ko'pincha banklarning veb-saytlarida joylashtiriladi. To'g'ri, qanot kerakli ma'lumotlarni olish uchun ularni doimiy ravishda kuzatib borishi kerak, shu bilan birga eng qimmatli ob'ektlar manfaatdor shaxslar tomonidan ochiq kim oshdi savdolarida emas, balki xususiy ravishda sotib olinadi, ammo baribir ba'zi ruslar kim oshdi savdolarida munosib uy-joy olishga muvaffaq bo'lishadi. arzon.

3. Uy-joyni shoshilinch ravishda majburiy sotish

Kvartira yoki uyning egalari boshqa shahar yoki mamlakatga ko'chib o'tishga qaror qilishgan yoki to'satdan kutilmagan holatlar tufayli zudlik bilan katta miqdorda pul kerak bo'ladi. Bunday holda, ular uzoq vaqt davomida savdolashmaydi va ularning uy-joylarini bozor narxidan past narxda sotib olish mumkin bo'ladi. Bunday variantlar keng tarqalgan emas, lekin natijada olingan foyda ularni topishdagi barcha qiyinchiliklarni qoplaydi.

4. Ta'mirsiz kvartiralar

Flipper uchun eng oson variant - kvartirani tugatmasdan yoki "o'ldirilgan" holatda sotib olish. Ba'zi ma'lumotlarga ko'ra, yaxshi ta'mirlash uy-joy narxini 5-10% ga oshiradi. Va elita ko'chmas mulkni yuqori sifatli tugatishdan so'ng, daromad kvartiraga kiritilgan mablag'ning 20-25 foizini tashkil qilishi mumkin.

Qaysi turdagi ko'chmas mulkni tanlasa, u esda tutishi kerakki, sotishning eng oson yo'li - o'rtacha daromadli oila sotib olishi mumkin bo'lgan arzon uy-joy. Albatta, elita uy yoki kvartirani qayta sotishda siz ko'proq foyda olishingiz mumkin, ammo bunday ob'ekt uchun xaridorlarni topish ancha qiyin.

Professionallar jamoasiga ega bo'lish - bu aylantirishda muvaffaqiyat kaliti

Kvartirani qayta sotish operatsiyasi ko'plab bosqichlarga bo'lingan va ularning har biri maxsus bilimlarni talab qiladi, shuning uchun aylanma qilishni xohlaydigan odamlar uchun har kim o'z ishining bir qismi uchun javobgar bo'ladigan professionallar jamoasini tanlash juda muhimdir.

Busiz qilolmaydi:

• bozor sharoitini yaxshi biladigan, o'ziga mos ko'chmas mulkni tanlay oladigan, so'ngra unga xaridor topa oladigan tajribali rieltor;
• uyni ta'mirlashni amalga oshiradigan odamlar yoki hech bo'lmaganda (agar flipper o'zi ta'mir qilsa) dizayn loyihasini amalga oshiradigan yaxshi dizayner;
• bitimlarni huquqiy qo'llab-quvvatlashni o'z zimmasiga oladigan vakolatli advokat.

Minimal xarajatlar bilan malakali ta'mirlash muvaffaqiyatning kalitidir

Kvartiraning ichki qismi xaridorlarni hayratda qoldirishi uchun ta'mirlashga o'n minglab dollar sarmoya kiritish shart emas. Axir, qimmat zamonaviy degani emas. Uy-joyni yaxshi loyihalash loyihasini amalga oshirish muhimroqdir.

Unga rahmat, siz mebelni oqilona tartibga solishingiz va yoritishni o'zgartirishingiz mumkin, bu esa bo'sh joyni vizual ravishda oshirishga yordam beradi. Va devorlar, yostiqlar, gilamlar, pardalar, mebel qoplamalari va turli xil aksessuarlar, masalan, devorlarga rasmlar yoki javonlardagi haykalchalar ranglarining to'g'ri kombinatsiyasi kvartiraning ichki qismiga individuallik qo'shishi va uni tanib bo'lmas darajada o'zgartirishi mumkin.

Tez uy sotish san'ati

Ko'p yillar davomida barcha rieltorlar tomonidan muvaffaqiyatli qo'llanilgan ko'chmas mulkni tez sotishning bir nechta variantlari mavjud.

Variant 1. Imprompt auksion

Ob'ektga qiziqish bildirgan bir nechta potentsial xaridorlar bir vaqtning o'zida mulkni ko'rishga taklif qilinadi. Bu ular uchun kvartiraning talabga ega ekanligi haqidagi illyuziyani yaratadi va ular ob'ektni raqobatchilar tomonidan "olib qo'yilishidan" oldin tezda "o'zlari uchun qo'yish" kerak. Ba'zi tashabbuskor rieltorlar soxta xaridorlarni yig'ilishga taklif qilishadi, ular o'zlarining qiziqishlari ortib, haqiqiy mijozlarni o'z-o'zidan sotib olishga undaydilar.

Variant 2. Telefon auksioni

Sotuvchi navbat bilan sotib olishga rozi bo'lgan bir nechta potentsial xaridorlarni chaqiradi. Birinchi xaridor oldindan belgilangan narxda uy-joy sotib olishga rozi bo'lgandan so'ng, u boshqasining raqamini teradi, shartlar biroz o'zgarganini aytadi va biroz kattaroq miqdorni nomlaydi. Agar ikkinchi xaridor rozi bo'lsa, uchinchisining raqami teriladi va undan ham kattaroq miqdor chaqiriladi. Shunday qilib, siz mijozlar bilan muzokaralarga ko'p vaqt sarflamasdan, kvartiraning maksimal sotish narxini olishingiz mumkin.

Variant 3. Rieltorlik agentligiga sotish

Agar siz uzoq vaqt davomida uy uchun xaridor topa olmasangiz, kvartirani ko'chmas mulk agentligiga sotishga harakat qilishingiz mumkin. Ushbu parametr xaridor ob'ektga uzoq vaqt bo'lmaganda yoki flipper, ba'zi sabablarga ko'ra tezda loyihadan chiqishi kerak bo'lganda tegishli. Ushbu sxemaning muhim kamchiliklari - bu sotish narxi. Agentlik kvartirani qayta sotishda pul ishlash imkoniyatini ko'rsa, unga qiziqish bildiradi. Va buning uchun uning narxi bozordan past bo'lishi kerak. O'sib borayotgan uy-joy bozori bilan farq 70-80% bo'lishi kerak, pasayganida - 50-60%.

soliq savol

Rossiyada o'girilish keng tarqalmaganining asosiy sababi soliq qonunchiligining o'ziga xos xususiyatlari. Ko'chmas mulkni xaridor soliqqa tortilmaydi, lekin sotuvchi uning sotilgan qiymatining 13 foizini to'lashi shart. Aytaylik, Flipper 4 million rublga kvartira sotib oldi, uni 500 ming rublga yaxshiladi va keyin uni 6 million rublga sotdi. Bunday holda, u to'lashi shart bo'lgan savdo solig'i miqdori 780 000 rublni tashkil etadi, bu esa foydaning katta qismini yeydi. Ammo soliq xavfini kamaytirishning bir qancha usullari mavjud.

1-usul

Agar uy-joyni sotish miqdori uch million rubldan kam bo'lsa, savdo solig'i bir xil 13% ni tashkil qiladi, ammo sotuvchi davlatdan 260 ming rubl miqdorida soliq imtiyozini olish huquqiga ega, xaridor esa - 130 ming rubl. rubl. Sotib olish va sotish bir kalendar yili (soliq davri) ichida amalga oshirilishi kerak, aks holda bitim taraflari soliq imtiyozlarini olish huquqiga ega emaslar.

2-usul

Ayrim hollarda, mulkning haqiqiy qiymati qonuniy chegaradan oshib ketganda, xaridor va sotuvchi shartnomada uch milliondan kam miqdorni belgilashga rozi bo'ladilar, qolgan pullar esa naqd pulga o'tkaziladi. Garchi bu sxema noqonuniy bo'lsa-da, bu yo'l bilan pul tejashni xohlaydiganlar hali ham bor.

3-usul

Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksiga ko'ra, agar ko'chmas mulk sotuvchisi shartnoma tuzilgan kundan boshlab uch yildan ortiq vaqt davomida unga egalik qilgan bo'lsa, u savdo solig'ini umuman to'lashi shart emas.

Ko'chmas mulk bozorida pul ishlashning ko'plab usullari mavjud. Eng oddiy va tushunarli tamoyil - arzon bo'lganda sotib olish va uni yuqori sotishdir. Ajam investor qurilishning dastlabki bosqichida kvartirani sotib olishning oddiy sxemasidan foydalanishi mumkin, u tayyor bo'lganligi sababli uning qiymatining o'sishini va bozorda o'sish tendentsiyasini, keyin esa qayta sotishni hisobga oladi.

Aytaylik, investorimiz ko'rib chiqilayotgan investitsiya kvartiralarining joylashuvini Moskva va Moskva viloyatiga cheklashga qaror qildi. Uning oldida paydo bo'ladigan birinchi savol: ushbu biznesga kirish chiptasini olish uchun minimal byudjet kerakmi?

"Domostroitel" boshqaruv kompaniyasining marketing bo'limi boshlig'i Olga Gusevaning ta'kidlashicha, siz faqat amalga oshirishning dastlabki bosqichida - qurilish boshlanganidan yoki savdo boshlanganidan keyin 2-3 oydan kechiktirmay, kirish chiptasini sotib olishingiz kerak. hali ham minimal. "Moskva viloyatidagi birlamchi uy-joy bozoriga investitsiyalar uchun kamida 2-3 million rubl, Moskva uchun - 4-5 million rubl kerak bo'ladi. Ob'ektning sharoitlar va investitsion jozibadorligi imkon bersa, siz to'lov rejasidan foydalanishingiz mumkin. Shu bilan birga, dastlabki to‘lov miqdori kvartira narxining kamida 50 foizini tashkil etishi, maksimal to‘lov muddati esa 6 oy bo‘lishi kerak”, — dedi ekspert.

"Siti-XXI asr" investitsiya va rivojlanish kompaniyasi tahlil bo'limi boshlig'i Igor Lebedevning fikricha, kapital uy-joyga investitsiyalarning minimal miqdori 3 million rubldan, Moskva yaqinidagi uy-joylarda - 1,5 million rubldan boshlanadi. Ushbu pul uchun siz likvid loyihalardan birida ob'ektni qurishning dastlabki bosqichida kvartira sotib olishingiz mumkin.

"Peresvet-Invest" kompaniyasining marketologi Olga Markovaning aytishicha, Moskva viloyatida kvartiralarning narxi ancha past, "hatto Moskvadan unchalik uzoq bo'lmagan joyda siz bir xonali kvartirani 1,3-1,5 million rublga sotib olishingiz mumkin. Masalan, Shcherbinkada ular bir xonali kvartirani 1,3 millionga taklif qilishadi, hatto yaqin atrofdagi yirik shaharlarda ham narx kapital narxidan past - Mytishchida 2,7 million rubl, Krasnogorskda 3,4 million rubl, Lyubertsida 2,3 million rubl. , Odintsovo 2,7-3,0 million rubl, - deydi ekspert.

Investitsion risklar

Investor kvartirani sotib olish uchun taxminiy boshlang'ich byudjetni hisoblab chiqqandan so'ng, u tavsiflangan sxemani amalga oshirish bilan qanday xavflar bog'liqligini tushunishi kerak. Investor uchun standart risklar mavjud - qonuniy, bozor sharoitlarining o'zgarishi xavfi va boshqalar.

Shunga qaramay, yuqoridagi sxema uchun asosiy xavf qurilishni muzlatish, uning vaqtini kechiktirishdir.

Shunday qilib, Igor Lebedevning aytishicha, ob'ektni qurishning dastlabki bosqichida kvartira sotib olayotganda, asosiy xatarlar uni o'z vaqtida tugatish bilan bog'liq. "Ammo agar siz uzoq vaqtdan beri bozorda ishlayotgan, 2008-2009 yillardagi inqiroz yillaridagi qiyinchiliklarni muvaffaqiyatli yengib o'tgan va yangi loyihalarni ishga tushirishni boshlagan ishlab chiqaruvchidan uy sotib olsangiz, bu holda pul yo'qotish xavfi mavjud. minimaldir. Ishonchli ishlab chiqaruvchini tanlashda va tavakkalchilik va narx nisbatini inobatga olgan holda, endi, avvalgidek, loyihani amalga oshirishning eng erta bosqichida yangi binodan kvartira sotib olish foydaliroqdir”, — dedi ekspert.

Shu bilan birga, Olga Markova aytganidek, hamma narsa loyihaning o'ziga va ishlab chiquvchisiga bog'liq. Ular uy qurilishi 90% tayyor bo'lsa ham, masalan, kommunikatsiyalarni ulashda muammolar yoki ishlab chiquvchidan moliyalashtirish bilan bog'liq qiyinchiliklar bo'lsa ham, uni uzaytirishi mumkin.

Markova xonim kvartirani tanlashda hududga, loyihaga va ishlab chiqaruvchining o'ziga e'tibor berish kerakligini aytdi. Agar ishlab chiquvchi bozorda tanilgan bo'lsa, ijobiy obro'ga ega bo'lsa va uzoq muddatli qurilish loyihalari bo'lmasa, unda xavflar minimal bo'ladi. Aks holda, narx past bo'lsa ham, sarmoyangizni sezilarli darajada xavf ostiga qo'yasiz.

Shuningdek, ekspertning fikricha, uylarni foydalanishga topshirish uchun yangi kommunikatsiyalarni amalga oshirish va yangi muhandislik infratuzilma obyektlarini (transformator podstansiyalari va qozonxonalar) qurish zarur bo‘lgan yangi mikrorayonlarni rivojlantirishga alohida e’tibor qaratish lozim. Bu erda uyni foydalanishga topshirish kechiktirilishi mumkin, lekin har doim ham ishlab chiqaruvchining aybi bilan emas.

“Ya'ni, yangi bino sotib olayotganda, ob'ektni tugatish muddatini uzaytirish xavfi mavjud, lekin aksariyat hollarda uylar qurilmoqda; qurilish muddati, agar uzaytirilsa, o'nlab yillarga emas, balki 1, maksimal 2 yilga mo'ljallangan», - dedi ekspert.

"Lider" moliya-qurilish korporatsiyasi prezidentining maslahatchisi Grigoriy Altuxovning fikricha, agar siz xavf-xatarga tayyor bo'lsangiz, unda siz imkon qadar tezroq sarmoya kiritishingiz kerak, "pitting" bosqichida, tayyorlik darajasidan narx oshishi. ishga tushirish vaqti 20-35% ni tashkil qiladi. Agar siz biron bir ishonchni istasangiz, 2-4 qavat qurilguncha kutishingiz kerak, bu narxni 15-25% ga oshiradi. To'g'ri, aynan o'sha paytda ishlab chiqaruvchidan kvartiralarning narxi oshadi. “Tayyorlikning katta bosqichi haqiqiy kafolatlardan ko'ra ko'proq psixologik ta'sir ko'rsatadi. Monolit ishlari tugagandan keyin, fasad yotqizish paytida yoki hatto uylarning konturini yopib qo‘ygandan keyin ham uylar muzlab qolgan holatlar mavjud”, — dedi ekspert.

Investitsiyalar uchun kvartirani tanlash

Muhim qadam sarmoya uchun to'g'ri kvartirani tanlashdir. Agar siz bu erda noto'g'ri hisob qilsangiz, unda siz nafaqat pul ishlashingiz, balki yo'qotishingiz ham mumkin. Kvartira likvid, ya'ni bozorda talabga ega bo'lishi kerak va siz istalgan vaqtda uni nisbatan tez sotishingiz mumkinligini bilishingiz kerak. Ikkinchidan, kvartira to'g'ri binoda va to'g'ri hududda bo'lishi kerak. Hech kimga sir emaski, ko'proq va kamroq ishlaydigan sxemalar, uylar va boshqalar mavjud. Shu bilan birga, siz sarmoya kiritgan kvartira uchun to'g'ri joyni tanlash muhim strategik qadamdir. Joylashuv, tuman, shaharning nufuzi (agar biz Moskva viloyati haqida gapiradigan bo'lsak), atrofdagi infratuzilma - bularning barchasi sizning mulkingiz qiymatining o'sishiga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Shunday qilib, agar siz faol qurilgan hududda kvartirani tanlasangiz, aytaylik, yaqinda metro quriladi, vaqt o'tishi bilan uning narxi keskin oshishi mumkin. Va agar siz to'satdan kvartirangizning derazalari ostida avtomobil yo'lini qurishga qaror qilsangiz, yo'qotishlarga tayyor bo'ling.

Igor Lebedevning aytishicha, birlamchi bozorda investitsiya uchun eng jozibador ob'ekt - loyihani boshlash bosqichida Moskvaning shimoli-g'arbiy, g'arbiy yoki janubi-g'arbiy qismidagi turar-joy majmuasidagi 65 kvadrat metrgacha bo'lgan kvartiralar. “Ikkilamchi bozorda bu Moskva chekkasida, metrodan unchalik uzoq bo'lmagan panelli uydagi bir xonali kvartira bo'lishi mumkin. Hudud juda muhim emas. Agar biz Moskva viloyati haqida gapiradigan bo'lsak, global iqtisodiyotdagi noqulay tendentsiyalarning saqlanib qolayotganini hisobga olsak ham, Vidniy, Krasnogorsk, Lyubertsi va Moskva yaqinidagi boshqa sun'iy yo'ldosh shaharlardagi yangi binolardagi kvartiralarning narxi ko'tariladi ", dedi ekspert.

Olga Gusevaning fikricha, maydoni kichikroq va narxi kichikroq bo'lgan kvartiralarni tanlash kerak - ko'pincha ularning likvidligi yuqori bo'ladi. Bu 1 xonali yoki 2 xonali kvartiralar bo'lishi mumkin. Agar siz ikkita 1 xonali va bitta 2 xonali kvartirani tanlasangiz, birinchi variantni tanlashingiz kerak.

“Moskva viloyatida sarmoya kiritish uchun kvartira sotib olayotganda, o'zingizni Moskva halqa yo'lidan 15 km radius bilan cheklang. Bu katta shahar yoki yaxshi infratuzilma va transportga ega bo'lgan yangi mahalla bo'lishi kerak.

Kvartiraga egalik huquqini ro‘yxatdan o‘tkazishdan oldin sotish kerak (bu ko‘chmas mulk solig‘ini to‘lashdan qochadi), lekin ob’ektni foydalanishga topshirishga ruxsat olishdan oldin bir oydan ilgari emas”, — dedi Guseva xonim.

Grigoriy Altuxovning so'zlariga ko'ra, kvartirani tanlashda qandaydir "qiziqarli" afzalliklarga ega bo'lish maqsadga muvofiqdir: yaxshi transport imkoniyati (jamoat va xususiy transportda), atrof-muhitning ajoyib ob'ektlari yoki ularning ko'rinishi (park, daryo qirg'og'i, mashhur shahar). ob'ektlar), infratuzilma bilan ta'minlash (ayniqsa, maktablar va bolalar bog'chalari uchun). Moskva viloyati uchun temir yo'l liniyasining mavjudligi va uydan piyoda 10 daqiqada Moskvaga muntazam avtobus qatnovi katta ortiqcha. Bundan tashqari, siz ko'p bo'lmagan kvartiralarning maydoniga e'tibor berishingiz kerak: 45 m2 gacha bo'lgan bir xonali kvartiralar (yaxshiroq 36-42 m2), 75 m2 gacha bo'lgan ikki xonali kvartiralar (yaxshiroq 65- 70 m2), 100 m2 gacha bo'lgan uch xonali kvartiralar (yaxshiroq 80-90 m2) . "Zamonaviy seriyali panel uylardagi kvartiralar kvartiralarning kichik maydoni va kvartirani tugatish uchun minimal xarajatlar tufayli juda "ishlaydi". Agar yuqoridagi xususiyatlar teng bo'lsa, yangi mikrorayondagi uy mavjud binoning o'rtasida joylashgan alohida uydan ko'ra afzalroq ko'rinadi. Siz investitsiya uchun ob'ektlarni 2 million rubl narxda topishingiz mumkin. Moskva viloyatidagi bir xonali kvartira uchun va 4,5 million rubldan. Moskvada”, - dedi ekspert.

Qancha pul ishlashingiz mumkin?

Investor uchun eng muhim savol - bu sxemani amalga oshirishdan qancha daromad olishi.

Igor Lebedev bir yil oldin Moskvaning shimoli-sharqidagi majmualardan birida sotuvlar ochilishida har kvadrat metr uchun 2300 dollarga kvartira sotib olishingiz mumkinligiga misol keltiradi. m. Endi u har kvadrat metr uchun 5500 dollarga taklif qilinmoqda. m.

Oksana Diveeva, Blekvuddagi Shahar ko'chmas mulk savdosi departamenti direktori, qurilishga tayyorgarlikning dastlabki bosqichida yangi binoga sarmoya kiritish bozorning o'sishi va qurilishga tayyorgarlik bosqichini oshirish orqali daromad keltirishi mumkinligini aytdi. “Bozorning normal rivojlanishini hisobga olgan holda, oʻsish yiliga 10-15 foizni tashkil etadi, qurilishning dastlabki bosqichidan toʻliq tayyor boʻlgunga qadar qurilishga tayyorlik bosqichi oshgani sayin obʼyekt tannarxining oʻsishi 20 foizga yetadi. ", - deydi ekspert.

Olga Markovaning ta'kidlashicha, hozirda sarmoyaning asosiy muvaffaqiyati qurilishning yuqori tezligi va nisbatan past narx hisoblanadi: aynan shu loyihalar eng katta talabga ega, bu holda kv.m uchun narx. har bir qavat bilan o'sadi. “Masalan, narxi kv.m. Moskvada Shimoliy-Sharqiy ma'muriy okrugidagi ekonom-klassdagi yangi binolar bir yil oldin qazish bosqichida taxminan 90 000 rubl edi, kuzda narx 110 000 rublga, qishda 140 000 rublga ko'tarildi, hozir esa uy allaqachon qurilgan. qurilgan, kvartiralar bozorda bir kv.m uchun 170 000 rubl narxda sotiladi ", - dedi ekspert.

Move.su portali barcha ijobiy va salbiy tomonlarini sinchkovlik bilan ko'rib chiqishingizni, hamma narsani tortish va to'g'ri tanlov qilishni xohlaydi. Muvaffaqiyatli investitsiya!

Kalachikhina Evgeniya

• Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari
• Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Qayta sotish uchun kichik kvartiralarni (19 - 35 kv.m) sotib olish - bu yangi binolarga sarmoya kiritishning yaxshi usuli, ammo hamma joyda bo'lgani kabi, ba'zi tuzoqlar ham mavjud.

Strategiyaning mohiyati: yangi binoda kvartira yoki studiya sotib oling (uy foydalanishga topshirilgunga qadar) va bir yoki ikki yil ichida qayta soting. Kichik studiyalar va bir xonali kvartiralar narx bo'yicha eng yaxshi o'sadi va ular ko'proq suyuqlikdir katta kvartiralarga qaraganda.

Vaqt talab qiladi - faqat uch kun. Kerakli ob'ektni qidirish uchun bir kun, ikkinchi kun - hujjatlarni bankka topshirish, uchinchisi - shartnomani imzolash.

Inqiroz davrida qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritayotganda, bir nechta muhim narsalarni yodda tutish kerak:

• qurilishning oxirgi bosqichlarida yangi binolarni tanlash yaxshidir, chunki tugallanmagan qurilish ehtimoli mavjud;
• ishlab chiquvchilarni diqqat bilan tekshirish kerak;
• ikkilamchi bozorda yangi bino sotish qiyin.

Shubhasiz plyus shundaki, iqtisodiyotdagi turg'unlik davrida yangi uy-joy uchun narx yorlig'i ancha past bo'ladi. Ammo keyin, inqirozdan chiqqaningizda, ko'chmas mulk inflyatsiyani qaytarib oladi, pul esa qadrsizlanadi. Ya'ni, eng yaxshi strategiya inqirozda sotib olish va inqirozdan keyin, narxning eng yuqori cho'qqisida sotishdir.

Endi ko'chmas mulk bozorida asosiy muammo ikkilamchi bozor muzlatilgan, deb hisoblanadi. Qonuniy ravishda, agar siz kvartirani va ishlab chiqaruvchini sotib olgan bo'lsangiz va keyin uni qayta sotsangiz (hatto u erda bir kun yashamasdan), bu allaqachon ikkilamchi bozorda qayta sotishdir. Ikkilamchi ipoteka juda foydali emas va ko'p odamlar yangi binolarni kamroq foiz stavkasida olishni afzal ko'rishadi. Shuning uchun, o'ylab ko'rish mumkin Yangi uylar va ijaraga beriladigan kvartiralarga sarmoya kiritish imkoniyati, va kelajakda allaqachon savdo orqali tranzaktsiyadan chiqing.

Boshqa tomondan, 2018 yil 1 iyulgacha yangi binoni juda jozibali narxda sotib olish mumkin. 218-FZ-ga kiritilgan o'zgartirishlarning kuchga kirishi va DDUni bosqichma-bosqich tark etishi munosabati bilan ekspertlar 2018 yilning kuzida ushbu bozordagi narxlar 20-30% ga oshishini kutishmoqda. Shunday qilib, endi siz yangi binoda kvartirani eng qulay shartlarda sotib olishingiz mumkin va 1-2 yil ichida qiymatning oshishi standart 30-40% - 50-60% o'rniga ancha ko'p bo'lishi mumkin.

Tasavvur qiling:

Siz 2 100 000 rublga kvartira sotib oldingiz.
6 oy davomida u 2 600 000 - 2 700 000 rublgacha o'sdi.
Hisob-kitoblarga ko'ra, foyda 500 000 rubldan bo'ladi.

Nikolay Mrochkovskiyning seminarining bir qismini tomosha qiling, unda qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritish strategiyasi batafsilroq tahlil qilindi:

(Seminardan parcha – )

Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari

Qazilgan paytdan boshlab barcha kvartiralarni sotishgacha ko'chmas mulk taxminan 40-50% ga qimmatlashadi. Shuning uchun, hatto ipotekani hisobga olgan holda, ko'chmas mulk sotib olish foydalidir: biz kredit bo'yicha 7-8% to'laymiz, ko'chmas mulk butun qurilish davrida (1,5-2 yil) 40-50% ga o'sadi. Biz farqni qoldiramiz.

Keling, uy qurish jarayonida yangi binoning narxi qanday oshishini ko'rib chiqaylik. Shunday qilib:

1. Sayt devor bilan o'ralgan va qurilish boshlanishi bilanoq, bu boshlang'ich narx.
2. Ular poydevor qudug'ini qazishdi, poydevorni quyishdi - ortiqcha 10% narx.
3. Biz birinchi qavatlarni qurdik - yana 10% ortiqcha.
4. Yuqori qavatlar qurib bitkazildi - yana 10% ortiqcha.
5. Ular uyni davlat komissiyasiga topshirishdi - yana 10% ortiqcha.
6. Kalitlar berilgan - yana bir ortiqcha 10%.

Shunday qilib, hisob-kitoblarni hisobga olgan holda, siz qaysi bosqichda bitimga qo'shilish eng foydali ekanligini hisoblashingiz mumkin. Albatta, bozordagi vaziyatni ham, ularning moliyaviy imkoniyatlarini ham hisobga olgan holda.

Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash

Ob'ektni to'g'ri baholash uchun avvalo quyidagilarni aniqlashingiz kerak:

1. Qancha xonani olish foydaliroq? Qanday o'lcham?
2. Odnushki, dvushki yoki treshki uchun rentabellikdagi farqlar qanday?
3. Ob'ektning likvidligini qanday ko'rsatkichlar aniqlaydi?

Ushbu savollarga javobni videoda topishingiz mumkin Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash».

(Seminardan parcha - Ko'chmas mulkda pul oqimi va kapitalni yaratish sirlari)

Yangi binolarga sarmoya kiritishda muvaffaqiyatsiz investorlarning qoniga yozilgan ikkita asosiy qoida:

• ishlab chiquvchilar va uylarni diqqat bilan tanlang, nafaqat rentabellikni, balki xavflarni ham hisobga oling;
• ob'ekt foydalanishga topshirilgunga qadar bitimdan chiqish imkoniyatini o'rganish (sanktsiyalar, buyurtma), shuningdek, zaxira strategiyasini ko'rib chiqing - keyingi lizing uchun yangi binolarga sarmoya kiritish.

Va barcha tuxumlaringizni bitta savatga solmang. Agar mablag'larni bir nechta loyihalarga bo'lish imkoni bo'lsa, baham ko'ring!

Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Siz ko'chmas mulkni qayta sotish strategiyasini nafaqat yangi inshootlar, balki garajlar bilan ham amalga oshirishingiz mumkin. Agar siz hali kvartiralarni olishni xohlamasangiz, bu ajoyib variant. Barnauldagi Dmitriy Koretskiy hali qurilayotgan garajlarga sarmoya kiritadi. Ularni erta arzon sotib oladi va 2 baravar qimmatga sotadi. Yaqinda Investitsiya hududi investorlarining navbatdagi yig'ilishida U faqat o'z tajribasi haqida gapirdi:

Killer Garage Investing videosini tomosha qiling:

(Yozuv parchasi Moskvadagi Investitsion Territory loyihasi investorlarining jonli uchrashuvi)

Xulosa: variantlar mavjud va ularning ko'pi bor. Asosiysi, tafsilotlarni o'rganish va xavflarni hisoblash!

Bugungi kunda, bir qator sabablarga ko'ra, ko'plab tashabbuskor odamlar birjalarda pul ishlashni rad etishadi, kredit olishadi va daromad olishning yanada oqilona usullarini doimiy ravishda izlaydilar. Kichik biznes uchun istiqbolli g'oyalardan biri uy-joylarni, shu jumladan kvartiralarni qayta sotishdir.

Ko'pgina ishbilarmonlarning natijalari shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfsiz va foydalidir, buni moliyaviy ob'ektlardagi depozitlar haqida aytib bo'lmaydi.

Biz ko'rib chiqayotgan biznes-loyihani amalga oshirish uchun ajoyib miqdorga ega bo'lish shart emas. Boshlash uchun miqdor etarli bo'ladi, bu sizga xonani sotib olish imkonini beradi (bir xonali kvartira ...).

Favqulodda kvartiradan boshlash yaxshidir. Shu tarzda tejalgan pul ta'mirlash uchun etarli bo'ladi va hali ham biznesni rivojlantirishga yo'naltirilishi mumkin bo'lgan ma'lum miqdor bo'ladi. 2 xonali kvartiralar ko'proq talabga ega, shuning uchun bunday mulkni sotib olish imkoniyati mavjud bo'lsa, uni o'tkazib yubormaslik kerak.

Yong'indan so'ng, derazalari singan, panjurlar egilgan narsalardan qo'rqmang. Ushbu mulkni ishonch bilan sotib oling. Yaxshi holatda bo'lgan uy-joy narxi va kapital ta'mirlash narxi o'rtasidagi farq siz uchun qo'shimcha daromad manbai bo'ladi. Shu bilan birga, favqulodda kvartiralarning sotuvchilari sizga yo'l berishdan xursand bo'lishlarini tushunishingiz kerak, siz faqat savdolashishingiz kerak.

Kvartirani ta'mirlash haqida bir necha so'z

Uy sotib olganingizdan so'ng, uni ta'mirlash sizni hayratda qoldirishi kerak. Kvartirani yangi suv ko'targichlari va isitish tizimi bilan jihozlash muhimdir. Oshxona uchun qoplama materiali sifatida siz arzon plitkalardan foydalanishingiz kerak. Santexnika o'zgarishi kerak. Hammomni yangilash kerak.

Kafolatsiz materiallarni sotib olish pul yo'qotishiga olib kelishi mumkin. Ushbu daqiqani kuzatib boring! Yangi narsa derazalarga, old eshikka, uyning elektr jihozlariga (kalitlar, rozetkalar ...) tegishi kerak. Agar zaminning holati juda ko'p orzu qilingan bo'lsa, unda siz ushbu muammoni hal qilish xarajatlarisiz qilolmaysiz.

Siz eng arzon variantda to'xtashingiz mumkin - beton quyish, keyin esa arzon laminat taxta. Fon rasmi tanlayotganda, ba'zi devor nuqsonlarini yashirish imkonini beruvchi vinil versiyasiga e'tibor bering. Afzal devor qog'ozi naqshlari - geometrik shakllar - zamonaviy moda tendentsiyalariga mos keladi.

Masalaning moliyaviy tomoni

Aytaylik, siz odatdagi 2 xonali kvartirani sotib oldingiz, uning holati normal yashashni ta'minlaydigan shartlarga javob bermaydi. Bunday holda, ta'mirlash bir necha oy davom etadi va u bilan bog'liq xarajatlar 4000 dollarga teng bo'lishi mumkin.Ta'mirdan keyin kvartiraning narxi quyidagicha aniqlanadi. Ko'chmas mulk sotib olishga sarflangan pul miqdoriga 8000 dollar qo'shing.

Biznes varianti sifatida ijara uy-joyga aylanishi mumkin. Bunday daromad manbai kambag'al bo'lmagan va davlat ishi bo'lmagan odamlarni pul bilan ta'minlashga qodir. Statistik ma'lumotlarga ko'ra, ijaraga olingan mulkka bo'lgan talab har yili o'sib bormoqda. Ushbu tendentsiya cheksiz vaqtgacha o'zgarishsiz qoladi.

Shaxsiy uy-joyni ijaraga beriladigan mulkka aylantirish strategiyasi oddiy va hatto yangi boshlanuvchilar uchun ham ochiqdir. Avvalo (agar kerak bo'lsa) uy-joy jihozlanadi, ijara haqi kamayadi. Kichkina kosmetik ta'mirlashni amalga oshirish tavsiya etiladi va kvartira passiv daromad manbaiga aylanadi. Mijozlarni topish qoladi; talabalar yoki yosh oila. Maslahat: uzoq vaqtdan beri uy-joy qidirayotgan mijozlarga ustunlik bering.

Kundalik ijara ijara shartnomasini tuzishni o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, hujjatda uy-joy uchun ariza beruvchi foydalanadigan barcha jihozlar, mebellar ... ko'rsatilgan. Muhim nuqta - bu sizning mebelingiz, uy-joyning strukturaviy elementlari ijarachi tomonidan zarar ko'rish ehtimolini kamaytiradigan omonatdir.

Ko'chmas mulkni biznes sifatida etkazib berish uchun ro'yxatdan o'tish shakli - IP. Kamroq afzal qilingan variant - MChJ. Tadbirkorlik faoliyatini ro'yxatdan o'tkazish ko'pincha turli xil qiyinchiliklar bilan bog'liq - hujjatlarni rasmiylashtirish va hokazo. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, ro'yxatdan o'tishni konsalting kompaniyasining mutaxassislariga topshirish osonroq. Ularning biznesni ro'yxatdan o'tkazish mexanizmi ishlab chiqilgan va shuning uchun kamroq vaqt talab etiladi.

Soliq solishga kelsak, biz boshqa urinishlarda mos keladigan standart variantda to'xtashimiz mumkin. Soddalashtirilgan - daromad, yaxshi variant. Bu foydaning olti foizi, shuningdek, pensiya jamg'armasiga to'lovlar.

Agar kvartira yuzaga kelishi mumkin bo'lgan favqulodda vaziyatlardan sug'urtalangan bo'lsa, hududning kunlik ijarasi kafolatlangan barqaror daromad manbaiga aylanadi: bo'ron, yong'in ...

Maslahat: agar siz kunlik ijarani rejalashtirgan bo'lsangiz, ijarachiga minimal mebel va jihozlar to'plamini qoldiring, uni yo'qotmaslik kerak.

Flipping - uyni tezda qayta sotish maqsadida sotib olish G'arbda pul ishlashning juda mashhur usuli hisoblanadi. Rossiyada daromad olishning bu usuli hali mashhur emas. Ushbu maqolada biz o'quvchilarga varaqlashda muvaffaqiyatli pul ishlashga yordam beradigan maslahatlar beramiz.

Aniq harakatlar rejasini tuzish har qanday qanotning birinchi qadamidir

Yaxshi rejalashtirilgan - yarmi bajarilgan. Bu aforizm, ayniqsa, ag'darish bilan shug'ullanadigan odamlar uchun juda muhimdir. Aniq harakatlar rejasi bo'lmasa, kvartiralarni tezda qayta sotishdan pul ishlash deyarli mumkin emas. Harakatlar ketma-ketligini aniq tushunish kerak.

1. Ko'chmas mulk bozoridagi vaziyatni tahlil qilish

Ajam flipper ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyatni diqqat bilan o'rganishi va tushunishi kerak: har xil turdagi uy-joylarning o'rtacha bozor qiymati, kelajakda ularning narxlarining o'zgarishi prognozi, ushbu ob'ektlarga talab darajasi va shunga o'xshash masalalar. Bu sizga sotib olinadigan mol-mulkni to'g'ri tanlash va uni tez va foydali sotish imkoniyatini oshirish imkonini beradi.

2. Aniq xarajatlar rejasi

Mulkning narxini, unda amalga oshirilgan takomillashtirish xarajatlarini, potentsial xaridorlarga reklama, huquqiy qo'llab-quvvatlash, soliqlarni to'lashni hisobga olgan holda, butun qayta sotish operatsiyasiga qancha pul sarflanishini aniq rejalashtirish ham muhimdir.

Tranzaktsiya imkon qadar tezroq amalga oshirilishi kerakligi sababli, siz ipoteka bilan shug'ullanmasligingiz yoki etishmayotgan mablag'larni olish uchun kredit so'rashingiz kerak emas, chunki barcha hujjatlarni rasmiylashtirish juda ko'p vaqtni oladi va kredit bo'yicha foizlar. foydaning muhim qismini "eyish" mumkin.

Moliyaviy tranzaktsiyangiz uchun byudjet tuzayotganda, kutilmagan holatlar uchun kichik miqdorni ajrating. Axir, eng ideal rejada har doim biror narsa noto'g'ri ketadi. Agar qurilish materiallari narxining kutilmagan o'sishi kabi biron bir kichik narsa tufayli sizning ehtiyotkorlik bilan rejalashtirilgan bitimingiz xavf ostida qolsa, bu juda xafa bo'ladi.

3. Mumkin bo'lgan yo'qotishlarni qoplash variantlari

Oldindan o'ylab ko'rish kerak bo'lgan yana bir muhim jihat - mulkni uzoq vaqt davomida sotish mumkin bo'lmagan taqdirda yo'qotishlarni qoplash variantlarini hisoblash. Siz ijaraga sotib olishni rejalashtirgan ko'chmas mulkni etkazib berishdan mumkin bo'lgan daromadni hisoblashingiz mumkin.

4. Ko'chmas mulk oldi-sotdi bitimlarini tuzish bo'yicha qonunchilikni tahlil qilish.

Bunday operatsiyalarni amalga oshirish bo'yicha qonun hujjatlarini tahlil qilish muhimdir. Uy-joy oldi-sotdi shartnomasini tuzishda xaridor va sotuvchidan qanday hujjatlar kerakligini, egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun qaerga borishni va boshqa ko'plab fikrlarni aniq tushunish muhimdir. Bu sizga ob'ektni sotib olish yoki sotishda vaqtni behuda sarf qilmaslik imkonini beradi.

Sotib olish uchun to'g'ri mulkni qanday tanlash kerak

Ko'chmas mulkning bir nechta turlari mavjud, ulardan flippers daromad oladi.

1. Kam baholangan uy-joy

Yaqinda yaqinda muhim infratuzilma ob'ektlari quriladigan kvartiralar yoki uylar qurilishi tugagandan so'ng, albatta, narxi oshadi. Bu metro stantsiyalari, gipermarketlar yoki yirik ofis markazlari bo'lishi mumkin.

Rossiyada Sochidagi yangi binolarda kvartiralar haqidagi spekülasyonlar keng jamoatchilikka e'tiroz bildirildi. Ulardan kvartiralarni oldindan sotib olib, inqirozgacha sotgan tadbirkor ishbilarmonlar bir necha oy ichida katta daromadga erishdi.

Mutaxassislarning fikricha, xuddi shunday holat 2018 yilgi futbol bo'yicha jahon chempionati arafasida sodir bo'lishi kerak. Chempionat o‘yinlari o‘tkaziladigan shaharlarda uy-joy narxining oshishi jahon chempionati boshlanishidan bir necha oy oldin boshlanishi kerak.

2. Ipoteka mulki

Banklar qarzdorlarning mol-mulkini sotish bo'yicha auktsionlar o'tkazadilar. Qoida tariqasida, bunday lotning narxi 80% dan boshlanadi va uy-joyning bozor bahosi qiymatining 40% gacha tushishi mumkin. Auktsionlar haqidagi ma'lumotlar ko'pincha banklarning veb-saytlarida joylashtiriladi. To'g'ri, qanot kerakli ma'lumotlarni olish uchun ularni doimiy ravishda kuzatib borishi kerak, shu bilan birga eng qimmatli ob'ektlar manfaatdor shaxslar tomonidan ochiq kim oshdi savdolarida emas, balki xususiy ravishda sotib olinadi, ammo baribir ba'zi ruslar kim oshdi savdolarida munosib uy-joy olishga muvaffaq bo'lishadi. arzon.

3. Uy-joyni shoshilinch ravishda majburiy sotish

Kvartira yoki uyning egalari boshqa shahar yoki mamlakatga ko'chib o'tishga qaror qilishgan yoki to'satdan kutilmagan holatlar tufayli zudlik bilan katta miqdorda pul kerak bo'ladi. Bunday holda, ular uzoq vaqt davomida savdolashmaydi va ularning uy-joylarini bozor narxidan past narxda sotib olish mumkin bo'ladi. Bunday variantlar keng tarqalgan emas, lekin natijada olingan foyda ularni topishdagi barcha qiyinchiliklarni qoplaydi.

4. Ta'mirsiz kvartiralar

Flipper uchun eng oson variant - kvartirani tugatmasdan yoki "o'ldirilgan" holatda sotib olish. Ba'zi ma'lumotlarga ko'ra, yaxshi ta'mirlash uy-joy narxini 5-10% ga oshiradi. Va elita ko'chmas mulkni yuqori sifatli tugatishdan so'ng, daromad kvartiraga kiritilgan mablag'ning 20-25 foizini tashkil qilishi mumkin.

Qaysi turdagi ko'chmas mulkni tanlasa, u esda tutishi kerakki, sotishning eng oson yo'li - o'rtacha daromadli oila sotib olishi mumkin bo'lgan arzon uy-joy. Albatta, elita uy yoki kvartirani qayta sotishda siz ko'proq foyda olishingiz mumkin, ammo bunday ob'ekt uchun xaridorlarni topish ancha qiyin.

Professionallar jamoasiga ega bo'lish - bu aylantirishda muvaffaqiyat kaliti

Kvartirani qayta sotish operatsiyasi ko'plab bosqichlarga bo'lingan va ularning har biri maxsus bilimlarni talab qiladi, shuning uchun aylanma qilishni xohlaydigan odamlar uchun har kim o'z ishining bir qismi uchun javobgar bo'ladigan professionallar jamoasini tanlash juda muhimdir.

Busiz qilolmaydi:

• bozor sharoitini yaxshi biladigan, o'ziga mos ko'chmas mulkni tanlay oladigan, so'ngra unga xaridor topa oladigan tajribali rieltor;
• uyni ta'mirlashni amalga oshiradigan odamlar yoki hech bo'lmaganda (agar flipper o'zi ta'mir qilsa) dizayn loyihasini amalga oshiradigan yaxshi dizayner;
• bitimlarni huquqiy qo'llab-quvvatlashni o'z zimmasiga oladigan vakolatli advokat.

Minimal xarajatlar bilan malakali ta'mirlash muvaffaqiyatning kalitidir

Kvartiraning ichki qismi xaridorlarni hayratda qoldirishi uchun ta'mirlashga o'n minglab dollar sarmoya kiritish shart emas. Axir, qimmat zamonaviy degani emas. Uy-joyni yaxshi loyihalash loyihasini amalga oshirish muhimroqdir.

Unga rahmat, siz mebelni oqilona tartibga solishingiz va yoritishni o'zgartirishingiz mumkin, bu esa bo'sh joyni vizual ravishda oshirishga yordam beradi. Va devorlar, yostiqlar, gilamlar, pardalar, mebel qoplamalari va turli xil aksessuarlar, masalan, devorlarga rasmlar yoki javonlardagi haykalchalar ranglarining to'g'ri kombinatsiyasi kvartiraning ichki qismiga individuallik qo'shishi va uni tanib bo'lmas darajada o'zgartirishi mumkin.

Tez uy sotish san'ati

Ko'p yillar davomida barcha rieltorlar tomonidan muvaffaqiyatli qo'llanilgan ko'chmas mulkni tez sotishning bir nechta variantlari mavjud.

Variant 1. Imprompt auksion

Ob'ektga qiziqish bildirgan bir nechta potentsial xaridorlar bir vaqtning o'zida mulkni ko'rishga taklif qilinadi. Bu ular uchun kvartiraning talabga ega ekanligi haqidagi illyuziyani yaratadi va ular ob'ektni raqobatchilar tomonidan "olib qo'yilishidan" oldin tezda "o'zlari uchun qo'yish" kerak. Ba'zi tashabbuskor rieltorlar soxta xaridorlarni yig'ilishga taklif qilishadi, ular o'zlarining qiziqishlari ortib, haqiqiy mijozlarni o'z-o'zidan sotib olishga undaydilar.

Variant 2. Telefon auksioni

Sotuvchi navbat bilan sotib olishga rozi bo'lgan bir nechta potentsial xaridorlarni chaqiradi. Birinchi xaridor oldindan belgilangan narxda uy-joy sotib olishga rozi bo'lgandan so'ng, u boshqasining raqamini teradi, shartlar biroz o'zgarganini aytadi va biroz kattaroq miqdorni nomlaydi. Agar ikkinchi xaridor rozi bo'lsa, uchinchisining raqami teriladi va undan ham kattaroq miqdor chaqiriladi. Shunday qilib, siz mijozlar bilan muzokaralarga ko'p vaqt sarflamasdan, kvartiraning maksimal sotish narxini olishingiz mumkin.

Variant 3. Rieltorlik agentligiga sotish

Agar siz uzoq vaqt davomida uy uchun xaridor topa olmasangiz, kvartirani ko'chmas mulk agentligiga sotishga harakat qilishingiz mumkin. Ushbu parametr xaridor ob'ektga uzoq vaqt bo'lmaganda yoki flipper, ba'zi sabablarga ko'ra tezda loyihadan chiqishi kerak bo'lganda tegishli. Ushbu sxemaning muhim kamchiliklari - bu sotish narxi. Agentlik kvartirani qayta sotishda pul ishlash imkoniyatini ko'rsa, unga qiziqish bildiradi. Va buning uchun uning narxi bozordan past bo'lishi kerak. O'sib borayotgan uy-joy bozori bilan farq 70-80% bo'lishi kerak, pasayganida - 50-60%.

soliq savol

Rossiyada o'girilish keng tarqalmaganining asosiy sababi soliq qonunchiligining o'ziga xos xususiyatlari. Ko'chmas mulkni xaridor soliqqa tortilmaydi, lekin sotuvchi uning sotilgan qiymatining 13 foizini to'lashi shart. Aytaylik, Flipper 4 million rublga kvartira sotib oldi, uni 500 ming rublga yaxshiladi va keyin uni 6 million rublga sotdi. Bunday holda, u to'lashi shart bo'lgan savdo solig'i miqdori 780 000 rublni tashkil etadi, bu esa foydaning katta qismini yeydi. Ammo soliq xavfini kamaytirishning bir qancha usullari mavjud.

1-usul

Agar uy-joyni sotish miqdori uch million rubldan kam bo'lsa, savdo solig'i bir xil 13% ni tashkil qiladi, ammo sotuvchi davlatdan 260 ming rubl miqdorida soliq imtiyozini olish huquqiga ega, xaridor esa - 130 ming rubl. rubl. Sotib olish va sotish bir kalendar yili (soliq davri) ichida amalga oshirilishi kerak, aks holda bitim taraflari soliq imtiyozlarini olish huquqiga ega emaslar.

2-usul

Ayrim hollarda, mulkning haqiqiy qiymati qonuniy chegaradan oshib ketganda, xaridor va sotuvchi shartnomada uch milliondan kam miqdorni belgilashga rozi bo'ladilar, qolgan pullar esa naqd pulga o'tkaziladi. Garchi bu sxema noqonuniy bo'lsa-da, bu yo'l bilan pul tejashni xohlaydiganlar hali ham bor.

3-usul

Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksiga ko'ra, agar ko'chmas mulk sotuvchisi shartnoma tuzilgan kundan boshlab uch yildan ortiq vaqt davomida unga egalik qilgan bo'lsa, u savdo solig'ini umuman to'lashi shart emas.