Ko'chmas mulk bozorida narx belgilash, muvozanat bahosi

Ko'chmas mulk bozorida taklif. Taklifga ta'sir etuvchi omillar

Ko'chmas mulk bozorida talab. Talabga ta'sir etuvchi omillar

Ko'chmas mulk bozoridagi tsikliklik

Mamlakatdagi vaziyat bilan bog'laning.

Talab - bu ko'chmas mulk ob'ektlari va ularga bo'lgan huquqlar soni, xaridorlar ma'lum bir vaqt ichida amaldagi narxlarda sotib olishga tayyor. Ko'chmas mulkka bo'lgan talab ko'plab omillar ta'sirida shakllanadi: iqtisodiy, ijtimoiy, demografik, tabiiy va iqlimiy.

Taklif - bu ko'chmas mulk ob'ektlari soni

egalari ma'lum vaqt davomida ma'lum narxlarda sotishga tayyor. Ko'chmas mulk bozorida taklifning o'zgarishi: yangi ko'chmas mulkni qurish yoki mavjudni rekonstruksiya qilish yo'li bilan amalga oshirilishi mumkin; mulkni jismoniy o'zgartirmasdan, mavjud mulk huquqini o'zgartirish.

Ta'minotga ta'sir qiluvchi omillar:

Ushbu turdagi ko'chmas mulkni ishlab chiqaruvchilar va egalari soni;

Quruvchilar uchun soliq va subsidiyalar darajasi, iqtisodiy resurslarning narxi;

Qurilish mahsulotlarini ishlab chiqarish texnologiyalari darajasi;

Uy xo'jaliklarining iqtisodiy ahvolining o'zgarishi;

Atrof-muhit sharoitlarining o'zgarishi;

Inflyatsiya va inflyatsiya kutilmalari.

Muvozanat chaqirdi narx, unda bozorda taklif qilinadigan tovarlar miqdori talab taqdim etilgan tovarlar miqdoriga teng. Narxlarni barqarorlashtirish ko'chmas mulk bozoriga aniqlik keltiradi, sotuvchilar va xaridorlar o'z harakatlarini rejalashtirishlari mumkin bo'lgan talab va taklifni muvozanatga yaqinlashtiradi. Ko'chmas mulk bozori o'z-o'zini tashkil etish asosida barqaror rivojlanishi mumkin, agar undagi narxlar inflyatsiya darajasidan bir oz yuqoriroq sur'atda o'ssa, bu holda investor uchun ko'chmas mulk qurilishiga sarmoya kiritish foydali bo'ladi va iste'molchilar o'z harakatlarini rejalashtirishlari mumkin.

Ishlab chiquvchining xarajatlarining oshishi Ps (mulkning mb qiymati) ni oshiradi.

Yuqori daromad kutish Pd (mb qurilish qiymati - yoki tayyor ob'ekt) oshiradi.

Umumiy daromad darajasi ( Y o) investitsiya qilingan kapitalning daromadliligini (foydasini) ushlab turish davridagi daromadlarning o'zgarishini, shu jumladan reversiyani hisobga olgan holda o'lchaydigan murakkab foiz stavkasi. Umumiy rentabellik darajasi bozor sharoitlarini aks ettiradi va muayyan aktivlarga investitsiyalarning xavf darajasiga mos keladi va moliyalashtirish sharoitlarining ta'sirini hisobga olmaydi. Bu stavka WACC modeli sifatida biznesni baholashda ma'lum bo'lgan qarz va o'z kapitalining o'rtacha og'irlikdagi daromadlilik darajasi sifatida ko'rib chiqilishi mumkin.

O'z kapitalining rentabellik darajasi ( Ha) - kapitalni ushlab turish davridagi o'z kapitali daromadlarining o'zgarishini, shu jumladan reversiyani hisobga olgan holda o'z kapitalining rentabelligini (foydasini) o'lchaydigan murakkab foiz stavkasi. Investorning o'z kapitalining daromadlilik darajasi qarzni moliyalashtirishning o'z kapitalining pul oqimiga ta'sirini hisobga oladi.

Qarz kapitalining rentabellik darajasi ( Ym) - bu qarz kapitali daromadini (foydasini) o'lchaydigan murakkab foiz stavkasi, ssuda kapitali bo'yicha ushlab turish davridagi barcha daromadlarni, shu jumladan reversiyani hisobga olgan holda.

Chegirmalar, chegirma ballari, muddatidan oldin to'lash uchun jarimalar va kreditni tashkil qilish uchun to'lovlarni hisobga oladi. Qarz kapitalining rentabellik darajasi samarali foiz stavkasiga mos keladi. Agar kredit bo'yicha foizlar yiliga bir marta hisoblansa, u holda Ym= i, ya'ni. m=1.

Yuqorida sanab o'tilgan daromad stavkalarining har biri tegishli kelajakdagi to'lovlarni joriy qiymatga aylantirish uchun diskont stavkasi sifatida harakat qilishi mumkin. Masalan, egasining kelajakdagi daromadining hozirgi qiymatini hisoblash uchun ( Ya'ni) o'z mablag'larining daromadlilik darajasi ishlatiladi ( Ha).

Daromad darajasiga asoslangan kapitallashtirish usuli butun prognoz davrining har bir yili uchun hisoblangan sof operatsion daromadning qiymatlari va prognozning oxirgi yili oxiridagi qaytarish qiymati o'rtasidagi bog'liqlikni (kapitalning rentabellik darajasidan chegirma stavkasi sifatida ishlatgan holda) o'rnatadi. ob'ekt qiymati bilan davr.

Usul kapitallashtirilgan daromad turini va kapitallashtirish usulini tanlashda farq qiluvchi bir qator usullarni o'z ichiga oladi:

• to'g'ridan-to'g'ri chegirma texnikasi;
• modellashtirish texnikasi;
• ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usullari.

To'g'ridan-to'g'ri chegirma texnikasi sof operatsion daromad (I O) va teskari V oqimlarini diskontlash orqali mulk qiymatini aniqlashni ta'minlash, mahalliy (davrlar bo'yicha) va umumiy Y O rentabelligining o'rtacha qiymatlaridan foydalanish bo'yicha:

Umumiy rentabellikning o'rtacha qiymati ob'ektlarni sotib olish va undan foydali foydalanish bilan bog'liq investitsiya loyihalarining rentabelligi to'g'risidagi bozor ma'lumotlarini qayta ishlash yoki baholanayotgan ob'ektlar turiga eng yaqin bo'lgan muqobil loyihalarning rentabelligi to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanish orqali aniqlanadi. xavf darajasi nuqtai nazaridan.

Y O umumiy rentabelligining o'rtacha qiymatini aniqlash uchun quyidagi usullar qo'llaniladi:

• kümülatif qurilish texnikasi;
• muqobil loyihalar bilan taqqoslash texnikasi;
• sotishni taqqoslash texnikasi;
• bozor ma'lumotlarini monitoring qilish texnikasi.

Xatarlarni yig'ish bilan chegirma texnikasi (kümülatif qurilish texnikasi) ma'lum bir loyihaning xavf darajasini aks ettiruvchi qiymatlarni umumlashtirishdan iborat. Qurilishning umumiy tuzilishi quyidagicha:

Bu erda Y RF - inflyatsiya bo'lmagan komponentni va inflyatsiya indeksining qiymatini o'z ichiga olgan risksiz kurs; Y R – xavflarning quyidagi turlari uchun mukofotni o‘z ichiga olgan risk mukofoti: jismoniy, huquqiy, iqtisodiy, moliyaviy va ijtimoiy, ham tashqi (mamlakat tavakkalchiligi), ham ichki, past likvidlik xavfi uchun mukofot va mukofot bundan mustasno. ko'chmas mulkning boshqa moliyaviy vositalardan o'ziga xos xususiyatini ta'kidlash uchun ajratilgan moliyaviy boshqaruv bilan bog'liq risklar uchun; Y L – past likvidlik xavfi uchun mukofotlar; Y FM - moliyaviy boshqaruv bilan bog'liq risklar uchun mukofotlar

14-misol. Agar ma'lum bo'lsa, xatarlarni yig'ish bilan chegirma texnikasidan foydalangan holda mol-mulkning qiymatini aniqlang: mulkdor 3 yil davomida mulkdan o'z maqsadlari uchun foydalanish niyatida, keyin uni 4500 ming rublga qayta sotadi; baholash ob'ektidan sof operatsion daromad 910 ming rubl, 950 ming rubl, 990 ming rubl miqdorida aniqlanadi. tegishli ravishda ob'ektga egalik qilishning birinchi, ikkinchi va uchinchi yillari uchun; risksiz stavka - 0,03; mamlakat xavfi bo'yicha mukofot - 0,06; jismoniy risklar uchun mukofot - 0,025; iqtisodiy risklar uchun mukofot - 0,015; ijtimoiy risklar uchun mukofot - 0,03; past likvidlik xavfi uchun mukofot - 0,04; moliyaviy boshqaruv bilan bog'liq risklar uchun mukofot - 0,03.

1. Umumiy rentabellikning o'rtacha qiymatini aniqlaymiz:

Muqobil dizaynlar bilan taqqoslash texnikasi ko'chmas mulk investitsiyalariga nisbatan ularning daromadlilik darajasini keyinchalik tuzatish uchun xuddi shunday xavf darajasiga ega bo'lgan investitsiya loyihalarini moliya bozorida qidirishdan iborat.

Bunday holda, Y O daromadining umumiy darajasi qiymati uchun Y 1 dan past va Y 2 dan yuqori chegaralar bilan mumkin bo'lgan qiymatlar oralig'i aniqlanadi:

Sotishni taqqoslash texnikasi investorning ko'chmas mulkka egalik qilishning kelajakdagi foydalari haqidagi taxminlarini qayta tiklash uchun yakunlangan oldi-sotdi operatsiyalari bo'yicha ma'lumotlarni tahlil qilishdan iborat. Loyihaning pul oqimlari diagrammasi asosida loyihaning ichki daromad darajasi aniqlanadi.

Bozor ma'lumotlarini monitoring qilish usullari foyda stavkalarining joriy istiqbolli qiymatlarini aniqlash uchun tarixiy bozor ma'lumotlarini tahlil qilishdan iborat. Bunday holda, ko'chmas mulkka investitsiyalar rentabelligining o'zgarishi tendentsiyalari va moliya bozorining boshqa vositalaridagi o'zgarishlar tendentsiyalari o'rtasidagi bog'liqlikdan foydalanish kerak.

Model texnikasi Davrlar davomida o'zgarmaydigan sof operatsion daromadni kapitallashtirishning nisbatan oddiy maxsus holatlari uchun butun mulkning bozor qiymatini va vaqt o'tishi bilan uning o'zgarishini bashorat qilish orqali istalgan qiymat bilan bog'liq reversiya qiymatining qiymatini aniqlashni ta'minlash:

Bu yerda d n = 1/(1+ Y O) n chegirma omili, n = 1/(1- d n) n esa annuitet birligining joriy qiymati.

Bunday holda, umumiy kapitallashuv koeffitsienti qiymatiga o'xshash tarzda belgilanadigan barcha davrlar uchun bir xil umumiy daromad darajasi qo'llaniladi:

Bu erda SFF O = 1/S On kompensatsiya fondi koeffitsienti, S On = 1/(1+Y O) n –1 bitta annuitetning kelajakdagi qiymati, D O = (V On – V O)/ V O qiymat. ob'ekt qiymatining nisbatan o'sishi.

Bu guruhga quyidagilar kiradi:

• amortizatsiyadan tashqari uskunalar;
• to'liq amortizatsiya usullari;
• chiziqli amortizatsiya usullari.

Amortizatsiyasiz uskunalar ikki holatda qo'llaniladi: yoki cheksiz daromad oqimi mavjud (SFF O >0), yoki daromad oqimi cheklangan, lekin ob'ektni sotish narxi dastlabki sotib olish narxiga teng (DO O =0), ya'ni. dastlabki investitsiyalar.

Bunday ko'chmas mulkning qiymati sof operatsion daromadni tegishli daromad darajasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi (12).

15-misol. Amortizatsiyani hisobga olmagan holda modellashtirish usullaridan foydalangan holda mulk qiymatini aniqlang, agar ma'lum bo'lsa: mulkdor mulkdan 3 yil davomida o'z maqsadlari uchun foydalanish niyatida bo'lsa, undan keyin uni sotib olish bahosiga qayta sotadi; baholash ob'ektidan sof operatsion daromad 910 ming rubl miqdorida aniqlanadi. ob'ektga egalik qilgan har bir yil uchun; kapitalning rentabellik darajasi 0,203 da aniqlanadi

Keling, mulkning qiymatini aniqlaymiz:

ming rubl.

To'liq tamponlama texnikasi operatsion daromad nafaqat kapital bo'yicha daromadning shakllanishini, balki kapitalning to'liq qaytarilishini ham ta'minlaydigan hollarda qo'llaniladi (D O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

Natijada (26) quyidagi shaklni oladi:

Kompensatsiya fondi koeffitsientini (SFF O) hisoblash uchun baholanayotgan loyihaning rentabellik darajasi (Inwood texnikasi) yoki risksiz stavka (Hoskold texnikasi) qo'llaniladi.

16-misol. Mulkning qiymatini Invud modelining to'liq amortizatsiya texnikasi va Xoskold modelining to'liq amortizatsiya texnikasidan foydalangan holda aniqlang, agar ma'lum bo'lsa: mulkdor mulkdan 3 yil davomida o'z maqsadlari uchun foydalanmoqchi bo'lsa, shundan so'ng u uni qayta sotadi. sotib olish narxi; baholash ob'ektidan sof operatsion daromad 910 ming rubl miqdorida aniqlanadi. ob'ektga egalik qilgan har bir yil uchun; kapitalning rentabellik darajasi 0,10 miqdorida belgilanadi; Risksiz stavka 0,06 qilib belgilangan.

1. Inwood texnikasi:

1.1 Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlaymiz:

1.2 Mulkning qiymatini aniqlaymiz:

ming rubl.

2. Xoskold texnikasi:

2.1 Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlaymiz:

2.2 Mulkning qiymatini aniqlaymiz:

ming rubl.

Chiziqli amortizatsiya usullari daromad ham, ko'chmas mulk qiymati ham ma'lum muntazam ravishda o'zgargan hollarda joriy qiymatni aniqlash uchun ishlatiladi.

Aktiv qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olish uchun asosiy Ellvud formulasi qo'llaniladi:

Bu erda A - tuzatish miqdori.

Bundan tashqari, agar ob'ektning qiymati pasaysa, u holda A sozlash "+" belgisiga ega bo'ladi va agar narx oshsa, sozlash "-" belgisiga ega bo'ladi.

Tuzatishning raqamli qiymati qiymatning nisbiy o'zgarishini (D O) kompensatsiya fondi koeffitsientiga (SFF O) ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi va kapitallashuv koeffitsientining umumiy formulasi (26) shaklni oladi.

17-misol. Namunaviy chiziqli amortizatsiya usullaridan foydalangan holda mulk qiymatini aniqlang, agar ma'lum bo'lsa: mulkdor mulkdan 3 yil davomida o'z maqsadlari uchun foydalanish niyatida bo'lsa, mulkka egalik qilish davrida mulk qiymati 12% ga kamayadi; baholash ob'ektidan sof operatsion daromad 910 ming rubl miqdorida aniqlanadi. ob'ektga egalik qilgan har bir yil uchun; kapitalning rentabellik darajasi 0,10 qilib belgilangan.

1. Ob'ekt qiymatining nisbiy o'sishi qiymatini aniqlang:

2. Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlaymiz:

3. Mulkning qiymatini aniqlang:

ming rubl.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usullari ko'chmas mulk qiymatini uning qiymati va daromadlari o'zgarishini hisobga olgan holda, shuningdek moliyalashtirish shartlarini hisobga olgan holda aniqlashni ta'minlasin. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning ikkita usuli mavjud:

• diskontlash bilan ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish texnikasi;
• modelni tahlil qilish texnikasi (Ellvud texnikasi).

Diskontlash bilan ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish texnikasi Ipotekaning asosiy summasini (V M) kelajakdagi pul tushumlari va aktivni qayta sotishdan tushgan tushumlarning diskontlangan joriy qiymatiga qo‘shishga asoslanadi:

Bu yerda d En = 1/(1+ Y E) n chegirma koeffitsienti, a En = 1/(1- d En) n – o‘z kapitalining rentabellik darajasi bo‘yicha m davr uchun hisoblangan annuitet birligining joriy qiymati. , Y E bir xil texnikalar bilan aniqlanadi , umumiy daromad darajasi bilan bir xil, I E = NOI - DS - o'z kapitali bo'yicha daromad miqdori, V En = V On - V Mn - o'z kapitali uchun reversiya qiymati, belgilangan. qaytarishning umumiy qiymati (V On) va kredit to'lovlari balansi (V Mn) o'rtasidagi farq sifatida.

18-misol. Chegirma bilan ipoteka-investitsiya tahlili texnikasidan foydalangan holda mulkning qiymatini aniqlang, agar ma'lum bo'lsa: mulkdor 2 yil oldin mulkni sotib olish uchun 3400 ming rubl sarflagan; ko'chmas mulk sotib olish uchun 1000 ming rubl miqdorida kredit olindi. 6 yil davomida yillik 13% (qarz xizmati uchun yillik to'lov 250 ming rubl); egasi 3 yil davomida mulkni o'z maqsadlari uchun ishlatish niyatida, keyin uni 4000 ming rublga qayta sotadi; baholash ob'ektidan sof operatsion daromad 910 ming rubl miqdorida aniqlanadi. ob'ektga egalik qilgan har bir yil uchun; kapitalning rentabellik darajasi 0,10 qilib belgilangan.

1. Hisoblash vaqtidagi (qarzning 3-yilida) va egalik qilish davrining oxiridagi (qarzning 5-yili) kredit qoldiqlarini aniqlang:

Ming surtish.

Ming surtish.

2. Mulkning qiymatini aniqlang:

Ming surtish.

Modelni tahlil qilish texnikasi (Ellvud texnikasi)

Ushbu usul doimiy daromad va daromad stavkalarining alohida holatlarida qo'llaniladi. Ushbu uslub umumiy kapitallashuv nisbatini hisoblash uchun formulaga asoslanadi:

Bu erda r O kapitallashuvning asosiy koeffitsienti bo'lib, daromad va mulk qiymatining o'zgarishiga tuzatish kiritilgunga qadar investorning kapitalning daromadlilik darajasiga qo'yadigan talablarini asos qilib oladi. Agar daromad va mulk qiymati o'zgarmasa, asosiy kapitallashuv stavkasi umumiy kapitallashuv stavkasiga mos keladi; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - kreditning umumiy muddati bilan n-davr oxirigacha to‘langan o‘z-o‘zidan amortizatsiya qilingan ssuda ulushi. N yilga teng kelishuv (yuqoriga qarang), Y m - bu kredit bo'yicha samarali foiz stavkasi.

Foydalanilgan adabiyotlar roʻyxati:

1. Ozerov E. S. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish. Sankt-Peterburg: "ISS" nashriyoti, 2003 yil - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-X
2. Vinogradov D.V. Chegirma stavkasi: mohiyati, aniqlash usullari. // "Bozor qiymati" baholash entsiklopediyasi - MARKETVALUE.RU, 2006 y.

4.6 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning bozor (qiyosiy) yondashuvi

Bozor (qiyosiy) yondashuv - bu baholash ob'ektini ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lgan o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari bilan taqqoslashga asoslangan ko'chmas mulkning qiymatini baholash usullari to'plami.

Ko'chmas mulkni baholashda bozor yondashuvini qo'llashning dastlabki sharti rivojlangan ko'chmas mulk bozorining mavjudligi hisoblanadi. Ushbu usul ko'chmas mulkni baholashning quyidagi tamoyillariga asoslanadi:

• talab va taklif tamoyili (mulkga bo'lgan ehtiyoj va uning cheklangan taklifi o'rtasida bog'liqlik mavjud);
• almashtirish printsipi (axborotli, oqilona xaridor mulk uchun xuddi shu bozorda shunga o'xshash foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa mulkni sotib olish narxidan (taklifdan) ko'proq pul to'lamaydi.).

Ko'chmas mulk qiymatini baholashga bozor yondashuvining mohiyati ob'ektga o'xshash (analog) ob'ektlar bilan bitimlar (sotib olish, sotish yoki ijaraga berish) narxlari to'g'risidagi ma'lumotlarni qayta ishlash asosida ob'ektning bozor qiymati to'g'risida xulosa chiqarishdir. baho omillari to'plamiga asoslangan baholash (taqqoslash ob'ektlari). Bu shuni anglatadiki, bozor qiymati kontseptsiyasi mohiyatan muvozanat bahosi tushunchasi bilan mos keladi, bu esa taqqoslash ob'ektlariga bo'lgan talab va taklifni belgilovchi narx yaratuvchi omillarning to'liq to'liq to'plamining miqdoriy xususiyatlarining funktsiyasi bo'lib chiqadi.

Taqqoslash elementlari va birliklari. Taqqoslash elementlarining soni juda ko'p, ularning kombinatsiyalari soni cheksiz ko'p, natijada siz faqat ob'ektiv boshqariladigan omillar bilan cheklanishingiz kerak bo'lib, ular tranzaktsiyalar narxiga sezilarli darajada ta'sir qiladi.

Bitim bozorini o'rganishda ob'ektning o'zi va uning ishlash muhitining iste'mol xususiyatlarining xususiyatlari narxni shakllantiruvchi omillar (taqqoslash ob'ektlari) sifatida ko'rib chiqiladi. Bitimlarni qiyosiy tahlil qilishda taqqoslash ob'ektlari baholash ob'ektlaridan va bir-biridan farq qiladigan omillargina o'rganiladi. Tadqiqot jarayonida bunday omillarning to'liq to'plami aniqlanadi va bu to'plamdan har bir omilning o'zgarishi pul birliklarida baholanadi.

Har qanday ko'chmas mulk ob'ekti uchun narx belgilash omillarining umumiy soni juda katta bo'lganligi sababli, tadqiqot jarayonida sezgirlikni tahlil qilish orqali omillar hisobga olinmaydi, ularning o'zgarishi bitim narxining o'zgarishiga ahamiyatsiz ta'sir qiladi. Shunga qaramay, ta'siri hisobga olinishi kerak bo'lgan omillar soni sezilarli bo'lib chiqadi. Tahlil jarayonlarini soddalashtirish uchun qolgan omillar guruhlanadi va bu holda qayd etilgan guruhlar taqqoslash elementlari sifatida qaralishi mumkin. 4-jadvalda bunday guruhlar ro'yxati, shuningdek, tahlilda foydalanish uchun tavsiya etilgan ushbu guruhlarning taqqoslash elementlari keltirilgan.

4-jadval Narxlarni to'g'rilashda hisobga olingan taqqoslash elementlari

Faktorlar guruhi	Savdo operatsiyalari uchun taqqoslash elementlari
1. Huquqlarning sifati	1.1. Ob'ektning ijara shartnomalari bilan og'irligi 1.2. Servitutlar va jamoat yuklari 1.3. Ob'ektning bir qismi sifatida er uchastkasiga bo'lgan huquqlarning sifati
2. Moliyalashtirish shartlari	2.1. Sotuvchi tomonidan xaridorga imtiyozli kredit berish 2.2. Naqd pul ekvivalenti to'lovi
3. Maxsus shartlar	3.1. Bitimga moliyaviy bosimning mavjudligi 3.2. Sotish narxi va ijara stavkasi o'rtasidagi nobozor munosabatlari 3.3. Subsidiyalar yoki rivojlanish imtiyozlari va'dasi
4. Bozor sharoiti	4.1. Vaqt o'tishi bilan narx o'zgarishi 4.2. Taklif narxi va bitim narxi o'rtasidagi farq
5. Joylashuv	5.1. Hududning nufuzi 5.2. Tadbirkorlik faoliyati va hayotni ta'minlash markazlariga yaqinlik 5.3. Ob'ektdan foydalanish imkoniyati (transport va piyodalar) 5.4. Atrof-muhit sifati (dam olish va ekologiya)
6. Jismoniy xususiyatlar	6.1. Er uchastkasining xususiyatlari 6.2. Binolarning o'lchamlari va materiallari 6.3. Binolarning buzilishi va ta'mirlashga bo'lgan ehtiyoj 6.4. Atrofdagi binolarning holati
7. Iqtisodiy xarakteristikalar	7.1. Resurslarni tejash imkoniyatlari 7.2. Ob'ektning NNEI printsipiga muvofiqligi
8. Xizmat va qo'shimcha elementlar	8.1. Aloqa va kommunal xizmatlar bilan ta'minlash 8.2. Avtoturargoh va (yoki) garajning mavjudligi 8.3. Xavfsizlik tizimining holati 8.4. Biznes uchun jihozlarning mavjudligi

Keling, berilgan taqqoslash elementlarini batafsil ko'rib chiqaylik.

1. O'xshash ob'ektlarga va baholash ob'ektiga bo'lgan huquqlarning sifati ikkinchisining xususiy va davlat servitutlari bilan og'irligi darajasi bilan bog'liq bo'lib, to'liq egalik qilish ob'ektiga nisbatan yuklangan ob'ekt qiymatining pasayishiga olib keladi.

1.1. O'xshash yoki baholangan ob'ektni ijara shartnomasining amal qilish muddati davomida bozor kon'yunkturasining o'zgarishlar dinamikasiga mos kelmaydigan ijara stavkalari bilan og'irlashtirishi nisbatan sotib olingan ob'ektni ekspluatatsiya qilishdan olinadigan daromadning kamayishiga olib kelishi mumkin. bozor darajasi bilan.

Agar bunday pasayish analog ob'ektga tegishli bo'lsa, u bilan bitim narxi yuqoriga qarab tuzatiladi. Agar shunga o'xshash ob'ektga bunday lizing shartnomasi bo'yicha og'irlik kiritilmagan bo'lsa va baholangan ob'ekt noqulay shartlarda ijaraga olingan bo'lsa, u holda o'xshash ob'ekt bilan bitim narxi pastga qarab tuzatiladi.

1.2. O'xshash ob'ektga yoki baholash ob'ektiga egalik qilish va undan foydalanish huquqlari xususiy yoki davlat servitutlari, shuningdek boshqa og'irliklar bilan cheklanishi mumkin.

Yuqoridagi cheklovlarning har biri mulk qiymatining pasayishiga olib kelishi mumkin. Shunday qilib, agar og'irlik xuddi shunday ob'ektga tegishli bo'lsa, ikkinchisining narxi yuqoriga qarab o'rnatiladi. Aksincha, agar baholangan ob'ektdan foydalanish imkoniyatlari cheklangan bo'lsa, unda o'xshash ob'ektning narxi tuzatish miqdoriga kamayadi.

1.3. Analog ob'ekt yoki baholash ob'ektining bir qismi sifatida er uchastkasiga bo'lgan huquq sifatlaridagi farq quyidagi hollarda yuzaga keladi:

• binoning egasi bitim davomida xaridorga er uchastkasiga egalik huquqini emas, balki ijara huquqini yoki boshqa mulk huquqini o'tkazadi;
• er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni o'zgartirmasdan (yoki o'zgartirgan holda) ob'ektni keyinchalik sotish taqiqlangan yoki yo'q.

Bunday holda, tuzatishni yerdan foydalanish to'lovlaridagi o'zgarishlarni kapitallashtirish orqali baholash mumkin. Murakkabliklar yoki taqiqlarning boshqa holatlari faqat operatsiyalarni qiyosiy tahlil qilish va og'irlikning o'ziga xos xususiyatlarining hissasini ekspert baholashlari asosida hisobga olinishi mumkin.

2. Moliyalashtirish shartlarini tahlil qilishda o'xshash ob'ekt bo'yicha amalga oshirilgan va baholash ob'ekti uchun rejalashtirilgan bitim bo'yicha hisob-kitoblarning sub'ektiv shartnoma shartlari ko'rib chiqiladi. Quyidagi variantlar mumkin:

2.1. Sotuvchi xaridorga sotib olish uchun to'lovning bir qismini kapital bozoridagi sharoitlardan farqli ravishda (qarz bo'yicha foiz stavkasi bozordagidan past) kreditlaydi yoki unga to'lovlarni foizsiz kechiktirishni ta'minlaydi.

2.2. Shunga o'xshash ob'ekt bilan tuzilgan bitim uchun to'lov to'liq yoki qisman pul bilan emas, balki naqd pul ekvivalentida amalga oshiriladi (bitimga jalb qilingan naqd pul miqdori kamayadi), shu jumladan: qimmatli qog'ozlar paketini, shu jumladan ipotekani o'tkazish; moddiy resurslarni uzatish.

Bunda ko‘rsatilgan to‘lov vositasining bozor qiymati baholanadi va aynan shu qiymatga mos keladigan summa (ko‘chmas mulk oldi-sotdi shartnomasida ko‘rsatilgan summa emas) narx (yoki uning tegishli qismi) hisoblanadi. bitimning narxi).

3. Sotish shartlari deb ataladigan omillar guruhiga bitim shartnomasining ob'ektdan tashqari boshqa sub'ektiv shartlari kiradi va agar ular baholanayotgan qiymat turini belgilashda nazarda tutilgan shartlardan farq qilsa, hisobga olinadi.

3.1. Bankrotlik yoki majburiyatlarni sotish bilan bog'liq vaziyatlardan moliyaviy bosim bitimning majburiy tezlashishiga olib keladi, ya'ni. bozorda ob'ektning ta'sir qilish vaqti bozor marketing davriga nisbatan aniq qisqaradi. Bunday holda, narxni pasaytirish orqali sotish shoshilinch ravishda amalga oshiriladi.

Oilaviy munosabatlar, sheriklik va boshqa munosabatlar bitimiga moliyaviy bosimning ta'sirini hisobga olish faqat haqiqiy vaziyatni tahlil qilish asosida ekspert baholashlari darajasida mumkin. Ko'pincha, bunday baholashni amalga oshirish qiyin va bu turdagi bosim bilan og'ir bo'lgan shunga o'xshash ob'ektlar bilan operatsiyalar ko'rib chiqilmaydi.

3.2. Ijara va bitim narxi o'rtasidagi nobozor munosabatlarining bitim narxlariga ta'sirini hisobga olish, agar xaridor va sotuvchi bir vaqtning o'zida oldi-sotdi va ijara munosabatlari bilan bog'liq bo'lsa, zarurdir.

Umumiy holat - xaridor sotuvchiga sotilgandan keyin uzoq vaqt davomida sotiladigan binolarni (to'liq yoki qisman) ijaraga olish uchun ruxsat beradi. Soliq to'lovlarini kamaytirish uchun tomonlar bir vaqtning o'zida sotib olish va sotish narxini va shartnomaviy ijara stavkalarini (bozor narxlariga nisbatan) pasaytirish to'g'risida kelishib oladilar. Analog ob'ektning tranzaksiya narxiga tuzatish sotuvchi xaridorga kredit berish sharti asosida amalga oshirilishi mumkin.

Taqqoslashning ushbu elementlariga lizing beruvchi tomonidan lizing oluvchiga optsionda nazarda tutilgan shartlar asosida o'xshash ob'ektni sotish holati ham kiradi, uning shartlari sotish sanasidagi bozor sharoitlariga mos kelmaydi.

3.3. Infratuzilmani rivojlantirish uchun davlat yoki boshqa subsidiyalar olishning mavjudligi yoki istiqboli yoki ob'ektni rivojlantirish uchun imtiyozli kreditlash imkoniyati xaridorlarni qo'shimcha ravishda rag'batlantirishi mumkin, bu esa bitim narxining bozor qiymatidan oshishini ta'minlaydi. Tuzatish miqdori subsidiyalar xaridorning kelajakda infratuzilmani rivojlantirishga qo'shadigan hissasini shu miqdorga kamaytiradi degan taxmin asosida hisoblanishi mumkin. Bunday baholash baholash ob'ekti joylashgan hududdagi infratuzilma ob'ekti va unga o'xshash ob'ekt bo'yicha mablag'larni ajratish stavkalari bo'yicha aniq ma'lumotlarni solishtirish orqali amalga oshiriladi. Imtiyozli kreditlashni va'da qilishda tuzatish imtiyozli va bozor kreditlash uchun yillik to'lovlar o'rtasidagi farqning joriy qiymatidan kelib chiqqan holda baholanadi.

4. Bozor kon’yunkturasi talab va taklif o‘rtasidagi munosabatlarning o‘zgarishi, shu jumladan baholanayotgan turdagi ob’ektlardan funksional foydalanish ustuvorliklarining o‘zgarishi bilan bog‘liq. Ushbu o'zgarishlar taklif narxi va bitim narxi o'rtasidagi farqga ham ta'sir qiladi.

4.1. Bozor sharoitlari ko'chmas mulk narxining o'xshash ob'ekt bilan bitim tuzilgan paytdan boshlab baholash sanasigacha bo'lgan vaqt oralig'ida o'zgarishini belgilaydi. Tuzatishlar baholash ob'ektiga o'xshash maqsadga ega bo'lgan, lekin bir oydan ko'proq vaqt davomida sotuvchidan xaridorga baholangan paytdan boshlab "uzoqda" berilgan ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor narxlaridagi farqlarga bog'liq. Shunga o'xshash ob'ekt bilan bitim tuzish vaqtiga tuzatishlar miqdorining taxminiy bahosi vaqt o'tishi bilan inflyatsiya indeksi, qurilish mahsulotlari narxlari, shuningdek, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar narxlarining o'zgarishini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. turli bozor segmentlari.

4.2. Agar taklif narxi shunga o'xshash mulk uchun ma'lum bo'lsa, u ko'chmas mulk bozori operatorlarining ekspert baholashlari asosida aniqlangan tuzatish (odatda pastga qarab) amalga oshiriladi.

5. Joylashuv omillariga quyidagilar kiradi:

5.1. Ijtimoiy omil sifatida ob'ekt joylashgan hududning nufuzi, mikrorayonda mashhur foydalanuvchilarning yoki ob'ektlarning, jumladan, tarixiy va me'moriy yodgorliklar, muhofaza qilinadigan hududlar va boshqa diqqatga sazovor joylarning to'planishi bilan tavsiflanadi.

5.2. Uning tadbirkorlik faoliyati va hayotni ta'minlash markazidan (situs) uzoqligi, shu jumladan ma'muriy, davlat, moliyaviy, savdo, ombor majmualari va resurslar bilan ta'minlash manbalaridan.

5.3. Mulkning transport va piyodalar uchun qulayligi, shu jumladan uning asosiy va yordamchi magistrallarga yaqinligi, avtoturargoh va jamoat transporti to'xtash joylari.

5.4. Yaqin atrof-muhitning sifati, shu jumladan binolarning rivojlanish turi va me'moriy xususiyatlari, rekreatsiya zonasiga - o'rmon, park, ko'l, daryoga yaqinligi, shuningdek, ekologik noqulaylik manbalaridan - poligonlar, kimyo va boshqa xavfli sanoat korxonalaridan masofa.

Ushbu guruhning barcha omillaridagi farqlarning o'xshash ob'ektlar va baholash ob'ektlari bilan bitimlar narxlariga ta'siri bozor ma'lumotlari asosida qiyosiy tahlil usullaridan foydalangan holda bitimlar zanjirini tuzatishda hisobga olinadi.

6. Yer va obodonlashtirishlar jismoniy xususiyatlarga ega.

6.1. Er uchastkasining xususiyatlariga quyidagilar kiradi: hajmi, shakli, topografik va geologik parametrlari, er uchastkasining tayyorgarlik darajasi (o'simlik va notekislikdan xalos bo'lish) va tuproq qoplamining sifati. Shu bilan birga, uchastkaning eng muhim topografik ko'rsatkichlari sirt notekisligi, yon bag'irlari, tepaliklar, ariqlar va tosh shakllanishining mavjudligi hisoblanadi.

Geologik parametrlardan, uchastka ostidagi er qobig'ining jinslarining mustahkamlik xususiyatlari (ko'tarilish qobiliyati), er osti suvlarining mavjudligi va rejimlari eng katta e'tiborga loyiqdir.

Mineral resurslarning yuzaga kelishi mumkin bo'lgan ma'lumotlar (kelajakda mumkin bo'lgan og'irlik manbai sifatida) ham foydalidir.

6.2. Yaxshilash xususiyatlari orasida asosiy e'tibor binoning o'lchamiga, shu jumladan qurilish hajmiga, qavatlar soniga va binolarning qavatlar soniga qaratiladi. Binolarning o'lchamlari, shu jumladan barcha binolarning umumiy maydoni, asosiy, yordamchi va texnik binolarning maydoni va shiftlarning balandligi hisobga olinadi. Strukturaviy elementlar ishlab chiqarilgan materiallarning turi va sifati tranzaksiya narxlariga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.

6.3. Muhim omillarga quyidagilar kiradi: konstruktiv elementlarning holati, ularni rekonstruksiya qilish va ta'mirlash zarurati, binoning tashqi ko'rinishi (arxitektura uslubi) va jabhaning holati, kirish joyining yo'nalishi (hovliga yoki ko'chaga).

6.4. Binoning o'ziga xos xususiyatlaridan tashqari, atrof-muhitning xususiyatlari ham muhimdir: atrofdagi binolarning turi va arxitekturasi, binolarning jabhalarining holati va hududni yaxshilash, tuproq va havoning ifloslanishi.

Ushbu guruhdagi ko'pgina omillar bo'yicha farqlarga tuzatishlar tranzaksiya narxlarini taqqoslash asosida amalga oshiriladi. Binolarning kattaligi va bino hajmidagi farqlarni tuzatish ma'lum turdagi binoning maydon birligi yoki hajm birligining bozor qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi. Analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt ichidagi er uchastkalari maydonidagi farqlarga tuzatishlar er uchastkasi maydoni birligining bozor qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar asosida aniqlanadi. Baholanayotgan ob'ektning o'lchamlaridan farq qiladigan o'lchamlarga ega bo'lgan o'xshash ob'ektlar bilan bitimlar narxlarini baholash va tuzatishlar kiritishda birlik narxlarini sozlash usullaridan foydalanish foydali bo'ladi.

Ta'mirlash zarurati bilan bog'liq tuzatishlar yangi qurilishga qo'yilgan kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha hisoblangan tadbirkorning foydasini qo'shgan holda ta'mirlash ishlarining qiymatidan kelib chiqqan holda hisoblanadi.

7. Iqtisodiy belgilarga ob'ektning rentabelligiga ta'sir qiluvchi xususiyatlar kiradi.

7.1. Mulkning iqtisodiyoti va qiymati uchun muhim bo'lgan narsa resurslarni tejash imkoniyatlaridir.

Ob'ektning rentabellik xususiyati foydalanish mumkin bo'lgan maydonning binolarning umumiy maydoniga nisbatiga bog'liq: bu nisbat qanchalik katta bo'lsa, daromadning ob'ektni ishlatish xarajatlariga nisbati shunchalik katta bo'ladi va miqdorning ulushi shunchalik kichik bo'ladi. ob'ektni qayta ishlab chiqarish (kapitalni qaytarish) ob'ektni ijaraga berishdan olingan sof daromadda zaxiraga olinishi. Analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt uchun ushbu xarakteristikaning farqini tuzatish soliqlar, sug'urta, operatsion, kommunal to'lovlar va yordamchi va texnik binolarning "ortiqcha" kvadrat metrlari uchun boshqa operatsion xarajatlar bo'yicha ortiqcha xarajatlarni kapitallashtirish orqali amalga oshirilishi mumkin.

Issiqlik va boshqa resurslarning yo'qotilishini nazorat qilish (xarajat hisoblagichlari mavjud bo'lmaganda) va minimallashtirish (yaxshilashning dizayn xususiyatlari tufayli) operatsion xarajatlar nisbatining oshishiga, shuningdek, sof operatsion daromad va qiymatning pasayishiga olib keladi. . Hisoblagichlarning yo'qligi sababli qiymatni yo'qotish ularni o'rnatish xarajatlari sifatida baholanishi mumkin.

Baholanayotgan ob'ekt va o'xshash ob'ekt uchun resurs xarajatlaridagi farqlarga olib keladigan dizayn yoki dizayn kamchiliklari tufayli qiymat yo'qolishi operatsion xarajatlar koeffitsientlari farqi bilan baholanadi.

7.2. Taqqoslanadigan mulkni sotishdan oldin va sotishdan keyin foydalanish eng yaxshi va eng samarali foydalanish (BUE) tamoyiliga to'liq mos kelmasligi mumkin. Masalan, ob'ektda amalga oshiriladigan funktsiyalar to'plami ushbu printsipga muvofiqligi to'g'risidagi majburiy talabni bajarishda, ob'ektning prokat yoki boshqa daromad olish potentsiali ko'pincha to'liq amalga oshirilmaydi va ijarachilar uchun qo'shimcha rag'batlantirish choralari yo'qotishlarni kamaytirish uchun qo'llanilmaydi. to'lanmagan yuklar va to'lovlar. Ushbu holat shunga o'xshash ob'ekt bilan bitim narxini bozorga asoslangan holda samarali yalpi daromad miqdoriga moslashtirish orqali hisobga olinishi kerak.

8. Kerakli yoki kerakli xizmat elementlarining, shu jumladan qo'shimcha ko'chmas mulk tarkibiy qismlarining mavjudligi yoki yo'qligi bitim narxiga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin.

8.1. Telefon liniyalari, markaziy yoki mahalliy isitish tizimlari, gaz, suv va energiya ta'minoti tizimlari, kanalizatsiya tizimlarining yo'qligi yoki kamchiliklari mulk qiymatining pasayishiga olib keladi. Agar ushbu kamchiliklar o'xshash ob'ektda mavjud bo'lsa, bitim narxini yuqoriga qarab tuzatish kerak. Agar ushbu kamchiliklar baholash ob'ektiga xos bo'lsa, u holda shunga o'xshash ob'ekt bilan bitim narxi pastga qarab tuzatiladi. Agar ob'ekt yaqinida tegishli profildagi magistral aloqa mavjud bo'lsa, sozlash miqdori tadbirkorning foydasini hisobga olgan holda ushbu kommunikatsiyalarga ulanish qiymati bilan belgilanadi. Asosiy aloqalar mavjud bo'lmaganda, tuzatishlar ob'ektni resurslar bilan ta'minlash va chiqindilarni olib tashlash uchun avtonom tizimlarni yaratish xarajatlari bilan belgilanadi (shuningdek, tadbirkorning foydasini hisobga olgan holda).

8.2. Aksariyat daromad keltiradigan funktsiyalarni amalga oshirish uchun transport vositalari uchun to'xtash joyining mavjudligi juda muhim shartdir. Bunday holda, to'xtash joylarining minimal soni maksimal mumkin bo'lganidan kam bo'lmaganda, mos yozuvlar varianti hisoblanadi. "Standart" talabdan har qanday og'ish bitim narxini mos ravishda to'g'irlash zarurligiga olib keladi (odatda xaridorning qo'shni hududlarning bir qismini doimiy yoki vaqtincha ijaraga olish uchun kelajakdagi xarajatlarini kapitallashtirish orqali).

8.3. Saytda texnik xavfsizlik tizimlarining mavjudligi yoki yo'qligi (etarli miqdorda va tegishli sifatda), shuningdek ishonchli xavfsizlik xizmati bilan shartnoma munosabatlari (atipik holatlarda kamdan-kam hollarda) tranzaksiya miqdoriga ta'sir qiladi. Bunday holda, tranzaktsiya narxi uskunani o'rnatish (ta'mirlash, almashtirish) va xavfsizlikka ixtisoslashgan kompaniyalar orasidan sherik izlash uchun xarajatlarni (tadbirkorning foydasi bilan) qo'shish (tashqari) yo'li bilan moslashtirilishi mumkin.

8.4. Ko'pincha, shunga o'xshash mulkni sotish narxiga ko'chmas mulkning elementlari bo'lmagan mulk ob'ektlari kiradi: savdo yoki ofis jihozlari, egasi yoki boshqaruvchining shaxsiy mulki (birinchi variant). Ba'zan bu turdagi elementlar baholash mavzusi bo'lgan ko'chmas mulkning bir qismi sifatida tugaydi (ikkinchi variant). Bunday hollarda tuzatilgan bitim narxi (baholash ob'ektining hisoblangan bahosi) hisob-kitob qilish uchun o'xshash ob'ekt bilan bitim narxini pasaytirish (birinchi variantda) yoki oshirish (ikkinchi variantda) yo'li bilan topiladi.

Ushbu guruhdagi omillarni amalga oshirish ijara stavkalarining oshishiga olib keladi. Agar ushbu elementlar faqat analog ob'ektga xos bo'lsa va baholash ob'ekti uchun realizatsiya qilinmasa, u holda analog ob'ektni ijaraga olish stavkasi pastga qarab tartibga solinadi. Tuzatishlar miqdori ijara shartnomalari bo'yicha bozor operatsiyalarining qiyosiy tahlili, shuningdek, ijarachilar tomonidan mustaqil ravishda, "autsorsing" tomonidan xizmatlarni sotib olish uchun qo'shimcha xarajatlar smetalari bilan belgilanadi.

Tuzatishlarni amalga oshirish ketma-ketligi quyidagicha amalga oshiriladi:

• taqqoslashning birinchi elementidan to'rtinchi elementigacha bo'lgan tuzatishlar har doim belgilangan tartibda amalga oshiriladi, har bir tuzatishdan so'ng, taqqoslanadigan ob'ektning sotish narxi qayta hisoblab chiqiladi (keyingi tuzatishlarga o'tishdan oldin);
• keyingi (taqqoslashning to'rtinchi elementidan keyin) har qanday tartibda tuzatishlar kiritilishi mumkin, solishtirma ob'ektning sotish narxi qayta hisoblanmaydi;

Analog ob'ekt va baholash ob'ekti uchun taqqoslash birliklari(o'ziga xos xususiyatlar) bozor operatsiyalari bo'yicha ishonchli ma'lumotlarning sezilarli etishmasligiga qarshi turish uchun ishlatiladi.

Quyidagi taqqoslash birliklari ajralib turadi:

1. yaxshilanmagan er uchastkasi uchun o'ziga xos xususiyatlar (birlik narxlari) qo'llaniladi:

1.1. er birligi uchun narx:

• kvadrat metr - aholi punktlarida uchastkalarni qurish uchun;
• "to'quv" (yuz kvadrat metr) - aholi punktlaridan tashqarida bog'dorchilik yoki yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun uchastkalar uchun;
• gektar (o'n ming kv.m) - qishloq xo'jaligi va o'rmon yerlari uchun;

1.2. "qizil chiziq" (transport yoki piyodalar yo'li) bo'ylab uchastka chegarasining uzunligi (chiziqli metr) birligi uchun narx - biznesning muvaffaqiyati tashrif buyurish uchun ob'ektlarning mavjudligiga bog'liq bo'lgan savdo, ombor, sanoat ob'ektlari uchun. ularning xaridorlari va foydalanuvchilari tomonidan tovarlarni etkazib berish va jo'natish uchun;

1.3. ushbu turdagi funktsional foydalanish uchun standart maydon uchastkasining narxi;

2. obodonlashtirilgan er uchastkasi uchun o'ziga xos belgi sifatida butun ob'ekt narxiga eng katta hissa qo'shadigan mulk komponenti uchun narx omili miqdorini o'lchash birligining o'ziga xos narxi olinadi. Agar binoning narxi er uchastkasining narxidan aniq ko'p bo'lsa, unda butun ob'ekt uchun asosiy taqqoslash birligi sifatida bino birligi narxi qo'llaniladi:

2.1. foydali (ijara, umumiy) bino maydoni (kv. m) birligi narxi;

2.2. binoning birlik hajmining narxi;

2.3. kvartira yoki xonaning narxi;

2.4. daromad keltiradigan ob'ektning bir elementi narxi (restoran yoki teatrdagi o'rindiq, mehmonxonadagi joy yoki xona);

Kapitalni yaratish va ko'paytirish uchun investitsiyalar talab qilinadi - investitsiyalar. Investitsiya - bu kapital zaxirasini yaratish yoki to'ldirish jarayoni. Odatda, investitsiya jarayoni ma'lum bir yilda yangi kapitalning kirib kelishini anglatadi.
Iqtisodiy adabiyotlarda yalpi va sof investitsiyalar farqlanadi. Yalpi investitsiyalar ma'lum bir vaqt oralig'ida, odatda bir yil davomida ishlab chiqarilgan kapital ishlab chiqarishning umumiy hajmini ifodalaydi. Sof investitsiyalar - bu asosiy kapitalning yillik o'sishi.
Investitsiyalar turlari bir qator mezonlarga ko'ra farqlanadi, ular orasida eng muhimi kapital qo'yilmalarning yo'nalishlari, amalga oshirish shakli, tavakkalchilik miqdori va investitsiya tsiklining davomiyligi. Investitsiyalar dinamikasi kompaniyaning investitsiya faoliyatini baholash uchun ishlatilishi mumkin.
Ishlab chiqarish jarayonida asosiy vositalar eskiradi. Aylanma mablag'lar ishlab chiqarish jarayonida ishlatiladi va kamayadi, asosiy kapital esa jismoniy va ma'naviy qariydi va almashtirilishi kerak. Asosiy kapitalning jismoniy eskirish darajasi jismoniy eskirish deb ataladi. Amortizatsiya - bu mashinaning ishlatilishi natijasida va/yoki vaqt o'tishi bilan uning qiymatining pasayishi. Amortizatsiya - bu eskirish va eskirishga mos keladigan aktiv qiymatining bir qismini yillik hisobdan chiqarish.
Aytaylik, yil oxirida mashina 9000 dollarga sotildi. Amortizatsiya 1000 AQSh dollarini tashkil etadi, boshqacha aytganda, amortizatsiya normasi (amortizatsiyani hisobdan chiqarishning tannarxga nisbati) 10% ni tashkil qiladi. Shunday qilib, yangi mashinani ish holatida ijaraga olishning yillik qiymati quyidagicha hisoblanadi:
Yillik xarajat = Foiz + Amortizatsiya =
investitsiyalar hajmi * (foiz stavkasi + amortizatsiya stavkasi) =
10 000 dollar * (0,05 + 0,10) = 1500 dollar.
Ushbu xarajatlar minimal qabul qilinadigan ijara bahosiga teng - yo'qotishlarni oldini olish uchun mashinadan foydalanish uchun o'rnatilishi kerak bo'lgan ijara stavkasi. Agar siz mashinani o'zingiz ishlatmoqchi bo'lsangiz, unda uning ishlashi hech bo'lmaganda yillik xarajatlar miqdoriga daromadingizni oshirishi kerak. Aks holda, mashina sotib olish noo'rin ko'rinadi. Agar ma'lum turdagi mashinaning ijara bahosi minimal qabul qilinadigan ijara bahosidan oshsa, u ko'rsatadigan xizmatlar sonini ko'paytirish foydali bo'ladi. Agar mashina egasini minimal maqbul daromad darajasidan pastga tushirsa va modellashtirilmasa yoki almashtirilmasa, taklif qilinadigan kapital xizmatlarining soni kamayadi.
Yuqoridagi tenglamadan ko'rinib turibdiki, taklif qilinadigan kapital xizmatlarining narxini ifodalovchi minimal maqbul ijara bahosi uchta omil bilan belgilanadi: kapital mahsulotning narxi (investitsiya qilingan kapital miqdori), real foiz stavkasi va. amortizatsiya darajasi.
Ijara bahosi o'rniga, amalda investorlar ko'pincha "daromad darajasi" yoki "daromad darajasi" tushunchasidan foydalanadilar. Investitsiyalar bo'yicha rentabellik darajasi (ichki rentabellik darajasi) - bu investitsiyadan olingan foyda, investitsiyani moliyalashtirish bilan bog'liq foiz to'lovlari chegirib tashlangan va investitsiya qiymatining foizi sifatida ifodalangan. Minimal qabul qilinadigan daromad darajasi - bu loyihaning rentabelligini ta'minlash uchun investor olishi kerak bo'lgan stavka.
Daromad darajasi kabi ko'rsatkich investor uchun juda qimmatli ma'lumotdir. Bu investor o'z loyihasini moliyalashtirish uchun kredit olishi mumkin bo'lgan normadir. Agar investorga hech bo'lmaganda kreditni qoplashi mumkin bo'lgan daromad darajasi taqdim etilsa, u o'z rejasini amalga oshirishni boshlashga tayyor bo'ladi. Agar loyiha uchun maqbul daromadning minimal darajasi 7% bo'lsa va investor 10% daromad kutsa, u katta ehtimol bilan ushbu loyihani amalga oshiradi. Agar boshqa loyiha uchun kutilayotgan daromad darajasi 12% bo'lsa va minimal qabul qilinadigan stavka 13% bo'lsa, investor uni rad etadi.
Tadbirkor o'zining butun faoliyati davomida hajmi, tabiati va manbalari faoliyat muddatiga bog'liq bo'lgan investitsiyalarni amalga oshirishi kerak. Shuning uchun investitsiya siklining davomiyligiga qarab qisqa muddatli va uzoq muddatli investitsiyalar ajratiladi. Keling, qisqa muddatli investitsiyalarni batafsil ko'rib chiqaylik.
Investitsiyalar samaradorligi masalasini hal qilish uchun loyihani amalga oshirish bilan bog'liq xarajatlar va uni amalga oshirish natijasida olinadigan daromadlarni solishtirish kerak. Qarzga olingan mablag'lardan foydalanganda ichki daromadlilik darajasi (r) va kredit foizlari (i) ni solishtirish kerak. Investitsiyalarning ichki daromadlilik darajasi investitsiya xarajatlarini kapitalga foizlarning marjinal qiymatini olib tashlash yo'li bilan aniqlanadi. Va u natijani barcha investitsiya qilingan mablag'larning foizi sifatida ifodalaydi. Investitsiyalar bo'yicha marjinal sof daromad - bu investitsiyalar bo'yicha marjinal ichki daromad va kredit stavkasi (r - i) o'rtasidagi farq. Investitsiyalarning rentabelligi r = i bo'lganda maksimal bo'ladi.
Agar r i dan kam bo'lmasa, firma qo'shimcha foyda oladi. Investitsion foydani maksimal darajaga ko'taradigan daraja, uning marjinal daromadi kapitalning foiz stavkasiga teng bo'lgan darajadir. Shuning uchun, agar firma investitsiyadan kapitalni undirish (yoki qarz berish) mumkin bo'lgan foiz stavkasidan yuqori bo'lgan marjinal daromad stavkasini olsa, firma investitsiyani moliyalashtirish uchun olingan qarzlarni to'laydi.
Buni misol bilan tushuntirib beraylik (Ilova D). Aytaylik, kompaniya vino saqlash bilan shug'ullanadi. Saqlash hajmi oshgani sayin, marjinal xarajatlar har 200 litr vino uchun 25 dollarga oshadi. Sharob sotib olish uchun umumiy kapital qo'yilmalar saqlash shkalasi oshgani sayin har 200 litr vino uchun 1000 dollarga oshadi. Foiz stavkasi 10%. Agar investitsiyalarning marjinal daromadi 1200 dollar bo'lsa, 200 litr vinoni saqlashning marjinal qiymati 1200 - 1150 dollarni tashkil qiladi va 400 litrning marjinal qiymati mos ravishda 1175 dollarni tashkil qiladi MR = MC bo'lganda, ya'ni 600 litr sharobni saqlashda.
Agar biz x o'qi bo'yicha litr vino sonini, y o'qi bo'yicha marjinal xarajatlar va marjinal daromadni chizsak, u holda marjinal daromad x o'qiga parallel bo'ladi va 1200 dollarga teng bo'ladi (E-ilova).
Saqlash shkalasi oshgani sayin marjinal xarajatlar oshadi, shuning uchun egri chiziq ijobiy nishabga ega. Marjinal xarajat egri chizig'ining marjinal daromad chizig'i bilan kesishgan nuqtasida vino saqlashning optimal hajmi aniqlanadi: 600 litr.
Biz qisqa muddatli investitsiyalarni ko'rib chiqdik va investitsiyalarning samaradorligi to'g'risida qaror qabul qilish uchun loyihani amalga oshirish bilan bog'liq xarajatlar va uni amalga oshirish natijasida olinadigan daromadlarni solishtirish zarurligini aniqladik. Endi uzoq muddatli investitsiyalarni ko'rib chiqaylik.

22.01.2016 11:35 1806

Ichki rentabellik darajasi (IRR) diskont stavkasi bo'lib, unda sof joriy qiymat (NPV) nolga teng va kapital daromadining joriy qiymati dastlabki investitsiyalarga to'g'ri keladi:

Ko'ramiz: bu erda rentabellik darajasi loyiha rentabelligining chegara qiymatini aks ettiradi, chunki ko'chmas mulkka investitsiyalar, daromad darajasi pastroq bo'lsa, foydasiz bo'ladi.

Shunday qilib, agar IRR hajmi investor yoki ishlab chiquvchi uchun maqbul bo'lgan daromadning minimal darajasidan yuqori bo'lsa, loyihaning iqtisodiy (tijorat) maqsadga muvofiqligi haqidagi fikr to'g'ri bo'ladi (IRR>i, bu erda i - kapital qiymati), va agar IRR bo'lsa, qabul qilinishi mumkin emas< i.

Shunday qilib, IRR loyihaning rentabelligining chegara qiymatini aks ettiradi, chunki daromad darajasi pastroq bo'lgan ko'chmas mulkka investitsiya foydasiz bo'ladi. Asosan, IRR har bir investitsiya qilingan pul birligi investitsiya ushlab turilganda har yili oladigan foiz stavkasini aks ettiradi. Shu bilan birga, loyihaning pul oqimlari tashqi muhitdan ajratilgan bo'lib, bu mezon nomiga "ichki" atamasining kiritilishini tushuntiradi, ya'ni faqat pul oqimlarining ichki tuzilishiga tegishli.

Ushbu holat davrlar bo'yicha pul oqimlarining diagrammasi bilan tasvirlangan, bu erda ichki daromad darajasi allaqachon aniqlangan - IRR = 22,03% va 80 000 dollarga teng bo'lgan dastlabki investitsiyalar pul oqimlarini yaratadi:

• 1 yil - 0,
• 2 yil - 30 000 dollar
• 3 yil - 60 000 dollar
• 4 yil - $59,500,

Dastlabki investitsiyalarni qaytarish uchun foydalaniladi.

Daromadning ichki stavkasini amaliy hisoblash pul oqimlari jadvalini tuzishga asoslanadi. Keyinchalik, oqimning joriy qiymatini hisoblashda diskont koeffitsienti (tanlangan chegirma stavkasi bo'yicha joriy birlik qiymatining omili) ishlatilishi mumkin.

Ijobiy NPV (sof joriy qiymat) bo'lsa, diskont stavkasi oshadi (chegirma omilining qiymati kamayadi). Agar NPV qiymati manfiy bo'lsa, diskont stavkasining oshishi natijasida ichki daromad stavkasi qiymati ikki diskont stavkasining qiymatlari orasida bo'ladi.

Ichki daromad darajasining aniq hajmi chiziqli interpolyatsiya orqali aniqlanadi:

bu erda IRR - daromad darajasi;
i1 – ijobiy NPV uchun chegirma stavkasi;
i2 – salbiy NPV uchun chegirma stavkasi;
NPV+ - ijobiy NPV;
NPV- - salbiy NPV.

Diskont stavkasi qiymatini ketma-ket belgilash orqali biz sof joriy qiymat (NPV) minimal salbiy va minimal ijobiy qiymatlarni qabul qiladigan tarzda tanlaymiz:

Bu shuni ko'rsatadiki, 22% diskont stavkasida xarajat ijobiy (3766); va 23% da salbiy bo'ladi (-3903). Shuning uchun IRR 22% dan katta va 23% dan kam bo'lishi kerak.

Chiziqli interpolyatsiyadan foydalanib, biz IRR ning aniq qiymatini aniqlaymiz:

Bu erda naqd pul oqimi IRR 22,5% ni tashkil qiladi:

Ushbu IRR qiymati investitsiyalar va o'z kapitali daromadining chegara darajasini ko'rsatadi. IRR kredit shartlarini muhokama qilishda ishlatilishi mumkin, chunki u investitsiyaga zarar etkazmasdan to'lanishi mumkin bo'lgan maksimal foiz stavkasi haqida fikr beradi.

Shu bilan birga, rivojlanish loyihasini baholash mezoni sifatida IRR dan foydalanish kamchiliklarga ega. E.I ta'kidlaganidek. Tarasevich (Ko'chmas mulkka investitsiyalarni tahlil qilish. - Sankt-Peterburg: MKS, 2000, 318-bet), turli miqyosdagi loyihalar uchun va vaqt o'tishi bilan pul oqimlarining turli taqsimlanishi bilan IRR noaniq ma'noga ega bo'ladi.

Internal Rate of Return (IRR) - bu sof joriy qiymat nolga teng bo'lgan diskont stavkasi. Boshqacha qilib aytganda, IRR stavkasi bo'yicha pul oqimini diskontlashda kapital daromadining joriy qiymati dastlabki investitsiyaga tengdir.

IRR ni topish uchun diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilish muammosi teskari tartibda hal qilinadi: loyihaning barcha ijobiy va salbiy pul oqimlari, ularning joriy qiymati dastlabki investitsiyaga teng bo'lgan diskont stavkasini aniqlash uchun tahlil qilinadi.
Daromadning ichki darajasi usuli, shuningdek, daromadli tahlil deb ataladi. Garchi atama noaniq bo'lsa va turli kontekstlarda paydo bo'lsa-da, IRR usuli ta'sir tahlilining odatiy namunasi sifatida qaraladi.
IRRni amaliy hisoblash odatda mavjud pul oqimlari uchun tegishli diskont stavkasini tanlashning iterativ jarayoniga asoslanadi. Oddiy loyihani ko'rib chiqing (26-jadval):
26-jadval
Dastlabki ma'lumotlar

Ushbu loyiha uchun IRR daromadining ichki darajasi quyidagi tenglamani identifikatsiyaga aylantirishi kerak:
Kerakli shart NPV = 0 JRR =0,28 da erishiladi.
IRRni aniqlash usullaridan biri grafik bo'lib, unda bir nechta hisoblangan nuqtalar silliq egri chiziq bilan bog'langan (11-rasm). IRRni moliyaviy kalkulyator yoki kompyuter yordamida tezroq va aniqroq aniqlash mumkin.
Ko'rib chiqilayotgan misolga qaytsak, shuni aytishimiz mumkinki, agar kapitalning imkoniyat qiymati ichki daromad darajasidan past bo'lsa, ma'lum bir loyihaga investitsiya qilish maqsadga muvofiqdir. Agar kapitalning imkoniyat qiymati 28% dan kam bo'lsa, NPV noldan katta va aksincha. Boshqacha qilib aytganda, IRRni kapitalning imkoniyat qiymati bilan taqqoslash orqali biz loyihaning ijobiy NPVga ega bo'lishini aniqlaymiz. Ushbu qoida benuqson ishlaydi va agar loyiha NPV diskont stavkasining doimiy ravishda kamayib borayotgan uzluksiz funktsiyasi bo'lsa, sof joriy qiymat qoidasiga to'liq o'xshaydi.

1000
"1500
"2000
Amalda, asosiy investitsiya mezoni sifatida ko'pincha ichki daromad darajasi qo'llaniladi. Biroq, bu mezon to'g'ri bo'lmagan holatlar mavjud.
Misol uchun, agar loyiha nafaqat boshida, balki oxirida ham xarajatlarni talab qilsa, ya'ni. agar pul oqimi davrlar bo'yicha belgini o'zgartirsa. Bunday holda, biz naqd pul oqimining belgisini necha marta o'zgartirgan bo'lsak, shuncha ko'p IRR qiymatlariga ega bo'lamiz.
Amalda, IRRni hisoblashda ko'pgina firmalar diskont stavkalari barcha pul oqimlari uchun bir xil deb hisoblaydilar va bu IRRni NPVga qaraganda kamroq ishonchli qiladi.