Kurs ishi: ko'chmas mulkni baholashda ipoteka va investitsiya tahlili. Ko'chmas mulkni baholash va mulkni boshqarish Ko'chmas mulkni baholashda ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish
Ipoteka va investitsiya tahlili
Ko'chmas mulkni baholashda ipoteka investitsiya tahlili (MIA) qo'llaniladi. Ko'chmas mulkni baholash - bu ko'chmas mulk qiymatining pul ekvivalentini aniqlash jarayonidir Baholashning uchta asosiy yondashuvi mavjud: Qimmatbaho bozor daromadi IIA asosan daromad yondashuvi doirasida qo'llaniladi. Daromad yondashuvi ko'chmas mulkning qiymati mulkdorning kelajakda oladigan daromadi (ijara, qayta sotish narxi) bilan belgilanadi deb taxmin qiladi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning qiymatini aniqlash uchun kelajakdagi pul tushumlarini uning joriy qiymatiga aylantirish kerak.
Bozorda ko'chmas mulk ko'pincha ipoteka krediti bilan og'ir bo'lganligi sababli, uning qiymatining bir qismi qarz beruvchining mulki, bir qismi esa sotuvchining o'z kapitali hisoblanadi foydalanilgan qarz mablag'larini hisobga olgan holda ko'chmas mulk
Ipoteka-investitsiya tahlili qoldiq texnikasi: aktivni sotib olayotganda investor majburiy naqd to'lovni amalga oshiradi, uning miqdori qarzga aylanadigan ipoteka kreditini chegirib tashlaganidan keyin qolgan narxga teng; mulkdan foydalanganda investorlar qarzga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha majburiy to‘lovlar chegirib tashlanganidan keyin mulkdan foydalanishdan qolgan sof daromad oladilar; Mulk tugatilganda (qayta sotilganda), kapital egasi ipoteka kreditining qoldig'i to'langanidan keyin sotish narxidan pul oladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish uslublari: 1) An'anaviy - mulkning umumiy qiymati o'z kapitali ulushining joriy qiymati va ssuda kapitalining joriy qiymati yig'indisiga teng. 2) Mulkdan foydalanishdan olingan daromadlarni kapitallashtirishga asoslangan modellar: Ellvud usuli, investitsiya guruhi usuli, qarzni qoplash koeffitsientidan foydalanadigan usul va boshqalar.
An'anaviy texnika printsipi: investorlar ham, kreditorlar ham baholangan daromad olishadi. Qarz beruvchilar va investorlarga olingan daromadlarning umumiy joriy qiymati mulk uchun to'lanishi kerak bo'lgan narxni tashkil qiladi: Narx = Xususiy kapital qiymati + Ipoteka krediti
Xususiy kapitalning qiymati ikki elementning yig'indisi sifatida aniqlanadi: pul tushumlari va qayta sotishdan tushgan tushum. Ikkala element ham tegishli daromad stavkasi bo'yicha diskontlangan: O'z kapitalining qiymati = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS), bu erda PVAF - o'z kapitalining rentabelligi darajasi bo'yicha annuitetning joriy qiymatining omili, PMT - naqd pul tushumlari, PVF - o'z kapitalining rentabelligi darajasi bo'yicha qaytarishning joriy qiymatining omili, PS - qayta sotishdan tushgan tushum
Mulkning qiymatini baholash uchun joriy ipoteka qoldig'ini kapital qiymatiga qo'shing. Mulk qiymatini baholashning umumiy formulasi: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP bu erda V - mulkning qiymati (boshlang'ich), MP - ipotekaning joriy balansi.
An'anaviy texnikaning bosqichlari 1-bosqich. Yillik pul tushumlarining joriy qiymatini baholash. A. Yillik sof operatsion daromadni (NOI) baholash Hisoblang: 1. Potensial yalpi daromad (mulkning 100% bandligidagi daromad) 2. To'liq foydalanmaslik va yig'ish yo'qotishlarini tuzatish. 3. Boshqa daromadlar 4. Operatsion xarajatlar (doimiy va o'zgaruvchan) 5. Sof operatsion daromad - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
2-bosqich. Prognoz davri oxirida qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymatini baholash. A. Qayta sotish narxi. 1. Mulkning dastlabki qiymati. 2. Yiliga mulk qiymatining oshishi (d). 3. Qayta sotish narxi (PS) PS = P * (1 + d) ^N bu erda P - mulkning dastlabki qiymati; d - yil davomida mulk qiymatining oshishi (pasayishi); N - mulkka egalik qilish davri. B. Tranzaksiya xarajatlari.
E. Qayta sotishdan kutilayotgan tushumni baholash (hozirgi qiymat 2.D) 1. Reversion joriy qiymat omili (PVF). 2. Qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymati (2.G * 2.D.1). Bosqich 3. Mulkning joriy qiymatini baholash. A. Kapitalning taxminiy qiymati (1.D.4 + 2.D.2). B. Mulkning taxminiy qiymati (3.A + 1.B.1).
Daromad kapitallashuviga asoslangan modellar To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli Ko'chmas mulk qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi: V = NOI/Ro bu erda V - ko'chmas mulkning bozor qiymati; NOI - kutilayotgan sof yillik daromadning qiymati Ro - kapitalizatsiya darajasi Kapitalizatsiya stavkasi kapitalning rentabellik darajasi (investitsiya qilingan mablag'lar yoki dastlabki investitsiyalar) va dastlabki investitsiya qilingan mablag'larning tiklanishini hisobga oladigan daromad stavkasini o'z ichiga oladi. .
Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash usullari Ellvudning ipoteka va investitsiya texnikasi Ellvudning doimiy daromad bilan kapitallashuv stavkasini aniqlash formulasi: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - kapitalning rentabellik darajasi; m - ipoteka qarzining nisbati (mol-mulkning umumiy qiymatida kreditning ulushi); C - Ellvud ipoteka nisbati; d - prognoz davridagi mulk qiymatining o'zgarishi (SFF;Y) - prognoz davridagi kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi omili
Ellvud ipoteka koeffitsienti quyidagi formula yordamida hisoblanadi: C = Y + P * (SFF;Y) - f bu erda C - Ellvud ipoteka nisbati; Y - o'z kapitalining rentabellik darajasi; P - prognoz davrida to'lanadigan joriy kredit qoldig'ining bir qismi; (SFF;Y) - prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsienti; f - yillik to'lovlar va joriy (asl bo'lmagan) qarz balansi asosida hisoblangan yillik ipoteka konstantasi.
Investitsion guruh usuli. Bu erda kapitallashuv stavkasini hisoblashda ipoteka krediti qaytarib olish kapitalining qaysi qismi va o'z kapitalining qaysi qismi hisobga olinadi Ro = m Rm + (1 - m) Re m – qarz mablag'lari ulushi Rm – tannarx. qarz mablag'larining Re – o'z kapitalining qiymati Ro – mulkni kapitallashtirish darajasi
Qarzni qoplash koeffitsientini qo'llash usuli (DCR) Qarzni qoplash koeffitsienti - o'z-o'zidan amortizatsiya qilingan kredit shartlaridan hisoblangan yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining NOI sof operatsion yillik daromadiga nisbati: DCR = DS/NOI bu erda DS - yillik qarz xizmat to'lovi.
Kapitalizatsiya stavkasi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi: Ro = m Rm DCR, bu erda m = Vm/V, Vm - jalb qilingan mablag'lar miqdori; V - ob'ektning qiymati (investitsiyalarning butun miqdori); Rm = DS/Vm, - ipoteka konstantasi yoki qarz mablag'lari uchun kapitallashuv darajasi. Ushbu usulda foydalaniladigan parametrlar ochiq bank ma'lumotlari (oson mavjud). Bu usul asosiy emas, balki tuzatuvchi sifatida ishlatiladi.
Er ipotekalarining xususiyatlari
Qaysi er uchastkalari ipoteka predmeti bo'lishi mumkin: Muomaladan chiqarilmagan va muomalasi cheklanmagan er uchastkalari (masalan, ekologiya zonalari, harbiy ob'ektlar egallagan yerlar va boshqalar - Yer kodeksiga qarang) Yer uchastkasini ijaraga berish huquqi. uchastka (er uchastkasi egasining roziligi bilan er uchastkasini ijaraga berish shartnomasi muddatida)
Qaysi er uchastkalari ipoteka predmeti bo'lishi mumkin emas: davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan er uchastkalari, uy-joy qurish uchun mo'ljallangan yoki uy-joy qurish maqsadida kompleks rivojlantirish uchun mo'ljallangan va kredit to'lanishini ta'minlash uchun berilgan er uchastkalari bundan mustasno. ushbu yer uchastkalarini qurilish muhandislik infratuzilmasi obyektlari orqali rivojlantirish nazarda tutilgan. Maydoni turli maqsadlardagi va ruxsat etilgan foydalanishdagi yerlar uchun belgilangan eng kam hajmdan kam boʻlgan yer uchastkasining qismi. Umumiy ulushli yoki umumiy mulkdagi er uchastkasiga bo'lgan huquqda ulush
Er uchastkasini garovga qo'yishda garov huquqi garovga qo'yuvchining er uchastkasida joylashgan yoki qurilayotgan bino yoki inshootiga ham tatbiq etiladi (agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, garov shartnomasida bino va inshoot garovga qo'yilmagan bo'lsa). u holda garovga qo'yuvchi er uchastkasini undirishda bunday bino yoki inshootga bo'lgan huquqini saqlab qoladi va yer uchastkasidan cheklangan foydalanish (servut) huquqiga ega bo'ladi Istisno: qishloq xo'jaligi maqsadlaridagi yerlar
Er uchastkasini sotib olish uchun kredit berish bank uchun juda xavfli operatsiya hisoblanadi: er uchastkasining likvidligi bo'yicha noaniqlik mavjud: o'rtacha hisobda er uchastkasini sotish bitimlar summasini sotishdan ko'ra ko'proq vaqt talab etadi; er uchastkalari ko'pincha taklif narxlaridan sezilarli darajada farq qiladi, chunki kichik bozor sig'imi T.o. bank kredit shartlarini qattiqlashtiradi: foiz stavkasini va/yoki dastlabki to'lovni oshiradi
Ipoteka krediti bilan bog'liq xavflar
Ipoteka risklari turli sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin: Iqtisodiy inflyatsiya Valyuta solig'i Siyosiy Xatarlarning ba'zilari faqat kreditor yoki qarz oluvchiga taalluqlidir, lekin ko'p risklar birgalikda. Kreditorning asosiy risklari: kredit riski, foiz stavkasi riski, likvidlik riski.
Kredit riski Bank tomonidan kredit riskini boshqarish: - berilayotgan kreditlar sifatini nazorat qilish; - Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining talablariga va bankning ichki ko'rsatmalariga muvofiq kreditlarni xavf guruhlari bo'yicha taqsimlash va monitoring qilish; - kreditlar bo'yicha yuzaga kelishi mumkin bo'lgan yo'qotishlar uchun zaxira fondlarini yaratish; - muammoli kreditlarni o‘z vaqtida aniqlash va ular bilan ishlash bo‘yicha ishlab chiqilgan chora-tadbirlar rejasi; - kreditlarni qaytarish dasturlarini ishlab chiqish. To'lamaslik xavfini kamaytirish uchun turli xil cheklovlar qo'llaniladi (qarz oluvchining oylik to'lovining oilaning oylik daromadiga nisbati, kredit summasining garovning bozor qiymatiga nisbati)
Foiz stavkalari riski Bozor foiz stavkalarining o'zgarishi odatda inflyatsiya darajasining o'zgarishi natijasidir. Bu risk suzuvchi foiz stavkasi bilan yuzaga keladi. Kreditor uchun bu xavf stavkaning pasayishi hisoblanadi, bu esa ipoteka kreditlash operatsiyasining rentabelligini pasaytiradi. Qarz oluvchi uchun faqat foiz stavkasining oshishi xavfi mavjud, bu esa davriy qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining oshishiga olib keladi.
Agar kredit stavkasi belgilangan bo'lsa, u holda: Agar inflyatsiya ko'tarilsa (bozor stavkalari ko'tarilsa): Bank kredit berish bo'yicha o'z xarajatlarini qoplay olmasligi mumkin va bundan tashqari, bu qarz oluvchining aktivlari va majburiyatlari muvozanatiga olib kelishi mumkin har qanday narsani xavf ostiga qo'ying. U yangi mijoz bilan solishtirganda qulayroq holatda bo'ladi. Bozor foiz stavkalari pasayganda: Qarz beruvchi uchun qarz oluvchi tomonidan kreditni muddatidan oldin to'lash ehtimoli oshadi. U bir vaqtning o'zida eski qarzning qoldig'ini o'z hisobidan to'lagan holda, xuddi shu ko'chmas mulk bilan garovga qo'yilgan yangi, arzonroq kredit olishi mumkin.
Likvidlik riski Ushbu turdagi risk bankning passiv operatsiyalar (depozitlar) bo'yicha majburiyatlarini bajarish muddati kelganda, aktivlar va passivlarning nomutanosibligi tufayli buning uchun etarli mablag'ga ega bo'lmaganda yuzaga keladi. Buning sababi shundaki, ipoteka kreditlarining resurs bazasi asosan qisqa muddatli kreditlar va depozitlarni jalb qilish hisobiga shakllantiriladi. Likvidlik riski faqat qarz beruvchi uchun xavf hisoblanadi va qarz oluvchi bilan bevosita bog'liq emas.
Qarz oluvchining tavakkalchiligi Qarz oluvchining asosiy tavakkalchiligi garovga qo'yilgan mol-mulkni undirishdir. Qonunga ko'ra, agar qarz oluvchi to'lovlarni amalga oshirish muddatini muntazam ravishda buzsa (12 oy ichida uch martadan ortiq), bank garov ta'minotini undirib oladi. Biroq, agar kreditni to'lashda muammolar yuzaga kelsa, kreditor bilan muzokaralar olib borishga ruxsat beriladi, buning natijasida u mijozning to'lovga layoqatsizligi sabablarini ko'rib chiqqandan so'ng imtiyozlar berishi mumkin.
Qarz oluvchi risklari Mehnat qobiliyatini yo'qotish xavfi Bu risk: kreditor uchun - qarz oluvchi uchun kredit riskiga - uyini yo'qotish xavfiga aylanadi. . Mulkga bo'lgan huquqni yo'qotish xavfi oldi-sotdi bitimi tugagandan so'ng, garovga qo'yilgan mol-mulkka uchinchi shaxslar tomonidan asosli da'volar mavjudligi ma'lum bo'lganda yuzaga keladi.
Kredit davrida uy-joy narxlarining o'zgarishi. Qarz oluvchi hech narsani xavf ostiga qo'ymaydi. Qarz beruvchi narxlarning keskin pasayishi xavfini o'z zimmasiga oladi: ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz davrida garov qiymatining o'zgarishi xavfi bo'lishi mumkin. Xavfni kamaytirish usuli: ipoteka kreditidan foydalangan holda uy sotib olayotganda qarz oluvchidan sezilarli darajada dastlabki to'lovni talab qilish (Rossiya amaliyotida sotib olingan uy narxining 30-50 foizi).
Ipoteka kreditlash bozorida uchta asosiy xavfni sug'urta qilish amaliyoti mavjud: qarz oluvchining hayoti va sog'lig'i, garov ta'minotining yo'qolishi yoki shikastlanish xavfi, mulkka egalik huquqini yo'qotish yoki cheklash xavfi. garov (muvofiqlik sug'urtasi) va ipoteka sug'urtasi bo'yicha xarajatlar qarz oluvchi tomonidan qoplanadi va ular kredit qiymatining o'rtacha 1,5% ni tashkil qiladi.
Ipoteka va uning afzalliklari.
An'anaviy IIA texnikasi.
Ellvud texnikasi.
Ackerson texnikasi.
1.Ipoteka va uning afzalliklari
P Deyarli barcha ko'chmas mulk operatsiyalari ipoteka kreditlari yordamida amalga oshiriladi. Nega? Chunki ipoteka kreditlash natijasida investorlar ham, ipoteka kreditorlari ham ma’lum imtiyozlarga ega bo‘ladilar.
IPOTEKA Bu qarz oluvchi yoki qarzdor ssuda uchun garov sifatida mol-mulkni garovga qo'yadigan moliyaviy majburiyatdir.
Daromad keltiradigan ko'chmas mulk xaridorlarining aksariyati quyidagi sabablarga ko'ra kredit olishadi:
ulardan faqat bir nechtasi mulkning butun narxini to'lash uchun etarli mablag'ga ega,
Hatto etarli mablag'ga ega bo'lganlar ham o'z investitsiyalarini diversifikatsiya qilishga va shu bilan xavfni kamaytirishga intilishadi: "tuxumlarini bitta savatga solmasdan",
daromad solig'i bo'yicha tejash, chunki deyarli barcha hollarda kreditlar bo'yicha to'langan foizlar soliqqa tortiladigan daromaddan chiqarib tashlanadi;
kreditlarni jalb qilish investorga katta hajmdagi mulkni nazorat qilish imkonini beradi.
Kreditlar ko'chmas mulkka sarmoya kiritish uchun ishlatiladigan hollarda, deb ataladi moliyaviy leverage yoki kaldıraç - foydani oshirishga qaratilgan aktivlarni boshqarish sifatining ko'rsatkichi.
Moliyaviy leveredjni aniqlash uchun ikkita ma'lum tushuncha mavjud:
yevropalik, unga ko'ra FL - qarz mablag'laridan foydalanish orqali olingan o'z kapitalining rentabelligini oshirish. Qarzga olingan mablag'lardan ma'lum chegaralargacha foydalanish foydalidir, bunda o'z kapitalining rentabelligi ortadi
amerikalik- foizlar va soliqlarni to'lashdan oldingi foydaning foiz o'zgarishi natijasida hosil bo'lgan oddiy aktsiyaga to'g'ri keladigan sof daromadning foiz o'zgarishi.
Keling, bir misolni ko'rib chiqaylik: moliyaviy leveredjning ta'siri.
Keling, uchta korxona A, B, C bo'lsin.
1-jadval.
|
Kapital | ||||
|
Uzoq muddatli qarz | ||||
|
Foizlar va soliqlardan oldingi foyda | ||||
|
Har bir kredit uchun % (50) toʻlov | ||||
|
To'lovdan keyingi foyda soliqqa qadar % | ||||
|
Daromad solig'i (35%) | ||||
|
Sof foyda | ||||
|
Kapitalning rentabelligi (7:1) |
Shunday qilib, qarz mablag'laridan foydalanishning ikkita asosiy afzalliklari mavjud: o'z mablag'larini yo'qotish xavfi kamroq va soliq solinadigan bazaning qisqarishi. Moliyaviy leverage ta'siridan foydalanib, biz o'z kapitalining rentabelligini tahlil qilamiz. Eng yuqori rentabellik C korxonasida. Agar biz foizlar va boshqa to'lovlarni to'lash uchun etarli daromad olsak, unda qarzga olingan mablag'larga ega bo'lish foydalidir. Agar foyda 3000 kub bo'lsa, unda
2-jadval.
Moliyaviy leverage cheklovlari:
olingan daromad darajasi (daromad etarli bo'lishi kerak)
kredit foizlari
moliyaviy leverage: o'z kapitali va qarz kapitalining nisbati.
Shunday qilib, qarz oluvchi uchun kredit ikkita asosiy kamchilikka ega:
unga foizlar to'lanishi kerak
kreditning asosiy summasini to'lash zarurati.
Ushbu shartlarning birortasiga rioya qilmaslik garovga qo‘yilgan mol-mulkni sotishdan tushgan mablag‘ qarzning qoldig‘ini qoplamasa, undirish, o‘z kapitalini yo‘qotish va qarzdorning sudga tortilishiga olib kelishi mumkin.
Ko'chmas mulkni moliyalashtirish uning narxiga ta'sir qilmaydi, lekin juda kuchli ta'sir ko'rsatishi mumkin narx bo'yicha. Nega?
Neft qidiruvidan klassik misol: razvedka ishlari natijasida neft oqimi olinganmi yoki quduq quruq bo'lib chiqishidan qat'i nazar, xarajatlar bir xil bo'lib qoladi. Narx va narx farq qiladi.
Moliyalashtirishga xarajat emas, balki narx ta'sir qiladi. Yaxshi yoki yomon moliyalashtirish mulkni jismonan o'zgartirmaydi. Biroq, u xaridorning naqd to'lovi miqdorida va keyingi oylik kredit to'lovlarida aks etadi. Fridman misoli: Agar sotuvchi mol-mulkni 40 yillik amortizatsiya muddati bilan 1% kredit bilan moliyalashga tayyor bo'lsa, u holda xaridor yuqori narxni qabul qila oladi va hali ham bozordagidan pastroq kredit to'lovlariga ega bo'ladi. Yuqori narxga mulk narxi va qulay moliyalashtirish xarajatlari kiradi. Moliyalashtirish investitsiya riski bilan bir qatorda kapitalning rentabellik darajasiga ham ta'sir qiladi.
Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning
Bilimlar bazasidan o‘z o‘qishida va faoliyatida foydalanayotgan talabalar, aspirantlar, yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘ladi.
Shunga o'xshash hujjatlar
Ipoteka krediti bilan sotib olingan ko'chmas mulk qiymatini baholash usullarini qiyosiy tahlil qilish. Qarz mablag'larini jalb qilish samaradorligini baholash. Sof operatsion daromadni hisoblash. Investitsion guruh usuli, to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish.
kurs ishi, 15.01.2016 qo'shilgan
Ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini baholash. Ko'chmas mulk ko'pgina iqtisodiy jarayonlarning ajralmas elementi sifatida. Ipoteka krediti tushunchasi; ssuda turlari va garov qonunchiligi. Moliyalashtirish shartlari; ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish.
referat, 18.01.2010 qo'shilgan
Ipoteka kreditlash uchun ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, uni amalga oshirish bosqichlari. Ipoteka krediti tushunchasi. Qiyosiy va daromad usulidan foydalangan holda Ulyanovsk mulklari misolida ko'chmas mulkni baholash. Tijorat banklarida ipoteka va ipoteka kreditini hisoblash.
dissertatsiya, 06/08/2012 qo'shilgan
Ko'chmas mulk tushunchasi va uning asosiy turlari. Ko'chmas mulk bozorining umumiy tasnifi va xususiyatlari. Ko'chmas mulkning mahsulot sifatidagi xususiyatlari va asosiy omillari. Rossiya va xorijiy mamlakatlardagi ko'chmas mulk bozorlarini tahlil qilish, ipoteka kreditlashning mohiyati.
kurs ishi, 12/13/2014 qo'shilgan
Rossiya qonunchiligida ijara huquqlari tushunchasi. NZHK OAJga ko'chmas mulkni ijaraga berishda ijara stavkasining bozor qiymatini aniqlash. Ko'chmas mulk qiymatlarining turlari va ko'chmas mulkni ijaraga berish huquqining qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar.
dissertatsiya, 2013-03-27 qo'shilgan
Uy-joy ipotekasi tushunchasi, xususiyatlari va ehtiyoji, ipoteka kreditlash maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash metodologiyasi. Ko'chmas mulkni baholashda turli yondashuvlar yordamida va tannarx, qiyosiy va daromad yondashuvidan foydalangan holda binoning qiymatini aniqlash.
dissertatsiya, 2011-06-23 qo'shilgan
Ipoteka krediti: mohiyati, turlari, huquqiy tartibga solish. Ko'chmas mulk qiymatlarining turlari va ularning qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar. Ko'chmas mulkni baholash jarayonining standartlari va bosqichlari. Bir xonali kvartiraning bozor qiymatini aniqlash.
dissertatsiya, 2014-09-17 qo'shilgan
Ko'chmas mulk investitsiyalarini tahlil qilish metodologiyasi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining jozibadorligini baholash.
Moliyaviy menejment quyidagi tushunchalarga asoslanadi: vaqt omili va pul resurslarining vaqt qiymatini, pul oqimlarini hisobga olish, kutilayotgan daromadni hisoblashda biznes va moliyaviy riskni hisobga olish, kapitalning narxi, samarali bozor va boshqalar. Ko'chmas mulkka investitsiya qilish turli omillar bilan bog'liq: korxonaning moliyaviy holatini va investitsiya qilishning maqsadga muvofiqligini baholash, loyihani amalga oshirishdan kelajakdagi daromadlarni baholash, mavjud loyihalarning ko'pligi, turli manbalar tomonidan cheklangan moliyaviy resurslar. moliyalashtirish va boshqalar.
Kapitalni investitsiyalash, xususan, ko'chmas mulk va yer uchastkalarini sotib olish to'g'risida qaror qabul qilish moliyaviy menejmentning yo'nalishlaridan biridir. Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning o'ziga xos xususiyatlari va ko'chmas mulkni investitsiya uchun aktiv sifatida baholash usullari ko'chmas mulk ob'ektining o'ziga xos xususiyatlari, ko'chmas mulkka investitsiya qilish risklari va ko'chmas mulkka investitsiya qilish vositalari bilan bog'liq.
Investitsion qarorlarni qabul qilish turli rasmiylashtirilgan va norasmiy usullardan foydalanishga asoslanadi. Investitsion loyihalarni ishlab chiqish va amalga oshirish uchun bozor sharoitlari samaradorlikni hisoblash va baholash metodologiyasiga tub o'zgarishlar kiritadi. Ko'chmas mulkka investitsiyalar samaradorligini baholash metodologiyasi mahalliy mutaxassislarning ishlanmalariga asoslanadi, bu esa, o'z navbatida, jahonda keng qo'llaniladigan UNIDO (Birlashgan Millatlar Tashkilotining sanoatni rivojlantirish tashkiloti) investitsiya loyihalari samaradorligini baholash metodologiyasiga asoslanadi. amaliyot.
Samaradorlikni baholash bo'yicha uslubiy tavsiyalar boshqaruvning turli darajalarida qo'llaniladigan investitsiya loyihalarini ishlab chiqish va amalga oshirish jarayonida ularning samaradorligini baholash ko'rsatkichlari, mezonlari va usullari tizimini o'z ichiga oladi.
Mahsulotlar, resurslar va mablag'lar oqimini modellashtirish;
Bozor tahlili natijalarini, korxonaning moliyaviy holatini, loyiha menejerlariga ishonch darajasini, loyihaning atrof-muhitga ta'sirini hisobga olish;
kapitalning talab qilinadigan daromadlilik darajasini saqlab qolgan holda kelgusi investitsiyalar va kelajakdagi pul tushumlarini solishtirish orqali samarani aniqlash;
Har xil davrlardagi bo'lajak xarajatlar va daromadlarni dastlabki davrdagi iqtisodiy qiymati bo'yicha ularning mutanosiblik shartlariga keltirish;
Inflyatsiya, to'lovlarni kechiktirish va foydalanilgan mablag'lar qiymatiga ta'sir qiluvchi boshqa omillarni hisobga olgan holda;
loyihani amalga oshirish bilan bog'liq noaniqlik va xavflarni hisobga olgan holda.
Investitsion jarayonni modellashtirishda uning samaradorligini baholash uchun asosiy vazifa uni amalga oshirish jarayonida kutilishi kerak bo'lgan daromadlar oqimini tavsiflashdan iborat.
Loyihani amalga oshirishda ajratilgan faoliyatning uchta asosiy turi:
Operatsiya xonasi (ishlab chiqarish);
Sarmoya;
Moliyaviy.
Ishlab chiqarish faoliyatidan tushgan pul mablag'lari qo'shilgan qiymat solig'isiz mahsulotni (xizmatlarni) sotishdan tushgan tushum va amortizatsiya ajratmalarisiz ushbu mahsulotlarni ishlab chiqarish xarajatlari o'rtasidagi farqdir. Amortizatsiya ajratmalari hisob-kitob xarajatlarini ifodalaydi, belgilangan amortizatsiya stavkalari bo'yicha hisoblanadi va foydani aniqlashda xarajatlar hisoblanadi. Aslida, amortizatsiya ajratmalarining hisoblangan summasi korxona hisobvarag'ida qoladi va ichki moliyalashtirish manbai hisoblanadi. Shuning uchun ishlab chiqarish faoliyatidan olingan pul oqimi sof foyda va amortizatsiya ajratmalarini o'z ichiga oladi.
Investitsiya faoliyatidan olinadigan pul oqimiga korxona aktivlarini sotishdan olingan tushumlarni, yangi sotib olingan aktivlar uchun to‘lovlarni olib tashlagan holda kiradi. Kelgusi faoliyat davrlarida aktivlarni sotib olish xarajatlari asosiy vositalar va nomoddiy aktivlar bo'yicha inflyatsiyani hisobga olgan holda hisoblanishi kerak.
Moliyaviy faoliyatdan kelib chiqadigan pul oqimi korxona egalarining omonatlarini, o'z kapitalini, uzoq va qisqa muddatli kreditlarni, depozitlar bo'yicha foizlarni, kreditlarni to'lash va dividendlarni to'lash summalarini hisobga olgan holda hisobga olinadi.
Investitsion jarayon davomidagi har bir faoliyatdan tushgan pul mablag'lari miqdori tegishli davrdagi tugatish fondlarining qoldig'i bo'ladi. Bunday holda, hisob-kitob davri oxiridagi jami pul oqimi joriy davrdagi tugatish mablag'lari qoldig'i bilan oldingi davrdagi pul oqimlari yig'indisiga teng bo'ladi.
Korxona kapitalsiz ishlay olmaydi. Korxona faoliyatining barcha davrlarida jami pul oqimi ijobiy bo'ladigan o'z va jalb qilingan (qarzga olingan) kapital miqdorini etarli deb hisoblash mumkin. Har qanday davrda salbiy qiymatning mavjudligi kompaniyaning o'z xarajatlarini qoplay olmasligini anglatadi.
Shunday qilib, investitsiya loyihasini qabul qilishning zaruriy mezoni korxona xarajatlar yoki daromad oladigan har qanday vaqt oralig'ida to'plangan real pulning ijobiy qoldig'idir. Salbiy qoldiq qo'shimcha o'z yoki qarz mablag'larini jalb qilish zarurligini ko'rsatadi.
Kontseptsiya " investitsiya loyihasi«voqea, muayyan maqsadga (natijalarga) erishish uchun faoliyatni, shuningdek, ushbu faoliyatni amalga oshirish uchun tashkiliy, hisob-kitob va moliyaviy hujjatlar tizimini o'z ichiga oladi.
Loyiha- bu ham texnik hodisa (uskunalar va texnologik jarayonni takomillashtirish, ob'ektni modernizatsiya qilish, ishlab chiqarishni takomillashtirish bo'yicha tashkiliy-texnik chora-tadbirlar, boshqaruv qarorlari) va pul harakati (bugungi kunda investitsiyalar va kelajakdagi daromadlar).
Investitsion loyihalarning jozibadorligini tahlil qilish taklif etilayotgan investitsiyalar hajmini (IC) va kelajakdagi pul tushumlarini (S) baholash va taqqoslashga asoslanadi.
Naqd pul vaqtinchalik qiymatga ega bo'lganligi sababli, pul oqimi elementlarini taqqoslash muammosini hal qilish kerak.
Taqqoslash muammosiga mavjud ob'ektiv va sub'ektiv shart-sharoitlarga qarab turlicha yondashish mumkin: investitsiyalar va daromadlar hajmi, inflyatsiya darajasi, prognozlash ufqi, tahlilchining malaka darajasi, tahlil maqsadi.
Investitsion faoliyatning jozibadorligini baholashda qo'llaniladigan usullarni ikki guruhga bo'lish mumkin: diskontlangan baholash asosida, ya'ni. vaqt omilini va buxgalteriya hisobini hisobga olgan holda.
Investitsiya jarayoni miqdoriy moliyaviy tahlil ob'ekti bo'lib, unda investitsiya loyihasi pul oqimi sifatida ko'rib chiqiladi. Moliyaviy nuqtai nazardan investitsiya jarayoni ikkita qarama-qarshi jarayonni birlashtiradi - ma'lum mablag'lar sarflanadigan ishlab chiqarish yoki boshqa ob'ektni yaratish (IC) va doimiy daromad olish (S).
Bu ikkala jarayon ketma-ket yoki parallel ravishda sodir bo'ladi. Investitsion daromad investitsiya jarayoni tugagunga qadar boshlanishi mumkin. Vaqt omili, xarajatlar IC va daromad S ning vaqt bo'yicha taqsimlanishi, ayniqsa, uzoq muddatli operatsiyalarda va inflyatsiya sharoitida summalar hajmidan kattaroq rol o'ynaydi.
Hisoblash davri yoki hisoblash gorizontining davomiyligi ob'ektni yaratish, foydalanish muddati yoki belgilangan foyda xususiyatlariga erishish yoki investorning boshqa talablariga mos keladi.
Turli investitsiya loyihalarini taqqoslash va quyidagi ko'rsatkichlardan foydalangan holda eng yaxshisini tanlash tavsiya etiladi:
NPV - joriy daromad oqimi va xarajatlar o'rtasidagi farq sifatida sof joriy qiymat;
PI - rentabellik indeksi qisqargan daromad oqimi va xarajatlar nisbati sifatida;
IRR - daromad darajasi yoki daromadning ichki darajasi, bu NPV = 0 bo'lgan hisoblangan daromad darajasi sifatida tushuniladi;
CC - kapitalning narxi;
PP - qoplanish davri, joriy sof daromad miqdori investitsiya miqdoriga teng bo'lgan davr davomiyligini tavsiflovchi ko'rsatkich;
ARR - bu kitob foydasining o'rtacha investitsiyalarga nisbati sifatida investitsiya samaradorligi koeffitsienti.
Ko'chmas mulkni baholash metodologiyasi. Ko'chmas mulkni baholash usullarining xususiyatlari.
Ko'chmas mulkni baholash - bu mulkning qiymati va uni aniqlash jarayoni to'g'risida uslubiy asoslangan ekspert xulosasi.
Ko'chmas mulkni baholash printsipi– uning tannarxini belgilovchi asosiy iqtisodiy omillar.
Ko'chmas mulkni baholash amaliyotida quyidagi tamoyillar qo'llaniladi - talab va taklif, o'zgarish, raqobat, muvofiqlik, marjinal mahsuldorlik, almashtirish, kutish, eng yuqori va eng yaxshi foydalanish, hissa, balans va boshqalar.
Ko'chmas mulkni baholash tartibi- ma'lumotlarni yig'ish va tahlil qilish, mulk qiymatini hisoblash va baholash natijalarini qayd etish jarayonini ta'minlaydigan texnikalar majmuasi.
Baholash standartlariga ko'ra, uchta umumiy qabul qilingan yondashuv mavjud:
Xarajat yondashuvi - bu ob'ektning eskirishini hisobga olgan holda, uni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan ob'ektning qiymatini baholash usullari to'plami sifatida;
Qiyosiy yondashuv - baholanayotgan ob'ektni ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lgan o'xshash ob'ektlar bilan solishtirishga asoslangan ob'ekt qiymatini baholash usullari majmui sifatida;
Daromadga yondashuv - bu baholash ob'ektidan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami.
Bino va inshootlarni to'liq almashtirish qiymatini baholash usullari.
Tejamkor yondashuv, bunda ob'ektning qiymati yig'ilgan amortizatsiyani ayirib tashlagan holda uni asl shakliga qaytarish xarajatlari yig'indisi sifatida baholanadi. Xarajat yondashuvi quyidagi hollarda qo'llaniladi:
Yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy tahlil.
Erdan eng yaxshi va samarali foydalanishni aniqlash.
Xarajatni yakuniy tasdiqlash (ob'ektning raqobatbardoshligi).
Institutsional va maxsus maqsadlardagi binolarning (maktablar, vokzallar, cherkovlar va boshqalar) daromadlari bo'lmagan va sotilmaydigan binolarni baholash.
Sug'urta.
Soliq solish.
Xarajat yondashuvining asosiy formulasi:
Bozor qiymati = ob'ektni to'liq qayta ishlab chiqarish (PVS) yoki almashtirish (PSZ) xarajatlari - baholash sanasidagi binolar va inshootlarning umumiy eskirishi + er uchastkasining bozor qiymati.
Baholashda xarajat yondashuvining asosiy printsipi almashtirish printsipi bo'lib, unda odatiy xaridor ob'ekt uchun er uchastkasini sotib olish va unga o'xshash bino qurish xarajatlaridan ko'proq pul to'lamaydi. baholanayotgan ob'ektga nisbatan uning iste'mol xususiyatlarida. Ob'ektni qurish xarajatlari miqdori odatda uning qiymatiga to'g'ri kelmaydi.
PVA ni hisoblash usullari:
Indeks usuli.
Joriy xarajatlar = tarixiy xarajatlar * qurilish yilidagi joriy ISS/ISS,
bu erda ISS qurilish xarajatlari indeksi - joriy yildagi xarajatlar miqdorining bazaviy yildagi xarajatlar miqdoriga nisbati.
Hudud (S) yoki hajm (V) birligi uchun xarajatlarni hisoblash.
Xarajatlar = birlik uchun odatiy xarajatlar. S yoki V*S(V) * mintaqaviy multiplikator(xarajatlar bir hudud uchun ma'lum, lekin ob'ekt boshqasida joylashgan).
Komponentlarga bo'lish usuli.
Miqdoriy so'rov usuli. Qurilish smetasi tuziladi. Qurilish qiymati - takror ishlab chiqarishning joriy qiymati.
Tugallanmagan qurilishni baholash xususiyatlari.
Qurilish ishlab chiqarish mahsuloti foydalanishga tayyor bo'lmagan bino va inshootlar bo'lsa, tugallanmagan qurilish sodir bo'ladi. Tugallanmagan qurilish qurilishi tugallanmagan qurilish va foydalanishga topshirilmagan bino va inshootlarning qiymati, o‘rnatilgan va o‘rnatilayotgan asbob-uskunalar qiymati, asbob-uskunalarni o‘rnatish xarajatlari va buyurtmachi tomonidan to‘langan, lekin foydalanishga topshirilmagan boshqa xarajatlarni ifodalaydi. Tugallanmagan qurilishni baholash o'ziga xos xususiyatlarga ega. Milliy Assambleyaga muvofiq maxsus binolar va inshootlar uchun baholashga xarajat yondashuvi qo'llaniladi; universal kosmik rejalashtirish va dizayn echimlari bo'lgan binolar uchun - tejamkor va foydali yondashuvlar. Qiyosiy yondashuv cheklangan qo'llaniladi, chunki tuzatish omillarini hisoblash qiyin. SSni baholash jarayonining bosqichlari: hujjatlardan foydalangan holda SS ob'ekti bilan tanishish; ob'ektni tekshirish, o'lchash, ma'lumot to'plash, ma'lumotni tahlil qilish, kelajakda foydalanishni aniqlashtirish, baholashning yondashuvlari va usullarini tanlash, baholashni o'tkazish, natijalarni tuzatish, yakuniy narxni belgilash. Shuni ta'kidlash kerakki, xarajat yondashuvidan foydalanganda mavjudlik omillari hisoblab chiqiladi, ular yordamida to'liq almashtirish qiymati (yoki to'liq almashtirish qiymati) tuzatiladi. Keyinchalik, PS ob'ektining tayyor elementlarining barcha turdagi eskirishlari, shu jumladan tashqi aşınmalar hisoblab chiqiladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish texnikasi va ulardan ko'chmas mulkni baholashda foydalanish.
Ko'pgina daromadli ko'chmas mulk ob'ektlari qarz mablag'lari hisobidan sotib olinganligi sababli, ko'chmas mulkni moliyalashtirishning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olish kerak, bu boshqa shaxsni investitsiya jarayoniga qo'shishni nazarda tutadigan ipoteka-investitsiya tahlili usuli yordamida amalga oshiriladi; - qarz beruvchi.
Investorlar ipoteka krediti yordamida sotib olingan aktivlardan ma'lum imtiyozlarga ega bo'ladilar, bunday aktivlardan yillik moliyaviy foyda stavkasi kredit bo'yicha foizlardan oshib ketgan hollarda, qulay moliyaviy leverage mavjud, ya'ni. investor kreditlarni jalb qilish orqali pul ishlaydi.
Kredit bilan sotib olingan mulk uchun, umuman olganda, stavka kreditor va investor uchun kutilgan daromad stavkalarining o'rtacha og'irligi sifatida hisoblanishi mumkin, ya'ni. umumiy kapitallashuv darajasi bankning ham, investorning ham talablariga javob berishi kerak.
Bankning talablari quyidagilardan iborat: kredit berish va teng davriy to'lovlarni olish, shu jumladan foizlarni to'lash va asosiy qarzni to'lash xavfini hisobga olgan holda ma'lum darajada foyda olish.
Investorning talablari quyidagilarni o'z ichiga oladi: investitsiya qilingan kapitaldan investitsiyalarni ma'lum darajadagi tavakkalchilik darajasida oqlash uchun etarli miqdorda ushlab turish davrida daromad olish va dastlabki qo'yilgan mablag'larni qoplash.
Qarz olingan mablag'lar uchun kapitalizatsiya darajasi Skz- ipoteka doimiy.
SKZS = yillik kredit to'lovlari / kredit hajmi
SKZS - ipoteka konstantasi foiz stavkasi va tegishli cho'kish fondi nisbati yig'indisidir.
SKSSning o'z mablag'larini kapitallashtirish darajasi investorning qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlari va amortizatsiya yig'imlari to'langanidan keyin, lekin soliqlarni to'lashdan oldin quyidagi formula bo'yicha hisoblab chiqiladi:
SCC = soliqdan oldingi pul oqimi / o'z kapitalining qiymati
Umumiy kapitallashuv darajasi ipoteka konstantasining o'rtacha og'irligi va investorning o'z mablag'lari uchun kapitallashuv stavkasi sifatida hisoblanadi (investitsiya guruhi usuli):
SKo = SKzs * K + SKss * (1-K),
Qayerda TO– ob’ektni sotib olish bahosidagi qarz mablag‘larining ulushi.
SKzs- o'xshash ob'ektlar bo'yicha operatsiyalarni moliyalashtirish uchun o'rtacha bozor sharoitlari asosida aniqlanadi. SCSS solishtirish mumkin bo'lgan ob'ektlar haqidagi ma'lumotlar asosida hisoblanadi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu qoldiq texnikasi. Ko'chmas mulkni sotish muddatini uch bosqichga bo'lish mumkin: sotib olish, foydalanish, tugatish. Ularning har biri bo'yicha investor qoldiq daromad oladi.
Mulkdorlik davrida investorlar kreditorlar bilan hisob-kitoblarni amalga oshirgandan so'ng ko'chmas mulkdan foydalanishdan qoldiq daromad oladilar va kelajakda ko'chmas mulkni qayta sotishda kapital egasi sotish narxidan pul oladi.
Kredit bilan sotib olingan mulkning qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi (an'anaviy ipoteka-investitsiya tahlili usuli):
P = Ra + Pb + ZS, Qayerda
R– mulkning joriy qiymati;
Ra– ko‘chmas mulkka egalik qilish davridagi daromad oqimining joriy qiymati;
RB– kelgusida mulkning joriy qayta sotish qiymati (qaytarilishi);
ZS- jalb qilingan mablag'lar miqdori.
Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi va amaliyoti. Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari.
Ko'chmas mulkni baholash - baholash faoliyatining yo'nalishlaridan biri.
Baholash faoliyati- Rossiya Federatsiyasining 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Baholash faoliyati to'g'risida" gi Qonuniga muvofiq. Bu ob'ektlarga nisbatan bozor yoki boshqa qiymatni baholashni o'rnatishga qaratilgan faoliyat.
Ko'chmas mulkni baholashning asosiy maqsadlari– hisobotda aks ettirish, sotib olish va sotish, ayirboshlash; tanlovlar, auktsionlar, savdolar o'tkazish; ijara, ijara huquqi, lizing; garov; bo'lish, meros olish, hadya qilish; sug'urta; soliqlar, yig'imlar, yig'imlarni hisoblash; xususiylashtirish; musodara qilish; milliylashtirish; tugatish; mulkiy nizolarni hal qilish; mulk huquqini o'tkazish; mulkning ustav kapitaliga qo'shgan hissasi; mulkiy huquqlar ulushini aniqlash; ishonchli boshqaruvga o'tkazish; investitsiya dizayni; tijorat imtiyozi; etkazilgan zararni qoplash; saqlash; nikoh shartnomasini tuzish.
Baholash ob'ekti ko'chmas mulk hisoblanadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasiga binoan, ko'chmas mulk er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, izolyatsiya qilingan suv havzalari va er bilan bog'liq bo'lgan barcha narsalarni, ya'ni. maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar va boshqa mulklar.
Baholash sub'ektlari- baholash xizmatlarini ko'rsatish shartnomasi taraflari:
Bir tomondan, baholovchilar - baholash faoliyatini amalga oshirish uchun litsenziyaga ega bo'lgan yuridik shaxslar va yakka tartibdagi xususiy tadbirkorlar;
Boshqa tomondan, mijozlar, xizmatlar iste'molchilari - yuridik va jismoniy shaxslar mavjud.
Baholovchining mustaqilligi– “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonunning 16-moddasi.
Baholovchining axloq kodeksi.
Baholovchining huquq va majburiyatlari Baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonunning 14-moddasi va 15-moddasi.
Ko'chmas mulkni baholash ob'ekti- bu ko'chmas mulk ob'ektining qiymat turlaridan birini (bozor, investitsiya, tugatish, sug'urta, garov, soliqqa tortiladigan va boshqalar) belgilash.
Baholash tamoyillari.
Jahon amaliyotida ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari 4 guruhga birlashtirilgan asosiy baholash qoidalari yoki tamoyillarining yagona to'plamini ishlab chiqdilar:
1. Foydalanuvchi idroklariga asoslangan tamoyillar:
A) Qulaylik- ko'chmas mulkning ma'lum bir joyda va ma'lum bir vaqt ichida foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish qobiliyati. Ko'chmas mulk ba'zi bir potentsial egasi uchun foydali bo'lsa va ma'lum bir iqtisodiy funktsiyani amalga oshirish uchun zarur bo'lsagina qiymatga ega bo'ladi.
b) O'zgartirish. Oqilona xaridor mulk uchun boshqa teng mos keladigan mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi.
V) Kutish. Bozor qiymati odatdagi xaridorlar va sotuvchilar nuqtai nazaridan mulk tomonidan ishlab chiqarilgan kelajakdagi daromad yoki foydaning hozirgi qiymatiga tengdir.
2. Yerga, bino va inshootlarga oid tamoyillar:
A) Qoldiq hosildorlik mehnat, kapital va tadbirkorlik xarajatlari to'langandan keyin erga tegishli sof daromad sifatida o'lchanadi.
b) Hissa yoki marjinal mahsuldorlik. Har qanday ishlab chiqarish omili yoki ko'chmas mulk tarkibiy qismining qiymati ko'chmas mulkning umumiy qiymatining aniq ulushiga bog'liq.
V) O'zgaruvchan nisbatlar(daromadlarning ko'payishi va kamayishi) Ko'chmas mulk ishlab chiqarish omillari (er, mehnat, kapital va boshqaruv) bir-biri bilan muvozanatlashganda maksimal mahsuldorlik yoki eng yaxshi foydalanish nuqtasiga etadi. Bu muvozanat printsipi yoki natijalarni oshirish yoki kamaytirish printsipi deb ham ataladi.
G) Balans (mutanosiblik)- har qanday turdagi erdan foydalanish turli xil ishlab chiqarish omillarining optimal summalariga mos keladi, ularning kombinatsiyasi erning maksimal qiymatiga erishadi.
d) Iqtisodiy qiymat- ma'lum bir joyda bozor sharoitlariga ko'ra erdan foydalanishning optimal ko'lamiga erishish uchun zarur bo'lgan er miqdori.
e) Iqtisodiy bo'linish ko'chmas mulkka bo'lgan manfaatlar ikki yoki undan ortiq mulkiy manfaatlarga bo'linishi va shu bilan mulkning umumiy qiymatini oshirishi mumkin bo'lganda yuzaga keladi.
3. Bozor muhitiga taalluqli tamoyillar:
A) Giyohvandlik- ma'lum bir mulkning qiymati ta'sirga duchor bo'ladi va o'zi joylashgan hududdagi boshqa ob'ektlarning tabiati va qiymatiga ta'sir qiladi. Joylashuv mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi eng muhim omillardan biridir.
b) Talab va taklif. Ko'chmas mulkning bozor qiymati baholash sanasidagi talab va taklif nisbati bilan belgilanadi.
V) O'zgarishlar. Talab va taklif kuchlari dinamik va doimiy ravishda yangi ko'chmas mulk muhitini yaratadi, bu esa narxlar va qiymatlarning o'zgarishiga olib keladi.
G) Musobaqa. Narxlar bir xil darajada saqlanadi va bozor qiymati doimiy raqobat va xaridorlar, sotuvchilar, pudratchilar va bozorning boshqa ishtirokchilari o'rtasidagi o'zaro ta'sir orqali o'rnatiladi.
d) Muvofiqlik (muvofiqlik). Ko'chmas mulk jismoniy, iqtisodiy va ijtimoiy jihatdan bir xil bo'lgan muhitda yoki erdan hamkorlik va uyg'un foydalanish muhitida joylashganida maksimal qiymatga etadi.
4 . Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish printsipi.
Bozor baholash maqsadlari uchun ko'chmas mulk eng yaxshi foydalanish darajasida baholanishi kerak, ya'ni baholash vaqtida mulkning eng yuqori qiymatini keltirib chiqaradigan mumkin bo'lgan qonuniy foydalanish.
Rossiya Federatsiyasi Ta'lim va fan vazirligi
Moskva davlat iqtisodiyot, statistika va informatika universiteti
Kurs ishi
Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash
"Ko'chmas mulkni baholashda ipoteka va investitsiya tahlili" mavzusida
To'ldiruvchi: talaba Tsakun Anna Aleksandrovna
Guruhlar DNF-404
Tekshirildi: Jismoniy tarbiya va jismoniy tarbiya kafedrasi katta o‘qituvchisi
Slepunin Vladimir Lvovich
Yozuv kitobi raqami: 01/AOS-093-09
Moskva, 2011 yil.
2
Tarkib
Kirish………………………………………………………………………..3
1-bob. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish tushunchasi. Uni amalga oshirishga yondashuvlar…………………………………………………… …………………..8
- Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning maqsad va vazifalari…………………………8
Investitsiyalarni tahlil qilish usullari…………………………………………………..9
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning roli……………………………………
2.1 Ellvud ipoteka va investitsion texnikasi…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 15
2.2 Investitsion guruh usuli………………………………………….18
2.3 To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli ……………………………………………20
3-bob. Ipoteka dasturlari……………………………………………………………
3.1 Ipoteka kreditlarining predmetlari va turlari……………………………………..
3.2 Sberbank va VTB ni solishtirish…………………………………………………
Xulosa…………………………………………………………………………
Adabiyotlar ro'yxati…………………………………………………… ……….
Ariza ………………………………………………………………………..
"Ko'chmas mulk" so'zi rus tilida uchta so'zdan iborat: "ko'chmas mulk", "mulk" ("mulk"), "mulk". Shunday qilib, ruscha "ko'chmas mulk" so'zi quyidagi xususiyatlarni o'z ichiga oladi: harakatsizlik, kimgadir tegishli, mulk huquqiga tegishli. "Ko'chmas mulk" tushunchasi boshqa tushunchadan - "mulk" dan ajralmasdir.
Asosiy maqsad:
- ipoteka kreditlashda daromadlarni va diskontlangan pul oqimlarini kapitallashtirish usullaridan foydalanish xususiyatlari to'g'risidagi bayonot;
- kredit shartnomasida belgilangan moliyalashtirish shartlarini tahlil qilish, ularning baholash natijalariga ta'sir qilish darajasini aniqlash.
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, aktivning bozor qiymatini aniqlashni o'z ichiga oladi. Biroq, agar baholanayotgan mulk investorning o'z va qarz mablag'lari hisobidan moliyalashtirilsa, investorning o'z kapitalining bozor qiymatini va jalb qilingan ipoteka kreditining bozor qiymatini aniqlash muammosi paydo bo'ladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu ipoteka krediti bilan sotib olingan ko'chmas mulkni baholash uchun foydalanish tavsiya etiladigan daromadga yondashuv modeli.
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkning asosiy elementi yoki atributi er hisoblanadi. Moliyaning barcha ob'ektlari, shuningdek, barcha boshqa bozorlar uchun narxlarning yuqori dinamikasi, shuningdek, ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha ko'proq yoki kamroq samarali ma'lumotlar bazasining yo'qligi tufayli ko'chmas mulk bozori bahosiz mavjud bo'lolmaydi. uning ob'ektlari.
4
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, ko'chmas mulkka va ko'chmas mulkning o'ziga egalik huquqini baholashni nazarda tutadi. Bu erda ikkita tushunchani ajratish kerak - mulkning narxi va qiymati
Mulkning bozor bahosi - shartnoma bahosi, mulkni oldi-sotdisi bo'yicha muayyan bitimning narxi. Mulkning narxi allaqachon amalga oshirilgan haqiqatni, bitimni aks ettiradi.
Mulkning qiymati har xil shakl yoki ko'rinishga ega. Keling, eng dolzarb - mulkning bozor qiymatiga to'xtalib o'tamiz.
Mulkning bozor qiymati hozirgi vaqtda bozorda mulkni sotishdan olinishi mumkin bo'lgan eng katta narxdir.
Mulkning bozor qiymati uning bozor narxidan katta, kamroq yoki teng bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, mulkni almashtirish xarajatlari, mulkni qayta ishlab chiqarish xarajatlari, mulkning investitsiya qiymati yoki investitsiya salohiyati va boshqalar o'rtasida farqlanadi.
Ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha deyarli barcha operatsiyalar ipoteka kreditlari yoki ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kreditlar yordamida amalga oshiriladi. Bunday sharoitda ko'chmas mulkning qiymati ipoteka krediti summasi, ko'chmas mulkdan foydalanishdan olingan daromadning joriy qiymati va ko'chmas mulkni qayta sotishdan tushgan tushumlar sifatida aniqlanadi.
Umuman olganda, ipoteka krediti bo'yicha og'irlashtirilgan yoki sotib olingan ko'chmas mulk qiymatini baholash ipoteka investitsiya tahlilidan foydalangan holda amalga oshiriladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usuli - bu ipoteka qarzining asosiy summasini kelajakdagi pul tushumlari va aktivni qayta sotishdan tushgan tushumlarning diskontlangan joriy qiymatiga qo'shishga asoslangan daromad keltiruvchi mulk (ko'chmas mulk) qiymatini baholash usuli.
5
1-bob.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish tushunchasi. Uni amalga oshirishga yondashuvlar
1.1 Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning maqsad va vazifalari
Ipoteka-kapital modellari mulkning haqiqiy qiymatini o'z va qarz kapitalining nisbati asosida aniqlaydi. Ipoteka-kapital tahlili yoki kapital tuzilishi tahlili ko'p hollarda baholash jarayonini osonlashtirishi mumkin bo'lgan tahliliy vositadir. Ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda qarz kapitali katta rol o'ynashi nazariy jihatdan isbotlangan.
Deyarli barcha ko'chmas mulk investitsiya operatsiyalari ipoteka kreditlari yordamida amalga oshiriladi. Ipoteka kreditidan foydalangan holda, investorlar moliyaviy leverage oladilar, bu ularga joriy daromadlarni oshirish, mulkni qadrlashdan ko'proq foyda olish, aktivlarning ko'proq diversifikatsiyasini ta'minlash va soliq maqsadlarida foizlar va amortizatsiya ajratmalarini oshirish imkonini beradi. Ipoteka kreditorlari kreditni ta'minlagan holda oqilona kafolatlangan daromad oladilar. Qarz majburiyatlari buzilgan taqdirda ular qarz oluvchining operatsion daromadlari va uning aktivlari bo'yicha birinchi talab qilish huquqiga ega.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu qoldiq texnikasi. Aktsiyadorlar boshlang'ich xarajatlar qoldig'ini to'laydilar. Ular sof operatsion daromadning qolgan qismini va keyin qayta sotish narxini oladilar
6
kreditorlarga barcha to'lovlar qanday amalga oshirilganligi, ham joriy foydalanish paytida, ham mulkni qayta sotishdan keyin.
Ko'chmas mulkka egalik huquqini amalga oshirish muddatini uch bosqichga bo'lish mumkin, ularning har birida investorlar kapital oladilar.
qoldiq daromad:
- aktivni sotib olish - investor majburiy naqd pul to'lovini amalga oshiradi, uning summasi undan qarzga aylanadigan ipoteka krediti chegirib tashlanganidan keyin qolgan narxga teng;
mulkdan foydalanish - investorlar qarzga xizmat ko'rsatish bo'yicha majburiy to'lovlar chegirib tashlanganidan keyin mol-mulkdan foydalanishdan qoldiq sof daromad oladilar;
tugatish - mulk qayta sotilganda, kapital egasi ipoteka qoldig'i to'langandan keyin sotish narxidan pul oladi.
7
bundan mustasno, ssuda kapitalining rentabellik darajasi o'rniga ssuda kapitalining kapitallashuv stavkasi qo'llaniladi, bu ssuda kapitaliga investitsiyalarning daromadliligini o'z ichiga oladi. Shuning uchun uchinchi va to'rtinchi komponentlar investitsiyalarning daromadliligi nuqtai nazaridan o'z kapitalidagi daromadning "o'rnini tenglashtirish" uchun mo'ljallangan. Uchinchi komponent - P x M x SFF(YE, n) kreditni qaytarish natijasida o'z kapitalining o'sishini aks ettiradi. U o'z kapitalining daromadlilik darajasi bo'yicha diskontlanadi va ayiriladi, chunki u kapitalning yillik daromadidan boshqa manbadan olingan daromadni ifodalaydi. To'rtinchi komponent - AVO x SFF(YE, n) investitsiyalarni ushlab turish davrida kapitalning o'sishi/kamayishi ta'minlanishini bildiradi. Shuningdek, u o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha diskontlanadi. Agar kapitalni ushlab turish davrida kapital ko'paysa, bu komponent chegirib tashlanadi va kapital kamaygan taqdirda qo'shiladi. Shu tarzda hisoblangan umumiy stavka sof operatsion daromadni mulk qiymatiga kapitallashtirish uchun ishlatilishi mumkin. Shunday qilib, foiz stavkasi kredit tashkilotlari tomonidan olinadigan kredit summasining mulk qiymatiga nisbatan odatdagi foiziga mos kelishi kerak. Kredit to'lovlari, shuningdek, kredit tashkilotlarining odatiy siyosatini aks ettirishi kerak. Shunga o'xshash ob'ektlar uchun investitsiyalarni saqlash muddati bir xil bo'lishi kerak. Nihoyat, kapital daromadlari yoki yo'qotishlari oqilona bo'lishi kerak. Bundan tashqari, ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda umumiy kapitallashuv stavkasidan foydalanish daromad oqimi har bir davrda teng yoki teng bo'lishi mumkinligini nazarda tutadi. Shu maqsadda, Ellvud jadvallarida daromad va qiymatdagi foiz o'zgarishlariga oid turli taxminlar uchun umumiy kapitallashuv stavkasi qiymatini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan "J-nisbati" mavjud, bir tomondan, kapitalning rentabelligi, boshqa tomondan.
8
- 1.2 Investitsiyalarni tahlil qilish usullari
Taklif etilayotgan sxemaga muvofiq investitsiya tahlili yoki hudud yoki boshqa obyektlarning investitsion jozibadorligini tahlil qilish uchun, bizningcha, turli iqtisodiy, matematik, statistik va boshqa usullardan foydalanish kerak. Keling, turli xil investitsiya qiymatlarining jozibadorligini tahlil qilish uchun korporatsiya uchun ularni qo'llash tartibida taklif qilingan texnika va usullarni ko'rib chiqaylik.
Investitsion qiymatni baholash.
Olingan aksiyalar paketining qiymatini aniqlash uchun korporatsiyalar odatda quyidagi usullardan foydalanadilar:
- diskont pul oqimlarini tahlil qilish;
- kompaniyalarning qiyosiy tahlili;
- operatsiyalarni qiyosiy tahlil qilish;
- almashtirish qiymatini tahlil qilish.
Diskont pul oqimlarini tahlil qilishda, xususan, yakuniy baholash sifatini ta'minlash uchun dastlabki ma'lumot manbai sifatida investitsiya qiymati to'g'risidagi ma'lumotlarning sifati eng muhim rol o'ynaydi.
xarajat.
Rasmiy omillardan tashqari, bozor narxiga quyidagi omillar ta'sir qiladi:
- tenderda ishtirokchilar guruhlari o'rtasidagi raqobat keskinligi darajasi;
9
- sotish jarayonining tuzilishi, xususan, sotib olingan aksiyalar hajmi, shuningdek
sotib olingan kompaniyani sotib olingandan keyin qayta qurish imkoniyati; - sotib olish uchun moliyaviy sharoitlarni ta'minlash muammosi.
Qabul qilingan investitsiya qiymatini baholash odatda ko'rib chiqiladi
ikki pozitsiyadan:
- umumiy tannarx (jami xarajatlar);
- asosiy tarkibiy qismlarning narxi (ob'ekt narxi).
Chegirmali mablag'lar oqimini baholash ("DFC")
Ushbu baholash tartibi qo'llaniladigan umumiy metodologiyadir
kompaniyalarni baholashda. Agar ma'lumotlarning etarli sifati mavjud bo'lsa
ko'rib chiqilayotgan usul odatda foydalanish uchun ustuvor hisoblanadi
korporatsiya potentsial xaridor sifatida.
Keling, ushbu algoritmning ba'zi asosiy bosqichlarini qisqacha ko'rib chiqaylik.
Diskont stavkasini aniqlash. Foyda,
aksiyalar va qarz majburiyatlari egalari tomonidan olingan bu majburiyatning bozor qiymatiga qarab qarz majburiyatining qiymati va ushbu aktsiyalarning bozor qiymatiga qarab ulush qiymati. Bozor qiymatiga muvofiq aniqlangan o'rtacha qiymat kapitalning o'rtacha qiymati (WAC) deb ataladi.
Prognoz qilingan erkin pul oqimlari FSCga muvofiq diskontlangan.
Korxonalarning qiyosiy tahlili
Kompaniya, shuningdek, tahlil qilinayotgan bilan solishtirish mumkin bo'lgan boshqa shunga o'xshash kompaniyalarning ba'zi ko'rsatkichlarini tahlil qilish orqali baholanishi kerak. Misol uchun, neft kompaniyasining xoldinglarini tahlil qilishda siz bir qancha boshqa neft kompaniyalari ma'lumotlaridan foydalanishingiz mumkin.
Turli xil ko'rsatkichlar tanlanadi, masalan, teng kompaniya qiymatining uning zaxiralariga nisbati, shuningdek bozor kapitallashuvining zaxiralarga nisbati.
10
kompaniyalar. Keyinchalik, jami zaxiralar va u huquqlarga ega bo'lganlar (odatda ishlab chiqarish birlashmalaridagi kichik ulushlarni hisobga olgan holda) hisoblab chiqiladi. Jamiyatning huquqlariga ega bo'lgan zaxiralar tijorat (ovoz huquqiga ega bo'lmagan) aktsiyalarga asoslangan holda hisoblanadi.
Olingan ko'rsatkichlarning qiymatlarini taqqoslab, siz sotib olingan kompaniyaning taxminiy qiymatini aniqlashingiz mumkin.
Qabul qilish operatsiyasining qiyosiy tahlili.
Investitsiya qiymatini baholash usullaridan biri bu sotib olish operatsiyasining qiyosiy tahlilidir. Bu usul tahlilga asoslangan
shunga o'xshash investitsiya aktivlarini sotib olish bo'yicha operatsiyalar. Hisob-kitoblar uchun asos sifatida asosiy ko'rsatkich (masalan, aktivlarning balans qiymati va aktsiya bahosi) aniqlanadi, so'ngra investitsiya qiymatining mumkin bo'lgan qiymati nisbatlar yordamida baholanadi. Ushbu usuldan foydalanishning sababi shundaki, u rus korporatsiyalari tomonidan Rossiya korxonalaridagi ulushlarni sotib olish holatlariga nisbatan tegishli darajada realizmni ta'minlaydi.
O'zgartirish qiymati tahlili.
Investitsiyalarni tahlil qilishning yana bir usuli - bu investitsiya qiymatining o'rnini bosuvchi qiymatini baholash usuli. Xususan, real investitsiyalar uchun ushbu usul pulning bugungi qiymati bo'yicha yangi investitsiya qurish xarajatlarini hisobga olishi va mavjud investitsiya qiymatining qiymatini hisoblash uchun ushbu xarajatlardan chegirma qo'llashi mumkin.
Odatda almashtirish xarajati uchun chegirma mintaqaga qarab 30-40% yoki undan yuqori. Rossiya sharoitida odatda ehtiyoj tufayli 10-20% almashtirish qiymati ishlatiladi
11
past texnologik uskunalar va past samarali talab tufayli sezilarli modernizatsiya.
Aktsiyalar bloklarini baholashning o'ziga xos xususiyatlari.
Rossiya bozorining o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda, aktsiyalar blokining boshlang'ich narxini bozor kotirovkalariga sezilarli darajada yaqinlashtirishning yana ikkita usulini taklif qilish mumkin:
1. Hisoblangan kapitallashuv usuli.
2. Guruhlash usuli.
Usullarning mohiyati quyidagicha:
Agar sotib olingan kompaniyaning aktsiyalari fond bozorida kotirovka qilinmasa, bozor qiymatini quyidagi dastlabki ma'lumotlardan foydalangan holda aniqlash mumkin:
- tahlil qilinayotgan korxonaning moliyaviy hisoboti;
- aktsiyalari bozor qiymatiga ega bo'lgan (bozorda ko'rsatilgan) tarmoq kompaniyalarining moliyaviy hisobotlari;
- ushbu kompaniyalar aktsiyalari uchun bozor kotirovkalari qiymati.
Obro'ni tahlil qilish (retrospektiv tahlil)
1.3 Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning roli
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish mulk qiymatini o'z kapitali va qarz kapitali xarajatlari yig'indisi sifatida aniqlashdan iborat. Bunday holda, investorning fikri hisobga olinadi, u ko'chmas mulk narxini emas, balki kapital qiymatini to'laydi. Kredit operatsiyani bajarish uchun zarur bo'lgan investitsiya qilingan mablag'larni ko'paytirish vositasi sifatida qaraladi. Xususiy kapitalning qiymati investorga pul oqimlarini diskontlash yo'li bilan hisoblanadi
12
muntazam daromaddan va qaytarilishdan o'z kapitali, qarz kapitalining qiymati - qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarini diskontlash orqali.
Mulkning joriy qiymati diskont stavkalari va pul oqimlari xususiyatlariga qarab belgilanadi. Ya'ni, joriy qiymat loyihaning davomiyligi, o'z va qarz kapitalining nisbati, mulkning iqtisodiy xususiyatlari va tegishli chegirma stavkalariga bog'liq.
Sotib olish ssuda kapitali hisobiga moliyalashtiriladigan mulk qiymatini hisoblash uchun ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning umumiy algoritmini ko'rib chiqaylik va shunga mos ravishda davriy daromadlar va reversiyadan keladigan pul oqimlari o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasida taqsimlanadi. .
1-bosqich. Doimiy daromad oqimlarining joriy qiymatini aniqlash:
– prognoz davr uchun daromadlar va xarajatlar to‘g‘risidagi hisobot tuziladi, qarzga xizmat ko‘rsatish summalari esa kredit xususiyatlaridan kelib chiqqan holda hisoblab chiqiladi;
– foiz stavkasi, to‘liq amortizatsiya muddati va to‘lash muddatlari, kredit summasi va kreditni to‘lash uchun to‘lovlar davriyligi;
– o‘z mablag‘larining pul oqimlari aniqlanadi;
– qo‘yilgan kapitalning rentabellik darajasi hisoblab chiqiladi;
– o‘z kapitalining hisoblangan rentabelligidan kelib chiqib, soliq to‘lashdan oldingi muntazam pul oqimlarining joriy qiymati aniqlanadi.
2-bosqich. Qaytarilishning joriy qiymatini aniqlash, to'lanmagan kredit qoldig'ini olib tashlagan holda:
– reversiyadan olingan daromad aniqlanadi;
– ob’ektga egalik qilish muddati oxirida qolgan qarz qaytarib berishdan olingan daromaddan chegirib tashlanadi;
– 1-bosqichda hisoblangan o‘z kapitalining rentabellik darajasidan kelib chiqib, ushbu pul oqimining joriy qiymati aniqlanadi.
13
3-bosqich. Tahlil qilingan pul oqimlarining joriy qiymatlarini yig'ish orqali mulk qiymatini aniqlash.
Sof joriy qiymat qoidasini qo'llash bosqichlari:
- loyihadan kutilayotgan butun muddat davomida pul oqimlarini, shu jumladan ushbu davr oxirida qayta sotishdan olingan daromadlarni prognoz qilish;
– moliya bozorida kapitalning muqobil qiymatini aniqlash;
- kapitalning imkoniyat qiymatiga mos keladigan stavka bo'yicha diskontlash va dastlabki investitsiyalar miqdorini ayirish yo'li bilan loyihadan pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlash;
- bir nechta variantlardan maksimal NPV qiymatiga ega bo'lgan loyihani tanlash.
NPV qanchalik yuqori bo'lsa, investor kapitalni investitsiya qilishdan ko'proq daromad oladi.
Keling, investitsiya qarorlarini qabul qilishning asosiy qoidalarini ko'rib chiqaylik.
Agar NPV ijobiy bo'lsa, loyihaga sarmoya kiritilishi kerak. Ko'rib chiqilgan samaradorlik mezoni (NPV) bizga pul qiymatining vaqt o'tishi bilan o'zgarishini hisobga olishga imkon beradi, bu faqat rejalashtirilgan pul oqimi va kapitalning imkoniyat qiymatiga bog'liq. Bir nechta investitsiya loyihalarining sof joriy qiymati bugungi pulda ifodalanadi, bu ularni to'g'ri taqqoslash va qo'shish imkonini beradi.
NPVni hisoblashda ishlatiladigan diskont stavkasi kapitalning imkoniyat qiymati bilan belgilanadi, ya'ni. teng tavakkalchilik bilan pul investitsiya qilishda loyihaning rentabelligi hisobga olinadi. Amalda, loyihaning rentabelligi muqobil riskga ega bo'lgan loyihadan yuqori bo'lishi mumkin. Shuning uchun, agar daromad darajasi kapitalning imkoniyat qiymatidan yuqori bo'lsa, loyihaga investitsiya qilish kerak.
Ikki davrdan ortiq pul oqimlari mavjud bo'lsa, investitsiya qarorlarini qabul qilishning ko'rib chiqilgan qoidalari ziddiyatli bo'lishi mumkin.
Qaytarilish muddati - loyihadan tushgan pul oqimlari miqdori boshlang'ich investitsiya miqdoriga teng bo'lishi uchun zarur bo'lgan vaqt.
14
2-bob
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish doirasida umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usullari
2.1 Ellvudning ipoteka va investitsiya texnikasi
Ellvud texnikasining asosiy jozibasi shundaki, u ipoteka qarzining ma'lum nisbati va prognoz davrida mulk qiymatining taxminiy foiz o'zgarishini hisobga olgan holda qisqacha ipoteka investitsiya formulasini taqdim etadi. Kreditning dollar miqdori va qayta sotish narxi berilganda an'anaviy texnika ko'proq qo'llaniladi. Koeffitsientlar ma'lum bo'lsa, Ellvud texnikasidan foydalanish osonroq.
Kapitalizatsiya stavkasini aniqlash uchun Ellvud formulasi quyidagicha:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
Qayerda k- prognoz davridagi kutilayotgan qiymat o'zgarishi uchun sof operatsion daromadni qiymatga kapitallashtirishning umumiy daromadlilik darajasi;
Y- kapitalning rentabellik darajasi;
m- ipoteka qarzining koeffitsienti (mol-mulkning umumiy qiymatida kreditning ulushi);
C- Ellvud ipoteka koeffitsienti;
d- prognoz davrida mulk qiymatining o'zgarishi:
(SFF;Y)- kompensatsiya fondi koeffitsienti prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha;
?
- daromadning o'zgarishi;
15
J- daromadlarni barqarorlashtirish koeffitsienti. J-nisbati har doim ijobiy bo'ladi, shuning uchun daromadda ijobiy o'zgarishlar bo'lsa, umumiy kapitallashuv nisbati pastga qarab o'rnatiladi. Doimiy daromad bilan umumiy formulaning maxraji 1 ga teng bo'ladi, keyin umumiy kapitallashuv nisbati teng bo'ladi: R = Y - m * C - d * (SFF; Y),(2)
Ellvud ipoteka nisbati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
C = Y + P * (SFF; Y) - f ,(3)
Qayerda C- Ellvud ipoteka koeffitsienti;
Y- kapitalning rentabellik darajasi;
P- prognoz davrida to'lanadigan joriy kredit qoldig'ining bir qismi;
(SFF;Y)- kompensatsiya fondi koeffitsienti prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha;
f- yillik to'lovlar va joriy (asl bo'lmagan) qarz qoldig'i asosida hisoblangan yillik ipoteka konstantasi.
Joriy ssuda qoldig'ining prognoz davrida to'lanadigan qismi - kreditni to'lash foizi butun muddat uchun tiklash fondi koeffitsientining nisbati sifatida aniqlanadi. kredit muddati hisob-kitob davri uchun kompensatsiya fondiga nisbati:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
Qayerda P- kreditni qaytarish foizi;
i- kredit bo'yicha foiz stavkasi;
t- kreditning to'liq amortizatsiya muddati;
T
Kompensatsiya fondi koeffitsienti quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
Qayerda Y- kapitalning rentabellik darajasi;
T- mulkka egalik qilish muddati.
16
Yillik ipoteka doimiysi annuitet asosida, birlikning amortizatsiyasiga hissa sifatida hisoblanishi mumkin.:
, (6)
Qayerda f- yillik ipoteka konstantasi;
i- kredit bo'yicha yillik foiz stavkasi;
t- kreditning to'liq amortizatsiya muddati.
Ellvud texnikasi yangi moliyalashtirish olinganda ham, xaridor mavjud qarzni olayotganda ham qo'llanilishi mumkin.
Ellvud texnikasi an'anaviy ipoteka investitsiya texnikasi kabi bir xil taxminlarni talab qiladi va bu taxminlar bilan bir xil tarzda aniqlanadi. Ikkinchisi ma'lum narsalarni o'z ichiga oladi
moliyalashtirish shartlari, qayta sotish narxi yoki qiymatning taxminiy o'zgarishi va prognoz davri.
Ellvud texnikasida eng muhimi C-omildir. Bu boshqa o'zgaruvchilarning sintezi natijasidir. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning ushbu usulidan foydalanuvchilar taxminlarni tanlashga katta e'tibor berishlari kerak, chunki qiymatni baholash butunlay ikkinchisi tomonidan belgilanadi.
va hokazo.................
-
2015 yil 17 aprelUsn mintaqaviy yoki federal soliq Usn to'lash uchun qaysi byudjet -
2015 yil 17 aprelKvartirada ulushni qanday sotish mumkin?
