Титул – документ, подтверждающий право собственности.

Страхование титула при покупке квартиры — что это такое? Страхование титула охраняет интересы покупателей жилья.

Страхование производится от риска потери купленной недвижимости при появлении другого собственника.

Это может произойти из-за невозможности полностью удостовериться в отсутствии прав на жилье у других граждан. Только оформление страхования титула квартиры обезопасит покупателя от пропажи своих денег, компенсирует его убытки.

Не все компании, занимающиеся страхованием, предоставляют услугу титульного страхования квартиры. Но основные крупные страховщики предоставляют такую услугу.

Данный вид страховки оформляется не только на приобретение квартир на вторичном рынке жилья, но и в первую очередь на ее покупку по ипотеке.

В этом случае если не страховаться, можно помимо убытков еще и оказаться должником банка. Остаться без квартиры, без денег и выплачивать долг за ипотеку, которой уже нет.

Риски, от которых защищает

Главным риском страхования является потеря права на владение собственностью на недвижимость.

При возникновении страхового случая суд должен объявить сделку покупки недействительной и компания, застраховавшая недвижимость, возвращает рыночную стоимость купленного жилья при условии правильного оформления страховки.

Другим риском, от чего спасает оформление титульная страховка квартиры, является истребование недвижимости из незаконного владения.

Происходит, когда в результате мошенничества была продана квартира помимо воли ее настоящего собственника.

Причины, по которым может произойти утрата титула:

• подделка документов;
• ошибка в регистрации;
• собственник находился в местах лишения свободы;
• собственник находился длительное время на лечении;
• собственником на время заключения сделки был несовершеннолетний гражданин;
• совершена двойная реализация квартиры (ЖСК).

Важно! Страхованию не подвергается жилье в аварийном состоянии, самовольные постройки, а также помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой.

Страховая компания не будет возмещать стоимость имущества при следующих обстоятельствах:

• квартира за период страховки была продана или подарена;
• квартира была уничтожена;
• произошла перепланировка квартиры без согласования;
• квартира подлежит изъятию за долги.

Порядок оформления

При решении покупки недвижимости помимо риелтора стоит одновременно направиться в страховую компанию на подготовительной стадии сделки.

При этом, если страховщик откажет в заключение этой услуги, стоит отменить покупку данной квартиры, так как отказ страховщика является предупреждением для покупателя о ненадежности сделки.

Застраховаться можно и после регистрации. В случае отказа страховой компании покупателю останется смириться с покупкой незастрахованной квартиры.

Для страхования титула нужно составить заявление страховщику. Он должен будет самостоятельно провести экспертизу недвижимости, рассмотреть документы приобретаемого жилья, а также учесть все дополнительные обстоятельства, которые могут влиять на возможность установления страхового случая.

Страховщик рекомендует совершить определенные мероприятия, которые могут снизить риск приобретения недвижимости. После проведенной экспертизы выносится вердикт о выдаче или отклонении титульного страхования. При благоприятном ответе подписывается договор и страхователем выплачивается страховая премия. При отрицательном результате покупателю следует задуматься о чистоте совершаемой сделки.

Важно! При возникновении страхового случая и рассмотрении дела в суде нужно будет предъявить договор о титульном страховании, а не только полис, как предлагают некоторые страховщики.

Если этот договор был заключен раньше сделки приобретения жилья, и по каким-либо условиям сделка сорвалась, договор аннулируется, и все выплаты страхователю будут возвращены в полном объеме.

Сколько стоит титульное страхование квартиры?

Стоимость титульного страхования квартиры, сумма страховой премии, зависит от некоторых факторов:

• категория жилья: вторичное или новостройка;
• период страхования. В первый год оформления тариф наиболее высокий, так как риск возникновения страховой ситуации повышен.

  На все последующие годы риск снижается и тариф соответственно также.

• стоимость квартиры. Обычно страхование производится по рыночной стоимости.
• степень риска. Производится индивидуальная экспертиза юристом по недвижимости. Учитывается, сколько раз происходила продажа квартиры, или при покупке новостройки, насколько надежен застройщик.

Цены на страховку титула колеблются от 0,2% до 3% рыночной стоимости жилья. При соглашении страховой компании на заключение договора и назначении слишком завышенного тарифа, покупатель должен понять, что риски очень высоки. Стоит обратиться к покупке другой квартиры. Если тариф будет установлен средний по рынку, такая сделка является менее рискованной.

Стремление застраховать титул, обычно появляется у покупателя при высоких рисках.

Страховщики готовы оказать услугу при низких. Нахождение компромисса между ними происходит индивидуально в каждом случае. Титульная страховка в новостройке обходится дешевле. Многие компании на тарифы для этой цели используют коэффициент понижения.

Страховая сумма не должна быть меньше стоимости имущества, иначе выплаты будут на неполную стоимость жилья.

Для оформления страховки титула нужна следующая документация:

• документы продавцов квартиры;
• свидетельство о регистрации прав собственности;
• договор купли-продажи;
• документ с оценочной стоимостью;
• паспорт недвижимости;
• выписка из домовой книги.

Важно! Данное страхование обеспечивает покрытие рисков, ведущих к утрате прав собственности, но не обезопасит от права обременения квартиры.

Если кто-то из бывших жильцов возобновил право жительства в ней, жилье будет находиться в вашей собственности, но в нем будет проживать чужой человек.

Ингосстрах и его услуги

Наличие полиса от Ингосстраха является гарантией чистоты заключенной сделки.

Страхование титула при покупке квартиры в Ингосстрах предлагает покрытие следующих рисков:

• лишение права собственности;
• ограничение права собственности (обремененное имущество).

Ингосстрах предлагает ипотечное страхование. В него включается помимо страхования имущества еще оформление страховки титула. Ингосстрах при данной услуге обязуется выплатить банку весь остаток по кредиту.

Преимущество обращения в Ингосстрах:

• быстрое оформление в течение рабочего дня;
• оформление и оплата в любом удобном для страхователя месте;
• скидки на другие виды страхования.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры в Ингосстрах? Базовый тариф страхования титула составляет 0,2%-0,35% рыночной стоимости объекта. Договор заключают на срок от 1 года до 5 лет.

На время действия договора сумма страхования может быть увеличена, если в квартире был произведен ремонт.

От каких рисков предлагает Ингосстрах обезопасить недвижимость:

• сделка под угрозами;
• несоблюдение прав несовершеннолетних;
• сделка с недееспособными лицами;
• несоблюдение норм закона;
• сделка с лицом, у которого нет на этого права.

Заключать или нет договор о страховании титула дело каждого гражданина.

Но если вы предпочли обезопасить себя от ненужных рисков, то при оформлении договора важно внимательно ознакомиться со всеми его пунктами.

Изучить от каких именно рисков, связанных с титулом, будет действовать страховка, а в каких ситуациях она бесполезна.

Страховая сумма устанавливается страховщиком самостоятельно. Обычно это рыночная стоимость недвижимости, при ипотечном кредитовании к ней прибавляются проценты по кредиту.

Если жильё куплено за 2,5 млн. рублей, то при ставке 0,3%-1% стоимость страхования на год будет колебаться в среднем от 7500 руб. до 25000 руб. в зависимости от факторов, удорожающих цену полиса.

Недвижимость чаще всего страхуют на 3 года, ввиду трёхлетнего периода возможности оспаривания права собственности на жильё лиц, чьи интересы не были учтены. На этот период стоимость страховки составит от 22500 до 75000 рублей.

Сумма полиса рассчитывается индивидуально и зависит от следующих факторов:

• рыночной цены приобретаемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи;
• сроков действия договора;
• степени риска признания документа о владении недвижимостью недействительным.

Обычно стоимость титульного страхования варьируется в пределах 0,4-4% цены отчуждаемой жилплощади. При выплате компенсации учитывается не только стоимость квартиры, но и услуги юриста, судебные издержки.

Прежде, чем отказываться от подписания договора, стоит подумать: какой бы ни была цена титульного страхования, оно может компенсировать гораздо более серьезные материальные потери.

Несмотря на заверения риэлторов и банков о проверке юридической чистоты сделки, однозначной гарантии, что купля-продажа не будет оспорена предыдущими собственниками, нет. За тот, короткий срок, что отводится на проверку документов и подготовку сделки, просто невозможно досконально проверить всю её историю.

Застраховать риск потери права собственности можно при приобретении квартиры как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. При этом неважно приобретается имущество за наличные деньги или с привлечением банковской ипотеки.

При покупке квартиры в строящемся доме страхование титула защищает от недобросовестных действий застройщиков, когда они продают права на жильё сразу нескольким клиентам. Здесь необходимо учитывать, что при приобретении строящегося здания выделяют период инвестирования и титульный период.

Инвестиционный период – это промежуток времени с даты заключения договора долевого участия до даты получения свидетельства о собственности.

Титульный период начинается после завершения инвестиционного. Застраховать титул можно только с началом титульного периода.

Практически все полисы титульного страхования заключаются именно при приобретении вторичного жилья, так как все основные риски, так или иначе, связаны с предыдущими владельцами.

Такие ситуации возникают, если:

• не учтены интересы несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, заключённых;
• выявлены мошеннические действия при текущей или предыдущих сделках;
• одна из сторон была недееспособна или невменяема на момент совершения сделки;
• оформлена ненадлежащим образом приватизация;
• сделка проведена без получения согласия одного из супругов.
• в иных случаях.

Страхование титула подразумевает, что при наступлении таких событий страховщик возместит покупателю полную или частичную стоимость жилья (в зависимости от условий договора).

Развитие титульного страхования в России осуществляется в основном за счёт приобретения недвижимости в ипотеку. Это обусловлено включением многими кредиторами страхования титула в комплексное ипотечное кредитование. При этом условия некоторых из них подразумевают увеличение процента по кредиту, если заемщик отказывается застраховать титул. В большинстве случаев это касается имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Страховой договор подлежит заключению:

• на весь объем задолженности перед банком;
• с условием, что выгодоприобретателем выступает банк.

За наличный расчёт

Покупатель может застраховать титульное право по собственной инициативе, если жильё приобретается без участия заёмных средств.

Выгодоприобретателем, в этом случае, по договору будет новый собственник квартиры, а не банк. Страховая сумма обычно равна стоимости недвижимого объекта.

Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.

Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.

• если процедура приватизации осуществлялась без учета гражданских прав несовершеннолетних детей;
• один из собственников не присутствовал в проведении процедуры, так как он в то время пребывал в местах принудительного содержания, отбывая дисциплинированный арест.

• если договор купли-продажи осуществлялся с нарушениями указаний действующего законодательства;
• при обладании сторонними лицами право собственности на недвижимость после производство отчуждения;
• неграмотное составление документов по сделке с юридической точки зрения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Страховая компания МАКС на ул. Максима Горького, 54, Пенза

Вопрос о том, сколько стоит титульное страхование, является определяющим в момент принятия решения собственником жилья. В различных страховых компаниях существует разброс цен, но часто эта величина составляет 3 процента от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Но существует достаточно много случаев, когда какой-нибудь родственник более ранних собственников заявляет свои права на квартиру. К примеру, он находился в местах лишения свободы. И нового собственника лишают прав в судебном порядке. Это вполне реальная ситуация, а не экзотика.

Страховщик рекомендует совершить определенные мероприятия, которые могут снизить риск приобретения недвижимости. После проведенной экспертизы выносится вердикт о выдаче или отклонении титульного страхования. При благоприятном ответе подписывается договор и страхователем выплачивается страховая премия. При отрицательном результате покупателю следует задуматься о чистоте совершаемой сделки.

• подделка документов;
• ошибка в регистрации;
• собственник находился в местах лишения свободы;
• собственник находился длительное время на лечении;
• собственником на время заключения сделки был несовершеннолетний гражданин;
• совершена двойная реализация квартиры (ЖСК).

Достоинства и недостатки

Страхование своего имущественного права имеет ряд преимуществ, главные из которых уверенность в завтрашнем дне.

Недостатками такого страхования является то, что полис не даёт полной защиты своего права владеть имуществом. Получить страховые выплаты не удастся, если:

1. бывший житель отстоял своё право жизни в застрахованном помещении. В этом случае право титула сохраняется, но воспрепятствовать нежеланному жильцу не получится;
2. жильё физически уничтожено при форс-мажорных обстоятельствах;
3. недвижимость отобрана за долги или использовалась не по своему назначению;
4. была произведена перепланировка помещения;
5. суд отменил совершение сделки и постановил сторонам соглашения вернуть всё полученное по договору.

Одним из главных минусов полиса является его высокая стоимость.

При этом косвенные расходы, как моральный ущерб и оплата штрафных санкций страхователю возмещены не будут.

Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия

Основной результат, который получает человек от такого вида услуг - компенсация убытков, полученных в случае потери собственности на приобретенную квартиру, дом или дачу. Помимо этого, в договоре могут быть предусмотрены иные компенсации, связанные с возмещением дополнительных потерь, связанных со страховым событием.

Дело в том, что когда вы покупаете жилье, право собственности на которое неоднократно сменило владельца, вы ставите себя в опасное положение. Ваше право на приобретенную собственность может быть в любой момент оспорено одним из предыдущих владельцев. Оснований на то может быть множество. Страхование права собственности титула как раз и призвано уберечь вас от подобных рисков. Давайте разбираться подробнее.

Что нужно знать, решив подписать договор? Соглашение заключается между компанией и страхователем – совершеннолетним владельцем собственности, гражданином РФ – на срок от года до десяти лет – времени, после которого оспаривание любых сделок с недвижимостью невозможно. Если действие договора закончится до вынесения вердикта, компенсацию компания не выплатит.

Точная стоимость титульного страхования не определена, поскольку зависит от множества условий:

стоимости недвижимого имущества исходя из договора купли-продажи;

стоимости недвижимости, установленной бюро технической инвентаризации;

реальной цены помещения, определяемая сопоставлением с ценами на аналогичную недвижимость;

срока, на который оформляется полис, более высокая стоимость устанавливается на длительный период страхования;

величины риска для страховщика, чем он больше, тем выше цена полиса.

Сколько будет стоить титульное страхование квартиры?

Страхование титула квартиры защитит вас в следующих ситуациях:

• Незаконность проведенной сделки.
• Мошенничество. Как пример, когда недвижимость была продана лицом, который не имеет на нее прав, но подделал документы, устанавливающие его право собственности на нее.
• Ущемление прав третьих лиц, например, несовершеннолетнего ребенка, из-за чего судом было принято решение расторгнуть сделку.
• Недееспособность любой стороны, участвующей в сделке купли-продажи квартиры.
• Неправомочное решение суда, из-за чего было принято решение, что право нового собственника на купленный объект подлежит отмене.
• Наличие ошибок в правоустанавливающих документах, например, в свидетельстве о праве собственности, следствие чего покупатель квартиры не может зарегистрировать в реестре или государственных документах, что теперь он является правомочным владельцем этой недвижимости.

Любая из вышеперечисленных ситуаций способна стать причиной того, что сделка по приобретению жилья будет признана недействительной, а вас обязуют вернуть ее продавцу. Возврат денег в таком случае может стать настоящей проблемой, вплоть до того, что вы можете остаться ни с чем. При заключении страхового полиса на титул страховая компания выплатит вам рыночную стоимость квартиры, благодаря чему вы не понесете никаких финансовых потерь.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Нужен ли нотариус при продаже квартиры

Страхование титула квартиры имеет много преимуществ:

• Гарантия, что банк выдаст вам ипотечный кредит. Многие финансовые учреждения отказывают в оформлении ипотеки, если приобретаемая недвижимость не застрахована.
• Финансовая защищенность. Если юридическая сделка будет признана недействительной либо вы столкнетесь с мошенничеством, вы вернете свои деньги, а не останетесь ни с чем.
• Целые нервы. Вам не придется беспокоиться, что вы можете в случае чего лишиться и квартиры, и денег. Вы будете полностью финансово защищены.
• Экономия времени. Длительные разбирательства в суде, сбор необходимых документов, беготня по инстанциям в попытках доказать, что квартира должна принадлежать вам – титульное страхование недвижимости полностью защитит вас от этого и сэкономит ваше время, если вдруг обнаружится, что вас лишат прав на купленную квартиру.

Как можно видеть, плюсов у такого полиса очень много. Самое главное, что дает страховка титула квартиры – это абсолютное спокойствие и полная финансовая защищенность в любой ситуации, связанной с вашей недвижимостью. Попробуют ли у вас отобрать жилье мошенники или вдруг обнаружится, что юридическая чистота его была плохо проверена и из-за каких-то нюансов оно должно быть возвращено прежнему владельцу, вы будете защищены и не потеряете свои деньги.

Стоимость титульного страхования квартиры варьируется в пределах от 0,2 до 3% от страховой суммы выплат. Последняя в свою очередь является показателем того, сколько вы получите денег, если будет решено, что вы не являетесь собственником квартиры.

Обычно сумма страховых выплат равняется рыночной стоимости квартиры. Юрист по недвижимости проводит индивидуальную экспертизу жилья, на основании которой впоследствии выносит точную стоимость его и размер суммы, которую получит собственник, если его квартира будет подлежать отчуждению.

Помимо самой страховой сумму на величину стоимости страхования титула объекта недвижимости также влияет несколько параметров:

• Количество рисков, которые прописываются в договоре.
• Срок действия полиса.
• История прежних владельцев или дома либо надежность застройщика, если квартира приобреталась в новостройке.
• Особенности нормативной базы, которая действовала на момент сделки купли-продажи жилья либо же его приватизации.

• прекращение права собственности - это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
• ограничение права собственности - второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
• недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
• страховая стоимость - э то стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость (тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
• определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

• не правильно оформленная приватизация;
• использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
• если один из участников сделки признан недееспособным;
• нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
• нарушение прав несовершеннолетних;
• сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
• если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
• заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
• «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.

Какие российские компании этим занимаются?

Наименование страховщика	Тарифы	Срок	Страховая сумма
Росгосстрах	0,25 % – 1 %	Не более трёх лет, затем допускается продление	Не может превышать страховую стоимость (стоимость имущества на дату заключения договора)
Ингосстрах	Базовые ставки от 0,2 % до 0,35 %	От 1 года до 5 лет	Максимальная сумма – рыночная стоимость жилья
АльфаСтрахование	От 0,3	От 1 года до 10 лет	Страховая сумма устанавливается в объёме рыночной цены недвижимости, но не больше фактических расходов по ее приобретению

На каждом из официальных сайтов страховщиков размещены онлайн-калькуляторы страхования.

Пример. При стоимости квартиры в 5 млн. руб., приобретенной с использованием ипотеки от ВТБ 24, стоимость страхования титула будет составлять 11,5 тыс. руб. (при условии наличия оформленного права собственности на недвижимость).

Страховщиков титульного права на российском рынке немного, этим видом деятельности занимаются в основном крупные компании.

1. В «АльфаСтраховании» и «РЕСО-Гарантии» принят базовый тариф в размере 0,3%, который может повышаться после предстраховой экспертизы, если обнаружатся обстоятельства, повышающие этот коэффициент, как например, большое количество сделок с недвижимым имуществом.
2. В «Сбербанке» титульное страхование идёт в паре с выдачей кредита на жильё. Его средняя стоимость варьируется в границах 0,3-0,5%.
3. «Росгосстрах» предлагает тариф в размерах от 0,25% до 1%, что зависит от количества сделок, проделанных с недвижимостью в прошлом.
4. «Ингострах» застрахует титул за 0,2 - 1% от стоимости жилья.
5. В «ВТБ страховании» минимальная ставка 0,18%.

Покупка квартиры или дома – дело сложное и небезопасное. Все наслышаны о том, что поймали банду мошенников, продававших квартиры по поддельным документам, или что суд расторг сделку и вернул квартиру предыдущему собственнику.

Как защитить себя и свою квартиру от мошенников при сделках с недвижимостью?

Единственный правильный вариант – застраховать квартиру (или дом, или комнату) от утраты права собственности. Если случится такое, что имущество у Вас отберут, то страховая компания вернет Вам деньги.

Почему надо страховать?

страхование необходимо ради Вашего спокойствия.

Риэлторы никогда Вам не вернут стоимость квартиры, если ее у Вас отберут. В лучшем лучшем случае приедут в суд и дадут показания в Вашу пользу. В худшем – выключат телефон и оставят вас одних.

Юристы –проверяют только представленные им документы, если каких то документов нет- то и проверить и найти проблему они не смогут. К тому же найти хорошего юриста так же сложно, как и хорошего врача. И если что то случится с квартирой, то защищать Ваши интересы он будет только за отдельные деньги. Для информации – стоимость участия квалифицированного юриста – 300.000 руб. за процесс в одной инстанции

Сколько стоит страховка?

Разумная цена безопасности – 1% от стоимости квартиры при действии договора 3 года или 0.35% при страховании имущества на 1 год . Можно конечно, найти и тариф ниже, но стоит ли рисковать – мы отобрали для Вас самые надежные страховые компании, а кто будет страховать дешевле? Только те, кто знают, что не будут выплачивать при наступлении страхового случая.

Это стандартный срок оспаривания сделок.

Почему рекомендуется заключать договор на 3 года?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 196)

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В индивидуальном порядке можно установить срок как больший, так и меньший, в зависимости от страховой компании.

Еще одно преимущество страхования

В случае судебного спора страховая компания будет участвовать в судебных заседаниях, значит на вашей стороне будут опытные юристы, которые материально заинтересованы в Вашей победе.

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

Вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

Вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

Нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

Некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

Установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

Признание недееспособным одного из участников сделки;

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск - это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю .

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – .. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную .

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.