Рынок недвижимости

Рыночная экономика опирается на право частной собственности - право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров.

Владелец собственности обладает правом завещания, т.е. правом назначить преемника этой собственности после своей смерти, что существенным образом поддерживает институт частной собственности. Нельзя не отметить, что при рыночной модели существует и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах. Естественно, что законодательство должно предусматривать юридические ограничения права частной собственности, связанные с интересами общества в целом.

С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринима­тельства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению. Принятие решения о вступлении на тот или иной рынок (вид деятельности) или выходе из него находится в руках предпринимателя.

Свобода потребительского выбора, т.е. свобода потребителя в пределах своих доходов приобретать товары и услуги в наборе, наиболее подходящем для удовлетворения своих потребностей, является доминирующей среди других свобод и обуславливает пределы свободы выбора поставщиков материальных и людских ресурсов. В итоге получается, что потребитель решает, что должна производить экономика.

Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка недвижимости, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из них стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функцио­нировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции.

Конкуренция на рынке недвижимости предполагает:

· наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг;

· свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению.

Однако сущность конкуренции заключается в том, что на рынке недвижимости имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая небольшую долю в общем объеме предложения, практически не в состоянии воздействовать на цену товара. Это же соотношение справедливо и для тех, кто выступает на рынке недвижимости в качестве предъявителя спроса. Покупателей много и единичный покупатель не может управлять рынком к своей выгоде. Конкуренция устанавливает пределы реализации продавцами и покупателями недвижимости их личного интереса.

Самая общепринятая форма конкуренции - снижение цен. Она заключается в том, что продавцы недвижимости, стремясь увеличить (ускорить) количество продаж, предлагают ее по более низким ценам, чем конкуренты. Для этого каждому продавцу необходимо все делать так, чтобы продать по тем же ценам, что и конкурент, или дешевле. Тому предпринимателю, у которого нет достаточной сноровки в этом отношении, приходится раньше или позже уйти с рынка недвижимости. И напротив, умелый предприниматель получает высокую прибыль, которая позволяет ему развивать дело.

Одним из способов конкуренции являются нововведения, рассчитанные на привлечение покупателей. За сравнительно короткий период формирования рынка недвижимости в России это проявилось очень наглядно в деятельности риэлтеров.

Помимо прямого соперничества, предприниматели, действующие на рынке недвижимости, оказываются втянутыми еще и в косвенную конкуренцию. Это конкуренция различных отраслей хозяйства и различных групп товаров и услуг. Например, люди, собиравшиеся приобрести квартиру, могут передумать и купить автомобиль или отправиться в дорогостоящее путешествие, кирпичные дома могут вытеснить деревянные постройки, розничная торговля имеет преимущество в получении банковского кредита в отличие от операций с земельными участками.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 - Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

Затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает :

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

Куплю-продажу объектов недвижимости;

Наследование;

Дарение;

Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

Приватизацию;

Национализацию;

Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

Внесение в уставный капитал;

Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

Инвестирование в недвижимость;

Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

Изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

Управление, эксплуатация;

Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

Регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

Ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

Пожизненное содержание с иждивением;

Передачу в доверительное управление;

Введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

Страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений*	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 - Цикличность развития рынка недвижимости

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 - Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
Экономические
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
Социальные
Изменение численности населения: рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение
Административные
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 - Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	-Земельный,зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершённого строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости :

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

Создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (табл. 4.2).

Первичный рынок в России формируется за счет вновь построенных объектов и приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

Таблица 4.2. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Вещных прав. 7. Иных объектов
	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой
	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства
	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций
	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды 3. Ипотеки. 4. Вещных нрав (аренды, залога и др.)
	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие
	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных объектов
	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее восьми специфических рынков (см. табл. 4.2), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный рынок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (схема 4.8).

Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

• o высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;
• o высокими темпами прироста продаж участков;
• o быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Схема 4.8.

а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (схема 4.9).

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.

Схема 4.9.

• 1. Участки высокого качества - элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.
• 2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.
• 3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4.3).

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД - Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промышленные зоны (например, Капотня).

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью - чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования - размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).

Таблица 4.3. Сегментирование рынка земли в Подмосковье

Признаки	Сегменты рынка
1. Качество земель	o Элитные участки под коттеджное строительство o Участки среднего качества под загородные дома для сезонного проживания o Участки низкого качества под садовые летние домики
2. Расстояние от МКАД	o До 25 км; 25-50 км; 50-100 км; свыше 100 км o В Москве - в пределах Садового кольца и за Садовым кольцом
3. Местоположение	o Престижные районы: Минское, Рублево-Успенское, Рижское направления o Экологически неблагополучные: южное и восточное направления
4. Размер участков	o Мелкие участки: 0,06-0,2 га o Средние: 0,25-0,50 га o Крупные: свыше 0,5 и до 15 га, а в отдаленных районах - от 10 до 50 га
5. Целевое назначение	o Под жилые дома o Под административно-производственные цели o Садово-огородные участки и др.
6. Тип прав собственности	o Полное право собственности o Право аренды и пользования o Право на земельные доли
7. Инвестиционная мотивация	o Участки, требующие малого менеджмента, но с большим приростом стоимости o Участки с большим денежным потоком и управлением
	o Элитная категория новых собственников o Средний класс покупателей o Потребители с небольшими доходами
9. Поведение покупателей	o Отношение к земле и природе для выращивания продукции: отдыха; предпринимательства и др.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникации, %:

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (5-этажные - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в "коммуналках", общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади 5 м2 на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов па погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться па высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж). Важный признак элитности жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право но ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда.

Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность - с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры - 120-150 м и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2, гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.

В Москве для мониторинга рынка жилья отслеживаются и анализируются 12 показателей предлагаемых на продажу квартир по 173 районам в основном вблизи станций метро. Форма мониторинга представлена в табл. 4.4.

Таблица 4.4.

Обозначения в табл. 4.4:

СТмес - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние четыре недели;

МИНоткл (МАКСоткл) - минимальное (максимальное) отклонение (в долл.) средней цены предложения 1 м2 общей площади с 70%-ной доверительной вероятностью;

ПРмес (ПРкв) - потребительский приоритет района за последний месяц (квартал);

СТкв - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние 12 недель;

Ммес (Мкв) - математическое ожидание недельных темпов изменения цены предложения (в долл.) за последний месяц (за последние три месяца);

Якрат (керед) - краткосрочные (среднесрочные) риски риелторских сделок. Характеризуют долю риска, вносимую неопределенностью рынка в целом. Чем ближе значения Я к нулю (0 < Я < 1), тем более хаотично поведение рынка жилья и тем более взвешенным должно быть решение менеджера;

ГРП - группа риелторской привлекательности, определяемая по интегральной рыночной характеристике района (названия групп - условные):

"+++" - чрезвычайно привлекательная;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - весьма привлекательная; "+/-" - достаточно привлекательная; "-/+" - привлекательная;

"-" - не очень привлекательная; скорее непривлекательная, чем привлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться не учитываемыми в анализе факторами); непривлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться факторами, известными только участникам сделки);

место в ГРП - порядковое место района в группе риелторской привлекательности, определяемое его интегральной рыночной характеристикой.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются па четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м2 в год.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне Центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до 600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.

Неприспособленные помещения , расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

• o складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;
• o современные оборудованные ангары;
• o подвальные и полуподвальные помещения;
• o первые этажи различных зданий;
• o переоборудованные бомбоубежища;
• o другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности - соглашения о 50%-ном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено па площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.

В заключение следует подчеркнуть, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны (схема 4.10).

Схема 4 .10.

Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли и др.

Рассмотрим эти критерии по отдельности .

1. Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости в качестве продавцов выступают как крупные строительные фирмы национального масштаба, количество которых ограничено, так и средние региональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как: ГК «СУ-155» (г. Москва) – ведущий подрядчик государства по строительству жилья и социально-значимых объектов, включающий 64 промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, с численностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которого реализуются в 50 городах России, СНГ и Европы ; ГК «ПИК» (г. Москва) – один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманной социальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионов РФ, включает 19 дочерних компаний . Однако есть и ряд более мелких строительных фирм.

Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов часто приходят участники других рынков:

Застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО

«Волго-Вятская строительная компания», ЗАО НПСК

«Металлостройконструкция» и др.);

Производители строительных материалов и отдельных конструкций

(например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);

Крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).

Такие участники, как правило, рассматривают рынок жилой недвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его с уже имеющейся деятельностью.

Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынка составляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ. По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всех сданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28% больше, чем в 2011 году (см приложение 3). На региональных рынках количество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше. Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типу олигополии с конкурентным окружением.

На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (в данном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данному сегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако на вторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированных посредников – риэлторские фирмы. Их число уже существенно меньше, что снижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала

27 компаний . Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближе к типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку

«количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах от монополистической конкуренции до олигополии.

2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимости велика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое

жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов, кирпичные дома. В Нижегородском регионе, согласно неофициальной классификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье. Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация, согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом класса . Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики у каждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объекта рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».

3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости барьеры входа на рынок для продавцов (заказчиков, застройщиков) определяются барьерами более низкого порядка - входа в строительную отрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиеся строительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути к увеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии:

· документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка;

· разрешения на строительство;

· проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от

Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости:

А. Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на один жилой район города одновременно предлагается несколько земельных участков для точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения. Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство многоэтажных жилых домов на территории города Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн. руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в их цену и так называемой «административной ренты» - коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.

В настоящее время большое внимание городские власти уделяют выделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть как земельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхий аварийный фонд. Однако для застройщиков это сопряжено с определенными издержками: земельные участки в пригороде не имеют инженерных коммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондом требуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищного строительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия 2012 года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом

2011 года ), наблюдается дефицит интересных для инвесторов строительных площадок.

Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствует о том, что величина самих площадей под застройку невелика. Так, например, в

2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 га земли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял 14 земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, который выставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукциона был только один претендент, что объяснялось большим объемом (создание фактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами на строительство сетей, предстоящими застройщику . Таким образом, из-за нежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га на отдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеров жилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.

Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение администрацией земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить возведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового

возведенного жилья, направляемого на выполнение государственных социальных программ. В силу возникновения дополнительных затрат на выполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены уже после получения всех необходимых разрешений изменять (и заново согласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и в нарушение прав потребителей (дольщиков).

В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании. Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники (башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, с устройством самонаращивания башни крана и c возможностью крепления башни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильные установки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.). При малом объеме и временном характере работ покупать весь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретение башенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительной компании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря, отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнет дополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, как особо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмы могут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, но и не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.

Г. Перебои с поставками строительных материалов. Примером служит описанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России. Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в той или иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могут рассматриваться как барьеры входа в нее.

Д. Недостаток квалифицированного персонала. Так, несмотря на наличие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевого вуза по подготовке инженерно-строительных кадров (ФГБОУ ВПО

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), в условиях подъема строительной отрасли рынок жилой недвижимости испытывает нехватку специалистов ряда рабочих профессий и высококвалифицированных инженерных кадров, в первую очередь, специалистов по новым и узкоспециализированным направлениям. Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошую теоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них часто недостаточно. Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров со средним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились к разряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются не престижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда; постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границы существенно снижает планку заработной платы.

Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером, как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее время образовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам с недвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынке жилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесно работать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры для подготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговых агентств.

Е. Избыточное количество согласовательных процедур. Исследование, проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России, позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн

рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения . Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедур являются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки получения разрешения на строительство примерно на 600 дней , что в разы минимизирует расходы на развитие проектов.

Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны для рыночной структуры типа «олигополия».

На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры для непрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и их членов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности и титула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон: юридическая чистота сделки). В то же время мотивами их обращения к профессиональному посреднику (агентству недвижимости или индивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности и перемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение времени на поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффекта масштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных и профессиональных технологий). Такое обращение эффективно, если экономия на трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услуг риэлторской компании.

На рынке, где сделки осуществляются с участием профессионального посредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для создания риэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица или регистрация посредника в качестве индивидуального предпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмы- посредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентного преимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его

деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности (визуально нередко определяемого количеством действующих офисов), наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д.

Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) – гильдии риэлторов. Однако и здесь есть свои барьеры. Для принятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение со специально оборудованной комнатой для ведения переговоров, обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги.

На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки

– в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичное признание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости

«Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание –

2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, было признано победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентное преимущество. С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. В широком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – в нашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном

– доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичному мнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятии решений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства)

предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями.

Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическая конкуренция».

4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групп покупателей (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.

На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства.

5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов как в строительной отрасли, так и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой

вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция или обман конечных продавцов или покупателей товара.

Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и в крайнем случае - «монополии». Кроме того, это рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.

Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости является рынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так и неоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовой аспект исследования. Исследование выявило, что на рынке жилой недвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсом одновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, которое удовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу. На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования.

На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно

проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на жилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Для выявления типов рыночных структур в работе анализировались следующие характеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.

Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Вятский государственный университет

Факультет строительства и архитектуры

Кафедра финансов и экономической безопасности

Курсовой проект

по дисциплине Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса

Разработала студентка

гр. СТ 38-01Степаненко А.А.

Руководитель Логинов Д.А

Введение

Глава 2. Практическая часть

Заключение

Приложение

Введение

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости.

Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Моя курсовая работа раскрывает такое понятие как рынок недвижимости, его характеристики и функции.

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Цель курсовой работы: рассмотреть классификации и функции рынков недвижимости, а также решить практическую часть работы.

Задачи: 1) Изучить понятие "рынок недвижимости";

2) Рассмотреть классификацию рынков недвижимости;

3) Раскрыть особенности рынков недвижимости, как товара;

5) В аналитической части проекта следует проанализировать:

1. Затраты на реконструкцию объекта недвижимости.

2. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости после его реконструкции с учётом рыночной ситуации.

3. Выбрать оптимальный вариант реконструкции и дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости.

рынок недвижимость реконструкция затрата

Глава 1. Классификация рынков недвижимости. Краткая характеристика рынков

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок(купли-продажи, дарения, залога и т.д.), удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям, представленным в табл. 1.

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов (старый фонд), незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав (аренды, залога, и др.)
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

1. Рынок жилья;

2. Рынок коммерческой недвижимости;

3. Рынок земельных участков.

Рынок жилья

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Однако, миллионы семей и одиночек живут в “коммуналках”, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, проживают в ветхих и аварийных домах, стоят в очереди на улучшение жилищных условий, живут стесненно - на площади 5м2 на человека.

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения претендовать на покупку жилья. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние граждан, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья делится на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки:

· жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки,

· элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами,

· влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений

· характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии,

· планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д.

Например, элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад). Расположены такие дома обычно в Центре, или в экологически чистом районе, прилегающем к Центру, или даже в отдаленном районе (иногда за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения.

Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж).

Важный признак "элитности" жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда. Дома, отвечающие большинству вышеперечисленных требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, служба быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры 120-150 м2 и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2 , гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

Типа и месторасположения объекта;

Наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

Инфраструктуры;

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

2. Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

3. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок.

Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.

В последнее время появилась тенденция разделения местоположения высшего управления компаний и общего административного управления, бухгалтерии, текущего управления. При этом высшее управление, которому необходимы контакты с окружающей деловой средой, располагается в головных офисах в центре, а менеджеры среднего и низшего звена перемещается в пригороды.

Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности.

Арендная стоимость торговой недвижимости в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом.

Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов.

Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта, особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие - банки, почта, страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д.

Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля- продажа торговых помещений, за пределами центра - аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость - это место для производства или складирования товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа, нагрузкам на перекрытия, температурно-влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ, транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость будет зависеть от способности недвижимости максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов. Тенденции арендной стоимости, как правило, носят выраженный циклический характер, коррелирующий с цикличностью изменения общей экономической активности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Инвестиции в промышленную недвижимость более рискованны по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как промышленная недвижимость более уязвима к колебаниям экономики.

Расположение в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным магистралям и возможности использовать большие площади.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Он дифференцируется по и типу и оборудованию:

Складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими

средствами, отоплением и другими удобствами;

Современные оборудованные ангары;

Подвальные и полуподвальные помещения;

Первые этажи различных зданий;

Переоборудованные бомбоубежища;

Другие помещения.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов.

Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок земельных участков (сельскохозяйственная недвижимость)

Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее.

Несмотря на то, что в соответствии с Законом “О земельной реформе” частная собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло.

Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас по-прежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все свои контрольные функции. Каждый представленный сегмент рынка можно разделить на другие сегменты. Например рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, и т.д.

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, «Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» .

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.

Таблица 2

Особенности рынка недвижимости

	Характеристика
Локализация	Абсолютная неподвижность Большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	Несовершенная, олигополия Небольшое число покупателей и продавцов Уникальность каждого объекта Контроль над ценами ограничен Вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается Спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	Сделки носят частный характер Публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	Регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права Большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

Создание новых объектов недвижимости;

Передачу прав на недвижимость;

Установление равновесных цен на объекты недвижимости;

Эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

Инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

Куплю-продажу объектов недвижимости;

Наследование;

Дарение;

Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

* с частичным или полным изменением состава собственников:

Приватизацию;

Национализацию;

Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

Внесение в уставный капитал;

Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

* без смены собственника:

Инвестирование в недвижимость;

Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

Изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

Управление, эксплуатация;

Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

Регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

Пожизненное содержание с иждивением;

Передачу в доверительное управление;

Введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

Страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости .

Глава 2. Практическая часть

Объект состоит из двух объединенных строений, которые по времени своего строительства делятся на две стадии:

1) четырехэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 38 автомобилей. Объект принят в эксплуатацию в 2009 году;

2) многоэтажная группа блокированных домов, в которых расположено отдельные 2-уровневые квартиры.

Объект недвижимости перешел к новому владельцу. Вид использования и ожидания доходности, связанные со стадией 1 вполне удовлетворяют владельца. Однако у него имеются сомнения по поводу экономической обоснованности стадии 2 (многоэтажных блокированных жилых особняков).

Владелец рассматривает варианты возможности повышения эффективности своей собственности. В связи с этим он рассматривает три варианта использования своего объекта:

Вариант А

Блокированные одноквартирные жилые здания. Парковочные места расположены в двух этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения, основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеются отдельный вход, как со двора, так и из парковочного холла

Баланс площадей

наименование
всего площадей
коммерческие помещения
офисные помещения
квартиры
технические помещения
парковочный холл
площадь для 1 автомобиля
мест для автомобилей
высота квартир
высота коммерческих помещений

Вариант В

Вариант реконструкции с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривается большое количество разнообразных коммерческих помещений, квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки, квартиры одно-, двух- и четырехуровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы. В здании запланировано 60 квартиры, средняя площадь квартиры 115м2 .

Баланс площадей

наименование
всего площадей
коммерческие помещения
офисные помещения
квартиры
технические помещения
парковочный холл
площадь для 1 автомобиля
мест для автомобилей
высота квартир
высота коммерческих помещений

Вариант С

Здание переоборудуется под офисно-коммерческий центр. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит в основном офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.

Баланс площадей

наименование
всего площадей
коммерческие помещения
офисные помещения
квартиры
технические помещения
парковочный холл
площадь для 1 автомобиля
мест для автомобилей
высота квартир
высота коммерческих помещений

Исходные данные о рыночной ситуации по заданию

1. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в процентах)
2. Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в процентах)
3. Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в процентах)
4. Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в процентах)
5. Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам (в процентах)
6. Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам (в процентах)
7. Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в процентах)
8. Уровень арендной платы по жилым помещениям по базовому 2016 г. (в руб./м 2)
9. Уровень арендной платы по коммерческим помещениям по базовому 2016 г. (в руб./м 2)
10. Уровень арендной платы по офисным помещениям по базовому 2014 г. (в руб./м 2)
11. Уровень арендной платы по парковочным местам по базовому 2014 г. (в руб./м 2)
12. Цена продажи квартир в 2016 г. (в руб./м 2)
13. Цена продажи офисных помещений в 2014 г. (в руб./м 2)
14. Цена продажи коммерческих помещений в 2016 г. (в руб./м 2)
15. Цена продажи парковочных мест в 2016 г. (в руб./м 2)
16. Обслуживание и текущий ремонт жилья в 2016 г. (в руб./м 2)
17. Обслуживание и текущий ремонт офисно-коммерческих помещений в 2016 г. (в руб./м 2)
18. Годовые нормы амортизационных отчислений по вариантам А, В, С (в процентах)
20. Арендная плата за земельный участок в базовом 2016 г. по вариантам А, В, С (руб./год)
21. Цена продажи недвижимости (в начале 2014 г.) перед проведением ремонта по вариантам А, В, С, (тыс.руб./м 2)
22. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции А), (тыс.руб./м 2)
23. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции B), (тыс.руб./м 2)
24. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции C), (тыс.руб./м 2)
25. Арендуемые или продаваемые парковочные места.
Принять для всех вариантов площадь одного парковочного места 30 м 2 . Количество парковочных мест определить как вариантную площадь парковочного холла (из табл. 3.1, 3.2, 3.3), исчисленную в кв. метрах, делённую на площадь одного парковочного места.
26. Налог на прибыль.
Принять 20% для всех вариантов.
27. Стоимость привлечения заёмного капитала, % годовых

Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (в процентах)

Время выплаты привлеченного капитала и способ погашения долга

Принять для всех вариантов время выплат в 10 лет, а способ погашения долга - равными долями по 10% с первым платежом в 2015 г.

Исходные данные для расчета рентабельности вариантов реконструкции А, В, С по текущей стоимости кассовых поступлений

Значения дисконта в процентах по расчетным вариантам А и В	Значения дисконта в процентах по расчетному варианту С

Общие исходные данные

Пункты задания
1.Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту, %
2.Прогнозные изменения стоимости недвижимости, %
3.Прогнозные изменения арендных ставок, %
4.Степень занятости арендаторами жилых помещений, %
5.Степень занятости арендаторами офисных помещений, %
6.Степень занятости арендаторами коммерческих помещений, %
7.Степень занятости арендаторами парковочных мест, %
8.Уровень арендной платы по жилым помещениям, руб/м2
9.Уровень арендной платы по коммерческим помещениям, руб/м2
10.Уровень арендной платы по офисным помещениям, руб/м2
11.Уровень арендной платы по парковочным местам, руб/м2
12.Цена продажи квартир, руб/м2
13.Цена продажи офисных помещений, руб/м2
14.Цена продажи коммерческих помещений, руб/м2
15.Цена продажи парковочных мест, руб/м2
16.Обслуживание и текущий ремонт жилья, руб/м2
17.Обслуживание и текущий ремонт офисно-коммерческих помещений, руб/м2

Вычисления выполнены в программе Еxcel.

Для того чтобы определить оптимальное решение для инвестирования, необходимо определить сумму доходов и расходов за определенный период и подсчитать итоговое значение.

Сначала анализируем исходные данные и по ним определяем уровни арендной платы, цену продажи, затраты на обслуживание за пятилетний период. Посчитав все стоимости, можно определить доходы от аренды, получаемые от недвижимости, по годам и сумму за 5 лет и находим доход от продажи всей недвижимости после 5 лет эксплуатации.

Потом определяем расходы на обслуживание нашего объекта по годам и находим сумму за 5 лет. Затем находим прочие расходы, к которым относятся аренда земли, инвестиционные затраты и амортизационные отчисления. После определения суммы всех доходов и расходов находим прибыль от нашей деятельности и начисляем на нее налог, затем складываем прибыль, полученную от аренды и продажи, и получаем итоговое значение.

Сравнение вариантов показало, что наиболее выгодным вариантом возможности повышения эффективности своей собственности является вариант С, далее следует вариант В. Вариант А занимает позицию самого невыгодного варианта из перечисленных.

Заключение

В результате проделанной работы, можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости в России сегодня находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляции, рискованность инвестиционной деятельности, и др.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как когда рынок товаров и услуг, рынок труда и т.д. не будут иметь для своего существования арендуемого помещения, необходимого для их деятельности.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала, т.к. средства, вложенные в недвижимость защищены от инфляции.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление, и его нужно изучать, совершенствовать и развивать, используя зарубежный и отечественный опыт.

Приложение

Баланс площадей для варианта А

наименование
всего площадей
коммерческие помещения
офисные помещения
квартиры
технические помещения
парковочный холл
площадь для 1 автомобиля
мест для автомобилей
высота квартир
высота коммерческих помещений
доходы от аренды
Виды помещений
Жилые помещения
Офисные помещения
Коммерческие помещения
Парковочные места
доходы от продажи
Виды помещений
Жилые помещения
Офисные помещения
Коммерческие помещения
Парковочные места

...

расходы на содержание
Виды помещений
Жилые помещения
Офисные помещения
Коммерческие помещения
Парковочные места
прочие расходы
Аренда земли
Инвестиционные затраты
Амортизация
итоговые значения
доходы от аренды
текущие расходы

Подобные документы

Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 14.12.2011


Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.

контрольная работа , добавлен 11.11.2014


Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.

курсовая работа , добавлен 21.10.2008


Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.

курсовая работа , добавлен 20.12.2015


Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа , добавлен 18.10.2013


Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.

реферат , добавлен 25.11.2011


Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Анализ рынка недвижимости Тюменского региона, его социально-экономическое положение. Описание местоположения объекта недвижимости. Место четырехкомнатных квартир на современном рынке недвижимости, порядок и основные этапы оценки данного объекта.